Przepisy dotyczące udzielania wszelkiego rodzaju kredytów i pożyczek są bardzo skomplikowane. Osoby, które nie mają fachowej wiedzy w tym zakresie, często mają poważny problem ze zrozumieniem umów bankowych, ponieważ pisane są one niezwykle trudnym językiem. Cała masa pojęć, wskaźników i wartości nie jest łatwa do przyswojenia dla przeciętnego Kowalskiego. Niektóre z bankowych terminów są nam całkowicie niepotrzebne, jednak istnieją też takie, których znajomość bardzo się przydaje. Do grupy terminów, które z pewnością warto znać, zalicza się wskaźnik LTV. Czym dokładnie jest wskaźnik LTV i dlaczego jest tak istotny podczas ubiegania się o kredyt? Na te oraz wiele innych pytań odpowiemy w dzisiejszym artykule.

Wskaźnik LTV - co to takiego?

Podczas udzielania kredytów banki zawsze stosują wskaźnik LTV. Warto wiedzieć, że wysokość tego wskaźnika oddziałuje na koszty finansowania i jest uzależniona od wartości wkładu własnego posiadanego przez danego konsumenta. Wśród istotnych warunków udzielenia kredytu hipotecznego banki zawsze zamieszczają informację o wysokości LTV. Wskaźnik ten jest określany procentowo i widnieje obok innych popularnych wskaźników takich jak prowizja czy RRSO. Każdy konsument, który planuje zaciągnąć kredyt hipoteczny, powinien dokładnie wiedzieć co to jest wskaźnik LTV. Dzięki temu znacznie łatwiej można zrozumieć oferty kredytowe od poszczególnych instytucji bankowych.

Skrót LTV pochodzi z języka angielskiego - loan to value, czyli kredyt (pożyczka) do wartości. Takie tłumaczenie oczywiście w dalszym ciągu niewiele nam mówi o tym, czym tak naprawdę jest wskaźnik LTV. Mówiąc dokładniej, oznacza to stosunek kwoty danego kredytu lub pożyczki do wartości zabezpieczenia. Z racji tego, iż wskaźnik LTV w większości przypadków stosowany jest przy kredytach hipotecznych, to chodzi tutaj z reguły o zabezpieczenie w formie nieruchomości.

Dzięki wskaźnikowi LTV banki mogą ocenić ryzyko kredytowe. Im większa jest suma pożyczona przez bank w relacji do wartości zabezpieczenia, tym większe jest ryzyko kredytowe danego banku. Największe znaczenie ma to w przypadku kredytów zabezpieczanych przez nieruchomości. Uwarunkowane jest to oczywiście tym, iż ceny nieruchomości dynamicznie się zmieniają. W ciągu kilkudziesięciu lat mogą one np. spaść o 30% w związku z potężnym kryzysem gospodarczym. W przypadku gdy mamy na przykład 80% LTV, to kredyt hipoteczny będzie dla danego banku znacznie większym ryzykiem niż przy 30% LTV. W tej drugiej sytuacji spadek wartości zabezpieczenia (nieruchomości) nie będzie w tak dużym stopniu zagrażał pokryciu zaciągniętego przez konsumenta zobowiązania. Wskaźnik LTV oprócz kredytów hipotecznych stosuje się także przy innych pożyczkach czy kredytach, gdzie jego zabezpieczenie ma jakąś wartość. Dzieje się tak na przykład przy kredytach pod zastaw samochodu bądź o pożyczkach w lombardzie.

W jakim celu banki stosują wskaźnik LTV?

