Księga wieczysta – czym jest i jak sprawdzić księgi wieczyste przed zakupem nieruchomości?

Zaktualizowano: 2021-10-07 10:29
Opublikowano: 2021-10-07 08:24
Średnia ocena: 6,00/6 Głosów: 2

Zakup mieszkania lub domu to jeden z ważniejszych momentów w całym życiu. Warto dobrze się do niego przygotować, zwłaszcza jeśli zamierzasz na ten cel zaciągnąć kredyt hipoteczny. Zgromadzenie wszystkich dokumentów dotyczących lokalu to jeden z podstawowych warunków stawianych przez bank. Konieczność złożenia odpisu z księgi wieczystej zdradzi wszystkie informacje dotyczące mieszkania, który niedługo może stać się Twoją własnością.

Księga wieczysta — co to jest?

Zanim przejdziemy do wyjaśnienia procesu założenia księgi wieczystej, to warto zacząć od rozwikłania zagadki, co to jest księga wieczysta i czemu służy. Wbrew pozorom, nie zawsze będzie ona nam potrzebna jedynie podczas starania się o kredyt hipoteczny. Dokument ten potwierdza stan prawny każdej nieruchomości, co może okazać się przydatne również podczas jej sprzedaży czy chociażby w sytuacji, gdy nieruchomość podlega spadkowi.

Księgi wieczyste, co to? Księgi wieczyste to rejestry publiczne, które pozwalają nam poznać stan prawny danej nieruchomości. W dokumencie znajdziemy więc informacje dotyczące właścicieli danego lokalu, dowiemy się, czy został on obciążony hipoteką, czy też poznamy jej wartość.

Gdzie się znajduje księga wieczysta? Rejestry prowadzone są przez miejscowe wydziały ksiąg wieczystych znajdujących się przy sądach rejonowych. Od czerwca 2016 roku można również korzystać z dostępu elektronicznego. Na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości, księgi wieczyste pojawiły się jako publiczny system dostępu. Chcąc skorzystać z baz online, wystarczy wpisać numer księgi wraz z cyfrą kontrolną.

To może Cię zainteresować: Mieszkanie bez wkładu własnego - jakie zmiany wprowadza Nowy Ład?

Księga wieczysta — jakie informacje możemy sprawdzić?

Co zawiera księga wieczysta? Jak już wspomnieliśmy, w rejestrze znajdują się, chociażby dane właściciela nieruchomości, informacje na temat dokładnego położenia oraz metrażu, czy też ewentualne obciążenia. Sprawdzenie księgi wieczystej, powinno być więc pierwszą czynnością, którą wykonasz jeszcze przed podpisaniem umowy zakupu lokalu mieszkalnego.

Zakres informacji, które otrzymasz, czytając księgę, zależy, od tego jakich wpisów dokonali wcześniejsi właściciele oraz czy wszystko zostało ujawnione. Przykładem na to, że nie jest to takie oczywiste, może być, chociażby spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w księdze wieczystej. W przypadku gdy spółdzielnia nie ma prawa własności lub też prawa użytkowania wieczystego, to nie może ono zostać ujawnione w rejestrze.

Księga wieczysta — działy

Rejestr, jakim jest księga wieczysta, ma 4 działy, chociaż można mówić też o 5, ponieważ pierwszy z nich dzieli się na dwa mniejsze. W każdym dziale możesz znaleźć konkretne informacje dotyczące nieruchomości.

Dział I Księgi Wieczystej

Składa się z dwóch podrozdziałów:

  • Dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości”,
  • Dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością”.

W tym miejscu znajdują się dane, które w szybki sposób pozwolą Ci sprawdzić podstawowe parametry nieruchomości, takie jak: położenie, adres, numer działki, powierzchnia oraz jej przeznaczenie. W tym miejscu możesz zweryfikować również czy sprzedawca mieszkania lub domu, który chcesz nabyć, podał poprawny metraż. 

Dział II Księgi Wieczystej

W kolejnym dziale KW znajdują się dane właściciela lub właścicieli nieruchomości, lub też osoby, która ma do niej prawo użytkowania wieczystego. Przed zakupem mieszkania również warto sprawdzić, czy sprzedawca jest faktycznie właścicielem mieszkania, za którego się podaje.

Dział III Księgi Wieczystej

W III dziale zanotowane są wpisy dotyczące obciążeń i ograniczeń na nieruchomości takie jak: służebność, prawo pierwokupu czy egzekucje komornicze. W tym miejscu nie znajdziesz jednak informacji dotyczącej hipoteki, które znajdują się w kolejnym dziale.

