Czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny?

Po okresie pandemii i wobec działań wojennych w Ukrainie inflacja w Polsce wystrzeliła ku górze. Po szczytowym odczycie z lutego 2023 roku, wynoszącym 18,4 proc., we wrześniu tego samego roku wskaźnik spadł jednak do poziomu jednocyfrowego – 8,2 proc. zgodnie z szybkim odczytem Głównego Urzędu Statystycznego.

Oczekiwania względem dalszych spadków doprowadziły do tego, że Rada Polityki Pieniężnej NBP obniżyła główne stopy procentowe o 75 punktów bazowych podczas wrześniowego posiedzenia.

To dobra informacja dla spłacających kredyty i zamierzających je zaciągnąć. Zobacz, czy opłaca się brać kredyt hipoteczny w 2024 roku. Co mogą Ci zapewnić programy Rodzinnych kredytów mieszkaniowych i Pierwsze mieszkanie wraz z Bezpiecznym kredytem 2%. Jak wpływają na koszt kredytu hipotecznego?

Czy warto brać teraz kredyt hipoteczny na dom lub mieszkanie?

Co z kredytami hipotecznymi w 2024 roku? Początek zezszłego roku przyniósł nieco stabilizacji w sytuacji ekonomicznej naszego kraju. Wydaje się, że przyzwyczailiśmy się do zaciskania pasa – nadal borykaliśmy się z drożyzną w sklepach, a raty zobowiązań były bardzo wysokie. Inflacja w Polsce po wynikach 18,4 proc. w lutym czy 16,20 proc. w marcu zaczęła systematycznie spadać. We wrześniu, zgodnie z szybkim odczytem dokonanym przez GUS, osiągnęła poziom poniżej 10 proc. – 8,2 proc.

Dobrą wiadomością jest to, że od września 2022 roku RPP nie podnosiła już stóp procentowych, w wyniku czego przez kolejne miesiące główna stopa wynosiła 6,75%. Po roku podczas posiedzenia RPP we wrześniu 2023 roku postanowiono o obniżce stóp banku centralnego. Główna stopa referencyjna NBP wyniosła 6,00 proc. 

Już w II kwartale 2023 roku, kiedy rynek oczekiwał obniżki głównych stóp NBP, zauważalne było zwiększenie akcji kredytowej w bankach. WIBOR(R) spadał, w wyniku czego zobowiązania były nieco tańsze. Choć skala kredytowania hipotecznego utrzymywała się na niskim poziomie, to zauważalna była również wysoka dynamika wzrostów. W II kw. 2023 roku banki udzieliły niemal 30,8 tys. zobowiązań mieszkaniowych, czyli o ponad 40 proc. więcej w porównaniu z I kw. 2023 roku.

W takiej sytuacji Polacy zadają sobie pytanie – czy teraz jest dobry czas na kredyt hipoteczny? Rząd stara się zapewnić wsparcie dla kredytobiorców – od ponad roku funkcjonują wakacje kredytowe, które pozwalają odroczyć spłatę jednej raty na kwartał. Do końca 2024 roku możliwe jest skorzystanie z takiej pomocy.

Omawiając zmiany w kredytach hipotecznych 2024, trzeba także wspomnieć o rządowym programie „Pierwsze mieszkanie”, przeznaczonym dla osób do 45. roku życia, które nigdy nie posiadały i nie posiadają nieruchomości na własność. W ramach dostępnych rozwiązań można wyróżnić specjalne konto mieszkaniowe z gwarancją premii z budżetu państwa oraz program „Bezpieczny kredyt 2%”. Wsparcie ruszyło w lipcu 2023 roku. Równolegle funkcjonuje program Rodzinnych kredytów mieszkaniowych, w ramach którego można zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego i skorzystać ze spłaty rodzinnej, jeśli w okresie kredytowania rodzina kredytobiorcy powiększy się o drugie lub kolejne dziecko.

W 2024 roku część banków oferuje już kredyty hipoteczne oparte na nowym wskaźniku WIRON, który do 1 stycznia 2025 r. ma całkowicie zastąpić WIBOR. Nowy sposób obliczania oprocentowania kredytów stosuje np. ING Bank Śląski. Warto sprawdzić, jakie miejsce w rankingu kredytów hipotecznych zajmują takie zobowiązania.

To może Cię zainteresować: Ile kosztuje wykończenie mieszkania za m2?

O ile spadły raty kredytów hipotecznych po obniżce stóp procentowych?