Im niższy jest wskaźnik LTV, tym mniejszą część danej nieruchomości musi finansować instytucja bankowa. Istnieje większa szansa na to, że w przypadku niespłacenia przez konsumenta swoich zobowiązań i sprzedaży nieruchomości, bank będzie mógł odzyskać całą kwotę. W chwili obecnej całkowicie rezygnuje się z udzielania kredytów z LTV w wysokości 100% ze względu na fakt, iż w takiej sytuacji kredyt pokrywa całościowy koszt nieruchomości. Wkład własny musi być wpłacany przez każdego klienta, a jego wysokość minimalna wynosi 10 bądź 20% w zależności od polityki danej instytucji bankowej. Gdu wkład własny wynosi 10%, często trzeba także zainwestować w ubezpieczenie kredytu, co również wpływa na zwiększenie ostatecznej wysokości kosztów. W ten sposób banki maksymalnie zmniejszają ryzyko związane z udzielaniem kredytów hipotecznych swoim klientom.

Wskaźnik LTV a obecne przepisy prawne

Jeszcze kilka lat temu przepisy dotyczące udzielania kredytów hipotecznych były znacznie łagodniejsze niż obecnie. Aktualne zasady związane z zaciąganiem kredytów są wynikiem wielu zawirowań na rynku finansowym w związku z kredytami we frankach. W 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego wydała specjalny dokument, Rekomendację S, do której wszystkie instytucje bankowe bez wyjątku musiały się bezwzględnie zastosować. Od tego czasu przepisy wielokrotnie nowelizowano. To właśnie w tych przepisach zawarto zapisy odnośnie minimalnego wkładu własnego.

Rekomendacja S jest specjalnym dokumentem, w którym zawarte są różnorodne wytyczne i zalecenia dla polskich banków odnośnie udzielania kredytów hipotecznych. Mamy tam informacje odnośnie zasad dotyczących procesu badania zdolności kredytowej i szacowania ryzyka oraz wskaźnika LTV. Wraz z biegiem lat wprowadzano stopniowe ograniczenia - w 2014 roku maksymalne LTV mogło wynieść 90%. Wraz z początkiem 2017 roku banki są zobowiązane do stosowania limitu LTV w wysokości od 80 do 90%. Gdy bank pozwala na LTV 90%, to dany kredyt musi być dodatkowo objęty specjalnym ubezpieczeniem.

Można wyobrazić sobie hipotetyczną sytuację, w której instytucja bankowa decyduje się na pożyczenie komuś 2 milionów złotych na jakąś nieruchomość bez obowiązkowego wkładu własnego. Konsument ma problem ze spłatą swoich bieżących rat, przez co konieczna jest sprzedaż danej nieruchomości. Teoretycznie jest ona warta dokładnie 2 miliony, jednak od czasu jej zakupienia wartość mogła ulec zmianie. W takim przypadku bank mógłby być mocno stratny. Z kolei gdyby kredyt został udzielony na wartą 2 miliony złotych nieruchomość, jednak wraz ze wkładem własnym w wysokości 15% (co daje LTV na poziomie 85%), bank musiałby sprzedać ją za 1,7 mln, aby nie być przez ten kredyt na minusie. Kredyty z LTV w wysokości powyżej 100% byłyby już całkowicie nieopłacalne dla banku, ponieważ oznaczałoby to, że bank więcej pożycza niż jest w stanie odzyskać. Co ciekawe, zanim Komisja Nadzoru Finansowego zabroniła udzielać kredytów z LTV powyżej 100%, to do takich sytuacji dochodziło stosunkowo często.

Co ma wpływ na wysokość wskaźnika LTV?

Na dokładną wysokość wskaźnika LTV ma wpływ dwa podstawowe czynniki. Chodzi tutaj o kwotę kredytu oraz wartość zabezpieczenia. Warto jednak pamiętać o tym, że gdy nabywamy nieruchomość, to na wysokość pożyczonej przez nas sumy ma wpływ również wartość wkładu własnego. Jest to element pośredni, który ma dość duże znaczenie podczas obliczania wskaźnika LTV.

Maksymalny poziom wskaźnika LTV. Ile najwięcej może wynieść Loan to Value?

Im wartość wskaźnika LTV jest wyższa, tym większe ryzyko ponosi dana instytucja bankowa lub pozabankowa. Aby ryzyko zostało ograniczone, banki wprowadziły tzw. maksymalny poziom wskaźnika LTV. Limit ten ustala każda instytucja finansowa w sposób indywidualny. Jeszcze kilka lat temu przed wprowadzeniem stosownych przepisów przez KNF wskaźnik ten mógł wynosić nawet więcej niż 100%. W chwili obecnej może wynosić maksymalnie 80-90%.

