Zaliczka i zadatek a wkład własny do kredytu hipotecznego. Różnice między zadatkiem a zaliczką

Banki mają wiele wymagań dotyczących potencjalnych kredytobiorców hipotecznych. Przede wszystkim musisz mieć odpowiednio wysoki wkład własny oraz zdolność kredytową. Instytucja sprawdzi również dane w Biurze Informacji Kredytowej, zanim udzieli kredytu hipotecznego. W roli wkładu własnego może sprawdzić się nie tylko gotówka, lecz także inne środki. Czy mogą to być zadatek lub zaliczka?

Czym jest zadatek przy kupnie mieszkania?

Podczas zakupu mieszkania czy domu na kredyt bankowy kupujący najczęściej podpisuje ze sprzedającym umowę przedwstępną. Towarzyszyć może jej wpłata zadatku. Jego definicja wskazuje, że mamy do czynienia z formą przedpłaty wymienioną w Kodeksie cywilnym. Co należy rozumieć pod pojęciem zadatku? Co to jest? Odpowiedzi na te pytania znajdują się w art. 394 Kodeksu cywilnego. Wskazano w nim, że w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie jej niewykonania przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od niej i zachować otrzymany zadatek. Jeśli strona sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zadatek na mieszkanie może być postrzegany jako forma zabezpieczenia transakcji i zmobilizowania stron do tego, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Chroni z jednej strony interesy sprzedającego, a z drugiej – kupującego.

Ile powinna wynosić kwota zadatku wpłacanego na poczet przyszłej płatności wraz z zawarciem umowy przedwstępnej, a często także umowy rezerwacyjnej, jeśli mieszkanie kupowane jest od dewelopera z rynku pierwotnego?

Maksymalna wysokość zadatku na mieszkanie, podobnie jak minimalna, nie została zdefiniowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Zwykle jego wysokość ustalana jest między stronami umowy. Niepisana zasada głosi, że zadatek powinien wynosić mniej więcej 10 proc. wartości nieruchomości.

Sprawdź koniecznie: Nowa tarcza dla kredytobiorców. Kto będzie mógł skorzystać z dofinansowania do kredytów hipotecznych w 2022?

Czym jest zaliczka przy kupnie nieruchomości?

Przedpłatą towarzyszącą podpisaniu umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości może być zadatek, ale może to być również zaliczka na poczet kupna mieszkania. W przeciwieństwie do zadatku nie ma przepisów regulujących zasady wpłaty i odzyskiwania zaliczki. Czym jest zaliczka? Jaka jest praktyka prawna w tym zakresie? Zaliczka postrzegana jest jako wcześniejsza płatność części ustalonej kwoty wynikającej z zawartej umowy i niekoniecznie musi ona dotyczyć zakupu mieszkania. Pojęcie zaliczki podlega ogólnym przepisom o wykonywaniu umów wzajemnych, podobnie jak jej ewentualny zwrot.

Zaliczka zabezpiecza w nieznacznym stopniu interesy kupującego, ponieważ zasada ogólna głosi, że w razie niewykonania umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości zaliczka zostanie zwrócona temu, który ją wpłacił, nawet jeśli to z jego winy nie doszło do podpisania umowy przyrzeczonej.

Wpłata zaliczki jest wpłatą na poczet przyszłych należności wynikającą z zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Po spełnieniu świadczenia jego cena pomniejszona zostanie o wartość uiszczonej wcześniej kwoty.

Zarówno sprzedający, jak i kupujący mogą w dowolnej chwili odstąpić od umowy, w ramach której doszło do wpłaty zaliczki. Brak wskazania charakteru przedpłaty w umowie przedwstępnej skutkuje tym, że płatność ta będzie traktowana jako zaliczka, a nie zadatek.

Kliknij i dowiedz się: Czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny? Czy kredyt na mieszkanie w 2022 to dobry pomysł?

Czym się różni zaliczka od zadatku?

