Zniesienie współwłasności – jak napisać wniosek i jak długo trwa sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości?

Zaktualizowano: 2022-01-10 09:25
Opublikowano: 2022-01-10 08:21
Średnia ocena: 6,00/6 Głosów: 1
Zniesienie współwłasności – jak napisać wniosek?

Zniesienie współwłasności jest procedurą, wskutek której można formalnie podzielić wspólną rzecz między jej dotychczasowych współwłaścicieli. W ten sposób można znieść współwłasność nieruchomości, samochodu, albo innej rzeczy należącej do co najmniej dwóch osób. Sprawdź, w jaki sposób dokonuje się zniesienie współwłasności i ile to kosztuje.

Zniesienie współwłasności interesuje najczęściej osoby, które chcą się podzielić nieruchomością sfinansowaną wspólnym kredytem hipotecznym lub autem kupionym na wspólnie zaciągnięty kredyt samochodowy. Na takie wspólne nabycie auta lub mieszkania zazwyczaj decydują się życiowi partnerzy lub rodzice z dorosłymi dziećmi, ponieważ razem łatwiej im sfinansować drogi zakup lub zaciągnąć na ten cel zobowiązanie w banku. Jeśli po jakimś czasie nie chcą już dalej używać wspólnie danej rzeczy, muszą dopełnić określonych formalności związanych właśnie ze zniesieniem współwłasności.

Co oznacza zniesienie współwłasności?

Zniesienie współwłasności jest to procedura prawna pozwalająca na likwidację stanu, w którym prawo własności do jednej rzeczy przysługuje kilku osobom.

Warto tu przypomnieć, że współwłasność polega na tym, że dana rzecz należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli, a więc każdy z nich ma prawo do całej rzeczy, a nie do jej wydzielonej części. Taka współwłasność może zatem okazać się dość problematyczna jeśli dotyczy mieszkania, działki, podwórka lub samochodu. W momencie gdy współwłaściciele nie chcą dalej się nimi dzielić, mogą znieść współwłasność.

Prawo ubiegania się o zniesienie współwłasności i to w dowolnym momencie przysługuje każdemu współwłaścicielowi danej rzeczy zgodnie z art. 210 kodeksu cywilnego. Ten sam przepis przewiduje jednak możliwość ograniczenia tego prawa na maksymalnie 5 lat (okres ten można przedłużyć o kolejne 5 lat). Na takie ograniczenie muszą się jednak zgodzić wszyscy współwłaściciele i potwierdzić to np. w pisemnej umowie.

Warto podkreślić, że formalne zniesienie współwłasności dotyczy głównie rzeczy o większej wartości, a więc najczęściej mówimy o zniesieniu współwłasności:

Co daje zniesienie współwłasności? W efekcie przeprowadzenia takiej procedury może nastąpić:

  • fizyczny podział rzeczy między dotychczasowych współwłaścicieli – np. poprzez podział działki na kilka mniejszych,
  • przyznanie danej rzeczy tylko jednemu współwłaścicielowi – w takim przypadku musi on spłacić pozostałe osoby,
  • sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej sumy między jej dotychczasowych współwłaścicieli.

Możliwe jest też częściowe zniesienie współwłasności. Może ono polegać na przykład na tym, że z danej działki wydziela się tylko jedną parcelę, która przypada jednemu ze współwłaścicieli, natomiast pozostała część gruntu wciąż pozostaje we wspólnym władaniu pozostałych osób.

Odrębne uregulowania prawne dotyczą natomiast zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego, którego nie można fizycznie podzielić, aby nie dopuścić do jego rozdrobnienia, ponieważ wpłynęłoby to negatywnie na gospodarkę rolną kraju. W tym przypadku zatem dąży się do tego, aby gospodarstwo przejął jeden z jej dotychczasowych współwłaścicieli lub szuka się nabywcy, który zakupi je w całości.

W niektórych przypadkach nie można zastosować swobodnie każdej z trzech metod zniesienia współwłasności. Trudno sobie bowiem wyobrazić fizyczne podzielenie samochodu, a w wielu przypadkach także działki zabudowanej. Zniesienie współwłasności w takich sytuacjach najczęściej odbywa się poprzez przekazanie prawa do rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. Takie zniesienie współwłasności jest więc nabyciem rzeczy i podlega opodatkowaniu.

