Co to jest odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka to specjalny rodzaj kredytu hipotecznego, który przeznaczony jest w szczególności dla osób w podeszłym wieku. Czy odwrócony kredyt hipoteczny rzeczywiście się opłaca? Jakie są zagrożenia związane z wybraniem odwróconej hipoteki? Przeczytaj poniższy artykuł, aby dowiedzieć się wszystkiego na temat odwróconej hipoteki.

Hipoteka - definicja

Hipoteka to bardzo popularne pojęcie w terminologii bankowej. Oznacza ono nałożenie zastawu na danej nieruchomości. Z takim zastawem mamy do czynienia przede wszystkim wtedy, gdy decydujemy się na zaciągnięcie kredytu bądź pożyczki hipotecznej. W przypadku, gdy nie spłacimy w odpowiednim terminie swojego zobowiązania finansowego, wówczas bankowi przysługuje prawo do zajęcia należącej do nas nieruchomości. Kredyty hipoteczne cieszą się w Polsce ogromną popularnością. Dla wielu młodych małżeństw jest to często jedyny sposób na uzyskanie pokaźnego finansowania.

Odwrócony kredyt hipoteczny to rodzaj produktu bankowego, który w naszym kraju nie jest jeszcze tak często wybierany jak w innych krajach zachodnich. Co to jest odwrócona hipoteka? Kredyt z odwróconą hipoteką jest przeznaczony dla osób będących właścicielami nieruchomości. Gdy wybieramy odwróconą hipotekę, otrzymujemy dodatkowe pieniądze na dowolny cel.

Odwrócony kredyt hipoteczny - dokładna definicja

W naszym kraju mamy obecnie przeszło 5 milionów emerytów, z czego aż 2,5 miliona posiada swoją własną nieruchomość. Wiele osób w podeszłym wieku ma problem z utrzymaniem się ze względu na skandalicznie niskie renty i emerytury. Nie ma się zatem co dziwić, że wprowadzono dla nich specjalny rodzaj produktu finansowego: odwrócony kredyt hipoteczny.

Odwrócony kredyt hipoteczny w obecnej formule może być oferowany przez polskie instytucje bankowe począwszy od 2014 roku. 23 października 2014 roku polski Sejm uchwalił ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. Zgodnie z zapisami tej ustawy, kredytobiorca w zamian za przeniesienie praw własności do nieruchomości na kredytodawcę, będzie otrzymywał dożywotnią rentę. Zgodnie z zapisami tej ustawy, usługi polegające na udzieleniu odwróconego kredytu hipotecznego mogą świadczyć wyłącznie instytucje bankowe. Organem, który reguluje dokładne wytyczne w zakresie udzielania odwróconych kredytów hipotecznych, jest Komisja Nadzoru Finansowego.

Polski Sejm uchwalił parę lat temu specjalną ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, ponieważ chciał unormować rynek w związku z coraz większym zainteresowaniem produktem oraz podażą funduszy hipotecznych, które świadczą emerytury za mieszkanie. Odwrócona hipoteka dedykowana jest skierowana w szczególności do osób starszych. Warto jednak wiedzieć o tym, iż w ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym nie ma dokładnych zapisów odnośnie ograniczeń wiekowych dla kredytobiorców. Oznacza to, że o uzyskanie kredytu z odwróconą hipoteką mogą ubiegać się zarówno osoby starsze jak i młode.

Kredyt z odwróconą hipoteką polega na tym, że kredytobiorca zastawia należącą do siebie nieruchomość na rzecz instytucji bankowej, która udziela mu kredytu. W zamian za to, będzie otrzymywać pieniądze. Środki mogą być wypłacone jednorazowo bądź w cyklicznych ratach. Najważniejsze w kredycie z odwróconą hipoteką jest to, że przez cały okres obowiązywania umowy kredytowej kredytobiorca może zamieszkiwać w swoim domu lub mieszkaniu. Gdy dojdzie do śmierci kredytobiorcy, rodzina zmarłego może spłacić dług wobec instytucji bankowej oraz przejąć własność nad nieruchomością. Na spłatę zadłużenia ustawodawca przewidział 12 miesięcy. Jeśli w tym okresie zadłużenie nie zostanie spłacone, wówczas instytucji bankowej przysługuje pełne prawo do przejęcia nieruchomości, która należała do seniora.

Warto pamiętać o tym, że w przypadku, gdy rodzina nie zdecyduje się na uregulowanie należności wobec instytucji bankowej, wówczas bank zobowiązany jest do tego, aby zwrócić różnicę pomiędzy rzeczywistą wartością nieruchomości a niewypłaconą kwotą kredytu hipotecznego.

Umowa kredytu z odwróconą hipoteką - jakie informacje musi zawierać?

Jak wskazuje ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, osoby, które są zainteresowane skorzystaniem z takiej oferty, powinny w pierwszej kolejności otrzymać specjalny formularz informacyjny od banku. Bank musi na piśmie przedstawić potencjalnie zainteresowanym osobom ich prawa i obowiązki wynikające z umowy. W umowie o kredyt z odwróconą hipoteką powinny znaleźć się następujące informacje:

• kwota kredytu z odwróconą hipoteką,

• termin oraz sposób wypłaty środków dla kredytobiorcy,

• wszelkie koszty zaciągniętego kredytu,

• sposób zapłaty wszelkich kosztów.

Ustawa bardzo dokładnie określa, jakie informacje powinny być zawarte w umowie o odwróconą hipotekę. Jeśli po podpisaniu wszystkich dokumentów kredytobiorca stwierdzi, że jednak chciałby zrezygnować z tego produktu finansowego, to ma prawo do rezygnacji bez jakichkolwiek konsekwencji - nie poniesie żadnych kosztów. Należy mieć to na uwadze, ponieważ banki z wiadomych względów niechętnie informują o tym przywileju swoich klientów.

