Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny - różnice, wady i zalety, co wybrać?

W potocznym języku określenia "pożyczka hipoteczna" i "kredyt hipoteczny" bywają używane wymiennie. Tymczasem warto zdawać sobie sprawę z faktu, że oznaczają one dwa zupełnie odmienne produkty finansowe. Zgodnie z przepisami polskiego prawa (Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, Dz. U 2017 Poz 819) kredyty hipoteczne mogą być udzielane jedynie przez banki na zasadach ściśle określonych w ustawie, tymczasem pożyczki hipoteczne oferowane są także przez inne podmioty finansowe. Wyjaśniamy, na czym polegają  wszystkie różnice między kredytami hipotecznymi i pożyczkami, jakie są wady i zalety obydwu rozwiązań, analizujemy, które z nich będzie się bardziej opłacać oraz podpowiadamy, co wybrać.

Hipoteka sposobem na sfinansowanie największych wydatków

Uzyskanie kredytu konsumpcyjnego lub niewielkiej pożyczki najczęściej nie jest trudne - możemy przebierać w ofertach, bardzo często instytucje finansowe same namawiają nas na zaciągnięcie zobowiązania, a sama procedura nie jest specjalnie skomplikowana od strony formalnej. W ten sposób możemy szybko sfinansować zakup nowych mebli czy nieplanowane wydatki, które zaskoczyły nas przed wypłatą. Zupełnie inaczej wygląda kwestia finansowania największych wydatków, takich jak zakup mieszania czy domu. To zobowiązania, które będziemy spłacać często przez następne dekady, a w tym czasie nasze możliwości finansowe mogą się całkowicie zmienić. Z tego powodu jako zabezpieczenie spłaty stosowana jest hipoteka - wolna od obciążeń nieruchomość, którą może przejąć bank lub kredytodawca, w sytuacji, jeśli przestalibyśmy opłacać raty.

Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna - podstawowe różnice

Pożyczkę hipoteczną od kredytu hipotecznego odróżnia nie tylko to, która instytucja ich udziela. Z punktu widzenia klienta najważniejszą różnicą może być cel kredytowania. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie celowe: pieniądze z takiego kredytu mogą być przeznaczone na zakup konkretnej nieruchomości, a także jej modernizację czy remont.  Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w przypadku pożyczek hipotecznych. W tym przypadku pieniądze mogą zostać przeznaczony na każdy, dowolnie wybrany przez klienta cel konsumpcyjny, natomiast nieruchomość będąca w posiadaniu pożyczkobiorcy służy jednie jako zabezpieczenie spłaty. Decydując się na zaciągnięcie pożyczki hipotecznej pamiętajmy o tym, że nie może ona posłużyć do finansowania działalności gospodarczej.

Obydwa produkty finansowe łączy w sobie przede wszystkim zabezpieczenie, jakim jest hipoteka. W tym kontekście warto jednak wspomnieć również o istnieniu pewnej znaczącej różnicy: w przypadku kredytów hipotecznych nieruchomość objęta hipoteką może stanowić jednocześnie cel kredytowania. To sprawia, że jest to bardzo popularny sposób, by sfinansować zakup pierwszego mieszania lub domu. W przypadku pożyczki hipotecznej nie ma takiej możliwości: aby otrzymać pieniądze, musimy najpierw posiadać już na własność nieruchomość.

Czym jest kredyt hipoteczny?

Jak wspominaliśmy już na wstępie, kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt bankowy, który posiada zabezpieczenie w postaci hipoteki, która może być ustanowiona na własności nieruchomości lub prawie jej wieczystego użytkowania. Kredyt hipoteczny w Polsce bardzo często jest sposobem na to, by wejść w posiadanie nieruchomości - zakup domu lub mieszkania. Jego popularność wiąże się również z faktem, że jest to jeden z najlepiej regulowanych produktów finansowych w Polskim prawie. Zgodnie ze wspomnianą wyżej Ustawą o kredycie hipotecznym (Dz. U 2017 Poz 819) maksymalny okres kredytowania wynosi 35 lat. Można uzyskać nawet kilka milionów złotych. Z tego powodu ustawodawcy w przeciągu ostatnich kilku lat bardzo dopracowali przepisy prawa - obecnie klienci zaciągający kredyt hipoteczny są o wiele lepiej chronieni.

Koszt kredytu hipotecznego

Zaciągając kredyt hipoteczny, większość osób zwraca przede wszystkim uwagę na wysokość oprocentowania. Warto mieć świadomość, że nie jest to jedyny koszt, jaki wiąże się z tym zobowiązaniem. Z tego powodu warto zawsze bardzo dokładnie czytać umowę, a także zwracać uwagę na RRSO - Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania informuje nas o tym, jaki jest całkowity koszt kredytu wyrażony w procentach w stosunku rocznym - to bardzo wygodne narzędzie do porównywania kredytów.

Na całkowity koszt kredytu hipotecznego zwykle składają się:

• oprocentowanie - wysokość oprocentowania zależy od wysokości stopy procentowej WIBOR - to stopa określana przez Bank Centralny, na jej wysokość nie mają wpływu banki komercyjne - oraz marża banku;
• prowizja banku - może ukrywać się pod różnymi nazwami, bardzo często spotykana jest nazwa "opłata przygotowawcza", może być płacona jednorazowo lub doliczona do rat;
• ubezpieczenie - w wielu przypadkach banki naciskają na wykupienie dodatkowego ubezpieczenia, które ma za zadanie chronić nas na przykład w sytuacji utraty pracy.

