Kredyty hipoteczne 8 min. czytania

Kim jest wierzyciel hipoteczny? Jakie ma uprawnienia?

Zaktualizowano: 2022-06-21 10:07
Opublikowano: 2020-04-23 14:08
Średnia ocena: 5,87/6 Głosów: 30
Kim jest wierzyciel hipoteczny?

Wierzyciel hipoteczny to jedna ze stron zobowiązania finansowego. Dzięki niemu masz szansę otrzymać środki na zakup wymarzonej nieruchomości. W odróżnieniu od dłużnika, który czeka na spłatę długu, zadłużeniem wierzyciela jest wierzytelność, którą powinien odzyskać w wyznaczonym czasie. Brzmi skomplikowanie? Sprawdź, co warto wiedzieć na ten temat przed podpisaniem umowy kredytowej.

Decydując się na kredyt hipoteczny, godzisz się na to, że nowy dom lub mieszkanie zostanie kupione na spółkę z bankiem. To sprawia, że kredytodawca stanie się automatycznie wierzycielem. W zależności od założonych kryteriów w Polsce funkcjonuje również instytucja wierzyciela alimentacyjnego, osobistego czy rzeczowego. Jednak teraz skupmy się na wierzycielu hipotecznym, z którym większość z nas będzie miała jakikolwiek kontakt.

Czym jest wierzytelność hipoteczna?

Wierzytelność hipoteczna polega na zabezpieczeniu danej wierzytelności poprzez hipotekę, którą nakłada się nie na samą nieruchomość, ale wierzytelność zabezpieczoną hipoteczne na tej nieruchomości. Aby wyjaśnić, kiedy powstaje wierzytelność, posłużymy się przykładem.

Pani Monika chce kupić dom od pana Karola, ale nie ma wystarczających środków na sfinansowanie zakupu. Pan Karol zgadza się więc pożyczyć pani Monice na ten cel środki, a swoją należność zabezpiecza na hipotece mieszkania. To sprawia, że pani Monika staje się dłużnikiem hipotecznym pana Karola, który z kolei posiada wierzytelność hipoteczną.

Gdy tylko będzie potrzebować dodatkowych środków, może na tej wierzytelności ustanowić zabezpieczenie na rzecz innej osoby, która udzieli mu pożyczki. Ta osoba będzie miała prawo dochodzić swoich roszczeń z tytułu niespłaconej pożyczki nie tylko od pana Karola, który pożyczył pieniądze, ale też z nieruchomości, która należy do pani Moniki. 

Kim jest wierzyciel hipoteczny? Definicja

Zanim przejdziemy do wyjaśnienia, kto to jest wierzyciel hipoteczny, przypomnijmy definicję samego wierzyciela. Za taką osobę możemy bowiem uznać podmiot, który może żądać spełnienia konkretnego świadczenia od innej osoby, z którą łączy go umowa.

Kodeks Cywilny nie definiuje dokładnie, kim jest wierzyciel kredytu, ale za to dokładnie określa, kiedy możemy mówić o powstaniu zobowiązania.

Z przepisów wynika, że jeśli pożyczysz pieniądze od znajomego czy z banku, to automatycznie stajesz się dłużnikiem, a podmiot, który pożyczył Ci środki, staje się wierzycielem.

W polskim prawie wyróżniamy kilka rodzai wierzycieli. Może być to wierzyciel rzeczowy i osobisty, hipoteczny oraz alimentacyjny. Co ciekawe, wierzyciel hipoteczny w księdze wieczystej jest przede wszystkim wierzycielem rzeczowym, ponieważ ma prawo dochodzić swoich roszczeń z tytułu ograniczonego prawa na określonym składniku majątkowym, czyli w tym wypadku na nieruchomości. Może to zrobić nawet wtedy, gdy ta przestanie należeć do dłużnika.

Przy kredycie hipotecznym wierzyciel ma prawo dochodzenia do zaspokojenia swojego roszczenia z nieruchomości obciążonej hipoteką i należącą do dłużnika. Hipoteka w tym wypadku stanowi zabezpieczenie roszczenia, czyli wierzytelności hipotecznej.

Kto może być wierzycielem hipotecznym?

Skoro wiesz już, kim jest wierzyciel hipoteczny, warto zastanowić się nad tym, kto może nim zostać. Zgodnie z prawem może to być:

  • osoba prywatna, na rzecz której np. zostały zasądzone alimenty. Taka osoba może właśnie poprzez hipotekę zabezpieczyć swoje świadczenie;
  • przedsiębiorstwo o dowolnej formie prawnej — w przypadku, gdy spółka cywilna występuje jako wierzyciel hipoteczny, wierzycielem staje się każdy jej wspólnik, ponieważ nie ma ona odrębnej osobowości prawnej;
  • banki, prywatne instytucje finansowe lub SKOK-i, które udzielają pożyczek pod zabezpieczenie na nieruchomości;
  • instytucje państwowe takie jak: ZUS, US, urzędy gminy itd. które za pomocą hipoteki zabezpieczają swoje roszczenia od dłużników.

