Czym są Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS)?
TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego) to instytucje, które budują mieszkania na wynajem z umiarkowanym czynszem. Powstały w 1995 roku z myślą o osobach średnio zarabiających, które nie mogą sobie pozwolić na kredyt hipoteczny, ale zarabiają za dużo na mieszkania socjalne. Dlatego TBS-y są istotnym elementem polskiego rynku nieruchomości, wypełniając lukę między mieszkaniami socjalnymi a nieruchomościami oferowanymi przez deweloperów.
Ponad 25 lat historii TBS w Polsce pokazuje ich trwałą obecność i sukces w realizowaniu misji ułatwiania dostępu do mieszkań dla tych, którzy znajdują się w tzw. 'średniej strefie dochodowej'. Obecnie w Polsce działa kilkaset TBS-ów, które razem zarządzają tysiącami lokali mieszkalnych. Ich funkcjonowanie opiera się na pewnych regulacjach prawnych, co gwarantuje transparentność i stabilność działania.
Mieszkania w TBS są atrakcyjne nie tylko ze względu na niski czynsz, ale również dzięki możliwości udziału społeczeństwa w procesie ich tworzenia. Często mieszkańcy mają wpływ na projektowanie i funkcjonowanie osiedli, co sprawia, że TBS-y przyczyniają się do tworzenia zgranych i zintegrowanych społeczności lokalnych. Wszystko to czyni z TBS atrakcyjną alternatywę dla wynajmu mieszkań od prywatnych właścicieli czy też zakupu nieruchomości na kredyt.
Kto może być najemcą mieszkań w TBS?
TBS-y stanowią unikalną okazję dla osób, które są w tzw. "średniej strefie dochodowej". Nie można spełniać kryteriów dochodowych ani dla mieszkań socjalnych, ani na kredyt hipoteczny bez znaczącego ryzyka finansowego. Oto, jak określić, kto kwalifikuje się do wynajmu mieszkania w ramach TBS:
- Kryteria dochodowe: Kandydaci muszą zarabiać poniżej określonego progu dochodowego, jednakże powinni mieć stabilne przychody, które pozwolą na regularne opłacanie czynszu i innych zobowiązań. Dla przykładu, w Warszawie w 2023 roku dochód gospodarstwa domowego z dwoma osobami dorosłymi i dwójką dzieci nie powinien przekraczać około 6 000-9 000 zł miesięcznie netto.
- Stałe miejsce pracy: Generalnie preferowane są osoby, które mają umowę o pracę na czas nieokreślony lub prowadzą działalność gospodarczą od dłuższego czasu, co zwiększa ich wiarygodność jako najemców.
- Brak zaległości finansowych: Kandydaci nie powinni mieć zaległości w spłacie kredytów ani być obciążeni pożyczkami, które mogłyby zagrozić ich zdolności do opłacania czynszu.
👉Przykład: Pani Anna, pracująca jako grafik komputerowy z umową na czas nieokreślony, i jej partner Michał, prowadzący własną firmę, spełniają warunki wynajmu, ich miesięczny wspólny dochód netto to około 8 500 zł, nie mają zaległości kredytowych i pozytywnie przeszli weryfikację w lokalnym TBS. Dzięki temu mogą cieszyć się nowoczesnym mieszkaniem ze stabilnym czynszem, co jest dla nich bardziej opłacalne niż opcje dostępne na rynku komercyjnym.
Zmiany przepisów dotyczące możliwości nabycia mieszkań
Zmiany w przepisach dotyczących możliwości nabycia mieszkań TBS wprowadzone w 2020 roku miały na celu zwiększenie dostępności mieszkań dla osób o średnich dochodach, jak i poprawę elastyczności oraz atrakcyjności tego typu mieszkań. Nowa legislacja zaoferowała kilka kluczowych zmian, które mają duży wpływ na potencjalnych najemców i właścicieli:
- Prawo do udziału partycypacyjnego: Nowelizacja pozwala mieszkańcom stać się współuczestnikami partycypacji w kosztach budowy mieszkań, co umożliwia większą kontrolę nad utrzymaniem tych nieruchomości i długoterminowymi kosztami związanymi z ich zamieszkaniem.
