Aby uzyskać kredyt hipoteczny, kredyt gotówkowy czy inne zobowiązanie finansowe od banku, musisz charakteryzować się odpowiednio wysoką zdolnością kredytową oraz dobrą historią kredytowania w BIK-u. Na podstawie dokumentów, które dołączysz do wniosku, banki skrupulatnie zweryfikują, czy Twoje finanse pozwolą ci na spłatę pożądanego zobowiązania. Instytucje te posługują się przy tym wieloma różnymi współczynnikami, wśród których na pierwszy plan przy kredytowaniu wysuwa się wskaźnik DTI. Sprawdź, czym on jest i dlaczego ma decydujący wpływ na to, czy otrzymasz kredyt, czy też bank odrzuci Twój wniosek.
Co to jest wskaźnik DTI? Definicja
Wskaźnik DTI nazywany jest wskaźnikiem wiarygodności kredytowej, ale właściwie mamy tu do czynienia z rozwiązaniem, które wyraża stosunek wszystkich zobowiązań finansowych obciążających klienta do wysokości uzyskiwanych przez niego dochodów z akceptowalnych źródeł.
Nazwa wskaźnika DTI to skrót od anglojęzycznego terminu Debt to Income, czyli dług do dochodu. Najlepiej obrazuje to, w jaki sposób jest on wyliczany. Do długu, czyli sumy obciążeń finansowych, zaliczane są:
- raty dotychczas spłacanych kredytów i pożyczek,
- opłaty związane z zaciągniętymi innymi zobowiązaniami,
- koszty dostarczania mediów,
- czynsz,
- składki ubezpieczeniowe,
- alimenty itp.
Przy szacowaniu kwoty dochodów bierze się pod uwagę ich wartość netto.
Sprawdź, ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny w 2022 roku
Wskaźnik DTI a rekomendacja T
Komisja Nadzoru Finansowego jest organem prowadzącym nadzór nad bankami i wydającym różne rekomendacje, które mają za zadanie ograniczać ryzyko kredytowe ponoszone przez banki. Instytucje kredytujące zdaniem KNF powinny dokładać wszelkich starań do tego, aby polepszać jakość swojego portfela. Jednym z czynników, które mogą o tym decydować, jest wspomniany wskaźnik DTI. KNF wskazała w jednej z wersji rekomendacji S, że wskaźnik DTI powinien wynosić maksymalnie:
- 50 proc. przy uzyskiwaniu przez przyszłego kredytobiorcę przychodów na poziomie poniżej średniej krajowej,
- 65 proc. przy uzyskiwaniu przez przyszłego kredytobiorcę przychodów na poziomie wyższym niż przeciętna pensja netto.
Obecnie, w 2022 roku, KNF wskazuje jednak, że bank powinien zachować szczególną ostrożność, jeśli DTI klienta przekracza 40 proc. (dla dochodów mniejszych od przeciętnych w regionie) lub 50 proc. (dla pozostałych przypadków).
Rekomendacja T stanowi natomiast, że banki powinny indywidualnie określać akceptowalną wartość wskaźnika DTI, adekwatną do specyfiki prowadzonej działalności oraz oczekiwanego przez bank poziomu ryzyka. Co więcej, akceptowalna wartość DTI powinna być określona w zatwierdzonej przez radę nadzorczą banku strategii zarządzania ryzykiem.
Wskaźnik DTI a zdolność kredytowa
DTI właściwie obrazuje, czy masz wystarczającą zdolność kredytową do tego, by zaciągnąć pożądany kredyt hipoteczny, gotówkowy lub inny. Wyliczając wskaźnik wysokości długów do swoich dochodów, możesz zorientować się, czy stać Cię na zaciągnięcie zobowiązania. Podobnie postąpi bank w procesie weryfikacji kredytowej Twojej osoby. Powinieneś więc zsumować swoje stałe, miesięczne wydatki, łącznie z hipotetyczną ratą nowego kredytu oraz z limitami w koncie, oraz na kartach kredytowych, nawet jeśli z nich nie korzystasz.
Następnie przeanalizuj wysokość swojej pensji netto, dochodów z działalności lub najmu prywatnego czy innych źródeł, jakie możesz udokumentować i które są akceptowane w banku. Nie weźmie on pod uwagę premii czy innych okazjonalnych wpływów na Twoje konto.