Co ciekawe, wierzycielem hipotecznym można zostać dobrowolnie (w wyniku porozumienia zawartymi pomiędzy stronami na podstawie aktu notarialnego) lub też przymusowo. W tym drugim przypadku ma to najczęściej związek z nakazem zapłaty lub postanowieniem sądu.

Warto wiedzieć: Na czym polega ustanowienie hipoteki? Jak przebiega proces ustanowienia hipoteki na rzecz banku?

Jakie uprawnienia posiada wierzyciel hipoteczny?

Najważniejsze prawo wierzyciela hipotecznego, o którym już wspomniano, to możliwość egzekwowania świadczenia z nieruchomości, na której ciąży hipoteka. Ma pierwszeństwo nawet przed wierzycielami osobistymi dłużnika. To oznacza, że w przypadku gdy dłużnik przestanie spłacać swoje zobowiązanie, wierzyciel hipoteczny jest uprawniony do odbioru nieruchomości, a następnie do jej sprzedaży.

Jakie prawa ma wierzyciel hipoteczny? Z pewnością będą to:

  • prawo roszczenia przeniesienia swojej hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę,
  • zajęcie zabezpieczonej nieruchomości,
  • zakup zabezpieczonej nieruchomości, która została wystawiona do licytacji.

Wiesz już, czy wierzyciel hipoteczny może kupić nieruchomości, jednak co ciekawe, nie nabywa takiego prawa od razu. Transakcja może zostać przeprowadzona dopiero po drugiej bezskutecznej licytacji, czyli wtedy, gdy nikt nie będzie zainteresowany jej kupnem. Przejęcie nieruchomości przez wierzyciela nastąpi dopiero po wniesieniu minimum ⅔ ceny z oszacowanej wartości.

W takim razie, czy wierzyciel hipoteczny może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki? Oczywiście. Wierzytelność hipoteczna teoretycznie wygasa po spłaceniu zobowiązania, jednak w praktyce najczęściej konieczne jest złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi. 

Jakie obowiązki ma wierzyciel hipoteczny w Polsce?

Obowiązki wierzyciela wobec dłużnika są równie ważne co jego prawa. Możemy wyróżnić więc trzy główne zobowiązania:

  • zwrot niesłusznie wyegzekwowanych przez komornika kwot (jeśli do tego doszło);
  • dochodzenia od dłużnika roszczenia tylko i wyłącznie w wysokości określonej w umowie (nie może zatrzymać dla siebie wyższe kwoty niż ta, która wynika z długu);
  • przeprowadzenie egzekucji zgodnie z przepisami — aby skierować sprawę do komornika, wierzyciel musi uzyskać tytuł wykonawczy oraz złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji, w którym zostanie dokładnie wskazana nieruchomość, która ma zostać zajęta i zlicytowana.

Wierzyciel hipoteczny w postępowaniu egzekucyjnym

Jak już zostało wspomniane, egzekucja z hipoteki powinna zostać wykonana zgodnie z przepisami o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Wyjątek stanowi sytuacja, kiedy jest ona prowadzona przez organ administracyjny, np. urząd skarbowy. Aby ułatwić Ci zrozumienie roli wierzyciela hipotecznego w postępowaniu egzekucyjnym, odpowiedzieliśmy na kilka najczęściej pojawiających się pytań.

Czy wierzyciel hipoteczny musi mieć tytuł wykonawczy?

Tak. Wierzyciel, który chce dochodzić swoich roszczeń, przed rozpoczęciem jakichkolwiek działań musi uzyskać tytuł wykonawczy. Wierzyciel hipoteczny bez tytułu wykonawczego nie ma prawa kierować sprawy do komornika i żądać od niego zajęcia czy w późniejszym czasie, licytacji nieruchomości.

Jak wygląda kwestia licytacji nieruchomości i wierzyciela hipotecznego?

Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń, jednak w tym wypadku obowiązuje kolejność wpisów w księdze wieczystej. To oznacza, że najpierw zostaje zaspokojony ten wierzyciel, który znajduje się na pierwszym miejscu. Takie same uprawniania dotyczą sytuacji, kiedy przeciwko dłużnikowi zostaje wszczęte postępowanie upadłościowe.

Zgodnie z prawem nieruchomość trafia do masy upadłościowej, z której zaspokajani są wszyscy wierzyciele. Wierzyciel hipoteczny w postępowaniu upadłościowym ma jednak pierwszeństwo przed innymi.

Co ciekawe, wierzyciel nieegzekwujący swojego roszczenia mimo wszystko ma szansę zostać zaspokojony z nieruchomości. Dzieje się tak w sytuacji, gdy egzekucję wszczyna inny wierzyciel. Wtedy z otrzymanych środków, zostają zaspokojeni wszyscy wierzyciele.

