Najem instytucjonalny - na czym polega i kto może z niego skorzystać?

Najem instytucjonalny – co to?

Najem instytucjonalny – co to jest? Jest to porozumienie pomiędzy najemcą a lokatorem, które ma swą podstawę prawną w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Rozwiązanie dotyczy tylko lokali mieszkalniowych, a więc nie może być wykorzystywane w celach gospodarczych. Najem instytucjonalny – co to znaczy w praktyce? Umowa podpisywana jest na dowolny okres, a formalności jest mniej. Nie trzeba informować naczelnika urzędu skarbowego o najmie insytucjonalnym lokalu. Dokument jest korzystny szczególnie dla najemcy. Instytucjonalny najem wiąże się z uproszczonym procesem eksmisji w przypadku, gdy lokator nie wywiązuje się z umowy. Nie jest to jednak rozwiązanie dla każdego.

Zastanawiasz się nad wynajem instytucjonalnym, ale brakuje ci środków? Sprawdź oferty kredytu hipotecznego. Masz już takie zobowiązanie? Przeczytaj, czy bank da ci drugi kredyt hipoteczny i sprawdź koszty z pomocą kalkulatora hipotecznego.

Najem instytucjonalny a ustawa o ochronie praw lokatorów

Najem instytucjonalny – od kiedy jest możliwy? Taki rodzaj umowy funkcjonuje od 2017 r. Wtedy weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Z kolei definicję najmu instytucjonalnego określiła ustawa o ochronie praw lokatorów z 11 września, a dokładnie art. 19f. Jakie prawa wynajmującego mieszkanie obowiązują zgodnie z tymi przepisami? Ustawa w sprawie najmu instytucjonalnego mówi, że kaucja nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal, liczonego w dniu zawarcia umowy. Kwota ta podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia mieszkania. Może ona zostać pomniejszona o ewentualne koszty egzekucji.

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego może odbyć się m.in., gdy:

• lokal ma wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie przeznaczeniem (powstałe w trakcie najmu lub istniejące bez wiedzy najemcy);
• lokal ma wady zagrażające życiu i zdrowiu, które powstały w dowolnym momencie (umowę można wypowiedzieć natychmiast);
• najemca korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub powoduje różnego rodzaju szkody, wtjracza w sposób uporczywy lub rażący przeciwko porządkowi domowemu;
• najemca zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za mieszkanie za przynajmniej trzy pełne okresy płatności i był uprzedzany o kolejnych terminach płatności oraz możliwym wypowiedzeniu umowy;
• najemca wynąjął lub oddał do bezpłatnego użytkowania lokal lub jego część bez zgody właściciela.

Powodów może być więcej, a wszystkie powinny być określone umową.

Sprawdź: Kalkulator kredytowy

Najem instytucjonalny – kto może skorzystać z najmu instytucjonalnego?

Najem instytucjonalny – dla kogo jest? Osoba fizyczna ma prawo do najmu instytucjonalnego. Zgodnie z Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości taką umowę może podpisać także osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Czy najem instytucjonalny tylko dla prowadzacych firmę? Tak, to odróżnia ten rodzaj od najmu okazjonalnego, który dostępny jest także dla osób prywatnych, będących właścicielami lokalu. Najem instytucjonalny dopuszcza pośrednictwo. Oznacza to, że najemca nie musi być właścicielem lokalu. Przedsiębiorca przy najmie instytucjonalnym musi zajmować się wynajmowaniem lokali.

Najem instytucjonalny – umowa

Umowę najmu instytucjonalnego sporządza notariusz, wiąże się to więc z dodatkowym kosztem. Na spotkaniu powinny być obie strony. Wzór umowy najmu insytutcjonalnego zawiera:

• dane wynajmującego oraz lokatora;
• oznaczenie przedmiotu umowy, a więc szczegółowy opis wynajmowanej nieruchomości (w tym sany liczników, spis wyposażenia itp.);
• określenie sposobu wykorzystania umowy (wyłącznie w celach mieszkaniowych);
• oświadczenie wynajmującego o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości;
• określenie trybu egzekucji opuszczenia lokalu;
• określenie czasu trwania umowy;
• warunki finansowane zobowiązania oraz konsekwencje niedotrzymania;
• informacje o obowiązku podatkowym.

