Ile wynosi minimalny wkład własny w 2022 roku? Czy wkład własny liczy się do kredytu hipotecznego?

Już na samym początku musisz wiedzieć, że bez wkładu własnego nie ma możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. Tak więc, jeśli rozglądasz się za kupnem mieszkania czy domu, warto już odpowiednio wcześniej sprawdzić, jakimi środkami dysponujesz. To ważna informacja, bo dzięki niej, zyskasz świadomość, w jakim przedziale cenowym poszukiwać swojego przyszłego „M”. Wysokość wkładu będzie istotna również z perspektywy banku, który na tej podstawie oszacuje własne ryzyko oraz stworzy odpowiednią ofertę kredytową dla Ciebie.

Czym jest wkład własny do kredytu hipotecznego? Definicja

Jeśli rozglądasz się za własnym mieszkaniem i interesowałeś się tematem kredytów hipotecznych to z całą pewnością słyszałeś o wymaganym wkładzie własnym. Jego wysokość oraz postać nierzadko różni się od siebie w zależności od zdolności kredytowej wnioskującego czy oferty kredytowej stworzonej przez bank.

Co to jest wkład własny? Mówiąc najprościej, jest to kapitał, którego bank będzie domagał się od kredytobiorcy, starającego o kredyt hipoteczny. Oznacza to, że nie możesz skredytować 100% wartości domu lub mieszkania, które chcesz zakupić, a jedynie jego część np. 80%.  W ten sposób będziesz zobowiązany do pokrycia pozostałej kwoty, czyli przykładowych 20% z własnych środków. Minimalna wysokość wkładu została określona przez Rekomendację S, opracowaną przez Komisję Nadzoru Finansowego. Aktualnie wynosi ona 20% wartości nabywanej nieruchomości.

Jak działa wkład własny? Warto zapamiętać, że im większą będzie miał on wartość, tym stać Cię będzie na droższą nieruchomość. Kredytodawcy będę też bardziej skłonni do udzielenia Ci pomocy finansowej. Wysokość takiego wkładu jest wyliczana procentowo na podstawie wartości mieszkania lub domu.

Dla lepszego zobrazowania posłużmy się przykładem:

W roku 2022 musisz przynajmniej 20% wartości nieruchomości przeznaczyć na wkład własny. Mieszkanie, które chcesz kupić, jest warte 250 000 zł. Jedna piąta (20%) tej ceny to 50 tys. zł. Taka więc suma będzie Ci potrzebna, aby zacząć realizować marzenia mieszkaniowe.

Sprawdźmy jeszcze, do jakiej kwoty będziesz musiał zaciągnąć kredyt z wkładem własnym 50 000 zł? Wynik uzyskasz, gdy odejmiesz od ceny mieszkania wartość wkładu. W tym przypadku jest to kwota 200 000 zł. Taką też sumę wpiszesz do wniosku kredytowego. Mam nadzieję, że powyższa analiza pozwoliła Ci już uzmysłowić sobie jakie znaczenie ma i co oznacza wkład własny przy kredycie hipotecznym.

To jednak nie koniec. Powinieneś też wiedzieć o tym, że Twoja zdolność kredytowa z wkładem własnym o wysokości ponad 20% procent, będzie wyższa, ponieważ, automatycznie zmniejszy się wysokość zaciągniętego zobowiązania.

To może Cię zainteresować: Czy opłaca się spłacić wcześniej kredyt hipoteczny?

Czy można wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Jeśli interesuje Cię kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego, to niestety w obecnej rzeczywistości jest to trudne do uzyskania. Wszystkie banki na mocy Rekomendacji S, są zobowiązane do udzielania kredytów mieszkaniowych, jedynie w przypadku posiadania wkładu własnego przez przyszłego kredytobiorcę.

Rozwiązaniem problemu może być jednak jedna z reform programu Polski Ład. Ta zakłada bowiem, że wymagany wkład własny zostanie opłacony przez Bank Gospodarstwa Krajowego w postaci tzw. gwarancji. Z kredytu bez wkładu mogą skorzystać jedynie osoby posiadające odpowiednią zdolność kredytową oraz spełniające pozostałe warunki programu. Rozwiązanie wejdzie w życie z dniem 27 maja 2022 r.

Jak ominąć wkład własny do kredytu hipotecznego?

