Kredyty hipoteczne 7 min. czytania

Rachunek powierniczy – czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego rachunku powierniczego?

Zaktualizowano: 2021-10-14 09:43
Opublikowano: 2021-10-14 08:49
Średnia ocena: 6,00/6 Głosów: 1
Rachunek powierniczy — czym jest otwarty rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy to forma zabezpieczenia praw i pieniędzy osób, które zdecydowały się kupić nieruchomość pozostającą jeszcze w budowie. Dzięki niemu w sytuacji, gdy inwestycja się nie powiedzie i deweloper nie wywiąże się z zawartych wcześniej ustaleń, kupujący nic na tym nie straci. Dowiedz się, jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera i zmniejszyć ryzyko utraty pieniędzy.

Planujesz w najbliższym czasie wziąć kredyt hipoteczny i wreszcie kupić swoje pierwsze mieszkanie, jednak z przeprowadzką jeszcze będzie trzeba poczekać, ponieważ budowa wciąż trwa? Pomyśl o zabezpieczeniu swoich interesów na długo, zanim w ogóle przystąpisz do kredytu. Wykorzystaj do tego celu rachunek powierniczy.

Rachunek powierniczy – co to jest i jak działa?

Jeśli od dłuższego czasu już przymierzasz się do kredytu hipotecznego to, z pewnością słyszałeś już o rachunku powierniczym. Jest to specjalny instrument w postaci rachunku, który ma za zadanie obustronnie zabezpieczać środki finansowe i ogólnie interesy w transakcjach między kupującym a sprzedającym. Dotyczy przede wszystkim nieruchomości w budowie, ale też na etapie planowania, które bywają określane mianem „dziury w ziemi”.

Warto wiedzieć, jak rachunek powierniczy definiuje prawo bankowe. Zacznijmy od tego, że uruchomienie rachunku powierniczego jest obowiązkiem każdego dewelopera i wynika to z zapisów Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tj. ustawy deweloperskiej z 2011 roku. Stronami umowy rachunku powierniczego są instytucja kredytująca oraz strona sprzedająca. Sam rachunek powierniczy to nic innego, jak zwykłe konto w banku służące do rozliczeń pomiędzy nabywcą nieruchomości a deweloperem.

Jak to działa w praktyce? Nabywca nieruchomości w budowie lub bank, w którym zaciągnął kredyt, zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem wykonuje przelewy na rachunek powierniczy na poczet inwestycji danego wykonawcy. Deweloper nie ma do nich dostępu od razu – zyskuje go dopiero w momencie, gdy dopełni warunków umowy i w terminie skończy prace.

Sprawdź także: Kredyt deweloperski — kalkulator. Sprawdź oprocentowanie i warunki kredytu deweloperskiego!

Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty – na czym polega różnica?

Deweloperzy są zobowiązani przez ustawodawcę do prowadzenia jednego z dwóch rodzajów rachunków powierniczych: otwartego lub zamkniętego. W obu przypadkach pośrednikiem jest bank, który wypłaca inwestorowi pieniądze nabywcy i dba o bezpieczeństwo transakcji. Otwarty rachunek powierniczy pod pewnymi względami różni się jednak od rachunku zamkniętego, a główna różnica dotyczy czasu, kiedy zgromadzone na nim środki trafią do dewelopera.

Jeśli założony zostanie otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, to pieniądze będą wypłacane deweloperowi po zakończeniu każdego z etapów inwestycji, zgodnie z kolejnością przedstawioną w harmonogramie przedsięwzięcia. Podstawą do uruchomienia środków jest wpis kierownica budowy w dzienniku budowy potwierdzony przez pracownika banku.

Większe bezpieczeństwo niż rachunek powierniczy otwarty daje zamknięty rachunek powierniczy, a to dlatego, że pieniądze nabywcy zostaną wypłacone inwestorowi dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i przeniesieniu własności mieszkania. Oznacza to, że deweloper nie może finansować inwestycji ze środków kupującego, lecz musi korzystać z innych źródeł.

To może Cię zainteresować: Dom bez pozwolenia do 70m2 - co warto wiedzieć o domach bez pozwolenia na budowę?

