Jak dostać mieszkanie komunalne? Czy można je wykupić?

Pod koniec 2020 roku w Polsce z mieszkań komunalnych korzystało prawie 650 tys. gospodarstw domowych. Liczba ta jest nieco mniejsza (o 1 proc.) w porównaniu do 2019 roku a w odniesieniu do całej poprzedniej dekady — spadła o połowę. Jednocześnie, według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w kolejce po lokal komunalny czeka się bardzo długo i jedynie co piąta osoba na liście ma szansę go otrzymać.

Czym jest mieszkanie komunalne?

Zanim wyjaśnię Ci cały proces wykupu mieszkania komunalnego i dowiesz się, w jaki sposób możesz daną inwestycję sfinansować (oraz czy otrzymasz na ten cel kredyt hipoteczny), warto, abyś wiedział, czym w ogóle jest lokal komunalny i kto za niego odpowiada.

Mieszkanie komunalne co to? Jest to lokal mieszkalny, który stanowi własność danej gminy. Osoby, które chciałyby w nim zamieszkać, muszą spełnić szereg wymagań określonych indywidualnie przez daną wspólnotę samorządową. Co ciekawe, każda z nich może stawiać przyszłym najemcom inne warunki, dlatego szukając mieszkania, warto sprawdzić wymagania gminy, na której terenie aktualnie mieszkasz.

Jak dostać mieszkanie komunalne? Aby dostać się na listę oczekujących, musisz spełnić określone wymagania. Te najczęściej dotyczą posiadania niskich dochodów, które jednocześnie okażą się wystarczające do pokrycia czynszu. Przyszły najemca nie może też posiadać praw do innej nieruchomości mieszkalnej i zamieszkiwać daną gminę lub też pracować na jej terenie. 

Mieszkanie komunalne a socjalne — różnice

Mieszkania komunalne nierzadko mylone są z mieszkaniami socjalnymi i oba te pojęcia używane są wymiennie. Mówiąc ogólnie jednak jest to błąd, ponieważ występuje pomiędzy nimi sporo różnic.

Mieszkanie socjalne a komunalne, czym się różnią od siebie? Mieszkania socjalne przyznawane są osobom bez praw do żadnego innego lokalu mieszkalnego. Najczęściej są to osoby najbiedniejsze lub posiadające wyrok sądowy zasądzający o eksmisji. Mieszkania socjalne są przez to dużo tańsze. Wysokość czynszu nie może przekraczać 50 proc. czynszu najtańszego lokalu komunalnego, który stanowi własność gminy.

Mieszkania socjalne wyróżniają się też dużo niższym standardem. Utrzymywane są w starym budownictwie, często zaniedbane i wymagające generalnego remontu. W takich mieszkaniach może nie być zainstalowanego ogrzewania, a łazienka nierzadko znajduje się na zewnątrz mieszkania, np. na wspólnej klatce schodowej.

Kto może ubiegać się o mieszkanie komunalne?

Lista warunków, które należy spełnić, w dużej mierze zależy od danej gminy. Jednym z ważniejszych, który obowiązuje jednak na terenie całej Polski, jest kryterium dochodowe. Mieszkanie komunalne zostanie przyznane jedynie osobom, które ze względu na złą sytuację finansową nie mogą pozwolić sobie na zakup lokalu z rynku nieruchomości, ale jednocześnie będą w stanie zapłacić za czynsz.

Najczęściej, aby złożyć wniosek o mieszkanie komunalne, Twoje dochody nie mogą przekroczyć 220 proc. wysokości najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym oraz 130 proc. w przypadku gospodarstwa wieloosobowego. Kwota przeliczana jest na jednego członka rodziny.

Dodatkowo nie możesz posiadać praw do żadnego innego lokalu. Dopuszcza się sytuację, w której wnioskujący posiada już swoją nieruchomość, której metraż nie przekracza ustalonej wartości na osobę. Z niektórych warunków mogą zostać zwolnione osoby niepełnosprawne oraz pochodzące np. z przemocowych rodzin. W tym wypadku najczęściej nie stosuje się kryterium metrażowego.

Czy można wykupić mieszkanie komunalne?