Mimo że banki nie mogą udzielać kredytów bez wkładu własnego, rok 2022 zapoczątkował zmiany w tym zakresie, przynosząc rozwiązanie problemu, jak ominąć wkład własny.  Forum, skupiające osoby posiadające zdolność kredytową, ale nie mających oszczędności potrzebnych do wkładu własnego, jest tak szerokie, że już od chwili zapowiedzi takiej możliwości (IV kwartał 2021 r.) cieszyła się ona olbrzymim zainteresowaniem. Program reform społeczno-gospodarczych, zwany Polskim Ładem w swoich założeniach, zaproponował nowe uregulowania prawne, pomocne w zakupie nieruchomości.

Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym z dnia 1 października 2021 r. opisuje kryteria oraz warunki, wśród których Nowy Ład, zastąpił wkład własny. Od kiedy będzie to możliwe? Ustawa wejdzie w życie 27 maja 2022 r., a więc od tego dnia będziesz mógł już złożyć wniosek o takie finansowanie. Zgodnie z założeniami programowymi, w ten sposób uzyskasz wkład własny od państwa, które zostanie zastąpione gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego. Zgodnie z ustawą termin składania wniosków na uzyskanie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego upływa 31 grudnia 2030 r., a więc jest sporo czasu, aby sprawdzić, czy spełniasz wszystkie kryteria i czy będzie on korzystny dla Ciebie.

Warto wiedzieć: Zmiana pracy a kredyt hipoteczny i gotówkowy. Czy musisz poinformować bank o zmianie pracy?

Jaki wkład własny do kredytu hipotecznego jest wymagany?

Z poprzedniej części artykułu dowiedziałeś się, że przepisy określają minimalny wkład własny w 2022 r. na 20%. Jest to ogólna zasada dla wszystkich banków. Te zabiegając jednak o klientów, wymyślają nowe oferty, w których starają się w legalny sposób obniżyć wkład własny w 2022 r. Aby nowe propozycje wyróżnić od tych standardowych, zaczęto je nazywać: „wkład własny 10%”.

Ta propozycja jest stosowana tylko przez niektóre banki komercyjne i różni się ona od oferty standardowej tym, że kredytobiorca, dysponując zaledwie 10-procentowym wkładem własnym, ma szanse, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny. Jaki wkład własny więc wybrać? Jaki wkład własny będzie dla Ciebie bardziej opłacalny?

Zasadnicza różnica polega na tym, że wysokość Twoich środków musi stanowić minimum 10% wartości nieruchomości, którą pragniesz zakupić. Pozostała brakująca kwota, wiąże się z koniecznością wykupienia ubezpieczenia do kredytu, zwanego ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Mówiąc inaczej, kredyt ten będzie po prostu droższy. Tak więc w tym wariancie będziesz musiał płacić miesięcznie większe raty, w porównaniu do oferty standardowej.

Jeśli zastanawiasz się, jaki wkład własny na mieszkanie będzie Ci potrzebny, sprawdź cenę mieszkania, który chcesz kupić. Następnie oblicz 20% od jej wartości. Jeśli suma okaże się zbyt wysoka, sprawdź jaką wartość możesz uzbierać.

Jak obliczyć wkład własny?

We wcześniejszej części artykułu był już poruszany ten temat, ale po opisaniu różnych opcji wkładu własnego, warto go sobie przypomnieć. Zaczniemy od chyba najważniejszego pytania: ile trzeba mieć na wkład własny posiadanych środków?

Dla zobrazowania posłużmy się wcześniejszym przykładem. Tam wyliczyliśmy wartość procentową wystarczającą dla złożenia wniosku o standardowy kredyt hipoteczny. 

Jednak może się okazać, że znajdziesz się w sytuacji odwrotnej, tzn. dysponujesz gotówką i chcesz wyliczyć, jaką będzie ona stanowiła wartość procentową w danej nieruchomości.

Załóżmy więc, że kwotę 100 000 zł możesz przeznaczyć na wkład własny. Ile procent taka suma ma pokrycie w stosunku do mieszkania o wartości 250 000 zł?

Przy takim założeniu wysokość Twoich środków podziel przez wartość mieszkania, a otrzymany wynik pomnóż przez 100. Dzieląc 90 000: 250 000, otrzymasz wynik 0,36. Ten współczynnik po przemnożeniu przez 100 da Ci wynik: 36% wysokości wkładu własnego, którym dysponujesz.

