Dom bez pozwolenia do 70m2 - co warto wiedzieć o domach bez pozwolenia na budowę?

Dom bez pozwolenia na budowę – czy to możliwe?

Dom bez pozwolenia na budowę to przedsięwzięcie możliwe do zrealizowania, ale pod pewnymi warunkami. Pomysł nie jest zresztą nowy, bo już nowelizacja do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, która weszła w życie z końcem czerwca 2015 r., dopuszczała budowę bez pozwolenia, a jedynie po zgłoszeniu. Tamten przepis dotyczy:

• wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• wolnostojących parterowowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2 (ich łączna liczba to maks. dwa na każde 500 m2 powierzchni działki) np. garaży, ganków, oranżerii czy altan;
• wolnostojących parterowowych budynków rekreacji indywidualnej (budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku) o powierzchni zabudowy do 35 m2 (ich łączna liczba to maks. jeden na każde 500 m2 powierzchni działki);
• wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2 (powinny znajdować się na działce z budynkiem mieszkalnym lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe; ich łączna liczba to maks. dwie na każde 1000m2 powierzchni działki);
• przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę;
• zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3;
• przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m2.

Tymczasem założenia Polskiego Ładu (wcześniej znanego jako Nowy Ład) w kontekście budowy domów mają oznaczać:

• krótszy proces budowlany (w innych sytuacjach urzędy mają 65 dni na wydanie pozwolenia od złożenia wniosku),
• uproszczone procedury,
• mniej formalności,
• oszczędność po stronie budującego,
• brak konieczności zatrudniania kierownika budowy,
• brak konieczności prowadzenia dziennika budowy.

Budowa domu bez pozwolenia wciąż jednak będzie wiązać się ze sporymi kosztami, dlatego warto rozważyć wybór korzystnego kredytu hipotecznego, szczególnie że nowe przepisy mówią o konieczności posiadania działki o powierzchni min. 1000 m2.

Dom bez pozwolenia – warunki

Jaki dom bez pozwolenia będzie można zbudować? Taki budynek powinien:

• mieć powierzchnię do 70 m2 (dopuszcza się budowę antresoli),
• mieć powierzchnię do 90 m2 przy wykorzystaniu poddasza użytkowego,
• znajdować się na działce o powierzchni min. 1000 m2 (jeśli inwestor posiada większą działkę np. 2000 m2, to może postawić na niej dwa domy),
• mieć ściany oddalone nie mniej niż o 3-4 m od granicy działki – zależnie od tego, czy w ścianie są okna lub drzwi i tego, czy na sąsiedniej działce znajduje się budynek.

Dom bez pozwolenia na działce budowlanej nie jest możliwy, gdy:

• budynek będzie ograniczał zagospodarowanie sąsiedniej działki,
• ocena oddziaływania inwestycji na obszar Natura 2000 będzie negatywna,
• obiekt ma być postawiony na obszarze wpisanym do rejestru zabytków,
• ma to być bliźniak lub dom wielorodzinny.

Dom bez pozwolenia – ustawa

Wspomniana nowelizacja Prawa budowlanego to przepisy dotyczące domu bez pozwolenia. Czym różnią się od Polskiego Ładu? Obecne prawo umożliwia budowę jednorodzinnych domów do 35 m2 na zgłoszenie. Wraz z nowym rokiem powierzchnia ta wzrośnie do 70 m2. Teraz domy bez pozwolenia mogą mieć poddasze, ale tylko nieużytkowe. Nie jest to jednak dużym problemem, bo dopuszczalne jest wystąpienie do urzędu z wnioskiem o zmianę sposobu użytkowania już po zakończeniu budowy.

Projekt Polski Ład odnosi się nie tylko do nieruchomości, ale i m.in. kwoty wolnej od podatku (ma być podwyższona do 30 tys. zł), zmiany skali podatkowej, opłacania składek zdrowotnych, ulg dla klasy średniej pracującej. Nie będzie to jednak specustawa, która wyłącza określone zasady ogólne. Uproszczenia mają zostać wdrożone na podstawie projektu zmiany ustawy prawa budowlanego i nowelizacji ustawy planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Sprawdź: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego - sprawdź, jak otrzymać kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego!

