Kredyty hipoteczne 6 min. czytania

Co to jest ekspektatywa własności? Definicja, przykłady

Zaktualizowano: 2022-03-03 10:47
Opublikowano: 2022-03-03 09:53
Średnia ocena: 6,00/6 Głosów: 1
Co to jest ekspektatywa własności? Definicja, przykłady

Ekspektatywa to inaczej wierzytelność przyszła. Mamy z nią do czynienia wtedy, gdy planujemy kupić mieszkanie, które nie zostało jeszcze wyodrębnione. Zgodnie z prawem, ekspektatywa jest dziedziczna i zbywalna, a to znaczy, że można ją po prostu sprzedać.

Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na zakup nieruchomości, opłacając ją z własnych pieniędzy, czy sięgniesz po zewnętrzne finansowanie w postaci kredytu hipotecznego, ekspektatywa może obowiązywać w jednym i drugim przypadku. W każdym z nich jednak w nieco inny sposób.

Czym jest ekspektatywa? Definicja

O przyszłym prawie do danego dobra mówi się stosunkowo niewiele, dlatego wielu z nas nie wie, co to jest ekspektatywa i w jaki sposób działa. Już sama nazwa wydaje się mocno skomplikowana.

Ekspektatywa to tzw. wierzytelność przyszła. Jest to moment oczekiwania (stan przejściowy), aż warunki prawne do powstania danej wierzytelności zostaną spełnione. Ekspektatywa wierzytelności jest prawem dziedzicznym, majątkowym oraz zbywalnym dlatego może zostać w dowolnej chwili sprzedana.

Ekspektatywa KC

Ekspektatywa regulowana jest poprzez prawo cywilne. Większość informacji na temat sposobu działania można znaleźć w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 roku. 

Kiedy powstaje ekspektatywa? Najczęściej w momencie podpisania umowy pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową lub deweloperem a osobą, która ubiega się o ustanowienie własności.

Warto sprawdzić: Co to jest pełnomocnictwo? Jak działa pełnomocnictwo do kredytu? Różnice między pełnomocnictwem a upoważnieniem

Na czym polega ekspektatywa własności?

Ekspektatywa nieruchomości powstaje z chwilą zawarcia umowy z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową o ustanowienie odrębności lokalu. Dzięki niej uzyskujesz podstawę do otrzymania prawa odrębnej własności po zakończonej budowie. Umowa musi zostać spisana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W przeciwnym razie może okazać się nieważna.

Ekspektatywa – przykłady

Najczęściej mówi się o ekspektatywie mieszkania, jednak pojęcie to może dotyczyć również innych przypadków np. wypłaty pieniędzy. Taka sytuacja ma miejsce wtedy, gdy osoba zmarła nie zdążyła jeszcze otrzymać środków ze sfery budżetowej. Wtedy spadkobierca może wystąpić z roszczeniem o wypłatę rekompensaty.

Czym charakteryzuje się ekspektatywa?

Ekspektatywa własności podlega dziedziczeniu, a to sprawia, że może przechodzić na spadkobierców. Niestety może też podlegać egzekucji czy też stać się przedmiotem licytacji komorniczej w przypadku, gdy właściciel posiada niespłacone zadłużenia. Dziedziczenie ekspektatywy dotyczy zarówno praw do lokalu mieszkalnego, jak i środków pieniężnych.

Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? Czy warto zdecydować się na mieszkanie z licytacji?

Ekspektatywa a zbywalność

Czy ekspektatywa jest zbywalna? Tak, ale jedynie pod warunkiem, że zostanie sprzedana z całym wkładem budowlanym lub jego wniesioną częścią. Zbycie formy własności ekspektatywy powinno odbyć się w formie aktu notarialnego.

Co to jest ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Ekspektatywa spółdzielczego prawa do lokalu ustanawiana jest jedynie na wniosek członka spółdzielni, po tym, gdy zostanie podpisana między nimi umowa. Osoba, ta musi dodatkowo ponieść wszystkie koszty związane z wykonaniem zadania inwestycyjnego, wnosząc tzw. wkład budowlany. W przypadku gdy chcesz sprzedać ekspektatywę w spółdzielni mieszkaniowej, musisz zbyć ją z całym wniesionym wkładem.

Co to jest ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego?

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu to pierwszy krok do ustanowienia odrębnej własności danego lokalu. Aby jednak taka umowa była ważna, należy ją podpisać z deweloperem, który ma prawo do gruntu, na którym zamierza wybudować dom czy budynek mieszkalny. Dodatkowo powinien uzyskać pozwolenie na budowę. Zgodnie z przepisami, ekspektatywa powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej.

O czym jeszcze warto pamiętać, podpisując umowę o ekspektatywie prawa własności? Przede wszystkim dokument musi zawierać zobowiązanie osoby, która ubiega się o ustanowienie odrębnej własności, mówiące o tym, że pokryje ona wszystkie koszty zadania inwestycyjnego. W umowie nie może zabraknąć dokładnego zakresu robót, które będą stanowić podstawę do ustalenia wysokości tych kosztów. Dodatkowo warto zawrzeć informacje dotyczące położenia i powierzchni lokalu czy pomieszczeń do niego przynależnych.

Ekspektatywa a kredyt hipoteczny – o czym warto wiedzieć?

Jak już wspomniałam, ekspektatywa dotyczy zakupu mieszkania zarówno na kredyt, jak i za gotówkę. W przypadku kredytu hipotecznego umowa zawierana jest między deweloperami czy spółdzielnią a osobą, który chce kupić dopiero budowane mieszkanie. W tym wypadku ekspektatywa do umowy deweloperskiej jest obietnicą ustanowienia odrębności i jest wymagana przez banki udzielające finansowania.

