Czym jest wskaźnik LTV przy kredycie hipotecznym i jak go obliczyć?

Trudna sytuacja gospodarcza sprawia, że wielu Polaków nie stać na zakup mieszkania za gotówkę. Kredyt hipoteczny to często jedyny sposób na wymarzone lokum. Przy weryfikowaniu wniosku o kredyt banki biorą pod uwagę nie tylko zdolność kredytową klienta czy scoring BIK, ale także wskaźnik LTV 2022, który określa ryzyko, jakie ponosi kredytodawca w związku z udzieleniem zobowiązania.

Kredyty hipoteczne, jako zobowiązania długoterminowe, są obciążone wyższym ryzykiem, dlatego dla banków tak istotne jest sprawdzenie wiarygodności i sytuacji majątkowej klienta.

Czym jest wskaźnik LTV?

Co to jest LTV w analizie kredytu hipotecznego? Skrót LTV pochodzi z języka angielskiego – loan to value, czyli kredyt (pożyczka) do wartości. Oznacza stosunek kwoty danego kredytu lub pożyczki do wartości zabezpieczenia, jakim jest nieruchomość.

Określony procentowo wskaźnik LTV wpływa na koszty kredytu i jest uzależniony od wartości wkładu własnego posiadanego przez danego konsumenta.

Wskaźnik LTV pomaga ocenić ryzyko kredytowe, jakie ponosi bank przy udzielaniu kredytu. Im większa jest pożyczona suma w relacji do wartości zabezpieczenia, tym wyższe ryzyko.

Największe znaczenie ma to w przypadku kredytów zabezpieczanych przez nieruchomości, których ceny dynamicznie się zmieniają. Im niższy wskaźnik LTV, tym mniejsze ryzyko i wyższa szansa na otrzymanie kredytu na dogodnych warunkach. Przykładowo – LTV na poziomie 30% będzie niosło ze sobą mniejsze ryzyko niż LTV 80%.

Jaki jest maksymalny wiek kredytobiorcy przy kredycie hipotecznym? Kliknij i sprawdź!

W jakim celu banki stosują wskaźnik LTV? 

Im niższy jest wskaźnik LTV przy kredycie, tym mniejszą część danej nieruchomości musi finansować instytucja bankowa. Istnieje większa szansa na to, że w przypadku niespłacenia przez konsumenta swoich zobowiązań i sprzedaży nieruchomości, bank będzie mógł odzyskać całą kwotę.

Obecnie banki nie udzielają już kredytów hipotecznych z LTV na poziomie 100%, czyli bez wkładu własnego. Zgodnie z aktualną praktyką, kredytobiorca powinien dysponować minimum 20% kapitałem, chociaż w niektórych przypadkach dopuszczalne jest także 10% z dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.

W ten sposób banki maksymalnie zmniejszają ryzyko związane z udzielaniem kredytów hipotecznych swoim klientom – stąd też taki poziom wskaźnika LTV. Wynika to bezpośrednio z interpretacji przepisów KNF.

Wskaźnik LTV a Rekomendacja S KNF

W 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego wydała specjalny dokument, Rekomendację S, w której zawarto m.in. zapisy dotyczące minimalnego wkładu własnego. Z biegiem lat wprowadzano kolejne ograniczenia – od 2017 roku banki są zobowiązane do stosowania limitu LTV w wysokości od 80 do 90%, co oznacza wkład własny na poziomie 10-20%.

Gdy bank pozwala na LTV 90%, to dany kredyt musi być dodatkowo objęty dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.

Czym jest Rekomendacja T KNF i jak wpływa na rynek kredytowy?

Ile wynosi maksymalny poziom wskaźnika LTV w 2022 roku?

Im wartość wskaźnika LTV jest wyższa, tym większe ryzyko ponosi dana instytucja bankowa. Aby ryzyko zostało ograniczone, banki wprowadziły tzw. maksymalny poziom LTV.

Limit ten ustala każda instytucja finansowa w sposób indywidualny. Jeszcze kilka lat temu przed wprowadzeniem rekomendacji KNF wskaźnik ten mógł nawet przekraczać 100%. W praktyce mogło to oznaczać straty dla banku – pożyczenie większej sumy niż wynosi wartość zabezpieczenia. Obecnie maksymalne LTV wynosi 80 lub 90%.

Mieszkanie bez wkładu własnego a maksymalny limit ceny za m2

Co wpływa na wysokość wskaźnika LTV?