Na podstawie sumy własnych środków, będziesz również mógł wyliczyć jak kwota kredytu, a wkład własny wyliczony wg powyższych wskazówek ulegnie zmianie. Porównaj to na przykładach z tego artykułu. Pierwotnie wysokość kredytu wyniosła 200 000 zł, ale już w drugim przypadku dla tego samego mieszkania wysokość zobowiązania zmniejszyła się do kwoty 160 000 zł.

Czy wkład własny liczy się do kredytu?

Pewnie już zdajesz sobie sprawę, jak wielkie kwoty mogą stanowić wkład własny. Co się z nim dzieje dalej? Czy wkład własny wlicza się do kwoty kredytu? A może jest odwrotnie? Czy wkład własny jest odliczany od kredytu?

Wszystkie te pytania są jak najbardziej na miejscu. Skoro wkład własny to suma wynosząca najczęściej kilkadziesiąt tysięcy złotych, chcesz przecież wiedzieć, co się stanie z tak wielką kwotą. Odpowiedź na szczęście jest prosta i pozytywna dla Ciebie, jako przyszłego kredytobiorcy. Wkład nie jest wliczany do wysokości zaciągniętego zobowiązania, bo w rzeczywistości i tak przekażesz go sprzedającemu.

Możesz to zrobić podczas zawarcia umowy przedwstępnej, traktując wkład własny, jako zaliczkę na poczet zakupu mieszkania lub domu. Możesz także dokonać późniejszej wpłaty np. po sprzedaży innej nieruchomości. Najważniejsze jest, aby środki wykazane jako wkład własny trafiły do sprzedającego, a instytucja finansowa miała udokumentowaną taką transakcję.

Czy wkład własny obniża kredyt hipoteczny?

Odpowiedź na pytanie, czy wkład własny zmniejsza kredyt hipoteczny, brzmi: oczywiście, że tak. Nie tylko umniejsza wysokość kredytu, ale co za tym idzie, powoduje, że Twoje miesięczne wydatki z tytułu opłacania rat będą po prostu mniejsze. Jeśli jesteś jeszcze na etapie rozpatrywania wniosku kredytowego, mniejsza kwota zobowiązania podnosi automatycznie Twoją zdolność kredytową. W ten sposób masz większą szansę na przyznanie takich środków, o jakie wystąpiłeś. To wszystko pokazuje, iż uzbieranie jak największego wkładu własnego będzie dla Ciebie bardzo korzystne.

Sprawdź koniecznie: Czy możliwe jest zwiększenie kwoty kredytu hipotecznego lub gotówkowego?

Jak bank sprawdza wkład własny?

Różnorodność ofert i procedur stosowanych przez banki może spowodować, że sprawdzenie wkładu własnego będzie przeprowadzone na różne sposoby. Tak więc, gdybyś np. złożył dwa wnioski, w dwóch różnych bankach mogłoby się okazać, że każda z tych instytucji poprosiłaby o przedłożenie innych dokumentów.

Poza sprawdzeniem przekazanych przez Ciebie potwierdzeń oraz zaświadczeń bank ma możliwość samodzielnej weryfikacji. Dzieje się tak, w przypadku złożenia wniosku o kredyt w instytucji finansowej, w której posiadasz rachunek oszczędnościowo- rozliczeniowy, konto emerytalne lub lokatę. Z uwagi, że jesteś jej klientem, ma ona podgląd na wszystkie należące do Ciebie rachunki. Analizując ich historię, może więc bez Twojego udziału sprawdzić wysokość Twoich oszczędności, przeznaczonych na pokrycie wkładu własnego.

Kiedy wpłacić wkład własny?

Wiesz już, co to jest wkład własny, ale kiedy go przelać, aby transakcja przebiegła sprawnie? Najczęściej obowiązuje jedna, ważna zasada, aby zrobić to przed uruchomieniem kredytu.

Powinieneś pamiętać, że wkład własny wpłacasz zawsze osobie sprzedającej, obojętnie czy będzie to osoba fizyczna, czy też przedsiębiorca. Jeśli się pomylisz i wpłacisz środki na konto banku, to jedynym rezultatem będzie wstrzymanie uruchomienie kredytu. Dlaczego tak się dzieje?

Wynika to z zawartej umowy, gdzie zobowiązałeś się, że część inwestycji pokryjesz z własnych środków. Bank będzie więc czekał do czasu udokumentowania przez Ciebie przeprowadzenia takiej transakcji, dopiero potem przystąpi do uruchomienie środków. Zwróć też uwagę, w jakim terminie kredytodawca zobowiązał się do przelania pieniędzy. W tej sytuacji zaplanuj datę podpisania aktu notarialnego oraz przelania wkładu, odpowiednio wcześniej, aby sprzedający dostał zapłatę przed upływem wyznaczonego terminu.