We wzorach najmu instytucjonalnego znajduje się też załącznik: oświadczenie najemcy o zgodzie na poddanie się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżniania i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu (ma na to do 14 dni). Poza tym najemca powinien przyjąć do wiadomości, że w razie konieczności egzekucji nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Warto wiedzieć, że umowa może być zawarta nawet na kilkadziesiąt lat. Ustawa nie przewiduje ograniczeń w tej kwestii. Okres powinien być jednak z góry ustalony pomiędzy stronami. Cechą charakterystyczną najmu instytucjonalnego jest także większa łatwość w egzekwowaniu eksmisji.

Dowiedz się także: Wniosek o kredyt - jak go prawidłowo wypełnić i zwiększyć szanse na kredyt?

Najem instytucjonalny – opłaty związane z najmem instytucjonalnym

Jaki koszt u notariusza obowiązuje przy najmie instytucjonalnym? Zgodnie z przepisami sporządzenie aktu notarialnego wynosi nie więcej niż maksymalna kwota czynszu określana w przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości dla Warszawy. Stawka ta zmienia się co roku. W 2018 r. była to kwota 210 zł.

Najem instytucjonalny a kaucja

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego może wiązać się z kaucją zwrotną, nie większą niż sześciokrotność miesięcznego czynszu. Właściciel zwraca tę kwotę w ciągu miesiąca od opuszczenia mieszkania przez lokatora. Część kaucji może być potrącona o środki na naprawę szkód z winy najemcy, zaległe opłaty czy koszty eksmisji. Jeśli tak się stanie, to najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kwoty do pełnej wysokości zgodnie z umową.

Najem instytucjonalny a czynsz

Wysokość czynszu oraz dopuszczalne zmiany powinna zostać określona w umowie. Ustawa nie reguluje wysokości tych opłat.

Najem instytucjonalny a podatek

Najem instytucjonalny a VAT – jak rozliczać taką umowę? Zyski pochodzące z wynajmowania lokalu rozlicza się w taki sam sposób jak pozostałe dochody. Najem instytucjonalny można opłacić ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W 2021 r. podatnika obowiązują stawki: 8,5% (przychody z najmu poniżej 100 tys. zł) lub 12,5% (przychody z najmu powyżej 100 tys. zł). 

Sprawdź również: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego - sprawdź, jak otrzymać kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego!

Najem instytucjonalny – kiedy się opłaca?

Najem instytucjonalny opłaca się każdemu, kto chce wynajmować mieszkania, o ile ma takie prawo zgodnie z ustawą. Umowa określa wszelkie warunki porozumienia z lokatorem, a cała procedura jest wyraźnie prostsza. Proces eksmisji nierzetelnego najemcy odbywa się sprawniej. Umowa ma też zalety z punktu widzenia lokatora: warunki i opłaty są jasno określone, a mieszkanie można zajmować przez wiele lat.

Najem instytucjonalny a wypowiedzenie umowy

Umowa najmu instytucjonalnego wygasa w przypadku, gdy nastąpił termin określony w umowie lub doszło do eksmisji bądź złamania warunków porozumienia. Okres wypowiedzenia dla najmu instytucjonalnego zależy od umowy. W przypadku eksmisji lokator ma 14 dni na opuszczenie mieszkania.

