Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? Czy warto zdecydować się na mieszkanie z licytacji?

Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa prawdziwy rozkwit. Deweloperzy na potęgę budują nowe mieszkania, a ceny za metr kwadratowy, wzrastają z każdym rokiem. Dla wielu osób jedyną możliwością na spełnienie marzeń o uzyskaniu kredytu hipotecznego na zakup własnego mieszkania jest wybór domu z rynku wtórnego lub właśnie z licytacji komorniczej. Takie mieszkanie można nabyć nawet za ⅔ wartości całej nieruchomości. Czy jednak kupno mieszkania z licytacji jest dobrą inwestycją? Sprawdźmy.

Czym jest mieszkanie z licytacji komorniczej?

Środki pozyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, który znalazł się na licytacji komorniczej, mają za zadanie w całości lub części spłacić zadłużenie jego właściciela i pokryć powstałe w ten sposób koszty komornicze. Licytacja domu, podobnie jak licytacja działki czy innej nieruchomości ma wobec tego zawsze charakter otwarty, a to oznacza, że może w niej wziąć udział niemal każdy.

Informacja o sprzedaży domów dostępnych na licytacji komorniczych, opublikowana jest na stronie Krajowej Rady Komorniczej, w zakładce: licytacje. W obwieszczeniu znajduje się dokładna data przeprowadzenia komorniczej licytacji nieruchomości wraz z ceną wywoławczą. W przypadku aukcji prawo do zakupu zyskuje zawsze osoba, która zaproponuje najwyższą sumę.

Sprawdź koniecznie: Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny lub kredyt gotówkowy? Kiedy zdecydować się na kredyt w banku?

Gdzie szukać mieszkań z licytacji komorniczych?

Jak już wspomniałam, obwieszczenia o licytacjach komorniczych dostępne są na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, ale też w ogłoszeniach zawieszonych w budynku sądu rejonowego czy urzędu gminy. Czasami, publikowane są również w lokalnej prasie czy na stronie internetowej kancelarii komorniczej, która prowadzi daną sprawę. 

W szczegółach każdego ogłoszenia znajdują się informacje o lokalu (jego powierzchnia), a czasami załączone są również zdjęcia. Osoby, które są zainteresowane wzięciem udziału w aukcji komorniczej mieszkania, mogą też skorzystać z tzw. prawa do oględzin. Zwykle wyznaczony jest konkretny dzień i godzina, kiedy uczestnicy licytacji mogą obejrzeć lokal.

Niektóre kancelarie prowadzą tzw. e-licytacje komornicze. Dzięki temu możesz wziąć udział w aukcji bez konieczności wychodzenia z domu. Taka opcja jest szczególnie przydatna w sytuacji, gdy zamierzasz nabyć nieruchomość położoną na drugim końcu Polski lub w czasie trwającej pandemii koronawirusa.

Na czym polega licytacja mieszkania?

Licytacja komornicza mieszkania to rodzaj publicznej sprzedaży nieruchomości należącej do dłużnika. Aukcja zawsze przeprowadzana jest przez komornika, a udział w niej może wziąć każdy (poza małymi wyjątkami), kto wpłaci tzw. wadium. Licytacja odbywa się w umówionym miejscu oraz czasie i musi mieć charakter publiczny.

Co ciekawe, możesz kupić mieszkanie z licytacji komorniczej, którego hipoteka została obciążona na rzecz wierzyciela już podczas jej zawierania, ale także to, które nie ma jeszcze ustanowionej hipoteki. W takiej sytuacji to wierzyciel wnosi o przeprowadzenie postępowania windykacyjnego.

Kto może kupić mieszkanie z licytacji komorniczej?

W licytacji otwartej może wziąć udział niemal każdy poza małymi wyjątkami. Zgodnie z prawem istnieje bowiem krąg osób, które absolutnie nie mogą przystąpić do aukcji. O kim mowa?

Ograniczenia podmiotowe — kto nie może wziąć udziału w licytacji komorniczej:

• dłużnik, komornik oraz ich najbliższa rodzina, czyli małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo,
• osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,
• osoby, które nie wykonały warunków poprzedniej licytacji (np. wylicytowały nieruchomość i nie zapłaciły w terminie całej ceny),
• osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za okazaniem zezwolenia wydanego przez organ państwowy (najczęściej cudzoziemcy), którego nie przedstawiły.

