Co to jest hipoteka na nieruchomości i jakie są rodzaje hipotek?

Zakup mieszkania lub domu zazwyczaj wiąże się z koniecznością skorzystania z pomocy finansowej. Kredyt hipoteczny w wielu przypadkach staje się więc naturalnym sposobem na opłacenie kosztownej transakcji. Jednym z warunków udzielenia finansowania jest ustanowienie zabezpieczenia na nabywanej nieruchomości. Jako właściciel masz prawo nadal nią zarządzać, ale w przypadku nieterminowej spłaty, kredytodawca może przejąć nieruchomość i zabezpieczyć swoje roszczenia.

Hipoteka – co to jest? Definicja

Zanim przejdziemy do omawiania sposobu, jak działa hipoteka oraz co może być jej przedmiotem, zaczniemy od przeanalizowania samej definicji hipoteki.

Hipoteką według kodeksu cywilnego nazywamy ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (np. spółdzielczym prawu do danego lokalu), które ma służyć zabezpieczeniu wierzytelności. Dzięki temu wierzyciel w razie niespłacenia długu, może dochodzić do zaspokojenia swoich potrzeb i ma on pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela danej nieruchomości.

Skoro wiesz już, czym jest hipoteka, warto, abym wspomniała również o sposobie jej powstawania. W Polsce hipoteka ma zostać ustanowiona na drodze czynności prawnej, orzeczenia sądu lub decyzji organu podatkowego takiego jak: Urząd Skarbowy, ZUS czy KRUS. Hipotekę możemy uznać za powstałą dopiero w chwili, gdy zostanie wpisana do księgi wieczystej, a dokładnie w dziale IV.

Jak działa hipoteka?

Sposób działania hipoteki został pokrótce opisany w samej definicji. W sytuacji, gdy nie będziesz w stanie z jakichś powodów spłacić zaciągniętego zobowiązania, hipoteka ustanowiona na nieruchomości pozwoli bankowi podjąć określone działania, których efektem może być sprzedaż Twojego domu czy mieszkania. Ze środków uzyskanych w ten sposób, kredytodawca może zaspokoić swoje roszczenia, chociaż nierzadko zdarza się tak, że lokal sprzedawany jest na licytacji komorniczej za znacznie niższą ceną niż jego rzeczywista wartość. W takiej sytuacji dług nie zostanie w całości spłacony.

W 2017 roku została uchwalona ustawa, dzięki której mieszkania, które mają ustanowioną hipotekę na udziale w nieruchomości, wystawiane są na licytacji znacznie rzadziej. Dlaczego? Zgodnie z prawem, banki, zanim podejmą jakiekolwiek kroki z udziałem komornika, muszą bowiem odczekać co najmniej pół roku. Dodatkowo wierzyciel powinien umożliwić właścicielowi nieruchomości samodzielną sprzedaż, ponieważ takie transakcje mogą stać się bardziej opłacalne zarówno dla kredytobiorcy, jak i dla samego banku.

Co może być przedmiotem hipoteki?

Zgodnie z prawem, hipoteka może zostać ustanowiona na różnych prawach i przedmiotach. Najczęściej możesz spotkać się z ustanowieniem hipoteki na mieszkaniu lub też hipoteki na dom. Co ciekawe, zastaw może dotyczyć jedynie części nieruchomości, która należy do konkretnego współwłaściciela.

Przedmiotem hipoteki, może być również:

• użytkowanie wieczyste,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką (hipoteka na hipotece nazywana inaczej subintabulat polega na zabezpieczeniu wierzytelności poprzez obciążenie hipoteką innej wierzytelności, która została zabezpieczona hipotecznie.

Rodzaje hipotek

Hipoteka jako zastaw w każdej sytuacji działa tak samo. Możemy jednak wyróżnić kilka rodzajów hipotek, które różnią się od siebie sposobem powstania.

Co to hipoteka przymusowa?