Ze względu na to, że wskaźnik LTV oznacza stosunek kwoty zobowiązania do wartości zabezpieczenia, na jego poziom wpływają następujące czynniki:

• kwota kredytu, o którą wnioskuje konsument,
• wartość zabezpieczenia hipotecznego (nieruchomości),
• wkład własny.

W przypadku kredytów hipotecznych podstawowym rodzajem zabezpieczenia jest wpis hipoteki do księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości. Dokonywany w dziale IV księgi wieczystej wpis na rzecz banku zabezpiecza wierzytelność, np. na wypadek wypowiedzenia klientowi umowy.

Oczywiście na wskaźnik LTV wpływa również kwota kredytu, a tzw. elementem pośrednim jest wkład własny, czyli zgromadzony przez klienta kapitał. Im wyższy wkład, tym niższy będzie wskaźnik LTV oraz w konsekwencji koszty kredytu.

Z racji tego, iż wskaźnik Loan to Value (LTV) to stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, w przypadku zaciągania kredytów hipotecznych nasuwa się jednoznaczny wniosek, iż w głównej mierze uzależniony jest on od wysokości wkładu własnego.

W przypadku, gdy chcielibyśmy kupić mieszkanie o wartości 200 tysięcy złotych oraz mamy na ten cel odłożone 40 tysięcy złotych, to będziemy chcieli uzyskać kredyt w wysokości 160 tysięcy złotych. W takiej sytuacji wskaźnik LTV będzie wynosił dokładnie 80%, czyli tyle, ile wynosi limit ustanowiony przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Jeśli mamy mniej gotówki, na przykład 35 tysięcy złotych, wówczas istnieje jeszcze inne rozwiązanie. Bank udzieli nam finansowania przy wskaźniku w wysokości 90% wtedy, gdy zdecydujemy się na zakup dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Jak zaciągnąć kredyt hipoteczny po 40 roku życia? Kliknij i sprawdź!

Wzór na obliczenie wskaźnika LTV

Jak się liczy LTV? Potrzebujemy do tego dwóch danych – kwoty kredytu oraz wartości zabezpieczenia. Sumę, którą chcemy pożyczyć, musimy oczywiście dostosować do posiadanego przez nas wkładu własnego. Poniżej przedstawiamy wzór na wskaźnik LTV.

Wskaźnik LTV = (wysokość kredytu/wartość nieruchomości) x 100%

Przykład: Anna chce kupić dom na kredyt. Zgromadziła wkład własny w wysokości 100 tys. zł, a kwota, za jaką wystawiona jest nieruchomość to 500 tys. zł. Chce zaciągnąć kredyt hipoteczny w wysokości 400 tys. zł. Ile wynosi w jej przypadku wskaźnik LTV?

• wysokość kredytu = 400 tys. zł
• wartość nieruchomości = 500 tys. zł
• wskaźnik LTV = 500 tys. zł/400 tys. zł x 100% = 80%

Pomocny przy obliczaniu wskaźnika LTV będzie też kalkulator dostępny online.

Kliknij i sprawdź, jakie dokumenty przygotować przed złożeniem wniosku o kredyt na mieszkanie!

Jak wskaźnik LTV wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Globalny kryzys gospodarczy, rosnące raty zobowiązań i wysoka inflacja powodują, że coraz mniej Polaków stać na zakup nieruchomości za gotówkę. W takiej sytuacji jedynym wyjściem okazuje się kredyt hipoteczny.

Pamiętajmy o tym, że przy weryfikowaniu wniosku kredytowego banki sprawdzają wiele czynników – zdolność kredytową i historię kredytową, rejestry BIK, a także biorą pod uwagę wskaźnik LTV klienta. Jeśli mamy wysoki wkład własny, ale nie spełniamy innych kryteriów, np. figurujemy w rejestrze dłużników, to mamy niewielkie szanse na otrzymanie pozytywnej decyzji.

Jak zatem widzimy wskaźnik LTV nie przesądza o tym, że bank pożyczy nam pieniądze. To samo w drugą stronę – przy doskonałej zdolności kredytowej i zbyt wysokim współczynniku LTV kredytu, wniosek może zostać odrzucony.

A co z kosztami kredytu? W przypadku wysokiego LTV banki zazwyczaj stosują wyższą marżę lub dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, co podnosi ostateczny koszt zobowiązania. Z kolei osoby, które mają niski wskaźnik LTV, mogą starać się negocjować warunki kredytu i np. uzyskać niższą marżę.

Dodatkowe informacje:

Rekomendacja S www.knf.gov.pl

Zmiana wartości nieruchomości – policz i nie przelicz się www.uokik.gov.pl