Kto i dlaczego powinien posiadać rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy dewelopera daje gwarancję bezpieczeństwa środków dla powierzającego. W razie upadłości nie powinno być większych problemów z odzyskaniem wpłaconych pieniędzy. Jest tylko jeden warunek – konto powiernicze musi zawierać odpowiednią ilość środków. Rozumieć przez to można, że pełny zwrot środków otrzyma jedynie posiadacz zamkniętego rachunku powierniczego. Jeśli deweloper ma otwarty rachunek powierniczy, nabywca będzie mógł otrzymać jedynie część środków pozostałych na niezrealizowane etapy inwestycji. A i tak niewykluczone, że chcąc wyegzekwować swoje prawa, trzeba będzie toczyć batalie sądowe.

Obecnie obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego ma każdy deweloper sprzedający jeszcze nieukończone mieszkania lub domy albo finansujący inwestycję ze środków przyszłych właścicieli. Nie dotyczy to jedynie tych inwestorów, którzy rozpoczęli budowę lub sprzedaż przed wejściem w życie ustawy. Bardzo trudno jest jednak teraz udowodnić, że rozpoczęcie sprzedaży domów czy lokali miało miejsce przed 29 kwietnia 2012 roku.

Warto wiedzieć: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego — sprawdź, jak otrzymać kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego!

Mieszkaniowy rachunek powierniczy – na co zwrócić uwagę?

Przymierzając się do zakupu nieruchomości w budowie, powinno się zacząć od sprawdzenia, w jakim banku deweloper ma założony mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera? Jest to informacja, którą można pozyskać od samego zainteresowanego.

Odradza się trzymanie prywatnych oszczędności w tym samym banku, w którym inwestor ma rachunek powierniczy. Ściślej rzecz ujmując, chodzi o to, aby suma pieniędzy na prywatnym koncie i wpłat na rachunek powierniczy nie przekroczyła równowartości 100 tys. euro. Jeśli bowiem dojdzie do upadłości dewelopera, maksymalnie taką kwotę w ramach rekompensaty wypłaci Bankowy Fundusz Gwarancyjny.

Sprawdź koniecznie: Banki w Polsce — poznaj najpopularniejsze banki komercyjne i państwowe w Polsce

Rachunek powierniczy – koszt

Zarówno zamknięty, jak i otwarty rachunek powierniczy generuje pewne koszty. Nabywca nieruchomości powinien wiedzieć, że wszelkie opłaty i prowizje związane z prowadzeniem takiego rachunku reguluje deweloper. Koszty związane z obsługą rachunku powierniczego mogą wynieść nawet kilkaset złotych miesięcznie. Wszystko zależy od rodzaju otwieranego rachunku i wielkości inwestycji. Wysokość opłat w każdym przypadku ustalana jest indywidualnie i zostaje określona w umowie.

Rachunek powierniczy otwarty i zamknięty – wady i zalety

Oba rodzaje rachunków mają swoje plusy i minusy. Nabywca nie zawsze ma wybór, czasem dostępny jest jedynie otwarty rachunek powierniczy. Jeśli jednak można samemu podjąć decyzję, z którego chce się skorzystać, warto wiedzieć, który z nich bardziej opłaca się wybrać i dlaczego.

Otwarty rachunek powierniczy

Zamknięty rachunek powierniczy

Zalety

Wady

Zalety

Wady

  • deweloper ma możliwość wykorzystywania zgromadzonych na rachunku środków w miarę postępu prac budowlanych,
  • kupujący zyskuje pewność, że kolejne transze zostaną wypłacone dopiero po zakończeniu danego etapu prac,
  • bank dba o to, aby przekazane deweloperowi środki były przez niego wykorzystane wyłącznie na realizację danej inwestycji,
  • możliwość korzystania przez dewelopera ze zgromadzonych na nim środków zmniejsza ryzyko utraty płynności podczas realizacji inwestycji, co ogranicza niebezpieczeństwo upadłości.
  • jest to najmniej bezpieczny rachunek z punktu widzenia nabywców,
  • konieczność dodatkowego zabezpieczenia dodatkowo gwarancją ubezpieczeniową lub bankową.
  • daje najwyższy stopień ochrony zgromadzonych na nim środków – pozostaną na nim aż do przeniesienia prawa własności nieruchomości (podpisania aktu notarialnego),
  • jeżeli klient odstąpi od umowy deweloperskiej, może odzyskać wpłacone środki.
  • deweloper musi finansować kolejne etapy budowy nieruchomości z innych źródeł niż środki nabywcy,
  • wysokie ryzyko utraty płynności przez dewelopera, co może doprowadzić do jego upadłości,
  • niższa ochrona nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

Na podstawie powyższej tabeli widać zatem, że ocena poszczególnych rodzajów rachunków zależy od punktu widzenia. Deweloperom bardziej opłaca się prowadzić otwarty rachunek powierniczy, jednak patrząc od strony klientów, jest on obarczony dużo większym ryzykiem niż rachunek powierniczy zamknięty.