Dział IV Księgi Wieczystej

Ostatni dział KW przeznaczony jest na wpisy dotyczące ustanowienia hipoteki na konkretnej nieruchomości. W tym miejscu znajdziesz więc informację dotyczącą tego, kto jest wierzycielem, na jaką kwotę został zaciągnięty kredyt czy też, kiedy mija termin spłaty wierzytelności.

Warto wiedzieć: Kim jest wierzyciel hipoteczny?

Czy każda nieruchomość ma księgę wieczystą?

Zgodnie z prawem, księga wieczysta może zostać założona dla każdej nieruchomości, która została wyodrębniona. Właśnie dlatego prowadzone są księgi wieczyste mieszkań oraz domów. Nie każdy zdaje sobie jednak sprawę z tego, że również miejsca postojowe mają księgę wieczystą, podobnie jak garaż, który stanowi odrębny lokal, czyli niezależny od budynku domu.

Co jeszcze może mieć własną księgę wieczystą? Grunt oraz budynki, jeśli są one przedmiotem odrębnego prawa własności niż ziemia, na której zostały wybudowane. Czy w związku z tym każda nieruchomość musi posiadać księgę? Zgodnie z prawem nie, ponieważ w Polsce nie ma obowiązku zakładania KW dla nieruchomości. Jeśli jednak została już założona, to w polskim prawie funkcjonują pewne regulacje, które mówią o konieczności dokonywania w niej regularnych wpisów.

Jak sprawdzić zawartość księgi wieczystej?

Księga wieczysta to publiczny rejestr, z którego może skorzystać każdy, kto zna kilka podstawowych informacji. Jak sprawdzić księgi wieczyste? W zależności od tego, czy planujesz skorzystać z bazy elektronicznej, czy też osobiście udać się do wydziału ksiąg, będziesz potrzebować tych samych danych.

W przypadku elektronicznej wyszukiwarki ksiąg wieczystych potrzebny będzie numer księgi oraz znajomość tzw. cyfry kontrolnej. Jeśli jednak samodzielnie odwiedzisz sąd rejonowy, bez problemu wyszukasz księgę wieczystą po samym numerze.

Czy w takim razie znajomość numeru to jedyna droga do otrzymania informacji na temat nieruchomości? Niestety sprawdzenie księgi wieczystej po nazwisku nie jest możliwe, ze względu, chociażby na zapisy Ustawy o ochronie danych osobowych. Innym wyjściem z tej sytuacji może być jednak wyszukanie księgi wieczystej po adresie. Za darmo możesz tego dokonać np. w Starostwie Powiatowym w Wydziale Geodezji i Kartografii, pod warunkiem, że wykażesz interes prawny, który na to pozwala. Możesz też skorzystać z prywatnych wyszukiwarek online, jednak w tym przypadku będziesz zmuszony zapłacić za dostęp do pełnych informacji.

Dobrą wiadomością jest również fakt, że można sprawdzić księgę wieczystą po numerze działki. Za darmo, wtedy gdy udasz się do Wydziału Geodezji i Kartografii.

Sprawdź koniecznie: Na co uważać zaciągając kredyt hipoteczny i na co zwrócić uwagę podpisując umowę?

Ile kosztuje księga wieczysta?

Odpowiedź na pytanie ile kosztuje księga wieczysta, zależy od tego, czy planujesz ją założyć, dokonać wpisu czy jedynie sprawdzić zawarte w niej informacje. Za samo założenie pobierana jest opłata w wysokości 100 zł, a za dokonanie wpisu o prawie własności do lokalu dodatkowe 200 zł.

Księga wieczysta — czy dostęp do niej jest bezpłatny?

Na szczęście, sprawdzenie informacji w księdze wieczystej jest za darmo, niezależnie od tego, czy korzystasz z bazy online, czy też planujesz osobiście stawić się w sądzie.

Elektroniczna księga wieczysta — co warto o niej wiedzieć?

Już od 2003 roku w Polsce prowadzone były prace, które zmierzały do stworzenia internetowej księgi wieczystej. Wszystkie „stare” rejestr były sukcesywnie informatyzowane, a nowe od razu zakładano oraz prowadzono w wersji online. Dzięki temu w 2016 roku uruchomiono publiczny system elektronicznych ksiąg wieczystych, jednak do tej pory nie udało się zinformatyzować całej bazy. To znaczy, że nie wszystkie stare księgi wieczyste są już dostępne online.