Dom bez pozwolenia – kiedy program wejdzie w życie?

Program Polski Ład lub Nowy Ład ma wejść w życie na początku 2022 r. Już weszła w życie natomiast nowelizacja prawa budowlanego.

Dom bez pozwolenia – kto będzie mógł z tego skorzystać?

Dom bez pozwolenia będzie mógł postawić każdy, o ile budynek spełni wymienione wcześniej warunki. Trzeba natomiast pamiętać, że inwestycja mimo wszystko wymaga złożenia pewnych dokumentów – wyklucza to samowolę budowlaną.

Dom bez pozwolenia – wymagane dokumenty

Wymagane dokumenty do domu bez pozwolenia to:

• zgłoszenie budowy (wzór na stronie Ministerstwa Przedsiębiorczości i Technologii) do starostwa powiatowego lub urzędu miasta najpóźniej na 21 dni przed rozpoczęciem robót,
• cztery egzemplarze projektu budowlanego,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• szkice i rysunki domu – rzut budynku i elewacji z wymiarami i usytuowaniem względem granic działki,
• decyzję o warunkach zabudowy – jeśli działa nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wniosek powinien zawierać rodzaj i zakres planowanych robót budowlanych, a także datę planowanego rozpoczęcia prac. Starosta, który otrzyma zgłoszenie, ma prawo do sprzeciwu w sytuacji, gdy uzna, że inwestycja wymaga pozwolenia (także gdy budowa jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy innych przepisów). Ma na to 30 dni. Warto wiedzieć, że poprawki do już zgłoszonego projektu wiążą się z koniecznością ponownego zgłoszenia i przedstawienia odpowiednich dokumentów. Takie przypadki wydłużą cały proces.

Kliknij i sprawdź także: Ulga mieszkaniowa - czym jest ulga mieszkaniowa i jak z niej skorzystać?

Dom bez pozwolenia – koszt

Ile kosztuje dom bez pozwolenia? Obecnie dopuszczalny maksymalny metraż, czyli 35 m2, jest dość tani. Przykładowy typ budynku takiej wielkości to dom modułowy. Plusem takiego rozwiązania jest to, że można w prosty sposób rozbudować go o kolejne moduły i tym samym zwiększyć przestrzeń użytkową. Ceny za metr kwadratowy do 2-3 tys. zł w zależności od użytych materiałów. Dla porównania domy jednorodzinne w standardzie deweloperskim to koszt średnio blisko 4 tys. zł za m2. Do tego należy doliczyć cenę działki. Jej średni koszt w Polsce to 67,6 tys. zł.

Dom bez pozwolenia a kredyt w banku

Kredyt na dom bez pozwolenia łączy się z tymi samymi formalnościami co kredyt na dom z pozwoleniem. Wymagany jest zatem wkład własny i zabezpieczenie nieruchomością. Warto natomiast wiedzieć, że w ramach Polskiego Ładu rząd  za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego zagwarantuje wkład własny do 40% przy kwotach do 100 tys. zł i okresach kredytowania maks. 15 lat. Rozwiązanie kierowane jest do osób w wieku 24-30 lat. Rodzina z gwarantowanym kredytem może dodatkowo uzyskać:

• do 20 tys. zł bezzwrotnego dofinansowania po urodzeniu drugiego dziecka,
• do 60 tys. zł bezzwrotnego dofinansowania po urodzeniu trzeciego dziecka,
• do 20 tys. zł bezzwrotnego dofinansowania po urodzeniu czwartego i kolejnych dzieci (proporcjonalnie do udzielonej wcześniej gwarancji).

Propozycja obejmuje trzy grupy:

• osoby zainteresowane zakupem pierwszego mieszkania z rynku pierwotnego,
• osoby zainteresowane zakupem mieszkania na rynku wtórnym lub społecznym,
• osoby zainteresowane zakupem domu.

Więcej na ten temat: Mieszkanie bez wkładu własnego - jakie zmiany wprowadza Nowy Ład?