Wrześniowa obniżka wysokości głównych stóp procentowych w Polsce doprowadziła do sytuacji, w której dotychczasowi kredytobiorcy wkrótce będą mogli liczyć na znaczne obniżenie spłacanych rat. Zwłaszcza że RPP zdecydowała się na wyższą obniżkę głównych stóp procentowych NBP niż oczekiwali ekonomiści. O ile spadnie rata kredytu? Kalkulator kredytowy pozwoli na oszacowanie nowej wysokości raty miesięcznej, jaką musi regulować klient.

Eksperci szacują, że 2,5 mln polskich kredytobiorców odczuje wyraźną ulgę po decyzji RPP z września tego roku. Wszystko przez gwałtowną obniżkę wysokości wskaźników WIBOR(R) 3M (trzymiesięcznego) i 6M (sześciomiesięcznego), spowodowaną obniżką stóp procentowych NBP.

Główny analityk HREIT Bartosz Turek wyliczył, że kredytobiorcy, którzy mają zaciągnięte zobowiązania złotowe, powinni spodziewać się zmniejszenia rat. W przypadku np. kredytu zaciągniętego na kwotę 300 tys. zł z okresem kredytowania 25 lat i z marżą na poziomie 2 proc. rata będzie wkrótce niższa o niemal 170 zł miesięcznie. Im wyższe zobowiązanie, tym większa obniżka w wysokości raty.

Wszystko to możliwe jest dzięki malejącej stawce WIBOR(R), która jest stawką bazową przy wyliczaniu oprocentowania kredytów złotowych w wielu umowach. WIBOR(R) 3M w ostatnim czasie wyraźnie maleje:

• 28 kwietnia 2023 – 6,90%,
• 29 maja 2023 – 6,90%,
• 29 czerwca 2023 – 6,90%,
• 28 lipca 2023 – 6,72%,
• 29 sierpnia 2023 – 6,66%,
• 6 września 2023 – 6,60%,
• 7 września 2023 – 6,07%,
• 29 września 2023 – 5,77%.

Podobne są spadki stawki WIBOR(R) 6M w ostatnich miesiącach:

• 28 kwietnia 2023 – 6,96%,
• 28 maja 2023 – 6,95%,
• 29 czerwca 2023 – 6,95%,
• 28 lipca 2023 – 6,62%,
• 29 sierpnia 2023 – 6,50%,
• 6 września 2023 – 6,40%,
• 7 września 2023 – 5,87%,
• 29 września 2023 – 5,63%.

Jak widać, duża zmiana w wysokości tych stawek nastąpiła z 6 na 7 września. Wówczas przypadało posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej, na którym podjęto decyzję o obniżeniu wysokości głównych stóp procentowych. Odbiło się to na wysokości stawki WIBOR(R).

Jeśli więc klient banku miał kredyt z marżą 2 proc. i oprocentowaniem WIBOR(R) 3M, to od kwietnia do września 2023 roku oprocentowanie jego zobowiązania zmalało o ponad 1 punkt procentowy. Podobnie jest w przypadku kredytów oprocentowanych według stawki WIBOR(R) 6M.

Kiedy spadną raty kredytów hipotecznych? Nie stanie się to niestety z dnia na dzień. Jeśli chodzi o zobowiązania z oprocentowaniem według WIBOR(R) 3M, to jego wysokość jest aktualizowana co 3 miesiące. Analogicznie – przy WIBOR(R) 6M taka aktualizacja odbywa się w odstępach 6-miesięcznych.

Kredyt hipoteczny a zdolność kredytowa Polaków w 2024 roku

W 2024 roku stopniowo rośnie zdolność kredytowa Polaków, którzy chcą zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania. Według najnowszych szacunków HRE Investment Trust w kwietniu trzyosobowa rodzina z zarobkami na poziomie dwóch średnich krajowych mogła pozwolić sobie na zobowiązanie w wysokości ok. 600 tys. zł, co stanowi wzrost o ok. 80 tys. zł w porównaniu z poprzednim miesiącem.

Jeszcze większą różnicę zauważymy, gdy porównamy zdolność kredytową Polaków z lipca 2022 roku – wówczas banki mogły zaoferować jedynie 396 tys. zł. Obecnie instytucje finansowe stopniowo zmniejszają wymagania, a zatem zdecydowanie łatwiej jest zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup wymarzonego mieszkania.

Przypomnijmy, że banki zobowiązane są do wyliczania zdolności kredytowej swoim potencjalnym kredytobiorcom na mocy Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Rekomendacja ta powstała już w 2006 roku, ale od tego czasu była wielokrotnie nowelizowana. Ostatnio poprawki wprowadzono 19 czerwca 2023 roku. Spowodowało to zmianę wytycznych dotyczących kształtowania polityki w polskich bankach.

