Kim jest wierzyciel hipoteczny? Jakie ma uprawnienia?

Decydując się na kredyt hipoteczny, godzisz się na to, że nowy dom lub mieszkanie zostanie kupione na spółkę z bankiem. To sprawia, że kredytodawca stanie się automatycznie wierzycielem. W zależności od założonych kryteriów w Polsce funkcjonuje również instytucja wierzyciela alimentacyjnego, osobistego czy rzeczowego. Jednak teraz skupmy się na wierzycielu hipotecznym, z którym większość z nas będzie miała jakikolwiek kontakt.

Czym jest wierzytelność hipoteczna?

Wierzytelność hipoteczna polega na zabezpieczeniu danej wierzytelności poprzez hipotekę, którą nakłada się nie na samą nieruchomość, ale wierzytelność zabezpieczoną hipoteczne na tej nieruchomości. Aby wyjaśnić, kiedy powstaje wierzytelność, posłużymy się przykładem.

Pani Monika chce kupić dom od pana Karola, ale nie ma wystarczających środków na sfinansowanie zakupu. Pan Karol zgadza się więc pożyczyć pani Monice na ten cel środki, a swoją należność zabezpiecza na hipotece mieszkania. To sprawia, że pani Monika staje się dłużnikiem hipotecznym pana Karola, który z kolei posiada wierzytelność hipoteczną.

Gdy tylko będzie potrzebować dodatkowych środków, może na tej wierzytelności ustanowić zabezpieczenie na rzecz innej osoby, która udzieli mu pożyczki. Ta osoba będzie miała prawo dochodzić swoich roszczeń z tytułu niespłaconej pożyczki nie tylko od pana Karola, który pożyczył pieniądze, ale też z nieruchomości, która należy do pani Moniki. 

Kim jest wierzyciel hipoteczny? Definicja

Zanim przejdziemy do wyjaśnienia, kto to jest wierzyciel hipoteczny, przypomnijmy definicję samego wierzyciela. Za taką osobę możemy bowiem uznać podmiot, który może żądać spełnienia konkretnego świadczenia od innej osoby, z którą łączy go umowa.

W polskim prawie wyróżniamy kilka rodzai wierzycieli. Może być to wierzyciel rzeczowy i osobisty, hipoteczny oraz alimentacyjny. Co ciekawe, wierzyciel hipoteczny w księdze wieczystej jest przede wszystkim wierzycielem rzeczowym, ponieważ ma prawo dochodzić swoich roszczeń z tytułu ograniczonego prawa na określonym składniku majątkowym, czyli w tym wypadku na nieruchomości. Może to zrobić nawet wtedy, gdy ta przestanie należeć do dłużnika.

Przy kredycie hipotecznym wierzyciel ma prawo dochodzenia do zaspokojenia swojego roszczenia z nieruchomości obciążonej hipoteką i należącą do dłużnika. Hipoteka w tym wypadku stanowi zabezpieczenie roszczenia, czyli wierzytelności hipotecznej.

Kto może być wierzycielem hipotecznym?

Skoro wiesz już, kim jest wierzyciel hipoteczny, warto zastanowić się nad tym, kto może nim zostać. Zgodnie z prawem może to być:

• osoba prywatna, na rzecz której np. zostały zasądzone alimenty. Taka osoba może właśnie poprzez hipotekę zabezpieczyć swoje świadczenie;
• przedsiębiorstwo o dowolnej formie prawnej — w przypadku, gdy spółka cywilna występuje jako wierzyciel hipoteczny, wierzycielem staje się każdy jej wspólnik, ponieważ nie ma ona odrębnej osobowości prawnej;
• banki, prywatne instytucje finansowe lub SKOK-i, które udzielają pożyczek pod zabezpieczenie na nieruchomości;
• instytucje państwowe takie jak: ZUS, US, urzędy gminy itd. które za pomocą hipoteki zabezpieczają swoje roszczenia od dłużników.

Co ciekawe, wierzycielem hipotecznym można zostać dobrowolnie (w wyniku porozumienia zawartymi pomiędzy stronami na podstawie aktu notarialnego) lub też przymusowo. W tym drugim przypadku ma to najczęściej związek z nakazem zapłaty lub postanowieniem sądu.

Warto wiedzieć: Na czym polega ustanowienie hipoteki? Jak przebiega proces ustanowienia hipoteki na rzecz banku?

Jakie uprawnienia posiada wierzyciel hipoteczny?

Najważniejsze prawo wierzyciela hipotecznego, o którym już wspomniano, to możliwość egzekwowania świadczenia z nieruchomości, na której ciąży hipoteka. Ma pierwszeństwo nawet przed wierzycielami osobistymi dłużnika. To oznacza, że w przypadku gdy dłużnik przestanie spłacać swoje zobowiązanie, wierzyciel hipoteczny jest uprawniony do odbioru nieruchomości, a następnie do jej sprzedaży.

Jakie prawa ma wierzyciel hipoteczny? Z pewnością będą to:

• prawo roszczenia przeniesienia swojej hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę,
• zajęcie zabezpieczonej nieruchomości,
• zakup zabezpieczonej nieruchomości, która została wystawiona do licytacji.

