Sprzedaż mieszkania z hipoteką - czy to się uda?

Zaktualizowano: 2021-02-04 14:46
Opublikowano: 2020-03-20 12:01
Średnia ocena: 6,00/6 Głosów: 21

Kredyt hipoteczny to produkt finansowy, który zaciąga się z reguły na bardzo wiele lat. Podpisując umowę kredytu hipotecznego nie zdajemy sobie sprawy z tego, jaka może być nasza sytuacja osobista i ekonomiczna za 10 czy 20 lat. Niektóre osoby po pewnym czasie dochodzą do wniosku, że chciałyby sprzedać swoją nieruchomość przed spłatą kredytu. Czy da się sprzedać mieszkanie z hipoteką? Okazuje się, że tak, jednak nie jest to łatwe. Oto poradnik dla wszystkich tych, którzy zastanawiają się, jakie formalności trzeba spełnić, aby móc sprzedać mieszkanie z hipoteką.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką - najważniejsze informacje

Wiele osób uważa, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie praktycznie na całe życie i nie ma żadnego sposobu na to, aby uniknąć całości spłaty. Z tego względu wiele osób w obawie przed tymi wszystkimi okolicznościami, całkowicie rezygnuje z zaciągania tego typu kredytów. Wiadomo, że w czasie bardzo długiego okresu spłaty (20, 30 lub nawet 40 lat) może się zmienić mnóstwo rzeczy - sytuacja zawodowa, rodzinna itd. Niektórzy otrzymują znacznie lepsze propozycje pracy w innym mieście, przez co są zmuszeni do zmienienia swojego miejsca zamieszkania.

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym się uda? To pytanie zadają sobie wszyscy, którzy chcieliby pozbyć się mieszkania z hipoteką. Warto wiedzieć, iż sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest niemożliwa. Procedury związane z realizacją tego typu transakcji są nieco inne od standardowych, jednak nie powinny oznaczać dla sprzedających i nabywców jakichkolwiek nieprzyjemności.

Czy da się sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Zdecydowana większość osób podpisujących umowę kredytową w ogóle nie pyta o to konsultanta w banku. Prawie nikt nie zastanawia się nad tym, czy wystąpi taka konieczność w przyszłości. Należy jednak zdawać sobie sprawę z tego, że podczas podpisywania umowy o kupno mieszkania, to my stajemy się jego prawnymi właścicielami (mimo tego, iż nasze prawa są ograniczone przez wpis do księgi wieczystej, który ustanawia hipotekę). Właścicielowi przysługuje pełne prawo do dowolnego rozporządzania majątkiem.

Co zatem może właściciel nieruchomości objętej hipoteką? Ma prawo zarówno do jej wynajmowania jak i sprzedaży. Warto jednak wiedzieć o tym, iż o tym fakcie należy powiadomić bank, z którym podpisaliśmy umowę kredytu hipotecznego. Nie dotyczy to oczywiście sytuacji, w której mamy większe środki i spłacimy całe zadłużenie wobec banku przed sprzedażą, a później zwrócimy się do sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Z kolei w przypadku, gdy nie spłacimy swojego zobowiązania i za jednym zamachem chcemy pozbyć się zarówno mieszkania jak i kredytu, liczba formalności będzie trochę większa.

Sprzedaż mieszkania jest możliwa po spełnieniu określonych warunków. Jeśli mamy wyjątkową sytuację i nie chcemy bądź nie możemy już mieszkać w swoim dotychczasowym mieszkaniu oraz szukamy nowego właściciela, sprzedaż jest naprawdę bardzo dobrym rozwiązaniem. Powodów sprzedaży mieszkania może być mnóstwo - nowa praca w innym mieście, sytuacja rodzinna, chęć zmiany mieszkania na takie o większym metrażu bądź szereg innych życiowych problemów, które wpłyną na podjęcie takiej decyzji. Jeśli zależy nam na sprzedaży nieruchomości, a nie spłaciliśmy jeszcze swojego kredytu hipotecznego, to zobowiązanie wobec banku nie jest żadnym problemem. W dalszej części artykułu krok po kroku opisujemy najistotniejsze zasady, o których należy pamiętać podczas przygotowywania się do zrealizowania transakcji sprzedaży mieszkania z hipoteką.