- Zwiększone limity dochodowe: Zmiany te pomogły w zwiększeniu dostępności mieszkań, podnosząc limity dochodowe, aby więcej osób mogło skorzystać z oferty TBS-ów, nie obawiając się, że ich dochody są zbyt wysokie – co było częstym problemem przed wprowadzeniem nowelizacji.
- Elastyczność finansowania: Znowelizowane przepisy pozwalają osobom wynajmującym korzystać z różnych opcji finansowania, w tym możliwości uzyskania specjalnych kredytów na partycypację w kosztach budowy, co zwieksza elastyczność finansową potencjalnych najemców.
👉Przykład: Pan Jan, nauczyciel z miesięcznym dochodem netto wynoszącym 5 500 zł, dzięki nowelizacji może ubiegać się o mieszkanie w TBS, podczas gdy w wcześniejszych latach jego dochód byłby nieznacznie za wysoki. Mając na uwadze wzrost kosztów życia oraz obecną sytuację rynkową na rynku nieruchomości, te zmiany przepisów umożliwiają mu bezpieczny wynajem mieszkania z kontrolowanym czynszem, dając mu możliwość planowania dalszych kroków zawodowych bez niepewności związanej z finansowaniem.
Zasady nabywania mieszkań
Nowelizacja przepisów, która weszła w życie 1 stycznia 2022 roku, wprowadziła dodatkowe ułatwienia w procesie nabywania mieszkań w ramach TBS. Kluczowe modyfikacje dotyczą zasad wykupu lokali oraz warunków, które muszą spełnić najemcy:
Na czym polega zmiana, która weszła w życie 1 stycznia 2022 roku? Mieszkańcy mają teraz możliwość skorzystania z rozszerzonych opcji wykupu wynajmowanych lokali. Na mocy nowych przepisów, najemcy po spełnieniu określonych kryteriów mogą stać się właścicielami mieszkań, co stanowi ważny krok w kierunku zwiększenia dostępności mieszkań na własność, szczególnie dla osób o średnich dochodach.
Jakie warunki muszą spełnić najemcy, aby móc wykupić mieszkanie w TBS? Najemcy muszą udowodnić stabilność finansową, co obejmuje m.in. regularne opłacanie czynszu przez określony czas (najczęściej minimum 5 lat) oraz wykazanie się brakiem zaległości finansowych w innych zobowiązaniach. Te zasady mają na celu potwierdzenie, że najemca jest w stanie pokryć koszty związane z utrzymaniem mieszkań oraz wykupem, co jest kolejnym krokiem w uzyskaniu pełnej własności.
👉Przykład: Pani Katarzyna, która wynajmuje mieszkanie w TBS od 6 lat, regularnie opłaca czynsz i nie ma zaległości finansowych. W związku z nowelizacją przepisów i jej stabilną sytuacją finansową, może ubiegać się o wykup swojego mieszkania. Dzięki temu ma szansę na zbudowanie własnego kapitału w postaci nieruchomości, co w znacznym stopniu wpływa na jej poczucie bezpieczeństwa w przyszłości.
Kryteria dochodowe i proces aplikacyjny w TBS
Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) są uważane za atrakcyjne rozwiązanie dla osób o średnich dochodach, które poszukują stabilnych opcji wynajmu mieszkań. Jednak aby móc skorzystać z tej możliwości, trzeba spełnić określone kryteria dochodowe oraz przejść przez konkretne etapy procesu aplikacyjnego.
Kryteria dochodowe, które muszą spełnić aplikanci
Kryteria dochodowe są istotnym elementem przy przyznawaniu mieszkań w ramach TBS, gdyż mają one na celu umożliwienie tym, którzy znajdują się w tzw. średniej strefie dochodowej, dostępu do przystępnych mieszkań:
- Dochód netto: Istnieją określone widełki dotyczące dochodu netto, które należy spełnić, aby skutecznie aplikować do TBS. Jak wspomniano wcześniej, dla rodziny z dwoma dorosłymi i dwójką dzieci w Warszawie, wartość ta mieści się w przedziale 6 000-9 000 zł miesięcznie netto. To jednak tylko orientacyjna wartość i faktyczne widełki mogą ulegać zmianom w zależności od lokalizacji.
