Czym jest operat szacunkowy nieruchomości?

Wnioskując o kredyt hipoteczny, z pewnością spotkamy się z wymogiem przedstawienia operatu szacunkowego nieruchomości. Dokument należy przedłożyć w banku razem z innymi aktami i zaświadczeniami – jest to warunek przyznania środków na zakup mieszkania lub domu. Przyjrzyjmy się, czym dokładnie jest operat szacunkowy i kto go wykonuje. Kiedy jeszcze wymagane jest zrobienie wyceny nieruchomości?

Co to jest operat szacunkowy?

Co to jest operat szacunkowy? Kwestie te reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity) oraz Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w której znajdziemy między innymi informacje o dokumentach niezbędnych przy wycenie nieruchomości. Wśród nich istotną część zajmuje operat szacunkowy. Definicja głosi, że jest to sporządzona na piśmie opinia o wartości nieruchomości będącej np. zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, wykonywana przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy nieruchomości stanowi dokument urzędowy, w którym oprócz wyceny, znajdują się informacje o tym, na jakiej podstawie została obliczona wartość nieruchomości. Dokument jest sporządzany odpłatnie i może być wykorzystany w sprawach urzędowych, sądowych czy bankowych.

To może Cię zainteresować: Jak obliczyć koszt budowy domu? Sprawdź, ile kosztuje budowa domu i jak sporządzić kosztorys

Na czym polega wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości polega na określeniu przedmiotu – np. mieszkania, domu jednorodzinnego czy działki oraz zakresu wyceny. Tak naprawdę każdy rodzaj nieruchomości może podlegać wycenie i sporządzeniu operatu szacunkowego.

Przykład:

• operat szacunkowy działki,
• operat szacunkowy domu,
• operat szacunkowy mieszkania,
• operat szacunkowy obiektów przemysłowych,
• operat szacunkowy infrastruktury transportowej,
• operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym umieszcza wszystkie dane, które wpływają na jej wartość, np. lokalizację, stan nieruchomości, jej przeznaczenie, a także analizę i charakterystykę rynku nieruchomości. Wycena obejmuje również przedstawienie wyliczeń wartości przedmiotowej nieruchomości. Ile trwa operat szacunkowy? Z reguły nie więcej niż kilka dni – od 2 do 5.

Innym rodzajem dokumentu szacującego wartość domu lub mieszkania jest uproszczona wycena nieruchomości – przedstawiająca przybliżoną sumę, jaką możemy otrzymać przy sprzedaży. Jest dokonywana na podstawie średnich cen nieruchomości w danej lokalizacji.

Sprawdź koniecznie: Działka jako wkład własny do kredytu hipotecznego – czy to możliwe?

Kiedy wymagany jest operat szacunkowy?

Zastanawiasz się, kiedy potrzebny jest operat szacunkowy? Większość z nas spotkała się z nim przy staraniu się o kredyt hipoteczny. Wówczas dokument jest przedstawiany pracownikowi banku przed podjęciem decyzji o przyznaniu kredytu. Bank musi poznać wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem długu. Operat jest też wymagany przy podziale majątku, kiedy jedna ze stron decyduje się np. zatrzymać nieruchomość, a druga – oddać połowę jej wartości. Wycenę rynkową nieruchomości trzeba też wykonać w przypadku spadków i darowizn, kiedy wymagane jest zapłacenie stosownego podatku do Urzędu Skarbowego.

Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego

Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego jest wymagany przez każdy bank – ING, mBank, PKO BP, Credit Agricole, Santander itd. Wycena nieruchomości do kredytu to jeden z ważniejszych dokumentów, jakie musi przedstawić kredytobiorca chcący uzyskać finansowanie zakupu mieszkania lub domu. Operat może być sporządzony przez rzeczoznawcę pracującego dla konkretnego banku lub wybranego przez klienta – wszystko zależy od zwyczajów, jakie ma dany bank. W Millennium operat szacunkowy jest przygotowywany przez specjalistę wskazanego przez bank. Podobnie w Pekao S.A. czy PKO BP. Operat szacunkowy zapewnia instytucji potwierdzenie wartości nieruchomości, a to ma ogromne znaczenie w kontekście hipoteki ustanowionej na rzecz banku.

Operat szacunkowy a darowizna

Operat szacunkowy jest wymagany w celu ustalenia wysokości podatku od darowizny, jaki musi zapłacić osoba obdarowana (nabywca). Podatek jest ustalany od wartości rynkowej, a czasem zdarza się, że wartość nieruchomości jest kwestionowana przez Urząd Skarbowy. W takiej sytuacji przydaje się operat szacunkowy, który potwierdza wartość nieruchomości.

Operat szacunkowy przy podziale majątku

Między małżonkami, którzy nie podpisali odrębnej umowy majątkowej (intercyzy), powstaje wspólność majątkowa. Przy rozwodzie konieczne jest określenie, jakie składniki majątku przypadną każdej ze stron. Należą do niego nie tylko zarobki czy zgromadzone oszczędności, ale również mieszkanie czy dom. Małżonkowie ustalają wartość nieruchomości, a jeśli jedna ze stron nie zgadza się z wyceną, konieczne jest powołanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który przygotuje operat szacunkowy. Dokument jest przygotowywany również dla potrzeb podatkowych – np. wycena nieruchomości do zachowku i podziału spadku.

