Rachunek powierniczy – czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego rachunku powierniczego?

Zaktualizowano: 2021-10-14 09:43
Opublikowano: 2021-10-14 08:49
Średnia ocena: 6,00/6 Głosów: 1

Rachunek powierniczy to forma zabezpieczenia praw i pieniędzy osób, które zdecydowały się kupić nieruchomość pozostającą jeszcze w budowie. Dzięki niemu w sytuacji, gdy inwestycja się nie powiedzie i deweloper nie wywiąże się z zawartych wcześniej ustaleń, kupujący nic na tym nie straci. Dowiedz się, jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera i zmniejszyć ryzyko utraty pieniędzy.

Planujesz w najbliższym czasie wziąć kredyt hipoteczny i wreszcie kupić swoje pierwsze mieszkanie, jednak z przeprowadzką jeszcze będzie trzeba poczekać, ponieważ budowa wciąż trwa? Pomyśl o zabezpieczeniu swoich interesów na długo, zanim w ogóle przystąpisz do kredytu. Wykorzystaj do tego celu rachunek powierniczy.

Rachunek powierniczy – co to jest i jak działa?

Jeśli od dłuższego czasu już przymierzasz się do kredytu hipotecznego to, z pewnością słyszałeś już o rachunku powierniczym. Jest to specjalny instrument w postaci rachunku, który ma za zadanie obustronnie zabezpieczać środki finansowe i ogólnie interesy w transakcjach między kupującym a sprzedającym. Dotyczy przede wszystkim nieruchomości w budowie, ale też na etapie planowania, które bywają określane mianem „dziury w ziemi”.

Warto wiedzieć, jak rachunek powierniczy definiuje prawo bankowe. Zacznijmy od tego, że uruchomienie rachunku powierniczego jest obowiązkiem każdego dewelopera i wynika to z zapisów Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tj. ustawy deweloperskiej z 2011 roku. Stronami umowy rachunku powierniczego są instytucja kredytująca oraz strona sprzedająca. Sam rachunek powierniczy to nic innego, jak zwykłe konto w banku służące do rozliczeń pomiędzy nabywcą nieruchomości a deweloperem.

Jak to działa w praktyce? Nabywca nieruchomości w budowie lub bank, w którym zaciągnął kredyt, zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem wykonuje przelewy na rachunek powierniczy na poczet inwestycji danego wykonawcy. Deweloper nie ma do nich dostępu od razu – zyskuje go dopiero w momencie, gdy dopełni warunków umowy i w terminie skończy prace.

Sprawdź także: Kredyt deweloperski — kalkulator. Sprawdź oprocentowanie i warunki kredytu deweloperskiego!

Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty – na czym polega różnica?

Deweloperzy są zobowiązani przez ustawodawcę do prowadzenia jednego z dwóch rodzajów rachunków powierniczych: otwartego lub zamkniętego. W obu przypadkach pośrednikiem jest bank, który wypłaca inwestorowi pieniądze nabywcy i dba o bezpieczeństwo transakcji. Otwarty rachunek powierniczy pod pewnymi względami różni się jednak od rachunku zamkniętego, a główna różnica dotyczy czasu, kiedy zgromadzone na nim środki trafią do dewelopera.

Jeśli założony zostanie otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, to pieniądze będą wypłacane deweloperowi po zakończeniu każdego z etapów inwestycji, zgodnie z kolejnością przedstawioną w harmonogramie przedsięwzięcia. Podstawą do uruchomienia środków jest wpis kierownica budowy w dzienniku budowy potwierdzony przez pracownika banku.

Większe bezpieczeństwo niż rachunek powierniczy otwarty daje zamknięty rachunek powierniczy, a to dlatego, że pieniądze nabywcy zostaną wypłacone inwestorowi dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i przeniesieniu własności mieszkania. Oznacza to, że deweloper nie może finansować inwestycji ze środków kupującego, lecz musi korzystać z innych źródeł.

To może Cię zainteresować: Dom bez pozwolenia do 70m2 - co warto wiedzieć o domach bez pozwolenia na budowę?

Kto i dlaczego powinien posiadać rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy dewelopera daje gwarancję bezpieczeństwa środków dla powierzającego. W razie upadłości nie powinno być większych problemów z odzyskaniem wpłaconych pieniędzy. Jest tylko jeden warunek – konto powiernicze musi zawierać odpowiednią ilość środków. Rozumieć przez to można, że pełny zwrot środków otrzyma jedynie posiadacz zamkniętego rachunku powierniczego. Jeśli deweloper ma otwarty rachunek powierniczy, nabywca będzie mógł otrzymać jedynie część środków pozostałych na niezrealizowane etapy inwestycji. A i tak niewykluczone, że chcąc wyegzekwować swoje prawa, trzeba będzie toczyć batalie sądowe.