Ten rodzaj hipoteki, jak sama nazwa wskazuje, powstaje bez zgody właściciela nieruchomości. Podstawą do stworzenia hipoteki przymusowej jest postanowienie sądu wydane na wniosek wierzyciela. Wpis o zastawie przymusowym znacznie utrudnia sprzedaż nieruchomości, ponieważ w wielu przypadkach po zrealizowaniu transakcji obciążenie nadal istnieje.

Co to hipoteka odwrócona?

O hipotece odwróconej możemy powiedzieć, że stanowi poniekąd usługę finansową. Dlaczego? Pozwala zmienić aktum trwałe (w tym wypadku nieruchomości) na pieniądze, wykorzystywane np. na potrzeby świadczeń emerytalnych. Z hipoteki odwróconej najczęściej korzystają seniorzy, którzy posiadają na własność daną nieruchomość i otrzymują zbyt niskie świadczenie. Należną kwotę, bank może wypłacić właścicielowi jednorazowo lub ratalnie, a ten może korzystać, ze „sprzedanej” nieruchomości do końca swojego życia.

Co to hipoteka kaucyjna?

Hipoteka kaucyjna obecnie stanowi nieistniejąca formę zabezpieczenia. Ustanawiana jest w sytuacji, gdy niemożliwe jest dokładne określenie wartości wierzytelności.

Co to hipoteka umowna?

Hipoteka umowna (zwykła) to najbardziej popularna forma hipoteki, z którą spotka się każdy, kto stara się o kredyt na zakup nieruchomości. Jak sama nazwa wskazuje, hipoteka umowna zawierana jest na podstawie podpisywanej umowy, w której obie strony (właściciel oraz wierzyciel) są zgodne co do decyzji o ustanowieniu hipoteki. Można też spotkać się z hipoteką umowną kaucyjną, która dotyczy wierzytelności przyszłych, gdzie trudno doprecyzować jej wartość.

Co to hipoteka łączna?

O hipotece umownej łącznej mówimy wtedy, gdy zabezpieczenie stanowi więcej niż jedna nieruchomość. Przykładem może być lokal mieszkalny oraz miejsce postojowe znajdujące się na terenie nieruchomości.

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość − czy jest możliwe i na czym polega przeniesienie hipoteki?

Kredyt hipoteczny a hipoteka

Kredyt hipoteczny to często jedyna droga do zakupu własnego mieszkania czy domu. W związku z tym, że kwota otrzymanego finansowania nierzadko jest bardzo duża, a okres spłaty wyjątkowo długi, banki muszą znaleźć sposób, aby uchronić się przed ewentualnymi problemami w spłacie zobowiązania. Rozwiązaniem jest hipoteka jako zabezpieczenie kredytu. Zastaw na nabywanej nieruchomości wygasa dopiero w momencie uregulowania całości zobowiązania.

Chcąc uwolnić się od hipoteki bankowej, warto samodzielnie dopilnować całego procesu. Po dokonaniu spłaty ostatniej raty musisz udać się do banku, aby uzyskać pisemne oświadczenie o spłacie zadłużenia. Taki dokument pozwoli wykreślić wzmiankę o hipotece (kredycie) z księgi wieczystej.

Hipoteka a zdolność kredytowa

Jak kształtuje się zdolność kredytowa przy hipotece? Dzięki takim zabezpieczeniom masz szansę otrzymać znacznie wyższe finansowanie. Bank, chroniąc swoje własne interesy, jest skłonny udzielać kredytów o większej wartości. Jeśli chcesz dowiedzieć się, na jaki kredyt możesz liczyć, skorzystaj z kalkulatora zdolności kredytowej. Hipoteka, czyli ograniczone prawo rzeczowe zostanie ustanowione dopiero po udzieleniu finansowania.

Jak ustanowić hipotekę i kto za to odpowiada?

Ustanowieniem hipoteki zajmuje się sąd. Podczas zakupu nieruchomości, sporządzany jest akt notarialny, który będzie potrzebny do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej. Taki dokument należy dostarczyć do sądu rejonowego do wydziału ksiąg wieczystych.

Wniosek może złożyć bank (jako wierzyciel hipoteczny) lub właściciel nieruchomości, który w tym wypadku jest kredytobiorcą. Najczęściej jednak to osoby zaciągające kredyt hipoteczny zobowiązane są do dopełnienia wszystkich formalności.