Nowelizacja była konieczna z uwagi na fakt, że w życie weszły przepisy dotyczące programu „Pierwsze mieszkanie” i „Bezpieczny kredyt 2%”. Obowiązują nowe, zmniejszone wymogi dotyczące kształtowania się zdolności dla takiego kredytu udzielanego w polskich bankach.

Zgodnie z zapisami najnowszej Rekomendacji S podczas dokonywania przez bank oceny zdolności kredytowej osoby, która ubiega się o preferencyjny „Bezpieczny kredyt 2%”, bank musi wziąć pod uwagę jego specyfikę, tj. uwzględnić szacowaną kwotę dopłat. Instytucje mogą w sposób bardziej liberalny podchodzić do oceny zdolności kredytowej.

Do 1 lipca 2024 roku KNF postawiła bankom wymóg dostosowania swojej działalności w obszarze kredytów hipotecznych do zmian w Rekomendacji S. Wszystko to jest korzystne dla kredytobiorców i pozwala na zwiększenie ich zdolności – otrzymać mogą więcej pieniędzy w ramach kredytu hipotecznego niż dotychczas.

Należy wspomnieć także o tym, że znowelizowana Rekomendacja S wprowadziła zmiany w zakresie wysokości bufora ostrożnościowego, jaki banki muszą brać pod uwagę przy udostępnianiu swoim klientom kredytów. Jeszcze do niedawna wynosił on 5 punktów procentowych, a obecnie według Rekomendacji S może wynosić 2,50 punktu procentowego. Oznacza on, że banki przy szacowaniu zdolności ubiegających się o kredyty hipoteczne muszą przyjmować bufor na zmianę WIBOR-u(R) na odpowiednim poziomie – minimum 2,50 p.p., podczas gdy od kwietnia 2022 roku było to 5 p.p.

W zależności od rodzaju udzielanego kredytu – czy będzie to produkt z oprocentowaniem zmiennym czy stałym, obowiązywać będą inne zasady ustalania buforu bezpieczeństwa. Dla zobowiązań ze zmiennym oprocentowaniem nadzór finansowy rekomenduje ustalenie buforu na poziomie wyższym niż 2,50 p.p., z kolei dla kredytów ze stałym oprocentowaniem może on pozostać na takim poziomie.

KNF wyjaśniła, że w przypadku Bezpiecznego kredytu 2% banki mogą stosować niewiele większe bufory niż przy kredytach ze stałym oprocentowaniem na 10 proc., co oznacza ostatecznie podwyższenie posiadanej przez klientów zdolności kredytowej. To z kolei przekłada się na większe szanse na uzyskanie zobowiązania.

To warto przeczytać: Co zrobić gdy nie masz zdolności kredytowej?

Kto powinien rozważyć wzięcie teraz kredytu hipotecznego?

Decyzja o tym, czy brać teraz kredyt hipoteczny, musi być podjęta indywidualnie. Klienci, którzy mają odpowiednią zdolność kredytową oraz stabilną sytuację zawodową, nie powinni się obawiać, tym bardziej że coraz więcej banków oferuje kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem.

Trzeba się przy tym zastanowić, biorąc pod uwagę indywidualną sytuację finansową oraz czynniki zewnętrzne panujące na rynku kredytowym, czy opłaca się wziąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem.

To doskonałe rozwiązanie, jeśli chcemy mieć pewność, że rata kredytu nie zmieni się przez czas określony w umowie. Oferty ze stałym oprocentowaniem zdecydowanie poprawiają bezpieczeństwo klienta i chronią go przed negatywnymi skutkami wzrostu głównych stóp procentowych w Polsce.

Trzeba mieć na uwadze jednak także to, że przy rekordowych stopach, które przez wiele miesięcy obowiązywały w naszym kraju, bardziej prawdopodobne staje się obniżenie ich wysokości niż podwyżka. Pierwszy taki krok RPP wykonała we wrześniu 2023 roku, obniżając stopy o 75 punktów bazowych. Dlatego należy w każdym przypadku indywidualnie rozpatrzyć, czy oferta kredytu hipotecznego ze zmiennym czy stałym oprocentowaniem jest dla klienta lepszym rozwiązaniem.