Może Cię także zainteresować: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego

W takim razie czy wierzyciel hipoteczny musi przyłączyć się do egzekucji? Oczywiście, że nie. Jednak, jeśli chce odzyskać należną mu kwotę i tak musi uzyskać tytuł egzekucyjny. W przeciwnym razie środki te trafią do depozytu sądowego.

Wniosek o zawarcie zgody z wierzycielem hipotecznym

Dla każdego dłużnika hipotecznego sytuacja, w której wierzyciel zaczyna dochodzić swoich praw, jest, delikatnie mówiąc, niekomfortowa. Wiąże się to z dużym ryzykiem utraty własnej nieruchomości. Niektórzy dłużnicy, szukając sposobu na załatwienie sprawy polubownie, decydują się na zawarcie ugody. To z pewnością dobra alternatywa dla postępowania sądowego, który może potrwać nawet 2 lata.

W takim razie jak załatwić spór na linii wierzyciel a dłużnik? Wzór ugody z wierzycielem bez trudu znajdziesz w internecie. Jeśli wierzycielem jest bank, to z pewnością on sam przedstawi Ci umowę, którą należy podpisać. Zanim to się jednak stanie, powinieneś skierować wniosek z zawartą propozycją, w jaki sposób chcesz uregulować swoją zaległość.

Do dokumentu należy dołączyć wniosek o umorzenie postępowania egzekucyjnego. Po spłaceniu całej należności możesz poprosić o przygotowanie oświadczenie wierzyciela hipotecznego, w którym potwierdzi on uregulowanie zobowiązania i wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki.

Komentarze

Powiązane artykuły

Jak zaciągnąć kredyt hipoteczny po 40 roku życia?
06.07.2022

Jak zaciągnąć kredyt hipoteczny po 40 roku życia?

...wymarzonego mieszkania lub domu. Czy klient w wieku 45 lat dostanie kredyt hipoteczny? Oczywiście, że tak – po spełnieniu określonych warunków. Z...

...szczególnie w przypadku długoterminowych zobowiązań, jakimi są kredyty hipoteczne, których zabezpieczenie stanowi nieruchomość. Warto jednak...

Zobacz więcej
6 min. czytania
Kiedy należy podpisać aneks do umowy kredytowej?
01.07.2022

Kiedy należy podpisać aneks do umowy kredytowej?

...się zaciągnąć długoterminowe zobowiązanie, takie jak kredyt hipoteczny. Podpisując umowę kredytową, zdawały sobie sprawę z tego, że...

...w sierpniu 2011 roku jako nowelizacja ustawy Prawo bankowe. Aneks do kredytu hipotecznego to jeden z najczęściej podpisywanych dokumentów tego typu –...

Zobacz więcej
9 min. czytania
Na czym polega odstąpienie od umowy kredytu?
30.06.2022

Na czym polega odstąpienie od umowy kredytu? Czy można zrezygnować z kredytu hipotecznego?

...lipcem 2017 nie jest możliwe bez utraty prowizji. Rezygnacja z kredytu gotówkowego lub hipotecznego to czasem jedyne wyjście – w przypadku nagłych...

...podpisaniu umowy. Taką możliwość zapewniają przepisy ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 roku. Podobnie jak w przypadku kredytu...

Zobacz więcej
11 min. czytania
Jak poradzić sobie w przypadku problemów ze spłatą kredytu?
28.06.2022

Jak poradzić sobie w przypadku problemów ze spłatą kredytu?

Problem ze spłatą kredytu to obecnie bolączka wielu Polaków – z powodu rekordowej inflacji i rosnących stóp procentowych w domowych budżetach przestaje brakować środków na spłatę zobowiązań. Raty kredytów hipotecznych wzrosły nawet dwukrotnie, a eksperci podkreślają, że to nie koniec podwyżek. Jak poradzić sobie w takiej sytuacji?
Zobacz więcej
20 min. czytania
Ile razy można skorzystać z wakacji kredytowych w bankach?
27.06.2022

Ile razy można skorzystać z wakacji kredytowych w bankach?

...osoby, które zaciągnęły długoterminowe zobowiązania, np. kredyt hipoteczny. Czasowe zawieszenie spłaty kredytu to duża ulga dla domowego...

...jedynie kilka instytucji oferowało wakacje kredytowe np. w ramach kredytu hipotecznego lub gotówkowego. Z usług można było skorzystać po spełnieniu...

Zobacz więcej
6 min. czytania
Mieszkanie bez wkładu własnego a maksymalny limit ceny za m2
23.06.2022

Mieszkanie bez wkładu własnego a maksymalny limit ceny za m2

...kątów z powodu braku kapitału niezbędnego przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny. Obecnie banki zaostrzyły kryteria i wymagają minimum 20% wkładu...

...które posiadają zdolność kredytową i stać je na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, jednak z różnych względów nie mogą pozwolić sobie na wkład...

Zobacz więcej
7 min. czytania