Na czym polega ustanowienie hipoteki? Jak przebiega proces ustanowienia hipoteki na rzecz banku?

Zapewne znalazłeś się tutaj, bo choć mniej więcej wiesz, czym jest hipoteka, to chcesz bardziej zgłębić ten temat, zanim zawnioskujesz o kredyt hipoteczny. Musisz być zatem świadom, że ustanowienie hipoteki jest jednym z etapów koniecznych do zrealizowania w ramach dopełniania formalności przy kredycie. Przedstawiamy najważniejsze informacje z tym związane.

Na czym polega ustanowienie hipoteki na rzecz banku?

Skoro przymierzasz się do kredytu hipotecznego, to już niedługo spotkasz się z pojęciem hipoteka i wbrew temu, co mówią niektórzy, termin ten wcale nie jest zamiennikiem używanym względem finansowania. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które  zabezpiecza interesy wierzyciela na nieruchomości, w tej sytuacji banku, jeśli Ty jako kredytobiorca nie wywiążesz się ze swoich zobowiązań, o których stanowi umowa.

Ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym obciąża nieruchomość prawem, na którego mocy wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją jest własnością i to z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Hipoteka powstaje dopiero w momencie, gdy zostanie dokonany wpis w księdze wieczystej. Co zatem oznacza ustanowienie hipoteki?

Ustanowienie hipoteki to moment dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości na rzecz wierzyciela, czyli banku, który udzielił kredytu. Wyróżnia się trzy rodzaje hipotek, zatem możliwe jest:

• ustanowienie hipoteki umownej – podstawowy rodzaj zabezpieczenia wierzytelności, powstaje w związku z umową zawartą pomiędzy dłużnikiem a wierzycielem. Trzeba złożyć oświadczenie do banku o ustanowieniu hipoteki, tzw. oświadczenie woli właściciela nieruchomości;
• ustanowienie hipoteki przymusowej – hipoteka narzucona przez sąd lub prokuratora, o czym stanowi Ustawa z dnia 17.06.1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
• ustanowienie hipoteki łącznej – hipoteka zabezpiecza wierzytelność poprzez obciążenie więcej niż jednej nieruchomości. Powstaje najczęściej podczas podziału nieruchomości.

Prawidłowo ustanowioną hipotekę uważa się za solidne zabezpieczenie spłaty wierzytelności. Dłużnik nie ma szans ukrycia mieszkania czy domu, a wyegzekwowanie wierzytelności jest możliwe nawet wtedy, gdy jest nieuchwytny.

Warto wspomnieć, że umowa przedwstępna w świetle prawa stanowi roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wynikające z jej zawarcia. Roszczenie o ustanowienie hipoteki umownej i o przeniesienie własności zostaje ujawnione w księdze wieczystej w momencie złożenia stosownego wniosku przez notariusza lub przez strony, które przygotowały dokument dotyczący przyszłych zobowiązań (podpisy stron muszą zostać poświadczone notarialnie).

Koniecznie sprawdź: Czym jest hipoteka kaucyjna? Czym różni się hipoteka kaucyjna od zwykłej?

Kiedy konieczne jest ustanowienie hipoteki?

Ustanowienie hipoteki jest wymagane przy kredycie hipotecznym. Jest to warunek, którego nie da się w żaden sposób pominąć ani zastąpić. Być może zastanawiasz się dalej, po co właściwie to ustanowienie hipoteki? Mówiąc wprost, zabezpieczenie poprzez ustanowienie hipoteki pozwala bankowi ustrzec się przed sytuacją, kiedy Ty będziesz mieć problem z regularną spłatą rat kredytowych, a on nie będzie mieć możliwości egzekwowania swojej należności, bo to mu właśnie ją daje.

Wiadomo, że ustanowienie hipoteki trochę zajmie. Bądź więc przygotowany na to, że do momentu, gdy wierzyciel nie zostanie wpisany do księgi wieczystej, może wymagać od Ciebie wykupienia ubezpieczenia pomostowego, które podwyższy miesięczną ratę.