Ile kosztuje mieszkanie z licytacji komorniczej?

Licytacje mieszkań swoją dużą popularność zawdzięczają stosunkowo niskiej cenie wywoławczej. Z reguły wynosi ona ok. 75% ceny rynkowej w przypadku pierwszej aukcji i jedynie 50% w przypadku drugiej. Zakup mieszkania od komornika może więc stać się sposobem na tanią inwestycję.

Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? Poradnik

Jeśli zastanawiasz się jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej, to poniżej publikujemy krótki poradnik, w którym krok po kroku przeprowadzimy Cię przez meandry zasad licytacji komorniczej nieruchomości.

Jak przebiega licytacja komornicza nieruchomości?

Krok 1. Przeglądanie obwieszczeń o licytacji komorniczej i znalezienie odpowiedniej nieruchomości.

Krok 2. Sprawdzenie nieruchomość pod kątem prawnym.

Krok 3. Oględziny nieruchomości.

Krok 4. Wpłata wymaganego wadium.

Krok 5. W przypadku licytacji stacjonarnej — zjawienie się na aukcji w wyznaczonym terminie i miejscu.

Krok 6. W przypadku wygranej licytacji — oczekiwanie na udzielenie przez sąd tzw. przybicia.

Krok 7. Wpłata ceny zakupu — najczęściej w terminie 14 dni od dnia licytacji.

Krok 8. Otrzymanie postanowienia o przysądzeniu własności do nieruchomości.

Krok 9. Złożenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności.

Krok 10. Złożenie w wydziale ksiąg wieczystych wniosku o wykreślenie obciążeń hipotecznych i wpisanie nowego właściciela.

Stopy procentowe NBP − czym są? Jak wyższe stopy procentowe wpływają na koszt kredytu?

Na co uważać kupując mieszkanie z licytacji komorniczej?

Niestety zakup zadłużonego mieszkania, oprócz atrakcyjnej ceny może wiązać się również z wieloma niebezpieczeństwami. Jednym z nich może być zły stan nieruchomości, różnego rodzaju obciążenia oraz co gorsza — niechciani lokatorzy. Jeśli więc zastanawiasz się, na co zwrócić uwagę decydując się na mieszkanie z licytacji komorniczej, to odpowiadam: kwestii wymagających sprawdzenia jest naprawdę wiele.

Przede wszystkim już na etapie przeglądania ogłoszeń, powinieneś zwrócić uwagę na kwotę oszacowania. Zdarzają się sytuacje, w których jest ona nieadekwatna do stanu mieszkania lub jest niemal równa z ceną rynkową. Pamiętaj też, że w przypadku wygrania licytacji, masz tylko 14 dni na wpłatę całej wymaganej kwoty. Możesz co prawda wnioskować o wydłużenie terminu, ale prolongata nie może trwać dłużej niż miesiąc. To stanowi pewne ograniczenie w sytuacji, gdy nie posiadasz własnych środków i starasz się pozyskać finansowanie z zewnątrz.

Mieszkanie z licytacji komorniczej z lokatorami

Mieszkanie z licytacji komorniczej z lokatorem to nie scenariusz filmu, a często prawdziwe życie. Lokale, które przeznaczone są na aukcje, nierzadko cały czas są zamieszkiwane przez dłużników. Co zrobić w takiej sytuacji? Z całą pewnością jest to sytuacja mocno skomplikowana. Nie możesz przecież wprowadzić się do takiego mieszkania, ani też przeprowadzić w nim remontu. Co więcej, do czasu wyprowadzki niechcianych mieszkańców, wysokość rachunków czy czynszu wobec wspólnoty może urosnąć do niebotycznej kwoty, którą Ty będziesz musiał spłacić. Jeśli więc kupiłeś mieszkanie na licytacji komorniczej, co możesz zrobić z lokatorami?