Pojęcia zadatku i zaliczki bardzo często wykorzystywane są zamiennie. Różnice w nich tkwiące są jednak znaczące. Podstawowe wynikają ze skutków wpłacania pieniędzy w formie zadatku lub zaliczki. Zadatku nie trzeba zwracać, jeśli umowa nie zostanie wykonana z winy drugiej strony, a zaliczka podlega w takim wypadku zwrotowi. Nie jest to jednak jedyna różnica.

Kupno mieszkania najczęściej wiąże się z podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości. W celu zabezpieczenia tej umowy wpłacane są zaliczka lub zadatek. W obu przypadkach wpłacana jest pewna kwota przed wykonaniem umowy docelowej, czyli umowy kupna i sprzedaży nieruchomości. Jeśli umowa zostanie wykonana, to zarówno przy zaliczce, jak i przy zadatku wpłacona kwota zostanie zaliczona na poczet końcowego wynagrodzenia.

Różnice pomiędzy zaliczką a zadatkiem są wyraźnie widoczne w przypadku problemów z wykonaniem umowy. Rezerwacja mieszkania przy podpisaniu umowy przedwstępnej nie oznacza jeszcze, że strony podpiszą akt notarialny we wskazanym czasie. Jeśli jedna ze stron będzie winna temu, że umowa docelowa nie doszła do skutku, to zaliczka co do zasady będzie zwracana stronie, która ją wpłaciła – niedoszłemu kupującemu. Zwrot zaliczki wynika bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących nienależnego świadczenia. Art. 410 § 2 stanowi, że świadczenie jest niezależne, jeśli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył. Stanie się tak także wówczas, gdy podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty (umowa kupna sprzedaży nieruchomości nie została podpisana).

Otrzymany zadatek nie podlega natomiast zasadniczo zwrotowi w następujących sytuacjach:

• w przypadku, gdy to z winy kupującego umowa przyrzeczona nie doszła do skutku;
• w przypadku, gdy to z winy sprzedającego umowa przyrzeczona nie doszła do skutku, musi on oddać kupującemu kwotę dwukrotnego zadatku.

W obu przypadkach trzeba złożyć drugiej stronie umowy oświadczenie o odstąpieniu od niej. Zdarza się też, że umowa zabezpieczona zadatkiem nie dochodzi do skutku, ale nie jest to winą żadnej ze stron albo obie ponoszą taką samą winę. Wtedy stosowane są rozwiązania w postaci zwrotu przez stronę, która otrzymała zadatek, odpowiedniej kwoty na rzecz wpłacającego. Zwykle odpada też obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Zadatek jako wkład własny przy kredycie hipotecznym

Podstawą ubiegania się o kredyt hipoteczny w banku jest posiadanie odpowiednio wysokiego wkładu własnego. Rozumiany jest on jako kapitał początkowy, od 2017 w związku z rekomendacjami wydanymi przez Komisję Nadzoru Finansowego banki wymagają zaś od swoich klientów co najmniej 20-procentowego wkładu. Ile wynosi wkład własny w 2022 roku? Maksymalnie 20 proc., choć znaleźć można instytucje bankowe, w których połowa tego wkładu może być zastąpiona np. przez ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Zdarza się, że oszczędności należące do kredytobiorcy zostały w większości wydane na zadatek na mieszkanie, a wkład własny nie może zostać pokryty z pozostałych oszczędności. Co wtedy? Istnieje pewna furtka mówiąca o tym, jakie są zależności pomiędzy takim zadatkiem a wkładem własnym. Czy zadatek wchodzi w skład wkładu własnego? Właściwie pieniądze te należą do kupującego, dlatego teoretycznie powinno tak być. A jak rozpatrują to banki? Czy zadatek to wkład własny? Jak najbardziej. Bank w całości potraktuje kwotę wynikającą z umowy zadatku jako część czy nawet pełną kwotę wymaganego wkładu własnego, a zadatek fizycznie zostanie wpłacony przecież sprzedającemu nieruchomość mieszkalną.