Co ważne, istnieje możliwość zniesienia współwłasności ułamkowej i łącznej. Pierwszy rodzaj współwłasności polega na tym, że współwłaściciele mają równe udziały w danej rzeczy określone ułamkiem (np. ¼) i mogą nimi swobodnie dysponować bez zgody pozostałych. Współwłasność łączna nie przewiduje udziałów i jej przykładem jest choćby wspólność małżeńska.

A jak przeprowadzić zniesienie współwłasności? Można to zrobić umownie albo na drodze sądowej.

Sądowe zniesienie współwłasności

Ja wynika z opinii na internetowym forum, sądowe zniesienie współwłasności przeprowadzają najczęściej osoby, które nie mogą się porozumieć w tej kwestii z pozostałymi współwłaścicielami. W takim przypadku można złożyć wniosek do sądu, aby ten rozstrzygnął sposób zniesienia współwłasności i wydał w tym zakresie stosowne orzeczenie. Postępowanie sądowe odbywa się w tym przypadku w trybie nieprocesowym w sądzie rejonowym właściwym dla położenia rzeczy.

Umowne zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności może odbyć się także w drodze umowy zawartej bezpośrednio między współwłaścicielami rzeczy. W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości prawo wymaga, aby umowa taka miała formę aktu notarialnego.

To może Cię zainteresować: Kredyt na działkę budowlaną – najważniejsze informacje o kredycie hipotecznym na zakup działki

Kiedy możliwe jest zniesienie współwłasności?

Warto wyjaśnić, kiedy następuje zniesienie współwłasności, ponieważ może do niego dojść w różnych sytuacjach. Najczęściej przeprowadza się zniesienie współwłasności nieruchomości lub samochodu po rozwodzie, czyli w sytuacji, gdy przedmioty te należały wspólnie do obojga małżonków. W takim przypadku mogą się oni porozumieć co do podziału składników majątku – a więc że auto lub mieszkanie przejmuje jedna, albo druga osoba.

Zniesienie współwłasności samochodu lub nieruchomości często jest także przeprowadzane między innymi członkami rodziny lub nawet obcymi osobami i wówczas również można go dokonać w drodze polubownej. Jeśli nie jest to możliwe, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić z roszczeniem o zniesienie współwłasności do sądu

Istnieją sytuacje, w których zniesienie współwłasności będzie niemożliwe. Dotyczy to np. współwłasności przymusowej. Jest ona ustanawiana najczęściej w budynkach, w których są wyodrębnione oddzielne lokale. Wówczas współwłasnością przymusową, której nie można znieść, objęte są m.in. korytarze i klatki schodowe.

Problematyczne może być również zniesienie współwłasności nieruchomości zajętej przez komornika. Na pewno bezskuteczne będzie jej zniesienie przed notariuszem. Można ewentualnie przeprowadzić takie zniesienie współwłasności sądownie, jeśli zadłużenie komornicze dotyczy tylko jednego ze współwłaścicieli. Należy jednak mieć świadomość, że jeśli wskutek tego wierzyciele utracą możliwość wyegzekwowania swojej należności, zniesienie współwłasności również będzie bezskuteczne.

Czy zniesienie współwłasności przy braku zgody jest możliwe?

Wiele osób zastanawia się, czy można nie zgodzić się na zniesienie współwłasności? Nie wszyscy współwłaściciele mogą być bowiem zainteresowani taką czynnością. Jak się okazuje, możliwe jest zniesienie współwłasności bez zgody współwłaściciela – należy wówczas przeprowadzić je na drodze sądowej. Sąd może orzec zniesienie współwłasności przy braku zgody jednej z osób, jednak może określić inny sposób jej zniesienia niż o jaki wnioskował wnioskodawca np. jeśli uzna, że byłoby to krzywdzące dla którejś ze stron.