Obecnie obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego ma każdy deweloper sprzedający jeszcze nieukończone mieszkania lub domy albo finansujący inwestycję ze środków przyszłych właścicieli. Nie dotyczy to jedynie tych inwestorów, którzy rozpoczęli budowę lub sprzedaż przed wejściem w życie ustawy. Bardzo trudno jest jednak teraz udowodnić, że rozpoczęcie sprzedaży domów czy lokali miało miejsce przed 29 kwietnia 2012 roku.

Warto wiedzieć: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego — sprawdź, jak otrzymać kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego!

Mieszkaniowy rachunek powierniczy – na co zwrócić uwagę?

Przymierzając się do zakupu nieruchomości w budowie, powinno się zacząć od sprawdzenia, w jakim banku deweloper ma założony mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera? Jest to informacja, którą można pozyskać od samego zainteresowanego.

Odradza się trzymanie prywatnych oszczędności w tym samym banku, w którym inwestor ma rachunek powierniczy. Ściślej rzecz ujmując, chodzi o to, aby suma pieniędzy na prywatnym koncie i wpłat na rachunek powierniczy nie przekroczyła równowartości 100 tys. euro. Jeśli bowiem dojdzie do upadłości dewelopera, maksymalnie taką kwotę w ramach rekompensaty wypłaci Bankowy Fundusz Gwarancyjny.

Sprawdź koniecznie: Banki w Polsce — poznaj najpopularniejsze banki komercyjne i państwowe w Polsce

Rachunek powierniczy – koszt

Zarówno zamknięty, jak i otwarty rachunek powierniczy generuje pewne koszty. Nabywca nieruchomości powinien wiedzieć, że wszelkie opłaty i prowizje związane z prowadzeniem takiego rachunku reguluje deweloper. Koszty związane z obsługą rachunku powierniczego mogą wynieść nawet kilkaset złotych miesięcznie. Wszystko zależy od rodzaju otwieranego rachunku i wielkości inwestycji. Wysokość opłat w każdym przypadku ustalana jest indywidualnie i zostaje określona w umowie.

Rachunek powierniczy otwarty i zamknięty – wady i zalety

Oba rodzaje rachunków mają swoje plusy i minusy. Nabywca nie zawsze ma wybór, czasem dostępny jest jedynie otwarty rachunek powierniczy. Jeśli jednak można samemu podjąć decyzję, z którego chce się skorzystać, warto wiedzieć, który z nich bardziej opłaca się wybrać i dlaczego.

Otwarty rachunek powierniczy

Zamknięty rachunek powierniczy

Zalety

Wady

Zalety

Wady

  • deweloper ma możliwość wykorzystywania zgromadzonych na rachunku środków w miarę postępu prac budowlanych,
  • kupujący zyskuje pewność, że kolejne transze zostaną wypłacone dopiero po zakończeniu danego etapu prac,
  • bank dba o to, aby przekazane deweloperowi środki były przez niego wykorzystane wyłącznie na realizację danej inwestycji,
  • możliwość korzystania przez dewelopera ze zgromadzonych na nim środków zmniejsza ryzyko utraty płynności podczas realizacji inwestycji, co ogranicza niebezpieczeństwo upadłości.
  • jest to najmniej bezpieczny rachunek z punktu widzenia nabywców,
  • konieczność dodatkowego zabezpieczenia dodatkowo gwarancją ubezpieczeniową lub bankową.
  • daje najwyższy stopień ochrony zgromadzonych na nim środków – pozostaną na nim aż do przeniesienia prawa własności nieruchomości (podpisania aktu notarialnego),
  • jeżeli klient odstąpi od umowy deweloperskiej, może odzyskać wpłacone środki.
  • deweloper musi finansować kolejne etapy budowy nieruchomości z innych źródeł niż środki nabywcy,
  • wysokie ryzyko utraty płynności przez dewelopera, co może doprowadzić do jego upadłości,
  • niższa ochrona nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

Na podstawie powyższej tabeli widać zatem, że ocena poszczególnych rodzajów rachunków zależy od punktu widzenia. Deweloperom bardziej opłaca się prowadzić otwarty rachunek powierniczy, jednak patrząc od strony klientów, jest on obarczony dużo większym ryzykiem niż rachunek powierniczy zamknięty.

Rachunek powierniczy – czy warto się zdecydować?