Przede wszystkim warto spróbować się z nimi polubownie porozumieć i ustalić datę wyprowadzki. Jeśli to jednak nie pomoże, rozwiązaniem będzie eksmisja. Mieszkania z licytacji komorniczej nie muszą jednak opuszczać kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, nieletnie, bezrobotni oraz emeryci i renciści, którzy korzystają z pomocy społecznej. Wobec tej grupy jesteś niemal bezradny, ponieważ nie mogą oni zostać bez dachu nad głową do momentu, gdy gmina nie udostępni im lokalu socjalnego. Takie sprawy mogą jednak trwać latami.

Czy bank udzieli kredytu na kupno mieszkania z licytacji komorniczej?

Czy można kupić mieszkanie z licytacji komorniczej na kredyt? Teoretycznie tak, jednak w praktyce nie wszystkie banki chcą udzielać finansowania na zakup takich nieruchomości. Zdarzają się sytuacje, w których instytucja finansowa przyznaje kredyt na mieszkanie z licytacji komorniczej jedynie pod pewnym warunkiem np. gdy ustanowisz zabezpieczenie na innej nieruchomości, która do Ciebie należy.

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej na kredyt wymaga też dostarczenia szeregu dodatkowych dokumentów. Z całą pewnością, oprócz podstawowych formularzy i wniosków będzie to protokół licytacji, postanowienie o przybiciu oraz potwierdzenie wpłaty wadium.

Jeśli więc zastanawiasz się, czy mieszkanie z licytacji komorniczej można kupić na kredyt, to odpowiedź brzmi: tak. Musisz jednak pamiętać, że dla wielu banków może to być minus, który w połączeniu z Twoją zdolnością kredytową, sprawi, że w ogóle nie otrzymasz finansowania.

O jaki kredyt hipoteczny starać się przy zarobkach 3000 netto miesięcznie?

Z jakiego kredytu można skorzystać, kupując mieszkanie z licytacji?

Wiesz już o tym, że możesz skorzystać z kredytu hipotecznego na zakup mieszkania z licytacji komorniczej. Wiąże się to jednak z koniecznością przedstawienia dodatkowych zaświadczeń oraz w niektórych przypadkach — ustanowienia hipoteki nie na mieszkaniu z licytacji komorniczej, tylko na innym, należącym do kredytobiorcy.

W niektórych przypadkach jednak cena zakupu nieruchomości jest na tyle „niska”, że można posiłkować się innymi formami finansowania. Przykładem jest kredyt gotówkowy na mieszkanie z licytacji komorniczej. Ten kredyt może zostać wykorzystany na dowolnie wybrany przez Ciebie cel, dzięki czemu unikniesz wielu formalności.

Czy opłaca się kupić mieszkanie z licytacji komorniczej?

Czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? W większości przypadków może być to opłacalna transakcja. Zwłaszcza gdy uda Ci się znaleźć atrakcyjne mieszkanie w dobrej cenie. Mieszkania z licytacji komorniczej jeszcze do niedawna cieszyły się dobrymi opiniami i były bardzo popularne. Jednak każda nieruchomość to inna historia.

Dużym problemem w skutecznym przeprowadzaniu licytacji komorniczej okazała się pandemia koronawirusa. Przez 90 dni po zakończeniu stanu epidemii lub zagrożenia epidemicznego, komornicy nie mogą przeprowadzać aukcji w nieruchomości, w której mieszka dłużnik. W połowie 2021 roku znowelizowano jednak przepisy w sprawie sposobu przeprowadzania aukcji, umożliwiając dokonywania transakcji w sposób elektroniczny.

Czy bezpiecznie jest kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? Ciężko jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Przed złożeniem oferty, warto jednak zwrócić uwagę na stan nieruchomości i zweryfikować ewentualne obciążenia. Jeśli planujesz w niedalekim czasie zakup mieszkania z licytacji komorniczej, przejrzyj fora tematyczne i sprawdź, co na ten temat mówią inni. Warto czerpać z rad osób, które były w tej samej sytuacji.

Nie przegap:

Czym jest house flipping? Ile można zarobić na flipie nieruchomości?

Mieszkanie Plus - warunki programu Mieszkanie Plus, wniosek, opinie

Czym jest program Mieszkanie za remont i czy warto z niego skorzystać?