Warto też zainteresować się rządowymi programami wsparcia dla kredytobiorców, które mają zagwarantować niskie oprocentowanie oraz premię dla osób oszczędzających na własne mieszkanie. Jeśli nadal mamy wątpliwości, czy warto brać teraz kredyt hipoteczny, sprawdźmy forum dla klientów lub skonsultujmy się z doradcą kredytowym.

Bezpieczny kredyt 2 proc.,udzielany w ramach programu rządowego „Pierwsze mieszkanie”, pozwala na zwiększenie zdolności kredytowej i uzyskanie zobowiązania z dopłatami z budżetu państwa. Z kolei program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, czyli Rodzinny kredyt mieszkaniowy, daje szansę na uzyskanie środków bez własnych oszczędności.

Kto powinien zrezygnować z wnioskowania teraz o kredyt hipoteczny?

Nie zawsze decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego będzie słuszna. Kiedy lepiej odłożyć w czasie marzenia o własnym M? Długoterminowe zobowiązanie może być ryzykowne w przypadku osób, które:

• niedawno straciły pracę;
• mają niestabilną sytuację zawodową, np. pracują na umowie cywilnoprawnej z perspektywą jej rozwiązania w niedalekiej przyszłości;
• mają dużo zobowiązań na koncie, np. inne kredyty, debety na koncie, alimenty;
• borykają się z problemami finansowymi;
• nie mają oszczędności.

Niestabilna sytuacja finansowa jest czynnikiem, który powinien odwlec w czasie nasze starania o kredyt hipoteczny. Nawet jeśli możemy otrzymać zobowiązanie bez wkładu własnego, to niekoniecznie każdy powinien się na niego decydować. Optymalną sytuacją jest ustabilizowanie swojej sytuacji zawodowej i złożenie dopiero wówczas wniosku o kredyt hipoteczny w wybranym banku.

Koniecznie przeczytaj: Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Dlaczego warto teraz wziąć kredyt?

Jak wspomnieliśmy wcześniej, sytuacja na rynku kredytów hipotecznych powoli się stabilizuje i wszystko wskazuje na to, że stopy procentowe w najbliższym czasie będą spadać. To dobra wiadomość dla osób, które dotychczas odkładały decyzję o zaciągnięciu zobowiązania. Zwłaszcza że wyraźnie obniżają się stawki WIBOR(R) brane pod uwagę przez wiele banków przy szacowaniu wysokości oprocentowania – zmiennego lub stałego. Kolejna to ta o liberalizacji zasad szacowania zdolności kredytowej klientów, która pozwoli na zaciągnięcie wyższego zobowiązania.

Czy warto brać kredyt hipoteczny w 2024 roku? Tak, jeśli:

• wybierzesz ofertę ze stałym oprocentowaniem, która daje pewność niezmienności stawki oprocentowania, według której naliczane są odsetki kredytowe;
• zdecydujesz się skorzystać z rządowego wsparcia, np. w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2%”,
• masz odłożony wkład własny lub możesz skorzystać z programu Rodzinnych kredytów mieszkaniowych;
• chcesz kupić nieruchomość w ramach inwestycji.

Coraz więcej banków jest skłonnych do udzielania swoim klientom zobowiązań ze stałym oprocentowaniem. Daje to stabilność w spłacie rat, które z góry są znane.

Natomiast obniżka stawek WIBOR(R), która jest wyraźnie widoczna w ostatnich miesiącach powoduje, że maleją koszty kredytowania, a oferty bankowe są bardzo korzystne dla potencjalnych kredytobiorców. Wszystko to zawdzięczamy wrześniowej obniżce stóp procentowych.

Wspominaliśmy również, że od lipca 2023 roku w Polsce funkcjonuje program „Pierwsze mieszkanie”, a w jego ramach można zaciągnąć Bezpieczny kredyt 2% z dopłatami do rat miesięcznych przez 10 pierwszych lat okresu kredytowania. Takie dopłaty powodują, że klient jest w mniejszym stopniu obciążony kosztami zobowiązania.

Czy warto wziąć teraz kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?

W obliczu rosnących stóp procentowych wiele banków wycofało ze swojej oferty zobowiązania ze zmiennym oprocentowaniem. Stałe raty przemawiają do wielu klientów, którzy aktualnie szukają bezpiecznych i przewidywalnych ofert. Większość instytucji proponujących takie rozwiązanie gwarantuje stałe oprocentowanie przez 5 lat, chociaż zdarzają się również inne warunki.

Aż 7 lat stałych rat oferuje Credit Agricole, a 10 – BNP Paribas. Poniżej przedstawiamy przykładową kalkulację zobowiązania w wysokości 250 tys. zł z okresem spłaty w ciągu 20 lat. Klient dysponuje wkładem własnym w wysokości 20% wartości nieruchomości.