Wiesz już, czy wierzyciel hipoteczny może kupić nieruchomości, jednak co ciekawe, nie nabywa takiego prawa od razu. Transakcja może zostać przeprowadzona dopiero po drugiej bezskutecznej licytacji, czyli wtedy, gdy nikt nie będzie zainteresowany jej kupnem. Przejęcie nieruchomości przez wierzyciela nastąpi dopiero po wniesieniu minimum ⅔ ceny z oszacowanej wartości.

W takim razie, czy wierzyciel hipoteczny może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki? Oczywiście. Wierzytelność hipoteczna teoretycznie wygasa po spłaceniu zobowiązania, jednak w praktyce najczęściej konieczne jest złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi. 

Jakie obowiązki ma wierzyciel hipoteczny w Polsce?

Obowiązki wierzyciela wobec dłużnika są równie ważne co jego prawa. Możemy wyróżnić więc trzy główne zobowiązania:

• zwrot niesłusznie wyegzekwowanych przez komornika kwot (jeśli do tego doszło);
• dochodzenia od dłużnika roszczenia tylko i wyłącznie w wysokości określonej w umowie (nie może zatrzymać dla siebie wyższe kwoty niż ta, która wynika z długu);
• przeprowadzenie egzekucji zgodnie z przepisami — aby skierować sprawę do komornika, wierzyciel musi uzyskać tytuł wykonawczy oraz złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji, w którym zostanie dokładnie wskazana nieruchomość, która ma zostać zajęta i zlicytowana.

Wierzyciel hipoteczny w postępowaniu egzekucyjnym

Jak już zostało wspomniane, egzekucja z hipoteki powinna zostać wykonana zgodnie z przepisami o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Wyjątek stanowi sytuacja, kiedy jest ona prowadzona przez organ administracyjny, np. urząd skarbowy. Aby ułatwić Ci zrozumienie roli wierzyciela hipotecznego w postępowaniu egzekucyjnym, odpowiedzieliśmy na kilka najczęściej pojawiających się pytań.

Czy wierzyciel hipoteczny musi mieć tytuł wykonawczy?

Tak. Wierzyciel, który chce dochodzić swoich roszczeń, przed rozpoczęciem jakichkolwiek działań musi uzyskać tytuł wykonawczy. Wierzyciel hipoteczny bez tytułu wykonawczego nie ma prawa kierować sprawy do komornika i żądać od niego zajęcia czy w późniejszym czasie, licytacji nieruchomości.

Jak wygląda kwestia licytacji nieruchomości i wierzyciela hipotecznego?

Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń, jednak w tym wypadku obowiązuje kolejność wpisów w księdze wieczystej. To oznacza, że najpierw zostaje zaspokojony ten wierzyciel, który znajduje się na pierwszym miejscu. Takie same uprawniania dotyczą sytuacji, kiedy przeciwko dłużnikowi zostaje wszczęte postępowanie upadłościowe.

Zgodnie z prawem nieruchomość trafia do masy upadłościowej, z której zaspokajani są wszyscy wierzyciele. Wierzyciel hipoteczny w postępowaniu upadłościowym ma jednak pierwszeństwo przed innymi.

Co ciekawe, wierzyciel nieegzekwujący swojego roszczenia mimo wszystko ma szansę zostać zaspokojony z nieruchomości. Dzieje się tak w sytuacji, gdy egzekucję wszczyna inny wierzyciel. Wtedy z otrzymanych środków, zostają zaspokojeni wszyscy wierzyciele.

Może Cię także zainteresować: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego

W takim razie czy wierzyciel hipoteczny musi przyłączyć się do egzekucji? Oczywiście, że nie. Jednak, jeśli chce odzyskać należną mu kwotę i tak musi uzyskać tytuł egzekucyjny. W przeciwnym razie środki te trafią do depozytu sądowego.

Wniosek o zawarcie zgody z wierzycielem hipotecznym

Dla każdego dłużnika hipotecznego sytuacja, w której wierzyciel zaczyna dochodzić swoich praw, jest, delikatnie mówiąc, niekomfortowa. Wiąże się to z dużym ryzykiem utraty własnej nieruchomości. Niektórzy dłużnicy, szukając sposobu na załatwienie sprawy polubownie, decydują się na zawarcie ugody. To z pewnością dobra alternatywa dla postępowania sądowego, który może potrwać nawet 2 lata.

W takim razie jak załatwić spór na linii wierzyciel a dłużnik? Wzór ugody z wierzycielem bez trudu znajdziesz w internecie. Jeśli wierzycielem jest bank, to z pewnością on sam przedstawi Ci umowę, którą należy podpisać. Zanim to się jednak stanie, powinieneś skierować wniosek z zawartą propozycją, w jaki sposób chcesz uregulować swoją zaległość.

Do dokumentu należy dołączyć wniosek o umorzenie postępowania egzekucyjnego. Po spłaceniu całej należności możesz poprosić o przygotowanie oświadczenie wierzyciela hipotecznego, w którym potwierdzi on uregulowanie zobowiązania i wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki.