O ile wzrosły raty kredytów hipotecznych? Jak poradzić sobie z wyższą ratą kredytu na mieszkanie?

Zdaniem ekonomistów szczyt inflacyjny nastąpił w lutym 2023 roku. Inflacja wyniosła wówczas 18,4 proc. i była najwyższa od grudnia 1996 roku. Nie skłoniło to jednak Rady Polityki Pieniężnej do podjęcia decyzji o kolejnym podniesieniu stóp procentowych.

Przypomnijmy, że rosły one od października 2021 roku do września 2022 roku. W wyniku cyklicznych podwyżek wzrósł również WIBOR(R), co pociągnęło za sobą wzrosty kosztów kredytów hipotecznych. Raty spłacanych zobowiązań znacznie wzrosły.

Co z kredytami w 2023 roku? Czy kredytobiorcy mają szansę na obniżenie kosztów spłaty zobowiązań, czy powinni przygotować się na dalsze podwyżki?

Wzrost raty kredytu po podwyżkach stóp procentowych

W Polsce od wielu miesięcy mamy do czynienia z galopującą, dwucyfrową inflacją. W lutym 2023 roku jej wskaźnik sięgnął ponad 18 proc., ale eksperci oczekują, że w kolejnych miesiącach bieżącego roku będzie się wyraźnie obniżać. Aktualnie, GUS podał informację zgodnie z którymi inflacja w Polsce wyniosła w sierpniu 10,10%.

Od października 2021 roku do września 2022 roku odnotowaliśmy podwyżki w zakresie wysokości głównych stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Rada Polityki Pieniężnej chciała w ten sposób zatrzymać wzrost inflacji.

Na ostatnim posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej zdecydowano o obniżce stóp procentowych. Wartość stóp procentowych NBP na wrzesień 2023 wynosi:

• stopa referencyjna – 6,00%,
• stopa lombardowa – 6,50%,
• stopa depozytowa – 5,50%,
• stopa redyskontowa weksli – 6,05%,
• stopa dyskontowa weksli – 6,10%.

Z uwagi na to, że seria podwyżek stóp NBP wydaje się już zakończona, powoli zmienia się wysokość stopy WIBOR(R). Dzięki temu z miesiąca na miesiąc maleje wysokość kosztów kredytowania.

Na jakie opłaty miesięczne, w związku ze spłatą kredytów złotowych w takich warunkach, trzeba się przygotować? Sprawdź symulację stworzoną dla zobowiązania z okresem kredytowania na 30 lat (marża 2,3%, WIBOR(R) 3M). O ile wzrosły raty kredytu od chwili pierwszej podwyżki wysokości stóp i czy po zaprzestaniu cyklu podwyżek odnotowano spadek?

Ile wynosi rata kredytu hipotecznego po podwyżce?

Średnia wysokość raty kredytu hipotecznego na 300 tys. zł, zaciągniętego przed podwyżkami (we wrześniu 2021 roku, kiedy WIBOR(R) 3M był równy 0,24 proc.), wynosiła 1191 zł. Zobaczmy, jak rosła rata zobowiązania o takich samych parametrach przy kolejnych podwyżkach stóp procentowych, a wraz z nimi – podwyżkach w wysokości stopy referencyjnej WIBOR(R).  Przyjmijmy stałą marżę bankową na poziomie 2,3 proc.

Opracowanie własne

Już w połowie 2022 roku rata kredytu hipotecznego wzrosła dwukrotnie (jak wynika z tabeli) przy przyjętych parametrach zobowiązania finansowego w złotówkach. Miało to rzecz jasna związek z diametralnym wzrostem stawki WIBOR(R), która ustalana jest przez polskie banki na fixingu.

Efektem podwyżek wysokości głównych stóp procentowych i WIBOR(R)u był nawet ponad 100-procentowy wzrost względem pierwotnej wysokości spłacanej raty.

Sprawdźmy wyliczenie raty kredytu hipotecznego dla kwoty 500 tys. zł. W tym przypadku opłata przed październikiem 2021 roku wynosiła 1986 zł, a obecnie  – aż 4095,27 zł, co oznacza ponad 2000 zł podwyżki (stan na marzec 2023). Przelicznik raty kredytu hipotecznego dla kwoty 800 tys. zł jest jeszcze mniej korzystny – miesięczna opłata wzrosła o ponad 3300 zł.