Kredyt na działkę

Kredyt na działkę można otrzymać w większości banków komercyjnych i spółdzielczych. Może on mieć zabezpieczenie hipoteką lub nie, choć pierwsza opcja jest tańsza. Przykładowe oferty banków to:

• PKO BP – kredyt hipoteczny Własny Kąt z RRSO 2,80%,
• ING Bank Śląski – kredyt na budowę domu (dopuszcza zakup działki budowlanej – działka może być wkładem własnym, o ile stanowi co najmniej 20% kosztu inwestycji) z RRSO 2,90%,
• mBank – kredyt hipoteczny z RRSO 4,25%,
• Pekao – kredyt hipoteczny z RRSO 3,80%,,
• Santander – kredyt hipoteczny z RRSO 2,93%,
• Millennium – kredyt hipoteczny z RRSO 3,63%.

Kredyt na budowę domu

Kredyt na budowę domu dostępny jest w wielu bankach. Zwykle do tego celu służy kredyt hipoteczny, ale można także zdecydować się na gotówkowy. To ostatnie rozwiązanie warto zastosować, gdy ma się dość duże oszczędności i potrzeba jedynie stosunkowo niewielkiej części środków.

Dom bez pozwolenia – kredyt hipoteczny czy kredyt gotówkowy?

Dom bez pozwolenia to nadal duży koszt, zwłaszcza że budynek musi znajdować się na odpowiednio dużej działce. Z tego względu korzystniejszą opcją jest kredyt hipoteczny niż gotówkowy. Wynika to z tego, że bank dostaje zabezpieczenie w postaci hipoteki. Oferty mają jednak swoje plusy i minusy.

Kredyt hipoteczny na budowę domu:

+ niższe oprocentowanie i RRSO;

+ długi okres kredytowania (zależnie od wieku wnioskującego) – do 20-35 lat;

+ łatwiejszy do uzyskania (mniejsze ryzyko inwestycyjne dla banku);

– opłaty dodatkowe (prowizja, koszty związane z ustanowieniem hipoteki, opłaty sądowe, opłata za wycenę nieruchomości, ubezpieczenia itd.);

– dłuższa analiza kredytowa (cała procedura do trwa do dwóch miesięcy);

– możliwość przejęcia nieruchomości przez bank w przypadku braku spłaty.

Kredyt gotówkowy na budowę domu:

+ brak koniecznego zabezpieczenia nieruchomością;

+ mniej formalności;

+ krótsze procedury przy wnioskowaniu (pieniądze na koncie nawet tego samego dnia);

– większa trudność w uzyskaniu kredytu bez zabezpieczenia;

– wyższe oprocentowanie;

– okres spłaty do 10 lat.

Sprawdź: Oprocentowanie kredytu gotówkowego - najważniejsze informacje

Dom bez pozwolenia – wady i zalety

Dom bez pozwolenia – jakie są jego wady i zalety? Korzyścią jest na pewno oszczędność czasu i pieniędzy, ale także nerwów. Nie jest to jednak rozwiązanie całkowicie pozbawione formalności. Nadal trzeba przygotować i złożyć wymagane dokumenty i odczekać swoje. Całoroczny dom bez pozwolenia to także możliwość stworzenia odskoczni poza swoim mieszkaniem. Jak nazwa wskazuje, taki typ budynku sprawdza się o różnych porach roku.

Dom bez pozwolenia – czy warto?

Jeśli planujesz budowę domu, który mieści się w wymogach, to jak najbardziej warto. Procedura urzędowa będzie znacznie krótsza, a proces prostszy. Mały dom bez pozwolenia na budowę to marzenie wielu, szczególnie młodych ludzi, którzy nie planują zakładania rodziny lub nie są jeszcze na tym etapie. Poza tym popularność niewielkich domków wzrosła wraz z pandemią. Jeśli natomiast marzy ci się większy dom i poradzisz sobie finansowo z taką inwestycją, to nie patrz na ten jeden dokument, zwłaszcza jeśli budynek ma służyć kolejnym pokoleniom.