LTV a wkład własny

Z racji tego, iż wskaźnik Loan to Value (LTV) to stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, w przypadku zaciągania kredytów hipotecznych nachodzi na myśl jednoznaczny wniosek, iż w głównej mierze uzależniony jest on od wysokości wkładu własnego. W przypadku, gdy chcielibyśmy kupić mieszkanie o wartości 200 tysięcy złotych oraz mamy na ten cel odłożone 40 tysięcy złotych, to będziemy chcieli uzyskać kredyt w wysokości 160 tysięcy złotych. W takiej sytuacji wskaźnik LTV będzie wynosił dokładnie 80%, czyli tyle, ile wynosi limit ustanowiony przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Jeśli mamy mniej gotówki, na przykład 35 tysięcy złotych, wówczas istnieje jeszcze inne rozwiązanie. Bank udzieli nam finansowania przy wskaźniku w wysokości 90% wtedy, gdy zdecydujemy się na zakup dodatkowego ubezpieczenia. Im większy jest wkład własny, tym niższy będzie wskaźnik LTV oraz w konsekwencji koszty kredytu. Warto również sprawdzić, jakie są dokładne wymagania co do wkładu własnego. Nie zawsze trzeba posiadać dużą ilość gotówki, aby móc spełnić wymagania stawiane przez daną instytucję bankową.

Jak obliczyć wskaźnik LTV - instrukcja

Wskaźnik LTV jest niezwykle istotny. Mogą go stosować zarówno klasyczne banki jak i instytucje pozabankowe. Zgodnie z polskim prawem, wskaźnik LTV może być używany do wszelkiego rodzaju produktów kredytowych z zabezpieczeniem - zarówno kredytów hipotecznych jak i kredytów samochodowych bądź pożyczek pod zastaw. Wiele osób zastanawia się nad tym jak obliczyć wskaźnik LTV.

Jeżeli chcemy obliczyć wskaźnik LTV, w pierwszej kolejności powinniśmy znać dwie podstawowe wartości. Chodzi tu o kwotę kredytu oraz kwotę oznaczającą wartość danej nieruchomości. Sumę, którą chcemy pożyczyć, musimy oczywiście dostosować do posiadanego przez nas wkładu własnego. Wskaźnik LTV liczymy według następującego wzoru:

Wzór na wskaźnik LTV: Kwota udzielanego kredytu/Wartość danej nieruchomości x 100%.

Jak wskaźnik LTV wpływa na koszty kredytu

Znajomość wskaźnika LTV jest niezwykle istotna. Dla wielu Polaków zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest absolutną koniecznością, dlatego warto znać podstawowe terminy związane z bankowością. Wskaźnik LTV ma bardzo prosty wzór, dzięki czemu jego obliczenie nikomu nie powinno sprawiać jakichkolwiek problemów. W przypadku, gdy przewidywana wysokość wskaźnika LTV okaże się zbyt wysoka, możemy mieć wówczas pewność, iż wnioskowanie o kredyt w banku okaże się nieskuteczne.

Warto również mieć świadomość, iż wskaźnik Loan to Value to tylko jeden z wielu wskaźników, który brany jest pod uwagę przez banki w trakcie wydawania decyzji kredytowej. Nawet wtedy, gdy wskaźnik LTV wynosi 80 lub mniej procent, to nie mamy stuprocentowej gwarancji, iż dany bank zdecyduje się udzielić nam kredytu. Niezwykle istotna jest na przykład zdolność kredytowa oraz historia kredytowa. Nawet wtedy, gdy posiadamy stosunkowo wysoki wkład własny, bank może odmówić udzielenia nam kredytu, gdy nie mamy stałego zatrudnienia bądź w przeszłości nie spłacaliśmy na czas swoich finansowych zobowiązań.