Warto wiedzieć: Zniesienie współwłasności – jak napisać wniosek i jak długo trwa sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości?

Kto może sporządzić operat szacunkowy?

Kto wycenia nieruchomości? Operat szacunkowy może wykonać jedynie wykwalifikowany rzeczoznawca majątkowy, np. na zlecenie:

- banku, np. przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny,

- komornika sądowego.

Sąd może powołać biegłego rzeczoznawcę, np. w sprawach podziału majątku. Rzeczoznawca to posiadająca specjalistyczne uprawnienia osoba zajmująca się określaniem wartości nieruchomości. Rzeczoznawca przygotowujący operat szacunkowy powinien być wpisany do publicznie dostępnego rejestru prowadzonego przez Ministra Rozwoju i Technologii.

A czy możliwe jest wykonanie operatu szacunkowego online? Wstępna wycena nieruchomości rzeczywiście może być zrobiona w kalkulatorze dostępnym w internecie, jednak dokument potrzebny do załatwienia sprawy w banku lub sądzie wymaga wykonania profesjonalnego operatu.

Operat szacunkowy – wzór

Co jest potrzebne do operatu szacunkowego? Przestawiamy najważniejsze elementy, które powinny wejść w skład operatu szacunkowego lokalu mieszkalnego.

• określenie przedmiotu i zakresu wyceny – przedmiotem wyceny może być mieszkanie, dom, nieruchomość gruntowa itp., zaś zakres wyceny to np. prawo własności.
• określenie celu wyceny – w jakim celu wykonano operat, np. przy podziale majątku lub do kredytu hipotecznego. Dokument może być wykorzystany tylko w tym celu, do jakiego został przygotowany.
• podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości – podstawą do sporządzenia operatu może być np. postanowienie sądu. Za źródło uznajemy dokumenty, które pozwalają na ustalenie wartości nieruchomości.
• ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości – np. data wyceny lub oględzin.
• opis stanu nieruchomości – np. metraż, liczba pomieszczeń, opis infrastruktury technicznej, stan prawny.
• wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości.
• analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.
• wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania.
• przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Dokument zawiera podpis rzeczoznawcy, który go sporządził oraz pieczątkę z imieniem, nazwiskiem i numerem uprawnień zawodowych i datę sporządzenia operatu.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Ile kosztuje zrobienie operatu szacunkowego? Cena będzie zależeć nie tylko od rodzaju nieruchomości, ale także regionu kraju, w którym pracuje dany rzeczoznawca majątkowy. Poniżej prezentujemy uśrednione ceny dla kilku największych polskich miast.

Wycena nieruchomości – cennik (mieszkanie/dom):

• operat szacunkowy Warszawa – 800/1000 zł,
• operat szacunkowy Kraków – 780/920 zł,
• operat szacunkowy Poznań – 660/960 zł,
• operat szacunkowy Wrocław – 650/950 zł,
• wycena nieruchomości Gdańsk – 690/850 zł.

A ile kosztuje operat szacunkowy działki? Cennik zależy od rodzaju gruntu – inne ceny obowiązują w przypadku wyceny gruntów rolnych, działek inwestycyjnych czy pod budownictwo wielorodzinne. Koszt waha się od 500 zł do nawet 2600 zł. Ceny są podobne przy wykonywaniu operatu szacunkowego w celu ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej (należności naliczanej przez gminę w przypadku wzrostu wartości nieruchomości).

Możliwa jest także darmowa wycena nieruchomości online, np. za pomocą kalkulatorów dostępnych w serwisach internetowych. Oczywiście nie będzie to profesjonalny operat szacunkowy, a jedynie przybliżona wycena.

Kolejne ważne pytanie – ile kosztuje aktualizacja operatu szacunkowego? Wykonuje się go, kiedy upłynie termin ważności dokumentu, a rzeczoznawca ponownie bada wartość nieruchomości. Z reguły kolejna wycena u tego samego specjalisty jest tańsza niż pierwotny operat.

Kto płaci za wycenę nieruchomości?

Za sporządzenie operatu szacunkowego płaci nabywca nieruchomości – może to być klient banku wnioskujący o przyznanie kredytu hipotecznego, ale również osoba otrzymująca nieruchomość np. wskutek darowizny.

Dowiedz się także: Na czym polega mieszkanie w abonamencie? Czy warto zdecydować się na taką formę najmu?

Jak zakwestionować operat szacunkowy?

Zaniżony operat szacunkowy może być dużym problemem dla właścicieli nieruchomości. W toku postępowania sądowego zaniżona wycena nieruchomości przez biegłego może być poddana kontroli przez specjalną Komisję Arbitrażową. Z wnioskiem w tej sprawie zwraca się sędzia prowadzący postępowanie.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Ile jest ważny operat szacunkowy? Zgodnie z przepisami dokument może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub inne istotne zmiany. Podobny termin ma operat szacunkowy przy aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Sprawdź także: Czym jest podatek od nieruchomości? Kto płaci podatek od nieruchomości i jak go obliczyć?