Jak napisać wniosek o hipotekę? Wzór

Na szczęście nie musisz samemu tworzyć urzędowego pisma i zastanawiać się co zawiera hipoteka. Wniosek o wpis składa się na gotowym formularzu KW-WPIS, który dostępny jest w siedzibie sądu czy na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Dokument możesz pobrać, wydrukować, a następnie wypełnić, podając takie informacje jak:

• dane sądu rejonowego, do którego złożysz wniosek,
• numer księgi wieczystej nieruchomości,
• kwotę zabezpieczenia,
• datę zawarcia oraz numer umowy kredytowej,
• informacje o wnioskodawcy oraz dane banku.

Do wniosku należy dołączyć szereg załączników takich jak: pisemne oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku, oświadczenie o udzielonym kredycie oraz dowód wniesienia opłaty sądowej.

Hipoteka a księga wieczysta

Wpis hipoteki w księgę wieczystą jest istotny i stanowi zabezpieczenie spłaty wierzytelności. Właśnie dlatego, nierzadko w czasie oczekiwania na wpis, banki wymagają od swoich kredytobiorców płacenia wyższych rat ze względu na koszt ubezpieczenia pomostowego. W rezultacie, przez ten czas miesięczny koszt może być wyższy nawet o kilkaset złotych.

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Po spłacie zobowiązania musisz dopilnować procesu wykreślania hipoteki z księgi. Pamiętaj, że wniosek o wykreślenie składa zawsze właściciel nieruchomości i chociaż bank ma obowiązek z Tobą współpracować, nie może zrobić tego za Ciebie. Do usunięcia wpisu potrzebne będzie również zebranie dodatkowych dokumentów takich jak: oświadczenie wierzyciela hipotecznego o uregulowaniu zobowiązania czy też dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Kupno mieszkania lub domu z hipoteką

Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwy, ale będzie wymagać od Ciebie większej uwagi. Warto więc dokładnie zapoznać się z dostępną dokumentacją, w tym sprawdzić księgę wieczystą. Następnie pomyśl o podpisaniu umowy przedwstępnej. Ta zawarta w formie aktu notarialnego będzie w stanie najlepiej ochronić interesy obu stron.

A jak wygląda kwestia: hipoteka przymusowa a licytacja komornicza? Jak już wspomniałam, hipoteka przymusowa to zabezpieczenie, które nie wymaga zgody właściciela nieruchomości. W zależności od tego, kto jest wierzycielem (np. bank czy ZUS), inaczej będzie wyglądało postępowanie w przypadku gdy taka nieruchomość zostanie sprzedana.

W chwili prawomocnego przysądzenia własności wygasają wszelkie obciążenia, w tym również hipoteki. Jednak odpowiedź na pytanie: czy hipoteka przymusowa wygasa po licytacji komorniczej, nie będzie już tak oczywista. Hipoteka przymusowa przestaje obciążać nieruchomość dopiero wtedy, gdy cała wierzytelność wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi zostanie spłacona.

Zobacz także: Kredyt pod hipotekę - kto może z niego skorzystać? Czy kredyt pod hipotekę się opłaca?

Sprzedaż mieszkania lub domu z hipoteką

Proces sprzedaży domu lub mieszkania obciążonego hipoteką niczym nie różni się od standardowej procedury. Musisz jednak poinformować przyszłego kupca o istnieniu hipoteki a z banku otrzymać stosowne dokumenty takie jak: zaświadczenie o saldzie zadłużenia oraz promesę informującą o wykreśleniu hipoteki po spłacie kredytu. Pamiętaj, że jeśli uda Ci się dojść do porozumienia z nabywcą, to cała transakcja rozliczana jest między nim a bankiem, w którym masz kredyt (jeśli płaci on gotówką) lub między dwoma bankami, w przypadku gdy zdecydował się zaciągnąć kredyt. Ewentualna nadwyżka, która zostanie po spłacie zadłużenia, zostanie przelana na Twoje konto.