Do przeliczenia kosztów zobowiązań po podwyżkach stóp procentowych można wykorzystać kalkulatory wzrostu raty kredytu. Narzędzia dostępne online pomagają oszacować miesięczną opłatę, jaką będziesz musiał uiszczać. Co przewidują kalkulatory podwyżki kredytu?

Warto też przeczytać: Ile wynoszą ukryte koszty kredytu hipotecznego?

O ile może wzrosnąć rata kredytu hipotecznego? Kalkulator

Czy w 2023 roku wzrosną raty kredytów hipotecznych? Choć inflacja znajduje się na rekordowym – od ponad 25 lat – poziomie, RPP nie podejmuje dalszych decyzji dotyczących podwyżki wysokości głównych stóp procentowych. Coraz częściej mówiło się o ustabilizowaniu ich wartości, a nawet potencjalnych obniżkach, do czego doszło już we wrześniu tego roku.

Trwający niemal rok cykl podwyżek stóp banku centralnego miał zatrzymać galopującą inflację. Nie do końca się to udało, bo nadal mamy dwucyfrowy odczyt dynamiki wzrostu cen dóbr i usług konsumpcyjnych.

Dalsze podwyżki wydają się jednak nieuzasadnione. Co to oznacza dla polskich kredytobiorców? O ile maksymalnie może wzrosnąć rata kredytu hipotecznego w 2023 roku? Wszystko wskazuje na to, że rata nie pójdzie w górę, a może nawet zmaleje.  

Nikt nie wie, jakie zajdą zmiany w kredytach hipotecznych 2023.

Sprawdźmy, o ile wzrośnie rata kredytu hipotecznego, jeśli stopy pozostaną na obecnym poziomie 6,75%. Przedstawiona poniżej symulacja wzrostu raty kredytu hipotecznego obejmuje zobowiązanie zaciągnięte na 25 lat [marża 2,3%, WIBOR(R) 3M].

Tabela pokazuje, o ile wzrosną raty kredytów, jeśli stopy procentowe zostaną utrzymane na obecnym poziomie 6,75 proc., albo wzrosną o 0,25 lub 0,5 punktów procentowych. Przyjmujemy, że WIBOR(R) w takiej sytuacji wzrósłby dokładnie o 0,25 i 0,5 pp.

Jeśli kredyt w kwocie 100 000 zł zaciągnięty był przed serią podwyżek głównych stóp procentowych, rata zobowiązania zwiększyła się o 453 zł, czyli przekroczyła swoją pierwotną wysokość już w momencie, gdy RPP ustaliła stopy procentowe na poziomie 6,75 proc.

Podobnie jest w przypadku zobowiązania zaciągniętego na 300 czy 500 tys. zł. Jeśli nastąpiłby dalszy wzrost stóp procentowych NBP, a wraz z nimi wzrósłby WIBOR(R) 3M, wówczas nastąpiłby dalszy wzrost rat – przy najwyższych kredytach nawet o 200 zł miesięcznie.

Wzrost raty kredytu hipotecznego – jak sobie poradzić ze spłatą kredytu?

Wzrost raty kredytu hipotecznego już w 2022  roku doprowadził u wielu polskich kredytobiorców do poważnych problemów z wywiązywaniem się z bieżących płatności.

Na szczęście kredytobiorcy mieli do dyspozycji wiele form wsparcia w momencie wzrostu rat kredytu hipotecznego. Forum dyskusyjne kredytobiorców potwierdza, że nadal z nich korzystają. W 2023 roku należą do nich:

• Restrukturyzacja długu – można negocjować z bankiem zmianę warunków kredytowania, w tym okresu spłaty, oraz wysokości rat.
• Konsolidacja kredytu – jeśli masz kilka zobowiązań finansowych spłacanych jednocześnie, możesz połączyć je w jedno większe. Bank wylicza zazwyczaj niższą ratą kapitałowo-odsetkową wynikającą zwykle z wydłużenia okresu spłaty długu.
• Wsparcie z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców – przeznaczone dla osób znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej, które muszą spłacać rosnące raty kredytów mieszkaniowych. Chodzi tu m.in. o dopłaty do rat i możliwość umorzenia części takiej pożyczki.
• Ustawowe wakacje kredytowe – zaproponowane w ramach Tarczy dla kredytobiorców już w lipcu 2022 roku.

