Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na zakup nieruchomości, opłacając ją z własnych pieniędzy, czy sięgniesz po zewnętrzne finansowanie w postaci kredytu hipotecznego, ekspektatywa może obowiązywać w jednym i drugim przypadku. W każdym z nich jednak w nieco inny sposób.
Czym jest ekspektatywa? Definicja
O przyszłym prawie do danego dobra mówi się stosunkowo niewiele, dlatego wielu z nas nie wie, co to jest ekspektatywa i w jaki sposób działa. Już sama nazwa wydaje się mocno skomplikowana.
Ekspektatywa to tzw. wierzytelność przyszła. Jest to moment oczekiwania (stan przejściowy), aż warunki prawne do powstania danej wierzytelności zostaną spełnione. Ekspektatywa wierzytelności jest prawem dziedzicznym, majątkowym oraz zbywalnym dlatego może zostać w dowolnej chwili sprzedana.
|
Ekspektatywa KC Ekspektatywa regulowana jest poprzez prawo cywilne. Większość informacji na temat sposobu działania można znaleźć w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 roku. |
Kiedy powstaje ekspektatywa? Najczęściej w momencie podpisania umowy pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową lub deweloperem a osobą, która ubiega się o ustanowienie własności.
Warto sprawdzić: Co to jest pełnomocnictwo? Jak działa pełnomocnictwo do kredytu? Różnice między pełnomocnictwem a upoważnieniem
Na czym polega ekspektatywa własności?
Ekspektatywa nieruchomości powstaje z chwilą zawarcia umowy z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową o ustanowienie odrębności lokalu. Dzięki niej uzyskujesz podstawę do otrzymania prawa odrębnej własności po zakończonej budowie. Umowa musi zostać spisana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W przeciwnym razie może okazać się nieważna.
Ekspektatywa – przykłady
Najczęściej mówi się o ekspektatywie mieszkania, jednak pojęcie to może dotyczyć również innych przypadków np. wypłaty pieniędzy. Taka sytuacja ma miejsce wtedy, gdy osoba zmarła nie zdążyła jeszcze otrzymać środków ze sfery budżetowej. Wtedy spadkobierca może wystąpić z roszczeniem o wypłatę rekompensaty.
Czym charakteryzuje się ekspektatywa?
Ekspektatywa własności podlega dziedziczeniu, a to sprawia, że może przechodzić na spadkobierców. Niestety może też podlegać egzekucji czy też stać się przedmiotem licytacji komorniczej w przypadku, gdy właściciel posiada niespłacone zadłużenia. Dziedziczenie ekspektatywy dotyczy zarówno praw do lokalu mieszkalnego, jak i środków pieniężnych.
Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? Czy warto zdecydować się na mieszkanie z licytacji?
Ekspektatywa a zbywalność
Czy ekspektatywa jest zbywalna? Tak, ale jedynie pod warunkiem, że zostanie sprzedana z całym wkładem budowlanym lub jego wniesioną częścią. Zbycie formy własności ekspektatywy powinno odbyć się w formie aktu notarialnego.
Co to jest ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?
Ekspektatywa spółdzielczego prawa do lokalu ustanawiana jest jedynie na wniosek członka spółdzielni, po tym, gdy zostanie podpisana między nimi umowa. Osoba, ta musi dodatkowo ponieść wszystkie koszty związane z wykonaniem zadania inwestycyjnego, wnosząc tzw. wkład budowlany. W przypadku gdy chcesz sprzedać ekspektatywę w spółdzielni mieszkaniowej, musisz zbyć ją z całym wniesionym wkładem.
Co to jest ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego?
Ekspektatywa odrębnej własności lokalu to pierwszy krok do ustanowienia odrębnej własności danego lokalu. Aby jednak taka umowa była ważna, należy ją podpisać z deweloperem, który ma prawo do gruntu, na którym zamierza wybudować dom czy budynek mieszkalny. Dodatkowo powinien uzyskać pozwolenie na budowę. Zgodnie z przepisami, ekspektatywa powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej.
O czym jeszcze warto pamiętać, podpisując umowę o ekspektatywie prawa własności? Przede wszystkim dokument musi zawierać zobowiązanie osoby, która ubiega się o ustanowienie odrębnej własności, mówiące o tym, że pokryje ona wszystkie koszty zadania inwestycyjnego. W umowie nie może zabraknąć dokładnego zakresu robót, które będą stanowić podstawę do ustalenia wysokości tych kosztów. Dodatkowo warto zawrzeć informacje dotyczące położenia i powierzchni lokalu czy pomieszczeń do niego przynależnych.
Ekspektatywa a kredyt hipoteczny – o czym warto wiedzieć?
Jak już wspomniałam, ekspektatywa dotyczy zakupu mieszkania zarówno na kredyt, jak i za gotówkę. W przypadku kredytu hipotecznego umowa zawierana jest między deweloperami czy spółdzielnią a osobą, który chce kupić dopiero budowane mieszkanie. W tym wypadku ekspektatywa do umowy deweloperskiej jest obietnicą ustanowienia odrębności i jest wymagana przez banki udzielające finansowania.
Ekspektatywa musi zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W tej sytuacji nie musi jednak przybierać formy aktu notarialnego. Ten będzie jednak wymagany, wtedy gdy zechcesz ją sprzedać.
To może Cię zainteresować: Co lepsze: dom czy mieszkanie? Koszty utrzymania domu i mieszkania w bloku
Ekspektatywa a podatek
Zbycie ekspektatywy podobnie jak sprzedaż już wyodrębnionego mieszkania wymaga opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. W tym wypadku jego wysokość naliczana jest od prawa majątkowego, a nie od rzeczy i praw majątkowych.
|
Interpretacja podatkowa ekspektatywa W świetle wyroku Sądu Administracyjnego z dnia 13 maja 2015 r. sygn. II FSK 929/13, można stwierdzić, że osoba, która zdecyduje się zbyć ekspektatywę prawa własności, nie może skorzystać z prawa ze zwolnienia z podatku, które gwarantują przepisy prawa podatkowego w zakresie obrotu nieruchomościami. Wynika to z faktu, że zbycie ekspektatywy nie jest traktowane na równi ze zbyciem prawa własności nieruchomości. |
A w jaki sposób przy sprzedaży ekspektatywy, określić VAT? Do tej czynności nie została przewidziana preferencyjna stawka podatku, a to oznacza, że podlega ona opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 23%.
Kliknij i sprawdź: Podatek od sprzedaży mieszkania — ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości? Kalkulator
Ekspektatywa – na co należy uważać?
Stan oczekiwania na ustanowienie odrębności lokalu ma raczej za zadanie chronić nabywców lokali, którzy podpisali ekspektatywę. Zagrożenie, które mogłyby ich spotkać w sytuacji, gdyby deweloper zbankrutował, praktycznie nie istnieje, ponieważ kupujący w takim wypadku może domagać się swoich należności.
Ekspektatywa lokalu mieszkalnego jest więc w pełni bezpiecznym rozwiązaniem, jednak warto pamiętać o tym, aby została spisana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W przeciwnym razie zostanie uznana za nieważną.
Źródła:
www.gov.pl/web/archiwum-inwestycje-rozwoj/spoldzielczosc-mieszkaniowa