Ile wynosi świadczenie dla osób decydujących się na kredyt z odwróconą hipoteką?

Wiele osób zastanawia się nad tym, na ile dokładnie można liczyć pieniędzy podpisując umowę kredytu z odwróconą hipoteką. Warto wiedzieć, iż odwrócona hipoteka cieszy się ogromną popularnością w wielu zachodnioeuropejskich krajach. Najwięcej seniorów wybiera ten produkt bankowy w Wielkiej Brytanii. Na Wyspach Brytyjskich wartość umów na kredyty z odwróconą hipoteką wynosi przeszło 2 miliardy euro. Klienci angielskich banków, który decydują się na wybór kredytu z odwróconą hipoteką, otrzymują zazwyczaj od 30 do 40 procent wartości zastawianej nieruchomości.

Jeśli polskie instytucje bankowe wprowadziłyby podobne rozwiązania do tych obowiązujących w Wielkiej Brytanii, to za nieruchomość o wartości 250 tysięcy złotych, klient mógłby otrzymywać miesięcznie około 400-600 złotych miesięcznie. Im wartość nieruchomości byłaby wyższa, tym także wzrastałaby kwota wypłacanego świadczenia.

W przypadku, gdy na ofertę odwróconej hipoteki zdecydowałoby się małżeństwo, to przy śmierci jednego z kredytobiorców, drugi otrzymałby raty po zmarłym. Miałyby one proporcjonalną wysokość w stosunku do odziedziczonej po zmarłym nieruchomości. Mnóstwo osób myśli o tym, czy wzięcie kredytu z odwróconą hipoteką jest opłacalne oraz na jaką kwotę finansowania mogą liczyć w praktyce.

Podstawowa rzecz, o której należy pamiętać, jest fakt, iż na pewno nie uzyskamy kredytu w takiej wysokości, która będzie porównywalna z wartością nieruchomości zastawionej na potrzeby takiego kredytu. Z czego to wynika? Uwarunkowane jest to przede wszystkim tym, iż wartość rynkowa nieruchomości w trakcie obowiązywania długiej umowy (np. przez 20 lat), może bardzo mocno zmaleć. Oprócz wartości wypłaconego kredytu, bank może również naliczać odsetki oraz inne koszty typu prowizja oraz opłaty z tytułu przeprowadzenia wyceny lokalu.

W praktyce bardzo ciężko jest uzyskać kwotę wyższą niż 50% wartości zastawianej nieruchomości. Dokładna kwota, którą można uzyskać od banku w ramach odwróconej hipoteki, uzależniona jest przede wszystkim od wartości reprezentującej dany lokal. Z tego powodu instytucje bankowe z reguły dokonują niezwykle starannych wycen. Czynności te są wykonywane przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych.

Jakie obowiązki mają kredytobiorcy zaciągający kredyt z odwróconą hipoteką?

Wszystkie osoby, które myślą nad podpisaniem umowy kredytu z odwróconą hipoteką, powinny wiedzieć, jakie spadną na nich obowiązki. Osoba podpisująca kredyt z odwróconą hipoteką, będzie zobowiązana do:

• zachowania nieruchomości w odpowiednim stanie (obowiązek realizowania napraw i remontów),

• ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych,

• terminowe opłacanie podatków oraz wszelkich innych opłat wynikających z użytkowania nieruchomości.

Jakie są zasady spłaty odwróconego kredytu hipotecznego?

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami odnośnie odwróconej hipoteki, wszyscy polscy kredytobiorcy mają prawo do spłacenia odwróconego kredytu hipotecznego w dowolnie wybranym przez siebie czasie. Możemy spłacić całość bądź część zobowiązania, a bank wówczas nie będzie mógł pobrać prowizji z tytułu udzielenia nam zobowiązania finansowego. Jeśli dojdzie do śmierci kredytobiorcy, spadkobiercy mają pełne prawo do przejęcia nieruchomości. Jest jednak jeden warunek: w ciągu 12 miesięcy od daty śmierci kredytobiorcy muszą spłacić wszystkie zobowiązania finansowe wobec banku.

Czy kredytobiorca może zrezygnować z kredytu z odwróconą hipoteką?

Cy kredytobiorca może zrezygnować z odwróconej hipoteki? Polska ustawa o kredycie z odwróconą hipoteką wskazuje, że tak. Prawo do rezygnacji z umowy przysługuje w ciągu 30 dni od daty jej zawarcia. Co ważne: z umowy można zrezygnować bez podawania przyczyny. Wystarczy, że napiszemy oświadczenie i dołączymy je do umowy. Rezygnacja z kredytu z odwróconą hipoteką nie spowoduje dla nas żadnych dodatkowych kosztów.

Kredytobiorca będzie musiał pokryć wszystkie koszty związane z opłatami poniesionymi przez bank - mowa tutaj o opłatach na rzecz organów administracji publicznej (sądów, urzędów skarbowych itd.), ponieważ nie podlegają one zwrotowi. Oprócz tego, obowiązkiem kredytobiorcy jest zwrot do banku uzyskanej kwoty kredytu, która będzie powiększona o odsetki, jeżeli środki finansowe były przekazane przed upływem terminu, który pozwalał na rezygnację z umowy. Kredytobiorca ma prawo do rezygnacji z umowy także w późniejszym czasie - wówczas obowiązuje 30-dniowy termin wypowiedzenia.