Jeśli więc kupujesz mieszkanie na kwotę 200 000 zł, wpłaciłeś 10 proc. zadatku sprzedającemu, tj. 20 000 zł, a jednocześnie ubiegasz się w banku o kredyt hipoteczny w wysokości 100 000 zł, to wówczas zadatek i wkład własny będą tym samym, co oznacza, że nie będziesz musiał mieć więcej pieniędzy na poczet kapitału początkowego do kredytu.

Im wyższy wkład własny zostanie wpłacony tytułem zadatku lub jeśli po prostu będziesz go mieć w formie dodatkowych oszczędności, tym lepsze warunki uzyskasz z banku, a ponadto zwiększysz automatycznie szanse na uzyskanie takiego zobowiązania.

Skoro wiesz już, czy zadatek wlicza się do wkładu własnego, sprawdź jeszcze, jak traktowana jest przez bank zaliczka, która również może towarzyszyć podpisaniu umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości.

Czy zaliczka może być traktowana jako wkład własny przy kredycie hipotecznym?

Podobnie jak w przypadku zadatku, zaliczka na mieszkanie i wkład własny mają ze sobą wiele wspólnego. Czy zaliczka wlicza się do wkładu własnego przez bank kredytujący? Oczywiście, może tak się stać. Trzeba tylko pamiętać, że instytucja zaakceptuje zaliczkę jako wkład własny tylko wtedy, gdy jej przekazanie sprzedającemu w ramach umowy przedwstępnej zostanie udokumentowane. Może być to pokwitowanie umowy zaliczki czy przelew z konta potencjalnego kredytobiorcy na konto osoby sprzedającej mieszkanie.

Jeśli wpłacisz wysoką zaliczkę na mieszkanie, a wkład własny wymagany w banku będzie właściwie jej równy, to nie musisz już posiadać żadnych dodatkowych oszczędności, które należałoby udokumentować podczas składania wniosku o kredyt.

Odmowa banku na kredyt hipoteczny a zwrot zaliczki i zadatku

Może się zdarzyć, że pomimo starań klienta oraz wpłacenia zaliczki lub zadatku bank odmawia udzielenia kredytu hipotecznego. Co się wtedy dzieje? Czy wkład własny przepada w takiej formie? To zależy właściwie, co towarzyszyło podpisywaniu umowy przedwstępnej. Wiesz już, że zupełnie inny charakter, chociaż cel podobny, mają zaliczka i zadatek. Co podlega zwrotowi, jeśli dokonano przedpłaty, ale z przyczyn dotyczących niedoszłego kupującego, który nie otrzymał zgody na udzielenie kredytu hipotecznego, nie dojdzie do podpisania aktu notarialnego przeniesienia prawa własności do nieruchomości?

Co jest bezzwrotne – zaliczka czy zadatek? Otóż zasadniczo w takiej sytuacji zadatek powinien przepaść. Czy zaliczka jest zwrotna? Najczęściej tak, a strony w umowie przedwstępnej mogą ustalić, że kupujący daje zaliczkę, która w razie komplikacji w zakresie otrzymania kredytu podlega zwrotowi. Niestety, właśnie dla kupującego może mieć to negatywne konsekwencje, ponieważ sprzedający bez żadnych właściwie konsekwencji może wycofać się z umówionej transakcji i zaliczkę zwrócić. Odstąpienie od umowy przedwstępnej kupna mieszkania jest dla niego bezkosztowe, dlatego jeśli inny kupujący będzie skłonny zapłacić więcej za mieszkanie, nie będzie się wahał, by oddać zaliczkę.

Z czego wynikają istotne różnice pomiędzy zaliczką a zadatkiem? Co jest zwrotne – już wiesz, z pewnością zaliczka, a zadatek? Co przepada, kiedy wpłaciłeś zadatek?