Jakie dokumenty są niezbędne, aby sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Aby transakcja sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym doszła do skutku, trzeba przede wszystkim podpisać umowę. Jej właściwe wypełnienie pełni niezwykle istotną rolę. W dokumencie musimy zawrzeć szereg istotnych informacji takich jak:

  • dane sprzedającego oraz kupującego mieszkanie (imię i nazwisko, numer PESEL, adres zameldowania, numer i seria dowodu osobistego),

  • dokładna data udzielenia kredytu hipotecznego sprzedającemu oraz wyznaczony termin spłaty na dotychczasowych warunkach,

  • aktualna kwota zadłużenia oraz całkowite koszty kredytu (ile dokładnie pieniędzy pozostało do spłacenia),

  • numer rachunku bankowego, na który kupujący musi przelać osobie sprzedającej pieniądze z tytułu różnicy ceny mieszkania oraz kredytu pozostałego do spłaty (na przykład: 500 000 - 150 000 = 350 000.

Do umowy powinny również zostać dołączone załączniki takie jak:

  • oświadczenie instytucji bankowej, w którym zawarta jest informacja o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej danej nieruchomości,

  • zgoda instytucji bankowej na jednorazową spłatę wierzytelności pozostałej do spłaty,

  • zaświadczenie od instytucji bankowej odnośnie aktualnego zadłużenia wynikającego z kredytu hipotecznego,

  • opcjonalnie: zaświadczenie o braku jakichkolwiek innych zadłużeń, które mogłyby ciążyć na nieruchomości: brak zaległości w rachunkach, w czynszu itd.

Bank zawsze wyjdzie na swoje - prowizje i opłaty towarzyszące sprzedaży mieszkania z hipoteką

Instytucje bankowe zawsze naliczają opłaty w związku z przedwczesnymi czynnościami mającymi na celu szybszą spłatę kredytu. Gdy dokonujemy szybszej spłaty swojego zobowiązania, bank traci potencjalne przychody, które mógłby uzyskać, gdybyśmy płacili swój kredyt zgodnie z przyjętym wcześniej w umowie harmonogramem. Banki jako rekompensatę z tytułu “utraconych wpływów” uznają prowizje, które są pobierane za zrealizowanie transakcji sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym. Wysokość prowizji uzależniona jest od indywidualnej polityki prowadzonej przez konkretną instytucję bankową. W większości przypadków wynosi ona od 1% do maksymalnie 2,5%.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym - instrukcja krok po kroku

Oto najważniejsze czynności związane ze sprzedażą mieszkania z kredytem hipotecznym. Chronologiczny poradnik znacząco ułatwi przeprowadzenie tej procedury. Podstawową czynnością, od której trzeba zacząć, jest kontakt z bankiem, z którym zawarliśmy umowę kredytu hipotecznego. Możemy to zrobić za pomocą dowolnego kanału - telefonicznie, internetowo bądź poprzez wizytę w jednym z oddziałów banku. Podczas rozmowy z konsultantem trzeba poprosić go, aby wystawił nam specjalne zaświadczenie. W dokumencie tym powinny znaleźć się informacje odnośnie aktualnego zadłużenia wynikającego z zaciągniętego kredytu hipotecznego, czyli wszystkich dodatkowych kosztów, które trzeba jeszcze spłacić.