Jak napisać wniosek o zniesienie współwłasności? Wzór

Wniosek o zniesienie współwłasności będzie potrzebny w zasadzie tylko w sytuacji, gdy sprawą ma się zająć sąd. Wówczas takie pismo do sądu powinno zawierać:

  • sformułowany wniosek o zniesienie współwłasności,
  • oznaczenie rzeczy, której dotyczy współwłasność,
  • propozycję sposobu zniesienia współwłasności (np. podzielenie działki i przyznanie wydzielonych nieruchomości poszczególnym współwłaścicielom).

Jeśli chodzi o wniosek o zniesienie współwłasności, wzór takiego pisma można znaleźć w internecie. Nie będzie go trzeba składać w przypadku znoszenia współwłasności auta.

Zamiast wniosku o zniesienie współwłasności samochodu wydział komunikacji wymaga jedynie  złożenia wniosku o wykreślenie współwłaściciela z dowodu rejestracyjnego oraz dołączenie dokumentu potwierdzającego zniesienie współwłasności, czyli np. umowę zrzeczenia się praw do auta.

Jak przebiega proces zniesienia współwłasności?

Jak już wiemy, w przypadku nieruchomości będzie konieczne notarialne zniesienie współwłasności i polega ono na tym, że współwłaściciele udają się do notariusza ze wszystkimi wymaganymi dokumentami. Na ich podstawie oraz ustaleń między stronami (wszystkie strony powinny być zgodne co do sposobu zniesienia współwłasności) notariusz spisuje umowę w formie aktu notarialnego, a następnie dokonuje stosownych zmian w księdze wieczystej nieruchomości.

W przypadku sporu co do sposobu zniesienia własności konieczne jest skierowanie sprawy do sądu.

Jak przebiega sądowe zniesienie współwłasności i ile trwa takie postępowanie np. o wydzielenie działki ze współwłasności? Najpierw jeden ze współwłaścicieli musi złożyć wniosek o zniesienie współwłasności i wnieść opłatę. Sposób zniesienia współwłasności określa sąd, który przy podejmowaniu decyzji bierze pod uwagę wiele czynników.

Przykładowo, jeśli żaden ze współwłaścicieli nie chce przejąć nieruchomości na własność, sąd musi zarządzić jej sprzedaż egzekucyjną, by potem rozdzielić uzyskane w ten sposób środki między wszystkie osoby.

Sąd rozstrzyga także sytuację odwrotną – gdy każdy ze współwłaścicieli chce przejąć całą nieruchomość na własność. Wówczas musi zdecydować, któremu z nich ona przypadnie i w tym przypadku znaczenie ma m.in. to, kto jest z nią najbardziej związany oraz kto może sobie pozwolić na spłatę pozostałych współwłaścicieli.

W zależności od stopnia skomplikowania sprawy sądowe zniesienie współwłasności może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. Niekiedy konieczne jest wysłuchanie stron podczas rozprawy, czy też zlecenie wyceny nieruchomości przez biegłego i wówczas należy liczyć się z nieco dłuższym postępowaniem.

Zniesienie współwłasności a wymagane dokumenty

Zarówno do notariusza, jak i do sądu należy dostarczyć dokumenty, które będą potrzebne do zniesienia współwłasności. W przypadku nieruchomości niezbędne będą m.in.:

  • odpis z księgi wieczystej,
  • dokument potwierdzający własność np. akt własności ziemi, umowa zakupu nieruchomości,
  • w przypadku nieruchomości gruntowej – m.in. aktualny wypis z rejestru gruntów, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • w przypadku mieszkania lub domu nabytego na kredyt hipoteczny – umowa kredytowa.

Koszty związane ze zniesieniem współwłasności

Zacznijmy od tego, ile kosztuje zniesienie współwłasności u notariusza. W tym przypadku opłata będzie zależała od wartości dzielonej rzeczy, czyli np. nieruchomości i nie może ona być wyższa od obowiązujących stawek taksy notarialnej. Przykładowo, jeśli do podziału będzie działka o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł – notariusz pobierze opłatę nie wyższą niż 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Oprócz tego należy wnieść opłatę za wpis do księgi wieczystej (150 zł) oraz za odpisy aktu notarialnego (około 6 zł za jedną stronę).

