Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, kupna działki - umowa przedwstępna wzór

Zaktualizowano: 2021-02-02 14:08
Opublikowano: 2020-11-06 14:59
Średnia ocena: 5,91/6 Głosów: 22

Umowa przedwstępna najważniejsze informacje. Co powinna zawierać umowa przedwstępna, jaką formę musi przyjąć taki dokument? Co czeka strony w przypadku niepodpisania umowy przyrzeczonej?

Podpisywanie różnego rodzaju umów to jeden z elementów codzienności współczesnego człowieka. Jednocześnie jednak należy zwrócić uwagę na fakt, że zawieranie umowy wiążę się z konkretnymi skutkami prawnymi. Niestety, często nie wiemy, jak powinna wyglądać dana umowa i na co koniecznie trzeba zwrócić baczną uwagę, żeby zatroszczyć się o własne potrzeby.

Umowa przedwstępna jest zawierana w sytuacji, jeżeli w danym momencie nie można lub nie chcę się zawrzeć umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna kupna - sprzedaży może dotyczyć, między innymi, mieszkania, ale również bardzo często zawierana jest umowa przedwstępna innych nieruchomości, na przykład, umowa przedwstępna kupna działki. Co warto wiedzieć na jej temat? Jakie ustalenia koniecznie powinny się znaleźć w umowie przedwstępnej, żeby ochronić Twoje interesy? Jeżeli szukasz odpowiedzi na te pytania, zachęcamy do lektury naszego artykułu.

Czym jest umowa przedwstępna?

Sporządzenie umowy przedwstępnej powinno zabezpieczać interesy obu stron. Jednocześnie warto pamiętać, że sama umowa została zdefiniowania przez Kodeks Cywilny. Co w takim razie Kodeks Cywilny rozumie przez umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna, zgodnie z Kodeksem Cywilnym, to umowa, w myśl której (jedna lub dwie) jej strony przyjmują na siebie obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej. WAŻNE: umowa przedwstępna musi definiować te postanowienia docelowej umowy przyrzeczonej, które są istotne.

Jak już wspomnieliśmy, umowę przedwstępną bardzo często zawiera się w przypadku transakcji na rynku nieruchomości. Umowa przedwstępna kupna domu, mieszkania, działki itp. umożliwia, posługując się językiem potocznym, „zaklepanie” przedmiotu transakcji. Jest to szczególnie istotne, na przykład, podczas zakupu mieszkania od dewelopera, w momencie, w którym prowadzona przez niego inwestycja jest jeszcze na etapie tak zwanej „dziury w ziemi”. Poza tym, zakup nieruchomości często wiążę się z koniecznością otrzymania kredytu hipotecznego, natomiast cała procedura starania się o kredyt może czasami potrwać nawet kilka miesięcy (zebranie niezbędnej dokumentacji, złożenie wniosku w banku, analiza scoringu bankowa, wydanie decyzji, podpisanie umowy – każdy z etapów wymaga czasu). W takim przypadku, warto zawrzeć w umowie warunek, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie pod warunkiem otrzymania przez kupującego kredytu hipotecznego.

Jaką formę powinna mieć umowa przedwstępna?

Kodeks Cywilny nie nakłada na strony obowiązku zawarcia umowy przedwstępnej w konkretnej formie. W związku z tym, umowę można zawrzeć pisemnie, bez formy aktu notarialnego, a mimo wszystko będzie umową ważną. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że specjaliści mimo wszystko polecają formę aktu notarialnego z uwagi na bezpieczeństwo stron transakcji. Co to oznacza w praktyce? Na przykład, zawierając umowę przedwstępną kupna - sprzedaży domu w formie aktu notarialnego w księdze wieczystej danej nieruchomości można wpisać roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Oczywiście, korzystając z usług notariusza musisz być przygotowana(y) na konieczność poniesienia określonych kosztów - uwzględnij to odpowiednio wcześniej w swoim budżecie.

Jaki jest termin zawarcia umowy przyrzeczonej?

W umowie przedwstępnej można, ale nie trzeba, wskazać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli taki termin nie został podany, zgodnie z postanowieniami Kodeksu Cywilnego, umowę przyrzeczoną należy zawrzeć w terminie, który poda strona mająca prawo do wysunięcia roszczenia o jej zawarcie. W sytuacji, w której dwie strony umowy przedwstępnej mogą to zrobić i zdecydują się na podanie innej daty, liczy się termin wystosowania oświadczenia, co oznacza, że „kto pierwszy, ten lepszy”.

Jednocześnie jednak trzeba liczyć się z tym, że jeżeli od momentu zawarcia umowy przedwstępnej minął rok nie można wymagać zawarcia umowy przyrzeczonej. Właśnie dlatego, jeżeli zależy Ci na tym, żeby jednak doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, musisz pilnować terminów. W miarę możliwości termin zawarcia umowy przyrzeczonej warto określić już na etapie zawierania umowy przedwstępnej, oczywiście mając na uwadze optymalny czas przygotować, na przykład, potrzebny na otrzymanie kredytu hipotecznego.

Co musi zawierać umowa przedwstępna?