Gdy uzyskamy już zaświadczenie od banku, można już rozpocząć proces sprzedaży mieszkania objętego hipoteką. Jak znaleźć kupca? W chwili obecnej liczba możliwości na poszukiwanie kupców nieruchomości jest wręcz nieograniczona. W internecie mamy całą masę portali, dzięki którym możemy bez żadnych opłat zamieszczać ogłoszenia o sprzedawanych nieruchomościach. Jeśli ktoś woli tradycyjne metody sprzedaży, może również zwrócić się o pomoc do profesjonalnego biura sprzedaży nieruchomości. Bez względu na wybraną metodę sprzedaży, nie wolno zapominać o tym, aby poinformować o tym, iż sprzedawana nieruchomość jest obciążona hipoteką bankową.

Jak przyspieszyć cały proces poszukiwania kupca dla nieruchomości? Trzeba przede wszystkim zadbać o to, aby nasze ogłoszenie prezentowało się jak najatrakcyjniej. Opłaca się zrobić dobrą sesję fotograficzną, która podkreśli wszystkie walory sprzedawanej przez nas nieruchomości. Równie istotny jest także rzetelny opis oraz rozsądna cena . Nie wolno również zapominać o tym, aby poinformować wszystkich potencjalnie zainteresowanych kupców o tym, iż na należącej do nas nieruchomości ciąży bankowa hipoteka.

Gdy znajdziemy już kupca zainteresowanego przejęciem naszej nieruchomości wraz z hipoteką, trzeba mieć na uwadze kilka niezwykle istotnych formalności. W pierwszej kolejności należy spisać umowę przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Trzeba w niej zawrzeć wszystkie dotychczasowe ustalenia pomiędzy kupującym a sprzedającym - mowa tutaj przede wszystkim o kwocie odkupu oraz podziału jej na dwie części. Przy wypełnianiu tych dokumentów warto zwrócić się o pomoc do notariusza. Dzięki obecności notariusza zabezpieczone zostaną interesy obu stron transakcji. Koszt wynajęcia notariusza zawsze spada na osobę, która chce zakupić daną nieruchomości.

Z racji tego, iż mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym nie należy w 100% do jego właściciela - współwłaścicielem jest bank, któremu należy się określona część kwoty z tytułu sprzedaży nieruchomości. Z tego względu transakcja sprzedaży zawsze musi być podzielona na dwie części. Pierwsza transza powinna być przelana na konto osoby sprzedającej dom, która jest współwłaścicielem. Od sumy sprzedaży odejmujemy pozostałą do spłaty, aktualną wysokość kredytu. Druga transza to wszystkie środki, które pozostały po realizacji pierwszej transzy. Musi ona być przekazana bankowi jako należność z tytułu kredytu, który nie został do końca spłacony.

Ostatni etap transakcji sprzedaży to złożenie wniosku do sądu o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, prawo do złożenia takiego wniosku przysługuje zarówno instytucji bankowej jak i osobie sprzedającej daną nieruchomość. Wniosek trzeba wypełnić na wzorze formularzu o nazwie KW-WPIS. Schematy tych dokumentów można pobierać ze stron Sądów Okręgowych właściwych dla lokalizacji danej nieruchomości. Oprócz tego, nie można zapomnieć o tym, aby dołączyć specjalne zaświadczenie z banku o spłaceniu kredytu oraz dowód zapłaty kosztów sądowych związanych z procedurą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5-letniego okresu kredytowania - czy jest możliwa?

Rodzaj kosztów oraz procedur, który czeka właściciela nieruchomości zależy również od tego, jak długo trwa okres kredytowania. Jeśli będziemy chcieli sprzedać nieruchomość przed upływem 5 lat od podpisania umowy kredytowej, to zostaniemy dodatkowo obciążeni podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jego stawka wynosi 19% od dochodu, który uzyskało się z tytułu sprzedaży nieruchomości. Dochód w myśl przepisów prawa suma, którą uzyskuje się po odjęciu sumy kredytu od ceny mieszkania.

Od opisanej powyżej reguły obowiązują dwa wyjątki. Podatku dochodowego nie będziemy musieli zapłacić, gdy w całości spłacimy kredyt za sprzedawaną nieruchomość bądź sprzedajemy lokal ze spółdzielczym prawem własnościowym.