Ekspektatywa musi zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W tej sytuacji nie musi jednak przybierać formy aktu notarialnego. Ten będzie jednak wymagany, wtedy gdy zechcesz ją sprzedać.

To może Cię zainteresować: Co lepsze: dom czy mieszkanie? Koszty utrzymania domu i mieszkania w bloku

Ekspektatywa a podatek

Zbycie ekspektatywy podobnie jak sprzedaż już wyodrębnionego mieszkania wymaga opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. W tym wypadku jego wysokość naliczana jest od prawa majątkowego, a nie od rzeczy i praw majątkowych.

Interpretacja podatkowa ekspektatywa

W świetle wyroku Sądu Administracyjnego z dnia 13 maja 2015 r. sygn. II FSK 929/13, można stwierdzić, że osoba, która zdecyduje się zbyć ekspektatywę prawa własności, nie może skorzystać z prawa ze zwolnienia z podatku, które gwarantują przepisy prawa podatkowego w zakresie obrotu nieruchomościami. Wynika to z faktu, że zbycie ekspektatywy nie jest traktowane na równi ze zbyciem prawa własności nieruchomości.

A w jaki sposób przy sprzedaży ekspektatywy, określić VAT? Do tej czynności nie została przewidziana preferencyjna stawka podatku, a to oznacza, że podlega ona opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 23%.

Kliknij i sprawdź: Podatek od sprzedaży mieszkania — ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości? Kalkulator

Ekspektatywa – na co należy uważać?

Stan oczekiwania na ustanowienie odrębności lokalu ma raczej za zadanie chronić nabywców lokali, którzy podpisali ekspektatywę. Zagrożenie, które mogłyby ich spotkać w sytuacji, gdyby deweloper zbankrutował, praktycznie nie istnieje, ponieważ kupujący w takim wypadku może domagać się swoich należności.

Ekspektatywa lokalu mieszkalnego jest więc w pełni bezpiecznym rozwiązaniem, jednak warto pamiętać o tym, aby została spisana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W przeciwnym razie zostanie uznana za nieważną.

Źródła:

www.gov.pl/web/archiwum-inwestycje-rozwoj/spoldzielczosc-mieszkaniowa

Komentarze

Powiązane artykuły

Program Pierwsze Mieszkanie
23.01.2023

Kto będzie mógł skorzystać z programu Pierwsze Mieszkanie?

...obecnej sytuacji gospodarczej szczególnie trudno jest uzyskać zgodę na kredyt hipoteczny – w obliczu rosnących rat zobowiązań oraz rekordowych stóp procentowych zdolność kredytowa Polaków znacząco spadła. Rozwiązaniem na problemy z zakupem własnego lokum może być program...

Zobacz więcej
7 min. czytania
Rządowe dopłaty do kredytów hipotecznych w 2023 roku
20.01.2023

Rządowe dopłaty do kredytów hipotecznych w 2023 roku

...dopłaty do kredytów mieszkaniowych. Jeśli więc spłacasz kredyt hipoteczny, dopłaty rządowe mogą Ci pomóc przez pewien czas w spłacie...

...względu na wysokie stopy procentowe kredyty hipoteczne w 2023 r. wciąż są dość drogie, co powoduje, że nie tylko...

Zobacz więcej
11 min. czytania
Mieszkanie bezczynszowe
28.12.2022

Mieszkanie bezczynszowe. Czym jest i czy warto się zdecydować?

Mieszkanie bezczynszowe, czyli pozbawione konieczności uiszczania comiesięcznych należności do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, wydaje się bardzo korzystnym rozwiązaniem. Niższe opłaty oznaczają spore oszczędności, jednak wiąże się z nimi znacznie większa odpowiedzialność właścicieli niż w przypadku tradycyjnych, czynszowych mieszkań. Czy warto kupić mieszkanie...
Zobacz więcej
6 min. czytania
Jak wziąć i ile kosztuje kredyt hipoteczny dla singla?
14.12.2022

Jak wziąć i ile kosztuje kredyt hipoteczny dla singla?

...zarobki i mieć nerwy ze stali. Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny dla singla? Jakie są alternatywy w przypadku negatywnej decyzji?...

...a ostateczny koszt zobowiązania jest wysoki. Jeśli zależy Ci na kredycie hipotecznym dla singla, sprawdź forum dla kredytobiorców lub zasięgnij porady...

Zobacz więcej
7 min. czytania
O ile wzrosły raty kredytów hipotecznych w 2022 roku?
08.12.2022

O ile wzrosły raty kredytów hipotecznych w 2022 roku? Jak poradzić sobie z wyższą ratą kredytu na mieszkanie?

...stóp procentowych. Osoby, które kilka lat temu zaciągnęły kredyt hipoteczny, teraz muszą zmierzyć się z dużymi podwyżkami, często nawet o...

...na 30 lat [marża 2,3%, WIBOR(R) 3M]. Sprawdźmy wyliczenie raty kredytu hipotecznego dla kwoty 500 tys. zł. W tym przypadku opłata przed...

Zobacz więcej
5 min. czytania
O ile spadnie rata kredytów hipotecznych w 2023 roku?
08.12.2022

O ile spadnie rata kredytów hipotecznych w 2023 roku?

...wówczas także ta zmiana będzie korzystna? Likwidacja WIBOR® a kredyt hipoteczny to obecnie gorący temat. Nie da się ukryć, że rząd swoją...

...to zależność, która powinna zadowolić Polaków spłacających kredyty hipoteczne. Średnio rata zmniejszyłaby się o kilkaset złotych. Przeczytaj...

Zobacz więcej
6 min. czytania