Niezależnie od tego, kiedy płaci się wkład własny przy kredycie hipotecznym, pamiętaj, aby zawsze mieć potwierdzenie przeprowadzonej transakcji. Najlepiej wymaganą kwotę prześlij przelewem bankowym.

Jak udokumentować wkład własny do kredytu?

Temat dokumentowania wkładu własnego może być praktykowany w różny sposób, w zależności od banków. Obojętnie jednak jakie będą obowiązywały procedury, kredytodawca zawsze będzie domagał się od Ciebie jednej rzeczy.

W przedłożonych dokumentach musi widnieć informacja, że proponowany przez Ciebie wkład własny jest Twoją własnością. Gdyby doszło do sytuacji, że nie masz możliwości potwierdzenia własności środków, bank może przyjąć od Ciebie oświadczenie, w którym zaświadczysz o ich własności. Taki przypadek może mieć miejsce podczas budowy domu. Jako wkład własny możesz bowiem podać wartość zgromadzonego materiału budowlanego. Jeśli nie posiadasz faktur ich zakupu, wówczas takie oświadczenie może być pomocne.

Posiadaną gotówkę możesz udokumentować wyciągiem z Twoich kont bankowych lub poprzez umowę darowizny, jeśli środki otrzymałeś od innej osoby. Jeśli jako wkład własny zaproponowałeś inną nieruchomość, wówczas bank zażąda przedłożenia aktu własności oraz informacji na temat jej hipoteki. W przypadku nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży może być też konieczne zawarcie umowy przedwstępnej czy też złożenia odpowiedniej deklaracji w akcie notarialnym.

Wkład własny — co jeszcze warto wiedzieć?

Z pewnością masz już teraz świadomość, jakie znaczenie ma wkład własny. Teraz, więc zastanawiasz się skąd wziąć pieniądze na wkład własny? Najprostsze rozwiązanie to oczywiście gotówka. Musisz jednak wiedzieć, że nie każda suma będzie uznana za wkład własny. Jeśli środki zostały uzyskane np. w wyniku kredytu gotówkowego, to bank nie zaliczy ich na poczet wkładu.

Jak więc zdobyć pieniądze na wkład własny skoro nie masz własnych? Mogą to być pieniądze otrzymane od rodziny czy krewnych, które udokumentujesz np. umowną darowizny. Poza tym możesz skorzystać ze środków, zaoszczędzonych w ramach różnych programów emerytalnych. Do nich zaliczymy konta założone w ramach Pracowniczych Planów Kapitałowych (PPK), Indywidualne Konto Emerytalne (IKE) lub Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). Środki zgromadzone na tych rachunkach zostaną uwzględnione do wkładu własnego.

Być może słyszałeś też o książeczkach mieszkaniowych. Jeśli masz takową książeczkę, założoną do 23 października 1990 r. to możesz liczyć na tzw. premię gwarancyjną, którą też bank zaliczy na poczet tego wkładu.

Dobrym rozwiązaniem będzie też inna nieruchomość jako wkład własny. Może to być np. działka, na której zamierzasz budować dom lub ziemia, której jesteś współwłaścicielem. Posiadasz lokal mieszkalny i chcesz go zamienić na inny (większy lub mniejszy) czy też na dom? Takie mieszkanie jako wkład własny będzie chyba najlepszym rozwiązaniem, ponieważ sprzedając je, od razu uzyskasz sporą kwotę pieniędzy, która z pewnością wystarczy Ci na wkład własny. Możesz też zaliczyć je do wkładu bez sprzedaży, jednak będzie to wymagało od Ciebie dopełnienia większej ilości formalności.

Podsumowując, wkład własny jest pierwszym krokiem na drodze kredytu hipotecznego. Teraz kiedy już Twoja wiedza na ten temat została pogłębiona, możesz samodzielnie wyliczyć swój wkład własny i dzięki temu sprawdzić, na jak drogą nieruchomość możesz sobie pozwolić.

Nie przegap: 

Kredyt na wkład własny – czy to możliwe?

Jak obliczyć koszt budowy domu? Sprawdź, ile kosztuje budowa domu i jak sporządzić kosztorys