Musisz wiedzieć, że zaliczka nie przepada, nawet jeśli bank odmówi udzielenia Ci kredytu hipotecznego. Problem pojawi się wtedy, gdy wpłaciłeś kupującemu przy umowie przedwstępnej nie zaliczkę, ale zadatek. Zwrot tego zadatku może nastąpić, jeśli w umowie tej znajdzie się klauzula dotycząca konieczności jego zwrotu przez sprzedającego w przypadku, gdy bank odmówi stronie umowy udzielenia finansowania nie z jego winy. Klauzula ta niestety może nie mieć zastosowania, jeśli bank nie wskaże ostatecznie powodu odrzucenia wniosku. Sytuację tę da się rozwiązać, jeśli wcześniej o niej pomyślisz i ujmiesz taką ewentualność w treści umowy przedwstępnej.

Alternatywą jest wpisanie do umowy innej klauzuli, z której będzie jasno wynikało, że samo nieuzyskanie kredytu będzie upoważniało kupującego do otrzymania zwrotu zadatku. Sprzedający mieszkanie może nie podpisać tak sformułowanej umowy.

To może Cię zainteresować: O ile wzrosły raty kredytów hipotecznych w 2022 roku? Jak poradzić sobie z wyższą ratą kredytu na mieszkanie?

Zaliczka czy zadatek przy kredycie hipotecznym – co jest lepsze?

Co będzie korzystniejsze przy podpisywaniu umowy przedwstępnej z punktu widzenia kredytobiorcy, czyli osoby kupującej mieszkanie? Przy kupnie mieszkania czy przy kupnie domu musisz wziąć pod uwagę cechy różnicujące zadatek i zaliczkę. Różnią się one tym, że zaliczka nie jest regulowana prawnie, a zadatek wynika wprost z przepisów Kodeksu cywilnego. Zaliczka jest najczęściej zwrotna, a zadatek tylko w określonych przypadkach i przy braku wypłaty kredytu hipotecznego z winy kupującego – na ogół przepada.

Co więc jest lepsze w starciu pomiędzy zadatkiem i zaliczką przy okazji kupowania mieszkania lub domu z wykorzystaniem kredytu hipotecznego? Środki wpłacane na poczet zakupu nieruchomości bank w obu przypadkach może uznać za część lub nawet całość wymaganego wkładu własnego.

Jeśli podczas składania wniosku o kredyt hipoteczny masz właściwie pewność, że otrzymasz finansowanie, wpłać przy umowie przedwstępnej zadatek, który dobrze zabezpiecza Twoje interesy, chroniąc przy okazji sprzedającego. Jeśli nie masz pewności, czy finansowanie zostanie Ci rzeczywiście przyznane, a Twoja zdolność kredytowa jest właściwie niska, to lepiej wpłać zaliczkę, której zwrot zostanie Ci udzielony, jeśli bank nie przyzna zobowiązania.

Zaliczka i zadatek a wkład własny – o czym warto pamiętać?

Pamiętaj o cechach charakterystycznych zaliczki i zadatku na mieszkanie, a wkład własny kształtuj z zaliczeniem w jego poczet kwoty takiej przedpłaty. Nie ma przy tym znaczenia dla banku i wyliczania wkładu własnego na kredyt hipoteczny, jak zostanie ona w istocie nazwana.

Jeśli podpisujesz umowę przedwstępną, a wkładem własnym mają być zaliczka czy zadatek, niech fakt jego przekazania sprzedającemu nieruchomość zostanie dobrze udokumentowany. W przeciwnym wypadku bank może podważyć przedpłatę i żądać od Ciebie pełnego wkładu własnego w akceptowalnej formie – niekoniecznie gotówki czy zapisu na koncie.

Źródła:

https://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/1408235,zadatek-i-zaliczka-czym-sie-roznia.html

https://arslege.pl/znaczenie-zadatku/k9/a4261/

https://pl.wikipedia.org/wiki/Zadatek