Najem instytucjonalny a eksmisja lokatora

Jak wygląda eksmisja przy najmie instytucjonalnym? Wynajmujący wysyła do lokatora pisemne żądanie zwolnienia mieszkania wraz z uzasadnieniem. W dokumencie powinny znaleźć się dane najemcy, informacie o przedmiocie umowy oraz powód jej rozwiązania, a także termin opuszczenia lokalu – nie krótszy niż 14 dni. Jeśli lokator odmówi zwolnienia mieszkania, to wynajmujący ma prawo skierować sprawę do sądu. Składa się wtedy wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu podpisanemu wraz z umową. Należy w nim zawrzeć żądanie opuszczenia lokalu i dowód doręczenia do najemcy oraz akt własności lub inny dokument potwierdzający prawo wnioskującego do lokalu. Kiedy wniosek zostanie rozpatrzony, wynajmujący może zwrócić się do komornika.

Kliknij i sprawdź: Kredyt a umowa zlecenie – czy można otrzymać kredyt na umowę zlecenie?

Najem instytucjonalny – wady i zalety

Zalety najmu instytucjonalnego (z punktu widzenia wynajmującego):

• niewiele formalności,
• szybka i łatwa eksmisja lokatorów,
• brak konieczności wskazywania innego lokalu dla najemcy,
• nie trzeba być właścicielem nieruchomości,
• przejrzyste zasady określone umową,
• umowa na dowolny okres,
• nie trzeba zgłaszać umowy do urzędu skarbowego.

Wady najmu insytucjonalnego:

• tylko dla prowadzących działalność gospodarczą,
• konieczność sporządzenia aktu notarialnego.

Najem instytucjonalny a najem okazjonalny – różnice

Jakie są różnice między najmem okazjonalnym a najemem instytucjonalnym?

Najem instytucjonalny to umowa między firmą (nie musi być właścicielem lokalu) a lokatorem na dowolny okres. Wiąże się z mniejszą ilością formalności: nie trzeba wskazywać lokalu dla najemcy po jego ewentualnej eksmisji ani zgłaszać umowy do urzędu skarbowego.

Najem okazjonalny to umowa zawierana na maksymalnie 10 lat. Wynajmującym może być osoba prywatna, będąca właścicielem nieruchomości. Obie strony to osoby fizyczne. Formalności jest więcej: trzeba wskazać lokal, do którego mógłby przenieść się lokator w przypadku eksmisji i należy zgłosić umowę do urzędu skarbowego. Tak jak przy najmie instytucjonalnym wymagane jest oświadczenie lokatora o gotowości do poddania się egzekucji.

Najem okazjonalny czy instytucjonalny – co wybrać?

Najem okazjalny to dobry wybór dla firm, które zajmują się wynajmowaniem mieszkań. Formalności jest niewiele, a eksmisja uciążliwych lokatorów jest szybsza i łatwiejsza niż w przypadku najmu okazjonalnego. Ten ostatni jest jednak jedyną opcją dla osób prywatnych, które chcą zarobić na udostępnianiu swoich nieruchomości. Z punktu widzenia wynajmującego najem instytucjonalny jest korzystniejszy, a dla lokatora – okazjonalny.

Dowiedz się więcej: Pożyczka hipoteczna na dowolny cel – jaką wybrać i kto może się o nią starać?

Najem instytucjonalny – o czym jeszcze warto pamiętać?

Umowa powinna określać wszelkie istotne założenia dla najmu instytucjonalnego. Warto tam uwzględnić warunki dla lokatora np. czy może on hodować zwierzęta, podnajmować czy palić. Porozumienie ma formę pisemną, a podpisy składa się w obecności notariusza.

Kaucja może posłużyć do pokrycia szkód spowodowanych przez najemcę, rozliczenia kosztów zaległego czynszu lub innych opłat oraz eksmisji. Właściciel ma też prawo pobierać opłaty dodatkowe np. za wywów śmieci. Jeśli lokator zajmuje mieszkanie bezprawnie, to wynajmujący może ubiegać się o odszkodowanie. Co ciekawe, przy najmie instytucjonalnym da się wykupić dwie osobne polisy mieszkaniowe – dla wynajmującego i dla lokatora.