- Stabilne źródło dochodów: Należy wykazać stałe miejsce pracy lub długoletnią działalność gospodarczą, co zwiększa szanse na pozytywne przejście procesu aplikacyjnego i usprawnia wynajem oraz spłatę zobowiązań związanych z mieszkaniem.
Składająć wniosek o mieszkanie w ramach TBS przyda Ci się zaświadczenie o zarobkach.
Przebieg procesu aplikacyjnego
Proces aplikacyjny do TBS obejmuje kilka kroków, które mają na celu zagwarantowanie, że aplikant spełnia wszystkie niezbędne kryteria i jest w stanie opłacać czynsz oraz inne zobowiązania:
- Złożenie wniosku: Potencjalni najemcy muszą złożyć kompletny wniosek w lokalnym TBS, zawierający niezbędne informacje finansowe i dokumenty aplikacyjne.
- Ocena wniosku: Urzędnicy TBS przeprowadzają szczegółową analizę złożonego wniosku, badając m.in. zdolność płatniczą, stabilność finansową oraz zgodność z określonymi widełkami dochodowymi.
- Spotkanie kwalifikacyjne: W przypadku, gdy wstępna ocena jest pozytywna, może być organizowane spotkanie kwalifikacyjne, podczas którego uzupełniane są dodatkowe szczegóły dotyczące aplikacji i weryfikowane są dokumenty.
👉Przykład: Państwo Kowalscy planują wynajem mieszkania w TBS na terenie Krakowa. Ich miesięczny dochód netto oscyluje w przedziale 7 500 - 8 000 zł, a Pan Kowalski pracuje jako specjalista IT z długoterminowym zabezpieczeniem pracy. Staranie się o mieszkanie w TBS, dzięki szczelnemu przebiegowi procesu aplikacyjnego oraz zgodności z określonymi kryteriami, umożliwia im realizację planów mieszkaniowych z zapewnieniem stabilnych kosztów życia.
Kaucja i jej zwrotność
Wynajem mieszkań w TBS jest związany z koniecznością wniesienia kaucji, co dla wielu potencjalnych najemców może być ważnym aspektem przy decydowaniu się na to rozwiązanie. Kaucja jest zwykle wymogiem zabezpieczającym interesy wynajmującego, a jej zwrotność jest często podmiotem dyskusji.
Jaka jest wysokość kaucji w TBS?
Wysokość kaucji standardowo wynosi od trzykrotności do sześciokrotności miesięcznego czynszu, w zależności od lokalizacji i warunków umowy najmu. Przykładowo, jeśli miesięczny czynsz wynosi 1 500 zł, kaucja może oscylować od 4 500 zł do 9 000 zł. Kwota ta jest ustalana indywidualnie przez każde TBS.
Czy kaucja jest zwracana po zakończeniu najmu?
Kaucja jest zwracana po zakończeniu umowy najmu, pod warunkiem, że mieszkanie zostanie oddane w stanie nienaruszonym, a wszelkie zaległości czynszowe i inne zobowiązania finansowe wobec TBS zostaną uregulowane. W praktyce oznacza to, że najemca musi zadbać o prawidłowe utrzymanie lokalu oraz wywiązanie się z wszystkich zobowiązań wynikających z umowy. Czas na zwrot kaucji bywa ustalany w regulaminie TBS, często wynosi od 30 do 60 dni od zakończenia najmu.
👉Przykład: Pani Marta wynajmowała mieszkanie w TBS przez 3 lata. W ciągu tego czasu regularnie płaciła czynsz i nie dokonała żadnych uszkodzeń w lokalu. Po zakończeniu umowy, zgodnie z procedurą, otrzymała pełną kwotę kaucji w przeciągu 30 dni od oddania kluczy, co potwierdziło, że jej warunki najmu zostały spełnione zgodnie z ustaleniami.
To też może Cię zainteresować: Kredyt na mieszkanie – jak go otrzymać i na co zwrócić uwagę? >>
Możliwości finansowania mieszkania w TBS
Kwestia finansowania mieszkania w TBS jest istotnym tematem dla wielu najemców, którzy planują związać się z tym typem nieruchomości. Istnieje kilka możliwości finansowania, ale niektóre z nich mogą być ograniczone ze względu na charakter TBS:
Czy można uzyskać kredyt hipoteczny na mieszkanie TBS?