Ustawowe wakacje kredytowe w ramach rządowego wsparcia dla kredytobiorców

Wzrost oprocentowania kredytu hipotecznego był dla wielu klientów bardzo dotkliwy, dlatego rząd wprowadził rozwiązanie, które pozwoliło kredytobiorcom skorzystać w 2022 i 2023 roku z ustawowych wakacji kredytowych. Możliwe jest to 4 razy do roku, co oznacza możliwość odroczenia zapłaty aż ośmiu rat. Bank nie może z tego tytułu pobierać żadnych dodatkowych opłat. W związku z wakacjami kredytowymi nastąpi wydłużenie okresu spłaty, które nie zostanie obciążone odsetkami.

Teoretycznie, każdy kredytobiorca, który z uwagi na wysoki poziom inflacji oraz rosnące stopy procentowe ma trudności w spłacie zobowiązania, może skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych w ramach Tarczy dla kredytobiorców. Zapowiedziano jednak, że taka pomoc kierowana będzie jedynie do tych klientów, którzy spłacają zobowiązanie w złotówkach, a umowy mieli zawarte przed 1 lipca 2022 roku.

Kliknij i sprawdź: Jak poradzić sobie w przypadku problemów ze spłatą kredytu?

Kiedy raty kredytów zaczną spadać?

Pomimo braku decyzji o obniżeniu wysokości głównych stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego ze strony RPP, już samo ich utrzymanie na niezmiennym poziomie od września 2022 roku spowodowało, że WIBOR(R) zaczął maleć. Stawki 3M i 6M, które są najczęściej wykorzystywane do obliczania poziomu oprocentowania zmiennego kredytów złotowych, wyraźnie się obniżyły, co pozwoliło na spadki kosztów kredytowania.

Trzeba jednak pamiętać, że nie jest to jeszcze trwały trend. Kredyty wciąż pozostają słabo dostępne w bankach w Polsce. Mamy okres stagnacji, który nie wiadomo, jak długo potrwa.

Czy kredytobiorcy mogą liczyć na odciążenie finansowe? Kiedy zaczną spadać kredyty hipoteczne? Można oczekiwać, że nastąpi to jeszcze w 2023 roku. Już przez pierwsze trzy miesiące tego roku zaczęły się powoli obniżać koszty kredytowania. Rynek oczekuje na obniżkę stóp, w wyniku czego same banki wskazują na niższy WIBOR(R).

W 2023 roku ma wejść w życie program Bezpieczny Kredyt 2 proc. z preferencyjnie niskim oprocentowaniem zobowiązania. Co najważniejsze, w założeniach projektu programu mieszkaniowego eksperci zamieścili swoje prognozy dotyczące dalszej wysokości stawki WIBOR(R) 3M. Według nich już w 2023 roku osiągnie ona poziom 6,56 proc., w 2024 roku – 5,33 proc., a w kolejnych latach koszt pieniądza na rynku międzybankowym będzie nadal spadać aż do poziomu ok. 3,1 proc. w 2028 roku. Oznaczać to będzie znaczny spadek wysokości rat kredytów hipotecznych – nawet o 30 proc. względem aktualnej kwoty.

Należy przy tym pamiętać, że do 2025 roku zlikwidowany ma być wskaźnik referencyjny WIBOR(R), który zastąpiony zostanie wskaźnikiem WIRON. Już dziś jest on niższy od WIBOR(R)u, co stwarza nadzieje na to, że w przyszłości oprocentowanie rat kredytów złotowych będzie niższe.

Patrząc na parametry kontraktów terminowych i stopę procentową banku centralnego można odnieść słuszne wrażenie, że rynek oczekuje stopniowego łagodzenia polityki monetarnej w kolejnych miesiącach 2023 roku i w dwóch kolejnych latach, do 2025 roku.

W tym horyzoncie raty kredytów mogą spaść z dzisiejszego poziomu o około 20 proc. W przypadku długu zaciągniętego na 25 lat i 300 tysięcy złotych mowa tu o spadku raty z 2,5 tys. zł miesięcznie do 2 tys. zł – prognozuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Nie przegap: Rządowe dopłaty do kredytów hipotecznych w 2023 roku