Wykup mieszkania komunalnego jest jak najbardziej możliwy. Pozytywna decyzja zależy jednak od wielu czynników. Gmina, która jest właścicielem lokalu, musi wydać zgodę na przeprowadzenie transakcji, a dodatkowo musisz pamiętać o tym, że prawo do pierwokupu ma zawsze najemca mieszkania.

W tym miejscu zadajmy sobie więc pytanie, czy warto i co daje wykup mieszkania komunalnego? Przede wszystkim sporą oszczędność. Cena zakupu takiego mieszkania jest często nieporównywalnie niższa niż lokalu dostępnego na tradycyjnym rynku nieruchomości. Dodatkowo po jakimś czasie możesz sprzedać takie mieszkanie już po cenie rynkowej i sporo na tym zarobić. Pamiętaj jednak o tym, że zbycie lokalu w ciągu 5 lat od daty jego zakupu, może wiązać się z koniecznością opłacenia podatku dochodowego oraz utratą bonifikaty.

Wykup mieszkania komunalnego — warunki, wniosek

Złożenie wniosku o wykup mieszkania komunalnego wymaga zachowania wielu procedur i formalności. Przede wszystkim musisz sprawdzić możliwość wykupu mieszkania. Jeśli nie otrzymałeś stosownego pisma od gminy, możesz samemu wystąpić o wykup lokalu. Jeśli mieszkanie ma uregulowaną sytuację prawną to zgoda powinna zostać wydana.

Dodatkowo warto pamiętać o tym, kto może wykupić mieszkanie komunalne. Prawo pierwokupu mają zawsze najemcy z umowami na czas nieokreślony, którzy dodatkowo nie posiadają żadnych zaległości czynszowych.

Warto przeczytać: Najem instytucjonalny - na czym polega i kto może z niego skorzystać?

Ile trwa wykup mieszkania komunalnego? Niestety nie jest to krótki i szybki proces. Gmina jest zobowiązana do wydania obwieszczenia o zbyciu lokalu, który musi ukazywać się przez trzy tygodnie. Następnie w mieszkaniu powinien pojawić się rzeczoznawca majątkowy, który oceni wartość nieruchomości.

Jeśli złożyłeś wniosek o wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą, to konieczne będzie również ustalenie jej wysokości. W niektórych przypadkach wynosi ona 70,80 czy nawet 98%. Im wyższa bonifikata, tym mniejszą cenę zapłacisz. Jest to więc swojego rodzaju zniżka. Po dopełnieniu wszystkich formalności pozostaje jedynie podpisać akt notarialny oraz przenieść własność.

Jak wykupić mieszkanie komunalne? Poradnik

O tym, jak wygląda procedura wykupu mieszkania komunalnego, dowiedziałeś się już z powyższych informacji. O czym jeszcze warto pamiętać i na co zwrócić uwagę?

Pamiętaj o tym, że pierwszeństwo wykupu ma zawsze osoba, która zamieszkuje lokal. A jak wykupić mieszkanie komunalne nie będąc najemcą? Prawo do nabycia takiego mieszkania ma również osoba spokrewniona z najemcą, pod warunkiem, że ten już nie żyje. Do wykupu mogą więc przystąpić dzieci czy nawet wnuki.

Jak długo czeka się na wykup mieszkania komunalnego? Średnio taka procedura zajmuje ok. pół roku. Jeśli planujesz wykup zajmowanego lokalu, sprawdź, czy w Twoim mieście nie zrezygnowano z bonifikat. Wiele miejsc zdecydowało się zamknąć programy bonifikatowe w najbliższych latach.

Zobacz też: Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? Czy warto zdecydować się na mieszkanie z licytacji?

Czy bank udzieli kredytu na wykup mieszkania komunalnego?

Czy można wykupić mieszkanie komunalne na raty? Nie do końca. Środki potrzebne do wykupienia mieszkania komunalnego musisz wpłacić od razu, ale nie zawsze udaje się zdobyć je na drodze oszczędności. Czy w takiej sytuacji możesz sięgnąć po finansowanie otrzymane z banku? Oczywiście, że tak. Co więcej, możesz sięgnąć po tradycyjny kredyt hipoteczny, który nie różni się niczym od tego, który otrzymałbyś na zakup mieszkania czy domu.