Jak podkreśla Komisja Nadzoru Finansowego, największym walorem ofert ze stałym oprocentowaniem jest przewidywalność obciążeń finansowych. Klient dokładnie wie, jakiej raty może się spodziewać przez określony w umowie czas i nie są w stanie go zaskoczyć żadne niespodziewane wydarzenia, np. podwyżki stóp procentowych, choć na uwagę zasługuje to, że wraz z malejącą inflacją w Polsce pojawiają się coraz większe szanse na kolejne obniżki stóp NBP.

Czy zdaniem ekspertów finansowych warto brać teraz kredyt hipoteczny?

Czy opłaca się brać kredyt w 2023 roku? Z jego początkiem sytuacja na rynku kredytów hipotecznych zaczęła się stabilizować, a eksperci byli zdania, że stopy procentowe raczej nie wzrosną. Ich przewidywania okazały się słuszne. Analitycy w HRE Investments przekonywali wówczas, że wskaźnik WIBOR 3M może spaść w ciągu kolejnego roku do poziomu 5,5-6%, co mogłoby zapewnić spadek rat kredytów nawet o 10%. Pod koniec września 2023 roku WIBOR 3-miesięczny wynosił już 5,77%, za sprawą znacznej obniżki głównych stóp procentowych w Polsce z tego samego miesiąca.

Niektórzy analitycy upatrują w obecnej sytuacji szansy dla wzrostu popularności kredytów ze stałym oprocentowaniem, które mają zapewnić bezpieczeństwo klientom banków. W takim razie czy warto brać teraz kredyt hipoteczny? Forum dyskusyjne potencjalnych kredytobiorców nie przynosi jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie.

W 2023 roku banki przygotowały wiele propozycji kredytowych dla osób, które obawiają się zmiany wysokości rat. Aktualnie liderem pozostaje BNP Paribas, który proponuje swoim klientom kredyt ze stałym oprocentowaniem przez okres 10 lat.

Dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK, tak podsumował raport dotyczący rynku kredytów hipotecznych z sierpnia 2023 roku: Lipcowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe wystrzelił jak rakieta i pokazuje, że w lipcu br. złożono wnioski kredytowe na wartość aż o 273,1% wyższą niż przed rokiem. Jest to historycznie najwyższy wynik od 2008 r., czyli od kiedy w BIK posiadamy dane dla Indeksu Popytu na kredyty mieszkaniowe.

Marek Dietl, prezes Giełdy Papierów Wartościowych, zwraca uwagę, że w przypadku spadku stóp procentowych NBP nowy wskaźnik WIRON, który wkrótce ma zastąpić wskaźnik WIBOR(R) m.in. w przypadku oprocentowania kredytów hipotecznych, ze względu na swoją konstrukcję może być przejściowo wyższy od WIBOR-u(R). Być może więc lepiej jednak już teraz złożyć wniosek o kredyt i skorzystać z niższego oprocentowania.

Z kolei eksperci banku PKO BP przewidują, że w ciągu najbliższych miesięcy rynek kredytów hipotecznych może wyjść z zapaści, jaką zafundował nam wszystkim ubiegły rok. Wiceprezes banku Piotr Mazur jest zdania, że branża może odbić się w 2023 roku. Podobnie uważają analitycy banku Pekao SA, którzy prognozują, że rynek kredytów mieszkaniowych wkrótce się ustabilizuje. 

Może być jednak inaczej za sprawą ogromnej popularności programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) powiedział, że limit dopłat przewidzianych na 2024 roku w tym programie zostanie w większości albo nawet w całości wykorzystany jeszcze do końca 2023 roku. „Brak programu oznaczałby spadek popytu na kredyty, ale nie oznaczałby, że ceny mieszkań spadną. Uważa on, że w przyszłym, 2024 roku należy spodziewać się również dwucyfrowych wzrostów cen, ale nie aż tak dużych jak w 2023 roku. Być może więc jeszcze do końca bieżącego roku jest najlepszy czas na zaciągnięcie zobowiązania, skorzystanie z programu rządowego i zrealizowanie swoich planów mieszkaniowych.

Kliknij i sprawdź: 

Czy opłaca się spłacić wcześniej kredyt hipoteczny?

Kredyt 400 tys. złotych. Jaka rata? Warunki i oferta banków

Kredyt 800 tys. złotych. Jaka rata? Warunki i oferta banków