Warto sprawdzić: Kalkulator wynagrodzeń brutto-netto
Maksymalny i minimalny poziom wskaźnika DTI
Jaki powinien być maksymalny lub minimalny poziom wskaźnika DTI? Im będzie on bliższy 0 proc., tym lepiej, ponieważ będzie to oznaczało, że nie masz zbyt wielu obciążeń finansowych. Jeszcze kilka lat temu maksymalny poziom wskaźnika DTI wynosił 0,5 lub 0,65, czyli 50 lub 65 proc., w zależności od uzyskiwanych dochodów przez kredytobiorcę. Obecnie jednak banki mogą same określić, jaki będzie akceptowalny poziom maksymalnego poziomu wskaźnika DTI. Wiele instytucji weźmie pod uwagę wniosek, gdy Twoje DTI wynosi nie więcej niż 0,4.
Wskaźnik DTI a kredyty – symulacja
W przypadku kredytu hipotecznego wymagania dotyczące wysokości DTI będą wyższe niż przy niższych zobowiązaniach gotówkowych. Za bezpieczny uważa się przy tym poziom około 30 proc. DTI. Jeśli więc zarabiasz mniej więcej 5000 zł, spłacasz kredyt gotówkowy z ratą 300 zł miesięcznie, do tego ponosisz co miesiąc koszty utrzymania w wysokości 1500 zł, to przy racie kredytu hipotecznego na poziomie 1200 zł Twoje DTI wynosi 0,6 (60 proc.). Dlatego będziesz mieć niewielkie szanse na uzyskanie zobowiązania w takiej sytuacji. Niemniej przy zarobkach na poziomie 6000 zł DTI wyniesie 50 proc., co otworzy Ci drogę do skutecznego ubiegania się o kredyt hipoteczny, choć nie we wszystkich bankach.
Przy kredytach gotówkowych zwykle wystarcza DTI nieprzekraczające 50-60 proc.
Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt gotówkowy? Symulacja kredytu
Jak obliczyć wskaźnik DTI? Wzór
Nie musisz być ekspertem, aby obliczyć wskaźnik DTI. Jak liczyć go samodzielnie? Sprawdź wzór, który jest powszechnie przy tym wykorzystywany:
DTI = (suma wszystkich zobowiązań + potencjalna rata kredytu/dochód netto)* 100 proc.
Kluczowe dla poprawnego oszacowania wysokości wskaźnika DTI są nie tylko dobry kalkulator czy wiedza ekonomiczna, lecz także wiedza o tym, jakie masz łączne dochody czy comiesięczne koszty wpływające na wskaźnik DTI. Kalkulator przyda się do precyzyjnego i szybkiego wyliczenia wskaźnika i sprawdzenia, jakie masz szanse na uzyskanie pożądanego zobowiązania.
Różnice między wskaźnikiem DTI a LTV
Przy ubieganiu się o kredyty możesz spotkać się z wieloma wskaźnikami i pojęciami bankowymi, które niekoniecznie będą proste w interpretacji. Już wiesz, czym jest wskaźnik DTI, ale podczas starania się o kredyt hipoteczny z pewnością będziesz mieć do czynienia ze wskaźnikiem LTV – Loan to Value. Interpretowany jest on jako pożyczka do wartości, ponieważ obliczany jest jako stosunek udzielonego kredytu hipotecznego do wartości jego podstawowego zabezpieczenia, jaką jest nieruchomość, a właściwie hipoteka na rzecz banku wpisana do księgi wieczystej nieruchomości.
Wskaźniki DTI i LTV mają niewiele ze sobą wspólnego. DTI obrazuje zdolność kredytową klienta, natomiast LTV określa, w jakim procencie bank jest w stanie pokryć koszty inwestycji w nieruchomości. Wskazuje także, jaki wkład własny na kredyt powinien wnieść klient. Od stycznia 2017 roku górna granica wskaźnika LTV wynosi 80 proc., co oznacza, że bank nie pokryje pełnych kosztów zakupu nieruchomości, a jedynie 80 proc. (maksymalnie). W wielu instytucjach możesz jednak uzyskać kredyt na 90 proc. wartości domu czy mieszkania pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Wskaźnik DTI – podsumowanie
Jeśli po wyliczeniu wskaźnika DTI okazuje się, że jest on zbyt niski dla uzyskania kredytu gotówkowego czy hipotecznego, postaraj się podjąć odpowiednie kroki, aby go poprawić. Potrzebne są większe zarobki, a z drugiej strony redukcja zadłużenia. Poprawisz też wskaźnik DTI dla całego wniosku, jeśli np. będziesz starać się o kredyt hipoteczny wraz z inną osobą, która niekoniecznie musi być z Tobą spokrewniona.
Źródła:
knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf
knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_T_%2814_09_2018%29_63160.pdf