Pojawia się zatem pytanie, kiedy następuje ustanowienie hipoteki? Dzieje się to w chwili wpisania jej w księgi wieczyste. Należy w tym miejscu podkreślić, że wpis roszczenia o ustanowienie hipoteki w praktyce jest wpisem hipoteki i nie może być uznany za zabezpieczenie wierzytelności. Ma za zadanie jedynie zabezpieczyć dokonanie ewentualnego wpisu hipoteki w przyszłości.

Czas oczekiwania na wpis hipoteki w księgi wieczyste może być różny, ponieważ zależy przede wszystkim od obłożenia konkretnego sądu. Niekiedy trzeba czekać 6 miesięcy albo i dłużej.

Ustanowienie hipoteki – poradnik krok po kroku

Ustanowienie hipoteki ma miejsce w kilku prostych krokach. Na początek masz dwie opcje do wyboru: możesz samodzielnie wypełnić wniosek o wpis w księdze wieczystej (KW-WPIS), następnie dostarczyć go do najbliższego Sądu Rejonowego (wydział Ksiąg Wieczystych) właściwego dla miejsca zamieszkania lub też złożyć oświadczenie woli o ustanowienie hipoteki na nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Jeśli zdecydujesz się obrać pierwszą ścieżkę, procedura samodzielnego złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej wygląda następująco:

Krok 1 – Skompletuj niezbędne dokumenty.

Krok 2 – Wypełnij wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Krok 3 – Dokonaj płatności za rozpatrzenie wniosku (koszt opłaty wynosi 200 zł).

Krok 4 – Złóż wniosek.

Składając wniosek osobiście, trzeba pamiętać o obowiązku dokonania samodzielnego zgłoszenia do urzędu skarbowego i zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC-3), który wynosi 19 zł.

Co jest potrzebne do ustanowienia hipoteki?

Ustanowienie hipoteki na rzecz banku będzie wymagać przygotowania kilku dokumentów. Na liście niezbędnych dokumentów znajdują się przede wszystkim takie jak:

• dokument tożsamości (dowód osobisty lub paszport),
• oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku sporządzone przez kredytobiorcę,
• umowa kredytowa, z której wynika obowiązek zabezpieczenia wierzytelności w formie hipoteki,
• oświadczenie o udzielonym kredycie
• pełnomocnictwo reprezentantów banku, którzy podpisali oświadczenie,
• potwierdzenie wniesienia opłaty za rozpatrzenie wniosku (konieczna do uiszczenia przed jego złożeniem).

Jeśli zdecydujesz się skorzystać z usług notariusza, to dokona on indywidualnej analizy dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego, dlatego najlepiej samemu dopytaj o szczegóły w tej kwestii.

Ustanowienie hipoteki samemu czy przez notariusza?

Czy ustanowienie hipoteki musi być w formie aktu notarialnego? Zgodnie z art. 95 Prawa bankowego dla ustanowienia hipoteki umownej na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Ustanowienia hipoteki możesz dokonać więc w akcie notarialnym, który zostanie sporządzony przez notariusza lub samodzielnie na wniosek, który złożysz w Sądzie Rejonowym.

Która forma ustanowienia hipoteki jest lepsza? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Jeśli jednak nigdy wcześniej tego nie robiłeś i masz obawy, że popełnisz jakiś błąd, to skorzystanie z usług notariusza da Ci pewność, że wszystkie niezbędne formalności zostaną dopełnione tak, jak trzeba. Pamiętaj jednak, że pociągnie to za sobą dodatkowe koszty.

Wniosek o ustanowienie hipoteki – wzór

Wzór wniosku o ustanowienie hipoteki na rzecz banku znaleźć można w internecie. Wypełnienie dokumentu jest dość intuicyjne:

1. Na pierwszej stronie wpisz dane sądu oraz numer księgi wieczystej, której dotyczy wpis. Jeśli nieruchomość nie ma KW, to zamiast numeru podaj repertorium aktu notarialnego.
2. Na drugiej stronie wypełnij pole „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”. Zaznasz to miejsce znakiem X. W rubryce żądania wpisz formułę: „Wnioskuję o ustanowienie hipoteki umownej do kwoty […] (słownie: […]) w celu zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z kredytu hipotecznego udzielonego przez bank […] na podstawie umowy nr […] z dnia […]”.
3. Na trzeciej stronie wpisz dane swoje oraz banku.
4. Na ostatniej stronie uzupełnij wykaz dokumentów, jakie załączysz wraz z wnioskiem.  Do wniosku dołącz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku, oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki oraz oświadczenie o udzieleniu kredytu hipotecznego. Wpisz datę oraz złóż swój podpis.