Rachunek powierniczy niesie dla kupującego nieruchomość w budowie mnóstwo korzyści. Przede wszystkim daje gwarancję bezpieczeństwa środków, w tym zabezpiecza środki przed postępowaniem upadłościowym lub egzekucyjnym. Kupujący zyskuje pewność, że wpłacone przez niego środki zostaną rozdysponowane zgodnie z umową rachunku powierniczego.

Rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera – jak to wygląda? Jeśli inwestor ogłosi upadłość, klient odzyska jedynie część pieniędzy wpłaconych na rachunek powierniczy. Środki te nie wliczają się bowiem w skład masy upadłościowej firmy deweloperskiej. Inaczej sprawa wygląda w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego, kiedy to odzyskać można całość pieniędzy.

Dowiedz się więcej: Kredyt a umowa zlecenie – czy można otrzymać kredyt na umowę zlecenie?

Powiązane artykuły

Co można odliczyć, korzystając z ulgi termomodernizacyjnej?
Kredyty gotówkowe 15.10.2021

Ulga termomodernizacyjna – kalkulator. Co można odliczyć, korzystając z ulgi termomodernizacyjnej?

Ulga termomodernizacyjna to ulga podatkowa, dzięki której możesz odliczyć w deklaracji PIT wydatki związane z poprawą energooszczędności swojego domu, a więc np. koszty wymiany pieca lub montażu fotowoltaiki. Sprawdź, na jakich zasadach można skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej i co dokładnie można w jej ramach odliczyć.
Zobacz więcej
Jak sprawdzić elektroniczny numer księgi wieczystej?
Kredyty hipoteczne 12.10.2021

Elektroniczne księgi wieczyste – jak sprawdzić elektroniczny numer księgi wieczystej?

Elektroniczne księgi wieczyste to system przedstawiający stan prawny nieruchomości. Jest odpowiednikiem papierowego rejestru, z tą różnicą, że chcąc uzyskać odpis księgi, nie trzeba iść do sądu, można pozyskać go zdalnie z pomocą komputera. Księgi wieczyste elektroniczne – jak uzyskać do nich dostęp i jak przeglądać znajdujące się w nich treści?
Zobacz więcej
Pierwszy kredyt – jak go dostać?
Kredyty gotówkowe 08.10.2021

Pierwszy kredyt – jak go dostać? Czy masz szansę na pierwszy kredyt za darmo?

Znalazłeś się tutaj, bo zapewne planujesz wziąć swój pierwszy kredyt i nie wiesz, jak się za to zabrać. Nic dziwnego, wybór wcale nie jest prosty, w szczególności jak nigdy wcześniej nie miało się styczności z żadnym produktem bankowym. Dla ułatwienia zebraliśmy wszystkie najważniejsze informacje o kredycie w jednym miejscu. Tutaj przeczytasz, jakie musisz spełnić warunki i jak złożyć wniosek o finansowanie. Dowiesz się też, czy da się wziąć pierwszy kredyt za darmo.
Zobacz więcej
Czym są księgi wieczyste i jak je sprawdzić?
Kredyty hipoteczne 07.10.2021

Księga wieczysta – czym jest i jak sprawdzić księgi wieczyste przed zakupem nieruchomości?

Księga wieczysta to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości. Warto zapoznać się z nim zwłaszcza przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego, ale nie tylko. Sprawdź, jakie informacje kryją księgi wieczyste i w jaki sposób założyć ją dla nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego.
Zobacz więcej
Cross-selling w banku – na czym polega i czy się opłaca?
Kredyty hipoteczne 06.10.2021

Cross-selling w banku – na czym polega i czy się opłaca?

Cross-selling to technika sprzedaży, której celem jest zachęcenie klientów do kupienia więcej niż jednego produktu w zamian za możliwość skorzystania z rabatu. Stosują ją również banki, najczęściej przy oferowaniu kredytów hipotecznych. Sprawdź, na czym polega cross-selling w banku i czy warto z niego skorzystać.
Zobacz więcej
Harmonogram spłaty kredytu - wzór.
Kredyty gotówkowe 05.10.2021

Harmonogram spłaty kredytu - wzór. Plan spłaty kredytu gotówkowego i hipotecznego

Jeśli zaciągasz kredyt dowolnego rodzaju, spłacany w ratach równych lub malejących, a nawet balonowych, otrzymasz z banku plan spłaty zobowiązania, inaczej harmonogram spłaty kredytu. Może mieć on formę elektroniczną lub tradycyjną, papierową. Ulega zmianom w wyniku modyfikacji wysokości oprocentowania zmiennego kredytu, nadpłaty zobowiązania lub skorzystania z karencji czy wakacji kredytowych.
Zobacz więcej