Księgi wieczyste online oprócz możliwości wygodnego przeglądania, dają użytkownikowi opcję złożenia wniosku o wydanie dokumentu Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych czy też dostęp do elektronicznych informacji o stanie sprawy. Korzystanie z elektronicznych ksiąg wieczystych jest darmowe, a w przypadku złożenia wniosku o wydanie odpisu, płatności realizowane są przelewem lub za pomocą karty płatniczej.

Jak sprawdzić, czy księga wieczysta nie jest obciążona?

W przypadku gdy planujesz kupić nieruchomość z rynku wtórnego, warto sprawdzić, czy nie jest ona obarczona kredytem hipotecznym. Przed podpisaniem umowy, poproś właściciela o podanie pełnego numeru księgi wieczystej z cyfrą kontrolną, abyś mógł szybko zweryfikować dane. Nie musisz przy tym posiadać żadnych specjalnych umiejętności dotyczących poruszania się po dokumencie. Jeśli zastanawiasz się jak czytać księgę wieczystą, to odpowiadamy: bardzo łatwo. Rejestr prowadzony jest w czytelnej i jasnej formie, a wszystkie informacje zostały zawarte w czterech rozdziałach.

Jak sprawdzić, czy księga wieczysta nie jest obciążona? Wystarczy spojrzeć do IV działu KW o nazwie Hipoteka. Tutaj znajdziesz wszystkie informacje dotyczące ewentualnego kredytu. Pamiętaj jednak, że obciążenie nie jest przeszkodą w sprzedaży nieruchomości. W takiej sytuacji będziesz musiał pamiętać jedynie o dodatkowych dokumentach, a cała transakcja kupna-sprzedaży może wyglądać nieco inaczej niż w przypadku lokalu, który nie został obciążony.

Warto wiedzieć: Drugi kredyt hipoteczny - czy to możliwe? Gdzie złożyć wniosek o drugi kredyt hipoteczny?

W jaki sposób można założyć księgę wieczystą?

Założenie księgi wieczystej nie jest trudne. Wystarczy udać się do miejscowego sądu rejonowego i złożyć wniosek KW-ZAL. Niezbędne będzie też uiszczenie opłaty sądowej w wysokości 100 zł. Zanim jednak udasz się do sądu, pamiętaj o tym, aby zgromadzić niezbędne dokumenty. Wśród nich znajdzie się, chociażby wypis z rejestru gruntów czy dokument, który potwierdzi prawo własności do nieruchomości.

Warto pamiętać również o tym, że założenie KW może trochę potrwać, nawet 2 lub 3 miesiące. Szacunkowo mówi się, że okres ten zajmuje około miesiąca, jednak pamiętaj, że nie ma ustawowego czasu założenia księgi wieczystej.

Zakup mieszkania od dewelopera a księga wieczysta

Jeśli zdecydujesz się na zakup mieszkania od dewelopera, księga wieczysta zostanie założona dopiero po zawarciu umowy kupna-sprzedaży. Musisz więc poczekać do czasu, aż budynek zostanie w całości skończony, a lokale wyodrębnione. W takiej sytuacji możesz jednak poprosić dewelopera o przedstawienie księgi wieczystej gruntu, na którym stanie budynek.

Sprawdź także: Ulga mieszkaniowa - czym jest ulga mieszkaniowa i jak z niej skorzystać?

Księga wieczysta nieruchomości — co jeszcze musisz o niej wiedzieć?

Chociaż prowadzenie księgi wieczystej nie jest wymagane prawem, to z pewnością ułatwia załatwienie wielu czynności związanych z kupnem czy nabycie nieruchomości. Nie wszystkie dokumenty będą bowiem wystarczające do ustalenia stanu prawnego lokalu mieszkalnego czy też działki. Taką sytuacją może być spór pomiędzy aktem własności ziemi a księgą wieczystą. Właściciel, który nie wyrobił rejestru, może przekonywać Cię, że akt będzie wystarczający, jednak w tej sytuacji powinieneś zażądać od właściciela założenia KW jeszcze przed podpisaniem umowy.

Inne informacje na temat nieruchomości możesz pozyskać z ewidencji gruntów i budynków. Jednak podczas ustalania stanu prawnego, musisz wiedzieć, co jest ważniejsze: księga wieczysta czy ewidencja gruntów. Co ciekawe, w przypadku rozbieżności występujących pomiędzy tymi dwoma dokumentami, pierwszeństwo mają informacje zawarte w ewidencji. Przed zakupem warto więc sprawdzić, czy są one zgodne ze sobą.