A ile kosztuje sądowe zniesienie współwłasności? W tym przypadku przy składaniu wniosku należy wnieść opłatę stałą w wysokości 1000 zł lub 300 zł, jeśli strony zgłaszają zgodny projekt zniesienia współwłasności. Na wysokość opłaty nie będzie miało wpływu, czy ma być przeprowadzone odpłatne, czy nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Dodatkowym kosztem będzie wynajęcie prawnika (nie jest to jednak konieczne). Ile bierze adwokat za zniesienie współwłasności? W tym przypadku również jego stawka będzie zależała od wartości udziału współwłaściciela zastępowanego przez adwokata. Jej wysokość minimalną określają przepisy - przykładowo, jeśli udział w nieruchomości ma wartość od 50 000 zł do 200 000 zł, adwokat ma prawo zażądać za swoją usługę co najmniej 5400 zł.

Warto też pamiętać, że odpłatne zniesienie współwłasności wiąże się ze spłatą współwłaściciela i koniecznością uiszczenia podatku.

Sprawdź: Podatek od sprzedaży mieszkania – ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości? Kalkulator

Zniesienie współwłasności a podatek

Jeśli chodzi o podatek, zniesienie współwłasności może powodować obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Musi go zapłacić wyłącznie ten współwłaściciel, który na podstawie zniesienia współwłasności zyskał dodatkowy udział w rzeczy lub wręcz przejął ją na wyłączność. Wysokość PCC w tym przypadku wynosi 2% od wartości rynkowej nabytego udziału w rzeczy. Z kolei osoby, które otrzymają pieniądze od współwłaściciela przejmującego rzecz w ramach spłaty, muszą zapłacić podatek dochodowy.

Jeśli natomiast zniesienie współwłasności nastąpiło nieodpłatnie (np. poprzez nieodpłatne przeniesienie własności całej nieruchomości na jednego ze współwłaścicieli), może zaistnieć obowiązek zapłacenia podatku od spadku i darowizn.

Zniesienie współwłasności – konsekwencje

Konsekwencje zniesienia współwłasności mogą być bardzo różne, w zależności od sposobu jej przeprowadzenia i konkretnej sytuacji. Warto przede wszystkim mieć świadomość, że nabycie na własność rzeczy w części lub całości daje nam prawo swobodnego dysponowania nią. Od tej pory nie trzeba więc każdej czynności związanej z tą rzeczą konsultować z pozostałymi współwłaścicielami.

Zniesienie współwłasności może mieć też mniej przyjemne konsekwencje np. w sytuacji, w której stajemy się jedynymi właścicielami rzeczy i musimy spłacić pozostałych współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności - co jeszcze warto wiedzieć?

Warto też wiedzieć, jak wygląda zniesienie współwłasności gdy współwłaściciel nie żyje. W pierwszej kolejności powinno odbyć się postępowanie spadkowe, aby ustalić spadkobierców zmarłego współwłaściciela. Dopiero potem można dokonać zniesienia współwłasności w drodze porozumienia ze spadkobiercami lub jeśli nie jest to możliwe, skierować sprawę do sądu. Postępowanie sądowe będzie również niezbędne w przypadku, gdy nie doszło do ustalenia spadkobierców. Wówczas zajmie się tym sąd w ramach postępowania o zniesienie współwłasności.

Dział spadku i zniesienie współwłasności

Warto wiedzieć, że w postępowaniu spadkowym wykorzystuje się przepisy dotyczące zniesienia współwłasności. Według art. 1035 kodeksu cywilnego ,,jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.’’

Jednak dział spadku a zniesienie współwłasności to nie to samo - różnice między tymi postępowaniami są dość istotne, ponieważ dział spadku przeprowadza się w odniesieniu do wszystkich składników majątkowych i praw wchodzących w skład masy spadkowej, natomiast zniesienie współwłasności może dotyczyć wyłącznie pojedynczej rzeczy.

Co lepsze darowizna czy zniesienie współwłasności?