Niezależnie od tego, czy zawierasz przedwstępną umowę kupna - sprzedaży nieruchomości lub przedmiot transakcji jest zupełnie inny, dokument powinien zawierać kilka podstawowych elementów, istotnych z punktu widzenia interesów stron.

  • Data i miejsce zawarcia umowy. Wszystkie dane wpisywane do umowy przedwstępnej muszą być zgodne ze stanem rzeczywistym.

  • Dane obu stron umowy. Imię, nazwisko, imiona rodziców, adres zamieszkania, PESEL, numer i seria dowodu osobistego itp. ZAWSZE sprawdzaj poprawność wszystkich danych zapisywanych w umowie. Proś o dokumenty tożsamości i dokumenty dotyczące przedmiotu transakcji, żeby móc zweryfikować przedstawione dane.

  • Informacje na temat przedmiotu umowy. Im bardziej szczegółowo zostanie opisany przedmiot podpisywanej umowy, tym lepiej.

  • Cena. Obok zapisu o cenie, w umowie przedwstępnej warto określić również termin uiszczenia ustalonej zapłaty i sposób jej uregulowania itp. Sprawdź jak zrobić przelew online.

  • Termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Przed określeniem terminu dokładnie przeanalizuj możliwość wskazania optymalnej daty, która rzeczywiście pozwoli na zawarcie docelowej umowy przyrzeczonej.

  • Postanowienia na temat ewentualnego odszkodowania w przypadku, w którym nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zadbanie o to, żeby w umowie przedwstępnej pojawił się taki zapis może zdecydowanie ułatwić późniejsze dochodzenia roszczeń.

  • Informację o zapłaconym zadatku lub zaliczce. Zadatek i zaliczka to NIE to samo! Wpłacenie zadatku lub zaliczki będzie miało inne konsekwencje dla stron umowy, dlatego warto znać różnicę pomiędzy tymi dwoma pojęciami. Pamiętaj, że w umowie zawsze powinno być skonkretyzowane, czy wpłacono zadatek, czy zaliczkę oraz jaka to była kwota. Znając również inne znaczenie zadatku i zaliczki, zastanów się, które z tych dwóch rozwiązań będzie bardziej korzystne z Twojej perspektywy. Bardziej szczegółowo wyjaśniamy ją w innym naszym artykule, dlatego zapraszamy do lektury.

  • Podpisy wszystkich stron.

Umowa przedwstępna powinna zostać sporządzona i podpisana w jednobrzmiących egzemplarzach dla każdej ze stron. Zamierzając podpisać umowę przedwstępną, na spotkanie z drugą stroną umów się z odpowiednim wyprzedzeniem, dbając o to, żeby zagwarantować sobie zapas czasu wystarczający dla sprawdzenia wszystkich danych. Jeżeli treść umowy przedwstępnej była przygotowywana przez drugą stronę, poproś o wcześniejsze wysłanie dokumentu i dokładnie przeanalizuj wszystkie zapisy. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości poproś o pomoc prawnika.

Dlaczego warto korzystać ze wzoru umowy przedwstępnej?

Zawarcie umowy przedwstępnej niesie za sobą określone skutki, dlatego zdecydowanie warto zadbać o to, żeby dokument został odpowiednio skonstruowany. Najlepiej będzie skorzystać z doradztwa profesjonalisty - prawnika specjalizującego się w danej gałęzi prawa. Jeśli nie ma się na ten cel wystarczających środków, a pomoc prawnika jest absolutnie konieczna, warto poszukać punktów, w których porady udzielane są za darmo. Często takie punkty prowadzi Urząd Miasta. Opcjonalnie, bardzo dużą pomocą będą również gotowe wzory umowy przedwstępnej, na przykład wzór umowy przedwstępnej kupna - sprzedaży mieszkania. Takie wzory przeznaczone do pobrania i wydrukowania da się znaleźć na wielu tematycznych stronach internetowych, dlatego mogą one stać się inspiracją do samodzielnego stworzenia potrzebnego dokumentu. Pobierając wzór sprawdzaj, czy posiada on wszystkie niezbędne elementy i czy został przygotowany przez specjalistów mających wiedzę na temat funkcjonowania rozwiązania, jakim jest umowa przedwstępna.

Na naszej stronie znajdziesz także informacje, jak powinna wyglądać umowa użyczenia lokalu na czas nieokreślony.

Co, jeśli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta?

Wcześniej wspomnieliśmy, że umowa przedwstępna jest zawierana w sytuacji, w której nie można lub nie chcę się zawrzeć umowy przyrzeczonej. Warto w takim razie mieć świadomość konsekwencji, które będą związane z tym, że do zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo zobowiązania, jakim jest umowa przedwstępna, ostatecznie nie dojdzie.