Powiązane artykuły

Co można odliczyć, korzystając z ulgi termomodernizacyjnej?
Kredyty gotówkowe 15.10.2021

Ulga termomodernizacyjna – kalkulator. Co można odliczyć, korzystając z ulgi termomodernizacyjnej?

Ulga termomodernizacyjna to ulga podatkowa, dzięki której możesz odliczyć w deklaracji PIT wydatki związane z poprawą energooszczędności swojego domu, a więc np. koszty wymiany pieca lub montażu fotowoltaiki. Sprawdź, na jakich zasadach można skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej i co dokładnie można w jej ramach odliczyć.
Zobacz więcej
Rachunek powierniczy — czym jest otwarty rachunek powierniczy?
Kredyty hipoteczne 14.10.2021

Rachunek powierniczy – czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego rachunku powierniczego?

Rachunek powierniczy to forma zabezpieczenia praw i pieniędzy osób, które zdecydowały się kupić nieruchomość pozostającą jeszcze w budowie. Dzięki niemu w sytuacji, gdy inwestycja się nie powiedzie i deweloper nie wywiąże się z zawartych wcześniej ustaleń, kupujący nic na tym nie straci. Dowiedz się, jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera i zmniejszyć ryzyko utraty pieniędzy.
Zobacz więcej
Jak sprawdzić elektroniczny numer księgi wieczystej?
Kredyty hipoteczne 12.10.2021

Elektroniczne księgi wieczyste – jak sprawdzić elektroniczny numer księgi wieczystej?

Elektroniczne księgi wieczyste to system przedstawiający stan prawny nieruchomości. Jest odpowiednikiem papierowego rejestru, z tą różnicą, że chcąc uzyskać odpis księgi, nie trzeba iść do sądu, można pozyskać go zdalnie z pomocą komputera. Księgi wieczyste elektroniczne – jak uzyskać do nich dostęp i jak przeglądać znajdujące się w nich treści?
Zobacz więcej
Pierwszy kredyt – jak go dostać?
Kredyty gotówkowe 08.10.2021

Pierwszy kredyt – jak go dostać? Czy masz szansę na pierwszy kredyt za darmo?

Znalazłeś się tutaj, bo zapewne planujesz wziąć swój pierwszy kredyt i nie wiesz, jak się za to zabrać. Nic dziwnego, wybór wcale nie jest prosty, w szczególności jak nigdy wcześniej nie miało się styczności z żadnym produktem bankowym. Dla ułatwienia zebraliśmy wszystkie najważniejsze informacje o kredycie w jednym miejscu. Tutaj przeczytasz, jakie musisz spełnić warunki i jak złożyć wniosek o finansowanie. Dowiesz się też, czy da się wziąć pierwszy kredyt za darmo.
Zobacz więcej
Czym są księgi wieczyste i jak je sprawdzić?
Kredyty hipoteczne 07.10.2021

Księga wieczysta – czym jest i jak sprawdzić księgi wieczyste przed zakupem nieruchomości?

Księga wieczysta to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości. Warto zapoznać się z nim zwłaszcza przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego, ale nie tylko. Sprawdź, jakie informacje kryją księgi wieczyste i w jaki sposób założyć ją dla nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego.
Zobacz więcej
Cross-selling w banku – na czym polega i czy się opłaca?
Kredyty hipoteczne 06.10.2021

Cross-selling w banku – na czym polega i czy się opłaca?

Cross-selling to technika sprzedaży, której celem jest zachęcenie klientów do kupienia więcej niż jednego produktu w zamian za możliwość skorzystania z rabatu. Stosują ją również banki, najczęściej przy oferowaniu kredytów hipotecznych. Sprawdź, na czym polega cross-selling w banku i czy warto z niego skorzystać.
Zobacz więcej