Rodzaje kredytów hipotecznych

Warto wspomnieć o tym, że możemy natrafić na oferty różnego rodzaju kredytów hipotecznych, które znacząco różnią się między sobą. Możemy wyróżnić między innymi:

• kredyt hipoteczny mieszkaniowy - to najbardziej "klasyczny" kredyt hipoteczny, pieniądze z tego kredytu mogą być przeznaczone na zakup mieszkania lub domu zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym, a także zakup działki.

• kredyt hipoteczny budowlany - kredyt przeznaczony dla osób, które chcą dopiero budować swoją nieruchomość, pieniądze z kredytu mają umożliwić sfinansowanie budowy. Chociaż docelowym zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka, bank może wymagać dodatkowych zabezpieczeń na etapie budowy domu. Po zakończeniu prac zobowiązanie przekształca się w zwykły kredyt hipoteczny.

• kredyt hipoteczny konsolidacyjny - pieniądze z kredytu zabezpieczonego hipoteką umożliwiają spłatę i połączenie w jedno kilku innych zobowiązań, na przykład kredytów konsumpcyjnych, na zakup samochodu, rat czy chwilówek;

• kredyt hipoteczny refinansowy - rozwiązanie polegające na przeniesieniu kredytu z jednego banku do drugiego, który oferuje atrakcyjniejsze dla nas warunki i spłata pierwszego zobowiązania pieniędzmi z drugiego (na rynku często pojawiają się coraz lepsze oferty, dlatego w wielu przypadkach może być to opłacalne).

W jaki sposób uzyskać korzystny kredyt hipoteczny?

Decyzja o udzieleniu kredytu hipotecznego zależy przede wszystkim od oceny naszej zdolności kredytowej. Zwykle jest ona obliczana przez bank na podstawie takich kryteriów jak: wysokość dochodów, forma zatrudnienia, koszty utrzymania i stałe wydatki, a także historia zadłużenia. Niestety, banki preferują zatrudnienie na umowę o pracę na czas nieokreślony - inne rodzaje umów mogą negatywnie wpływać na zdolność kredytową, nawet jeżeli możemy udowodnić, że regularnie otrzymujemy dość wysokie dochody. Licząc na korzystny kredyt zawsze warto dbać o to, by na czas spłacać wszystkie zobowiązania. Oczywiście będziemy potrzebować również pieniędzy na wkład własny - zwykle około 20% wartości nieruchomości. Zwróćmy również uwagę na wysokość miesięcznych rat: możemy znaleźć oferty kredytów hipotecznych z równymi lub malejącymi ratami.

Pożyczka hipoteczna - czym jest i jakie kwoty możemy pożyczyć?

W przeciwieństwie do kredytu hipotecznego, pożyczka hipoteczna może być udzielana zarówno przez banki, jak i przez inne instytucje finansowe i nie jest tak ściśle regulowana przez prawo. Pieniądze z pożyczki hipotecznej możemy przeznaczyć na dowolny, wybrany przez nas cel (wyjątek stanowią cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej). Zwykle zabezpieczenie pożyczki w postaci hipoteki na nieruchomości stosuje się w przypadku pożyczania bardzo dużych, których spłata rozłożona jest na wiele lat. Maksymalna kwota pożyczki hipotecznej zależy oczywiście od polityki instytucji, która jej udziela - w niektórych przypadkach możliwe jest nawet uzyskanie kwoty o wartości 80% nieruchomości.

Zgodnie z polskim prawem, pożyczki hipoteczne mogą być zaciągane na maksymalnie 30 lat. Ze względu na specyfikę pożyczki hipotecznej, jej uzyskanie, podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego, wiąże się z rozbudowaną procedurą i koniecznością przedstawienia wielu dokumentów. W tym przypadku jednak zdolność kredytowa nie zawsze jest tak restrykcyjnie sprawdzana - poszczególne banki, a tym bardziej firmy pożyczkowe, mają jednak swoje własne regulacje, które mogą się bardzo od siebie różnić. 

Koszty pożyczki hipotecznej 

W przypadku pożyczki hipotecznej na całkowity koszt zobowiązania mogą składać się te same elementy, które były wymieniane przy kredycie hipotecznym: stopa procentowa WIBOR i marża banku (oprocentowanie pożyczki), prowizje banku i opłaty przygotowawcze - w formie jednorazowej opłaty lub doliczane do rat, ubezpieczenia nieruchomości i pożyczki. W tym wypadku również warto zwracać uwagę na Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania (RRSO), porównując poszczególne oferty.

Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna - które rozwiązanie warto wybrać?

Kredyt hipoteczny i pożyczka hipoteczna, chociaż ich nazwy brzmią podobnie, są dwoma produktami finansowymi o zupełnie innej specyfice, odpowiadającymi na odmienne potrzeby, co powinno warunkować wybór jednego z nich. Kredyt hipoteczny to korzystne rozwiązanie dla osób, które pragną sfinansować zakup swojego mieszania lub domu. Pożyczki hipoteczne stanowią raczej alternatywę dla kredytów konsumpcyjnych na wysokie kwoty czy różnego rodzaju kredytów konsolidacyjnych. W obydwu przypadkach przed zaciągnięciem zobowiązania należy się bardzo dobrze zastanowić - będziemy je spłacać przez następne dekady, a nawet pozornie nieznaczne różnice w zapisach umów mogą się przełożyć na ogromne różnie w kosztach.

Z obydwoma zobowiązaniami wiąże się ryzyko zmiany stopy procentowej WIBOR, a także ryzyko, że na skutek okoliczności losowych (na przykład utraty pracy) nasze możliwości finansowe się pogorszą. Bardzo rozsądne jest również "niewykorzystywanie" zdolności kredytowej do maksimum, lecz decyzja o nieco mniejszej pożyczonej kwocie, którą będzie nam znacznie lżej spłacać.