Strona poszkodowana może wymagać od drugiej strony umowy przedwstępnej naprawienia szkody, ale dotyczy to tylko wydatków, jakie dana osoba musiała uregulować w kontekście zawarcia umowy przedwstępnej oraz wydatków, które były skorelowane z tym, że oczekiwała zawarcia umowy przyrzeczonej. Z kolei, jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie, która jest niezbędna do uznania ważności umowy przyrzeczonej, strona poszkodowana może zdecydować się na dochodzenie swoich praw przed sądem, jednocześnie wymagając od drugiej strony umowy przedwstępnej doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Właśnie dlatego, znając konsekwencje wynikające z niedotrzymania zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej w zależności do tego, w jakiej formie zawarto umowę przedwstępną, warto bardzo dobrze przemyśleć swoją decyzję w tym temacie, wybierając rozwiązanie najbardziej korzystne z uwagi na własne interesy.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna jest zawierana, jeżeli nie można lub nie chcę się zawrzeć umowy przyrzeczonej. Pojęcie umowy przedwstępnej jest zdefiniowane przez Kodeks Cywilny i zgodnie z jego postanowieniami, przez umowę przedwstępną rozumie się rodzaj umowy, w której strony (jedna lub obie) zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednocześnie należy pamiętać, że umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Nie zawarcie umowy przyrzeczonej, do czego zobowiązuje się w umowie przedwstępnej, jest nierozerwalnie związane z określonymi skutkami prawnymi, uzależnionymi od tego, w jakiej formie zawarto umowę przedwstępną, dlatego chcąc chronić swoje interesy, warto tę kwestię dogłębnie przeanalizować. W konstruowaniu umowy przedwstępnej bardzo pomocnym narzędziem mogą okazać się projektowane przez specjalistów wzory umów, którymi można się efektywnie posiłkować.

Powiązane artykuły

Co można odliczyć, korzystając z ulgi termomodernizacyjnej?
Kredyty gotówkowe 15.10.2021

Ulga termomodernizacyjna – kalkulator. Co można odliczyć, korzystając z ulgi termomodernizacyjnej?

Ulga termomodernizacyjna to ulga podatkowa, dzięki której możesz odliczyć w deklaracji PIT wydatki związane z poprawą energooszczędności swojego domu, a więc np. koszty wymiany pieca lub montażu fotowoltaiki. Sprawdź, na jakich zasadach można skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej i co dokładnie można w jej ramach odliczyć.
Zobacz więcej
Rachunek powierniczy — czym jest otwarty rachunek powierniczy?
Kredyty hipoteczne 14.10.2021

Rachunek powierniczy – czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego rachunku powierniczego?

Rachunek powierniczy to forma zabezpieczenia praw i pieniędzy osób, które zdecydowały się kupić nieruchomość pozostającą jeszcze w budowie. Dzięki niemu w sytuacji, gdy inwestycja się nie powiedzie i deweloper nie wywiąże się z zawartych wcześniej ustaleń, kupujący nic na tym nie straci. Dowiedz się, jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera i zmniejszyć ryzyko utraty pieniędzy.
Zobacz więcej
Jak sprawdzić elektroniczny numer księgi wieczystej?
Kredyty hipoteczne 12.10.2021

Elektroniczne księgi wieczyste – jak sprawdzić elektroniczny numer księgi wieczystej?

Elektroniczne księgi wieczyste to system przedstawiający stan prawny nieruchomości. Jest odpowiednikiem papierowego rejestru, z tą różnicą, że chcąc uzyskać odpis księgi, nie trzeba iść do sądu, można pozyskać go zdalnie z pomocą komputera. Księgi wieczyste elektroniczne – jak uzyskać do nich dostęp i jak przeglądać znajdujące się w nich treści?
Zobacz więcej
Pierwszy kredyt – jak go dostać?
Kredyty gotówkowe 08.10.2021

Pierwszy kredyt – jak go dostać? Czy masz szansę na pierwszy kredyt za darmo?

Znalazłeś się tutaj, bo zapewne planujesz wziąć swój pierwszy kredyt i nie wiesz, jak się za to zabrać. Nic dziwnego, wybór wcale nie jest prosty, w szczególności jak nigdy wcześniej nie miało się styczności z żadnym produktem bankowym. Dla ułatwienia zebraliśmy wszystkie najważniejsze informacje o kredycie w jednym miejscu. Tutaj przeczytasz, jakie musisz spełnić warunki i jak złożyć wniosek o finansowanie. Dowiesz się też, czy da się wziąć pierwszy kredyt za darmo.
Zobacz więcej
Czym są księgi wieczyste i jak je sprawdzić?
Kredyty hipoteczne 07.10.2021

Księga wieczysta – czym jest i jak sprawdzić księgi wieczyste przed zakupem nieruchomości?

Księga wieczysta to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości. Warto zapoznać się z nim zwłaszcza przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego, ale nie tylko. Sprawdź, jakie informacje kryją księgi wieczyste i w jaki sposób założyć ją dla nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego.
Zobacz więcej
Cross-selling w banku – na czym polega i czy się opłaca?
Kredyty hipoteczne 06.10.2021

Cross-selling w banku – na czym polega i czy się opłaca?

Cross-selling to technika sprzedaży, której celem jest zachęcenie klientów do kupienia więcej niż jednego produktu w zamian za możliwość skorzystania z rabatu. Stosują ją również banki, najczęściej przy oferowaniu kredytów hipotecznych. Sprawdź, na czym polega cross-selling w banku i czy warto z niego skorzystać.
Zobacz więcej