Zdarza się, że zamiast przeprowadzenia zniesienia współwłasności jeden ze współwłaścicieli jakiejś rzeczy (najczęściej nieruchomości) postanawia przekazać swoją część drugiemu współwłaścicielowi w formie darowizny. Zazwyczaj ma to miejsce, gdy rodzic przekazuje dziecku swoją część w nieruchomości. Warto więc mieć świadomość, że darowiznę można odwołać w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego np. gdy dziecko wyrzuci z mieszkania rodzica, któremu obiecało dach nad głową do końca życia. W niektórych przypadkach za darowiznę może być jednak uznane także zniesienie współwłasności – jest to możliwe wyłącznie w przypadku, gdy odbyło się ono w formie nieodpłatnej. Jeśli jednak zniesienie współwłasności zostało dokonane przed sądem, będzie ono nieodwołalne.

Warto sprawdzić także:

Progi podatkowe w Polsce a Nowy Ład – jak ominąć drugi próg podatkowy?

Mieszkanie bez wkładu własnego - jakie zmiany wprowadza Nowy Ład?

Nowy Polski Ład - jakie zmiany wprowadza? Kiedy zacznie obowiązywać?

Komentarze

Powiązane artykuły

Czy można zmienić współkredytobiorcę? Jak to zrobić?
03.08.2022

Czy można zmienić współkredytobiorcę? Jak to zrobić?

...okazuje się jednak, że zarówno kredyt długoterminowy, jak i kredyt gotówkowy można, po spełnieniu określonych warunków, przepisać na inną...

...pozytywnej decyzji kredytowej. Osoby zaciągające wspólnie kredyt hipoteczny rzadko zastanawiają się, co stanie się z zobowiązaniem, gdy...

Zobacz więcej
7 min. czytania
Ile wynoszą ukryte koszty kredytu hipotecznego?
02.08.2022

Ile wynoszą ukryte koszty kredytu hipotecznego?

...miesięcznych rat. Na co należy zwrócić uwagę, zaciągając kredyt hipoteczny? Jakie są koszty wzięcia kredytu hipotecznego? Osoby, które...

...weryfikować dostępne oferty. Warto pamiętać o tym, że koszt kredytu hipotecznego to nie tylko odsetki, ale również dodatkowe opłaty, które...

Zobacz więcej
8 min. czytania
Czy warto nadpłacić kredyt hipoteczny w trakcie wakacji kredytowych?
28.07.2022

Czy warto nadpłacić kredyt hipoteczny w trakcie wakacji kredytowych?

...jest korzystna, nic nie stoi na przeszkodzie, by nadpłacać kredyt hipoteczny. Czy jednak można nadpłacać kredyt w trakcie wakacji kredytowych?...

...spłacających kredyty mieszkaniowe. Mówi o tym art. 38 Ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 r., według którego można w każdym czasie...

Zobacz więcej
7 min. czytania
Jak wykupić mieszkanie TBS na własność?
26.07.2022

Jak wykupić mieszkanie TBS na własność?

...w terminie krótszym niż ustawowe 10 lat. Banki oferują kredyty hipoteczne na wykup mieszkania TBS. Oferty takie ma między innymi Alior Bank...

...określone kryteria dochodowe), których nie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Żeby wynająć mieszkanie w TBS, trzeba być zameldowanym i...

Zobacz więcej
7 min. czytania
Jaki jest maksymalny wiek kredytobiorcy przy kredycie hipotecznym?
19.07.2022

Jaki jest maksymalny wiek kredytobiorcy przy kredycie hipotecznym?

...zaciągające kredyt hipoteczny często zastanawiają się, jakie czynniki bierze pod uwagę bank...

...wpływa na decyzję banku? Czy seniorzy mają szansę na otrzymanie kredytu hipotecznego? Wiek a kredyt hipoteczny – jak metryka wpływa na szansę...

Zobacz więcej
6 min. czytania
Na czym polega prolongata kredytu i kiedy warto z niej skorzystać?
11.07.2022

Na czym polega prolongata kredytu i kiedy warto z niej skorzystać?

...którzy zaciągają zobowiązanie, np. kredyt hipoteczny, są drobiazgowo weryfikowani przez banki – sprawdzana jest zdolność kredytowa, wysokość zarobków, ewentualne zadłużenia, scoring BIK oraz inne czynniki. Niestety nawet krystaliczna historia...

Zobacz więcej
8 min. czytania