Na co zwrócić uwagę w księdze wieczystej? Nietypową sytuacją może być również prowadzenie jednej księgi wieczystej dla kilku działek. To oznacza, że łącznie stanowią jedną nieruchomość i nie masz możliwości zakupu tylko jednej z nich.

Powiązane artykuły

Co można odliczyć, korzystając z ulgi termomodernizacyjnej?
Kredyty gotówkowe 15.10.2021

Ulga termomodernizacyjna – kalkulator. Co można odliczyć, korzystając z ulgi termomodernizacyjnej?

Ulga termomodernizacyjna to ulga podatkowa, dzięki której możesz odliczyć w deklaracji PIT wydatki związane z poprawą energooszczędności swojego domu, a więc np. koszty wymiany pieca lub montażu fotowoltaiki. Sprawdź, na jakich zasadach można skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej i co dokładnie można w jej ramach odliczyć.
Zobacz więcej
Rachunek powierniczy — czym jest otwarty rachunek powierniczy?
Kredyty hipoteczne 14.10.2021

Rachunek powierniczy – czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego rachunku powierniczego?

Rachunek powierniczy to forma zabezpieczenia praw i pieniędzy osób, które zdecydowały się kupić nieruchomość pozostającą jeszcze w budowie. Dzięki niemu w sytuacji, gdy inwestycja się nie powiedzie i deweloper nie wywiąże się z zawartych wcześniej ustaleń, kupujący nic na tym nie straci. Dowiedz się, jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera i zmniejszyć ryzyko utraty pieniędzy.
Zobacz więcej
Jak sprawdzić elektroniczny numer księgi wieczystej?
Kredyty hipoteczne 12.10.2021

Elektroniczne księgi wieczyste – jak sprawdzić elektroniczny numer księgi wieczystej?

Elektroniczne księgi wieczyste to system przedstawiający stan prawny nieruchomości. Jest odpowiednikiem papierowego rejestru, z tą różnicą, że chcąc uzyskać odpis księgi, nie trzeba iść do sądu, można pozyskać go zdalnie z pomocą komputera. Księgi wieczyste elektroniczne – jak uzyskać do nich dostęp i jak przeglądać znajdujące się w nich treści?
Zobacz więcej
Pierwszy kredyt – jak go dostać?
Kredyty gotówkowe 08.10.2021

Pierwszy kredyt – jak go dostać? Czy masz szansę na pierwszy kredyt za darmo?

Znalazłeś się tutaj, bo zapewne planujesz wziąć swój pierwszy kredyt i nie wiesz, jak się za to zabrać. Nic dziwnego, wybór wcale nie jest prosty, w szczególności jak nigdy wcześniej nie miało się styczności z żadnym produktem bankowym. Dla ułatwienia zebraliśmy wszystkie najważniejsze informacje o kredycie w jednym miejscu. Tutaj przeczytasz, jakie musisz spełnić warunki i jak złożyć wniosek o finansowanie. Dowiesz się też, czy da się wziąć pierwszy kredyt za darmo.
Zobacz więcej
Cross-selling w banku – na czym polega i czy się opłaca?
Kredyty hipoteczne 06.10.2021

Cross-selling w banku – na czym polega i czy się opłaca?

Cross-selling to technika sprzedaży, której celem jest zachęcenie klientów do kupienia więcej niż jednego produktu w zamian za możliwość skorzystania z rabatu. Stosują ją również banki, najczęściej przy oferowaniu kredytów hipotecznych. Sprawdź, na czym polega cross-selling w banku i czy warto z niego skorzystać.
Zobacz więcej
Harmonogram spłaty kredytu - wzór.
Kredyty gotówkowe 05.10.2021

Harmonogram spłaty kredytu - wzór. Plan spłaty kredytu gotówkowego i hipotecznego

Jeśli zaciągasz kredyt dowolnego rodzaju, spłacany w ratach równych lub malejących, a nawet balonowych, otrzymasz z banku plan spłaty zobowiązania, inaczej harmonogram spłaty kredytu. Może mieć on formę elektroniczną lub tradycyjną, papierową. Ulega zmianom w wyniku modyfikacji wysokości oprocentowania zmiennego kredytu, nadpłaty zobowiązania lub skorzystania z karencji czy wakacji kredytowych.
Zobacz więcej