Wniosek o ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej powinien zostać wypełniony czytelnie (drukowanymi literami lub na komputerze), w dwóch egzemplarzach. Puste pola należy przekreślić, dodatkowo trzeba unikać skreśleń i pomyłek.

Kto składa wniosek o ustanowienie hipoteki?

Ustanowienie hipoteki jest przeprowadzane na wniosek. Wniosek do sądu o ustanowienie hipoteki złożyć może:

• właściciel i użytkownik wieczysty nieruchomości,
• osoba fizyczna albo prawna, na rzecz której hipoteka ma być ustanowiona,
• wierzyciel (jeśli ma takie prawo),
• uprawniony organ (jeśli ustanawiana jest hipoteka przymusowa).

W przypadku hipoteki ustanawianej na skutek udzielenia kredytu hipotecznego bank może samodzielnie sporządzić dokumenty niezbędne do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Niekiedy jednak wniosek o ustanowienie hipoteki trzeba przygotować samodzielnie.

To może Cię zainteresować: Co lepsze: dom czy mieszkanie? Koszty utrzymania domu i mieszkania w bloku

Ile kosztuje ustanowienie hipoteki?

Koszt ustanowienia hipoteki zależy przede wszystkim od tego, czy zdecydujesz się skorzystać z usług notariusza, czy załatwisz wszystkie formalności samemu. Jeśli wybierzesz drugie rozwiązanie, to opłata sądowa za ustanowienie hipoteki wyniesie 200 zł.

A ile kosztuje wpis do hipoteki u notariusza? Tutaj do podstawowej opłaty za dokonanie wpisu musi zostać doliczona taksa notarialna za ustanowienie hipoteki. Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości czynności prawnej. Usługa ustanowienia hipoteki przez notariusza może kosztować od 100 zł do nawet 1000 zł.

Widać zatem, że opłata za ustanowienie hipoteki będzie dużo niższa, jeśli sam dopełnisz wszystkich formalności.

PCC 3 a ustanowienie hipoteki

Za ustanowienie hipoteki trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC-3). Wysokość podatku jest różna i zależy od wartości zabezpieczenia. Jeżeli wysokość hipoteki jest z góry ustalona, to podatek wynosi 0,1% wartości hipoteki. Wysokość podatku może być też zryczałtowana i równać się 19 zł. Zazwyczaj banki nie określają dokładnej wartości zabezpieczenia, dlatego stawka najczęściej jest zryczałtowana.

Podatek PCC-3 za ustanowienie hipoteki należy zapłacić w ciągu 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego. W celu jego uiszczenia trzeba wypełnić papierowy formularz. Podatek od ustanowienia hipoteki – gdzie płacić? Dokument dostarcz do urzędu, w którym się rozliczasz lub skorzystaj z e-Deklaracji.

Co jeszcze warto wiedzieć, decydując się na ustanowienie hipoteki?

Ustanowienie hipoteki to proces konieczny do przejścia w związku z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Dobrze jest wiedzieć, z czym się to wiąże. Poniżej znajdziesz odpowiedzi na 3 często nurtujące przyszłych kredytobiorców pytania, które nie zostały wyżej uwzględnione.

1. Czy ustanowienie hipoteki to umowa?

Powszechnie stosowanym sposobem ustanowienia hipoteki umownej jest umowa w formie aktu notarialnego. Zatem odpowiedź brzmi: tak – ustanowienie hipoteki to umowa.

1. Jak sprawdzić ustanowienie hipoteki?

Można to zrobić z pomocą strony internetowej ministerstwa sprawiedliwości. Wystarczy znać numer księgi wieczystej.

1. Kiedy wygasa hipoteką umowna?

Hipoteka wygasa wraz z chwilą wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza. W praktyce dzieje się to w momencie całkowitej spłaty kredytu hipotecznego.

Warto wiedzieć:

Jak otrzymać potwierdzenie spłaty kredytu? Wzór wniosku

Czy możliwe jest zwiększenie kwoty kredytu hipotecznego lub gotówkowego?