Korzyści i ryzyka związane z hipoteką łączną: innowacyjne zabezpieczenie kredytów hipotecznych

Co to jest hipoteka łączna?

Hipoteka łączna (określana też jako hipoteka łączna umowna) to forma zabezpieczenia wierzytelności, w której jedna wierzytelność (np. kredyt hipoteczny) zabezpieczona jest na więcej niż jednej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli kredyt nie będzie spłacany, bank ma prawo dochodzić swoich roszczeń z każdej z tych nieruchomości – niezależnie od tego, która z nich została pierwotnie wpisana do hipoteki.

W praktyce każda nieruchomość objęta hipoteką łączną odpowiada za cały dług, nie tylko za jego część. To tzw. odpowiedzialność solidarna.

Kiedy stosuje się hipotekę łączną?

Hipoteka łączna najczęściej stosowana jest w dwóch przypadkach:

• Gdy wartość jednej nieruchomości nie wystarcza jako zabezpieczenie. Przykładowo: chcesz zaciągnąć kredyt na 800 000 zł, ale Twoje mieszkanie warte jest tylko 500 000 zł – możesz wtedy dodać drugą nieruchomość (np. działkę) jako dodatkowe zabezpieczenie.

• Gdy kilka osób zabezpiecza wspólnie ten sam kredyt, udostępniając swoje nieruchomości – np. w przypadku kredytu zaciąganego przez rodzeństwo, które wnosi do zabezpieczenia po jednej nieruchomości.

Podstawy prawne

Hipoteka łączna została uregulowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, w art. 76. Ustawodawca dopuszcza możliwość ustanowienia jednej hipoteki na kilku nieruchomościach, ale wymaga spełnienia kilku warunków formalnych. Najważniejsze z nich to:

• każda nieruchomość musi mieć własną księgę wieczystą,

• wszystkie nieruchomości muszą być wskazane w jednym akcie notarialnym jako zabezpieczenie tego samego zobowiązania,

• właściciele nieruchomości muszą wyrazić na to zgodę (jeśli jest ich kilku).

Jak ustanowić hipotekę łączną?

Proces ustanowienia hipoteki łącznej wygląda bardzo podobnie jak w przypadku tradycyjnej hipoteki – z tą różnicą, że dotyczy kilku nieruchomości jednocześnie.

Krok po kroku:

1. Umowa kredytowa z bankiem – strony ustalają, że zabezpieczeniem kredytu będzie więcej niż jedna nieruchomość.

2. Akt notarialny – właściciele nieruchomości składają oświadczenie o ustanowieniu hipoteki łącznej.

3. Wniosek do sądu wieczystoksięgowego – składany jest wniosek o wpis hipoteki do każdej z ksiąg wieczystych.

4. Wpis w KW – dopiero z chwilą dokonania wpisu hipoteka staje się skuteczna wobec osób trzecich.

Warto podkreślić, że koszt sądowego wpisu hipoteki łącznej wynosi 200 zł – łącznie (niezależnie od liczby ksiąg wieczystych), co jest rozwiązaniem korzystniejszym kosztowo niż osobne hipoteki dla każdej nieruchomości.

Plusy i minusy hipoteki łącznej

Jak każde rozwiązanie finansowe, hipoteka łączna ma swoje mocne i słabsze strony. Oto najważniejsze z nich:

Zalety:

• pozwala na uzyskanie wyższego kredytu przy niewystarczającej wartości jednej nieruchomości,

• może obniżyć wymagania co do wkładu własnego,

• w niektórych przypadkach pozwala uniknąć dodatkowych zabezpieczeń (np. poręczenia, cesji z polisy).

Wady:

• każda z nieruchomości obciążonych hipoteką łączną odpowiada za całość długu – nie za jego część,

• trudniej sprzedać jedną z nieruchomości objętych zabezpieczeniem – wymaga to spłaty zobowiązania lub zgody banku,

• konieczność uzgodnień z pozostałymi właścicielami (jeśli nieruchomości nie należą do jednej osoby).

Czy można wykreślić jedną nieruchomość z hipoteki łącznej?

Tak, ale nie jest to prosta procedura. Wykreślenie jednej z nieruchomości z zabezpieczenia możliwe jest tylko:

• za zgodą banku, który oceni, czy pozostałe nieruchomości wystarczą jako zabezpieczenie,

• lub po całkowitej spłacie kredytu – wtedy właściciele otrzymują tzw. list mazalny (zaświadczenie o spłacie) i składają wniosek o wykreślenie hipoteki.

Warto mieć świadomość, że do czasu wykreślenia hipoteki, nieruchomości objęte zabezpieczeniem są „uwięzione” – ich zbycie, podział czy darowizna są znacznie utrudnione.

Podsumowanie

Hipoteka łączna to praktyczne rozwiązanie, gdy jedna nieruchomość nie wystarcza do zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Choć może wydawać się skomplikowana, w rzeczywistości jest często stosowana – zwłaszcza przy większych kredytach lub w sytuacjach rodzinnych, gdy kilka osób wspólnie angażuje się w finansowanie inwestycji.

Zanim zdecydujesz się na hipotekę łączną, warto porozmawiać z doradcą kredytowym i notariuszem, by dokładnie zrozumieć wszystkie konsekwencje – zarówno formalne, jak i finansowe. Odpowiednie przygotowanie i świadomość ograniczeń to klucz do bezpiecznego korzystania z tej formy finansowania.