Zasadniczo, uzyskanie kredytu hipotecznego na mieszkanie TBS nie jest możliwe, ponieważ TBS zapewnia jedynie prawo najmu, a nie własność nieruchomości. Banki udzielają kredytów hipotecznych, gdy dana osoba posiada pełne prawo własności do mieszkania lub domu, czego w systemie TBS brak. Niemniej jednak istnieją możliwości aplikowania na kredyty konsumpcyjne, które mogą wspierać bieżące potrzeby finansowe najemców.
Jakie inne formy finansowania mogą być dostępne dla najemców TBS?
Najemcy TBS mają dostęp do alternatywnych form finansowania, które mogą pomóc w zarządzaniu kosztami mieszkaniowymi lub innymi wydatkami:
- Pożyczki gotówkowe: Najemcy mogą zastosować pożyczki gotówkowe na określone wydatki związane z wynajmem mieszkania lub jego wyposażeniem. Takie pożyczki mogą być szybkim i nieskomplikowanym sposobem uzyskania potrzebnej gotówki.
- Kredyty konsumpcyjne: Kredyty te są często dostępne dla osób z solidną historią kredytową i stałym dochodem. Mogą one być używane na pokrycie różnorodnych wydatków związanych z najmem i utrzymaniem mieszkania.
- Dotacje lokalne: W niektórych przypadkach, szczególnie w większych miastach, najemcy TBS mogą ubiegać się o różnorodne dotacje i wsparcie finansowe oferowane przez lokalne samorządy, które mogą pomóc w regulowaniu kosztów najmu.
👉Przykład: Państwo Nowakowie, wynajmujący mieszkanie w TBS w Gdańsku, rozważają uzyskanie kredytu konsumpcyjnego na 15 000 zł, aby pokryć koszt niezbędnych napraw i modernizacji. Dzięki regularnym dochodom i pozytywnej historii kredytowej, są w stanie uzyskać atrakcyjne warunki takiego kredytu, co pozwala im na zwiększenie komfortu życia w wynajmowanym mieszkaniu.
Partycypacja w kosztach budowy
Partycypacja w kosztach budowy to istotny aspekt finansowania mieszkań w ramach TBS. Często stanowi ona znaczącą część wkładu własnego, który najemca musi wnieść przed przystąpieniem do najmu. Partycypacja umożliwia najemcom większą kontrolę finansową nad długoterminowym użytkowaniem mieszkania.
Jakie są zasady finansowania udziału w kosztach budowy w TBS?
Partycypacja w kosztach budowy w TBS polega na wniesieniu przez najemcę określonej kwoty, która pokrywa część wydatków związanych z budową mieszkań. Zazwyczaj jest to procentowy udział w kosztach całkowitych budowy, który może wynosić kilka procent całkowitego kosztu konstrukcji, np. 10-30%. Ten rodzaj finansowania jest bardziej elastyczny niż tradycyjne kredyty mieszkaniowe, co czyni go atrakcyjnym dla osób chcących uniknąć dużych zobowiązań kredytowych.
Czy partycypacja jest zwracana po zakończeniu umowy najmu?
Partycypacja może być zwracana po zakończeniu umowy najmu, chociaż nie jest to normą we wszystkich TBS. W wielu przypadkach, warunki zwrotu partycypacji są określone w umowie najmu i uzależnione od kilku czynników, takich jak długość trwania umowy oraz stan techniczny i użytkowy mieszkania w momencie jego zwrotu. Procedury zwrotu bywają indywidualnie negocjowane z poszczególnymi TBS, a czas realizacji zwrotu różni się w zależności od lokalnych regulacji i praktyk.
Przykład: Pan Tomasz uzgodnił z lokalnym TBS wniesienie partycypacji w wysokości 20 000 zł jako przedpłatę na koszt budowy mieszkania, które wynajmuje od 5 lat. Po zakończeniu umowy najmu, w zależności od spełnienia wszystkich warunków zawartych w kontrakcie, ma szansę na odzyskanie części tej kwoty, co stanowi dla niego dodatkowe zabezpieczenie finansowe.