Rachunek powierniczy – czy warto się zdecydować?

Rachunek powierniczy niesie dla kupującego nieruchomość w budowie mnóstwo korzyści. Przede wszystkim daje gwarancję bezpieczeństwa środków, w tym zabezpiecza środki przed postępowaniem upadłościowym lub egzekucyjnym. Kupujący zyskuje pewność, że wpłacone przez niego środki zostaną rozdysponowane zgodnie z umową rachunku powierniczego.

Rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera – jak to wygląda? Jeśli inwestor ogłosi upadłość, klient odzyska jedynie część pieniędzy wpłaconych na rachunek powierniczy. Środki te nie wliczają się bowiem w skład masy upadłościowej firmy deweloperskiej. Inaczej sprawa wygląda w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego, kiedy to odzyskać można całość pieniędzy.

Dowiedz się więcej: Kredyt a umowa zlecenie – czy można otrzymać kredyt na umowę zlecenie?

Komentarze

Powiązane artykuły

Pożyczka hipoteczna na dowolny cel

Pożyczka hipoteczna na dowolny cel. Na czym polega i kto może się o nią starać?

...nieruchomości przez bank w przypadku braku spłaty. Z kolei kredyt gotówkowy przeznaczony jest na finansowanie dóbr konsumpcyjnych, jak...

...wymaga udokumentowania dochodów i zdolności kredytowej. Zaletą kredytu gotówkowego jest szybka decyzja kredytowa i wypłata środków. Wadą natomiast...

Zobacz więcej
13 min. czytania
Jak wziąć kredyt hipoteczny?

Jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku?

...do mniej korzystnych warunków umowy kredytowej lub wydłużyć już i tak czasochłonne procedury. Dzięki poniższemu artykułowi dowiesz się, jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku i czym jest kredyt hipoteczny. Przy staraniu się o kredyty hipoteczne, które zazwyczaj dotyczą znacznych sum pieniężnych, banki wymagają...

Zobacz więcej
10 min. czytania
Budowa domu a Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Budowa domu a Bezpieczny Kredyt 2 proc.

...proc. trzeba przedstawić w banku dokumenty dochodowe, dla potwierdzenia posiadania odpowiednio wysokiej zdolności. Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny? Warto posłużyć się kalkulatorem zdolności, by to wyliczyć. Jeśli jest zbyt niska jak na planowaną kwotę kredytu, być może dobrym pomysłem...

Zobacz więcej
12 min. czytania
Co można odliczyć, korzystając z ulgi termomodernizacyjnej?

Czym jest ulga termomodernizacyjna i kto może z niej skorzystać?

...w takie zmiany, nawet jeśli na ten cel trzeba będzie zaciągnąć kredyt gotówkowy lub nawet kredyt hipoteczny. Warto to tym bardziej zrobić, że...

...na ten cel trzeba będzie zaciągnąć kredyt gotówkowy lub nawet kredyt hipoteczny. Warto to tym bardziej zrobić, że wiele wydatków można odliczyć...

Zobacz więcej
12 min. czytania
jak wziąć Bezpieczny kredyt 2 proc

Jak wziąć Bezpieczny Kredyt 2 proc.?

...uruchomiony 1 lipca 2023, program oferuje preferencyjny kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 2% (plus marża banku i inne opłaty) na pierwsze...

...bezpieczny kredyt 2%? Tak samo, jak w przypadku każdego innego kredytu hipotecznego, tak i w przypadku Bezpiecznego kredytu 2%, należy złożyć...

Zobacz więcej
8 min. czytania
Kredyt hipoteczny w Alior Banku. Warunki oferty, opinie

Kredyt hipoteczny w Alior Banku. Warunki oferty, opinie

...aż kilka różnych opcji. Sprawdźmy jaki w Alior Bank otrzymamy kredyt hipoteczny i jakie opinie krążą wśród klientów banku. Jeśli szukasz...

...bankowych, wśród oferowanych przez niego produktów znajdują się kredyty hipoteczne. Alior Bank Megahipoteka czy Alior Bank Własne M w Wielkim Mieście...

Zobacz więcej
11 min. czytania