Warunki kredytu hipotecznego na wykup mieszkania komunalnego

Warunki udzielenia kredytu hipotecznego na wykup mieszkania komunalnego nie różnią się od tych, które dotyczą nieruchomości dostępnej na prywatnym rynku. Nieco inaczej może jedynie wyglądać spis potrzebnych dokumentów, ale o tym wspomnę nieco później.

Przed udzieleniem finansowania, bank sprawdzi Twoją zdolność kredytową i zweryfikuje czy będziesz w stanie spłacić zaciągnięte zobowiązanie. W niektórych sytuacjach, gdy stosowany jest program bonifikatowy, kredytodawca do obliczenia wysokości LtV, może przyjąć wartość rynkową mieszkania. Okres kredytowania takiego kredytu najczęściej jest taki sam jak tradycyjnego kredytu mieszkaniowego. 

Ile kosztuje kredyt hipoteczny na wykup mieszkania komunalnego?

Cena wykupu mieszkania komunalnego jest niższa od ceny zakupu nieruchomości dostępnej na rynku pierwotnym czy wtórnym. Za taki stan rzeczy często odpowiada niski standard mieszkania oraz tzw. bonifikata. Dzięki temu chcąc dokonać transakcji, nie musisz sięgać po finansowanie rzędu 250 czy 500 tys. złotych.

To, ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego, zależy od lokalizacji mieszkania, polityki danej gminy, metrażu lokalu oraz wysokości bonifikaty, który najczęściej wynosi od 60 do 80 proc. To oznacza, że możesz stać się właścicielem nieruchomości za naprawdę „symboliczną” kwotę wynoszącą np. 20 tys. złotych. 

Całkowity koszt, który przyjdzie Ci ponieść, dotyczy również kredytu udzielonego na wykup mieszkania komunalnego. Ile kosztuje hipoteka? To oczywiście zależy od banku. Jeśli zdecydujesz się pożyczyć 50 tys. złotych i rozłożysz spłatę na 20 lat, Twoja rata wyniesie ok. 340 zł, a całkowita kwota do spłaty 81 tys. złotych.

Dokumenty wymagane przy kredycie hipotecznym na wykup mieszkania komunalnego

Listę potrzebnych dokumentów z całą pewnością określi bank. Najczęściej jednak do pełnej analizy wniosku będzie wymagał przedłożenia:

• odpisu z księgi wieczystej dla danej nieruchomości,
• dokumentów określających wartość nieruchomości, ale też warunki jej wykupu,
• oświadczenia zbywcy nieruchomości,
• aktu notarialny umowy sprzedaży lokalu.

Kredytodawca może też zażądać dokumentów, które potwierdzą tożsamość wnioskującego oraz wysokość osiąganego przez niego dochodu. 

Kredyt hipoteczny na wykup mieszkania komunalnego w ofercie banków

Zdecydowana większość banków udziela kredytów hipotecznych na wykup mieszkania komunalnego. Wśród nich znajduje się chociażby bank Pekao, Millennium czy BNP Paribas. Niektórzy kredytodawcy tacy jak: ING czy Credit Agricole rozpatrują takie wnioski indywidualnie.

Co ciekawe, w Banku Pocztowym możesz wystąpić o kredyt nie tylko na wykup, ale też na remont mieszkania komunalnego. Bank udziela finansowania od 50 tys. złotych a okres spłaty rozkłada maksymalnie na 35 lat.

Czy warto zdecydować się na kredyt na wykup mieszkania komunalnego?

Kredyt hipoteczny może okazać się dobrym sposobem na finansowanie transakcji. Zanim jednak złożysz wniosek o kredyt, sprawdź, co na ten temat sądzą osoby, które zdecydowały się już na wykup mieszkania komunalnego. Forum prawne to dobre miejsce na zadanie nurtującego Cię pytania.

Wykup mieszkania komunalnego na kredyt

Zalety:

• niska cena nieruchomości,
• sposób na bezpieczne zdobycie środków na transakcję,
• możliwość rozłożenia spłaty kredytu na wiele lat,
• duża liczba ofert sprawia, że łatwo można znaleźć najkorzystniejszą propozycję.

Wady:

• wykazanie odpowiedniej zdolności kredytowej,
• konieczność poniesienia opłat notarialnych,
• wiązanie się kredytem na długie lata,
• proces wykupu mieszkania na kredyt jest dłuższy niż w przypadku wykupu za gotówkę.