Czy kupno mieszkania z lokatorem jest bezpieczne? Czy sprzedaż mieszkania z lokatorem jest legalna?

Rynek mieszkań w Polsce znajduje się w okresie dynamicznego wzrostu cen. W całym 2021 roku ceny ofertowe nieruchomości mieszkalnych w kraju wzrosły aż o 10 proc., a i tak nie brakowało chętnych do ich zakupu. Takim trendom sprzyjały rekordowo niskie stopy procentowe, które powodowały, że klienci banków korzystali z bardzo tanich kredytów hipotecznych. W rok 2022 wchodzimy już jednak z trzykrotną podwyżką głównych stóp procentowych w Polsce, a 4 stycznia 2022 roku Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o ich kolejnym podniesieniu. Kredyty hipoteczne stają się coraz droższe, a klienci zaczynają szukać możliwości zakupu znacznie tańszej nieruchomości. Rozwiązaniem może być kupno mieszkania z lokatorem. Na czym to polega, jak wygląda od strony prawnej i z jakim ryzykiem jest związane?

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Na rynku wtórnym nieruchomości w Polsce można znaleźć atrakcyjne cenowo oferty mieszkań czy domów. Może w nich jednak tkwić haczyk w postaci zakwaterowanego. Kupno nieruchomości z lokatorem jest możliwe, ale ryzykowne. Rodzi ono wiele kłopotów po stronie nowego nabywcy, a i sprzedającym niezwykle trudno jest znaleźć chętnych na podpisanie umowy kupna-sprzedaży w takim wypadku.

Zanim jednak jako kupujący zechcesz zainteresować się taką nieruchomością, sprawdź, jakie prawa mają lokatorzy, którzy obecnie ją zajmują. Wskazują na nie przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Reguluje ona między innymi zasady i formy ochrony praw lokatorów, czyli najemców lokalu lub osób używających lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności przysługujące właścicielowi (wynajmującemu).

W razie zakupu nieruchomości z lokatorem, który otrzymał przydział lokalu socjalnego, ale nie skorzystał z niego z różnych powodów, jako nowy właściciel możesz wnosić o uzyskanie stosownego odszkodowania. Lokator musi w dalszym ciągu płacić czynsz wynikający z zawartej umowy najmu. Wspomniana ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje osobom zajmującym lokale mieszkalne bez tytułu prawnego płacić też w takiej sytuacji comiesięczne odszkodowanie na rzecz właściciela nieruchomości w kwocie, jaką właściciel mógłby otrzymywać, gdyby zdecydował się wynająć lokal.

Jeśli jednak gmina nie przyznała, pomimo istniejących uprawnień, prawa do lokalu socjalnego lokatorowi, to właściciel występuje z roszczeniem odszkodowawczym w stosunku do gminy, zgodnie z regulacją ujętą w Kodeksie cywilnym.

To może Cię zainteresować: Jak obliczyć koszt budowy domu? Sprawdź, ile kosztuje budowa domu i jak sporządzić kosztorys

Czy możliwe jest kupno mieszkania z lokatorem?

Zakup mieszkania z lokatorem jest jak najbardziej możliwy – albo na wolnym rynku, choć sprzedający powinien od razu powiedzieć, że w nieruchomości ktoś jest zameldowany, albo na licytacji komorniczej. Ceny takich lokali są niższe w porównaniu z cenami mieszkań wolnych od takich obciążeń – różnice wynieść mogą nawet kilkadziesiąt procent, ale transakcja obciążona jest wówczas pewnym ryzykiem.

Podczas kupowania mieszkania z lokatorem zachowaj daleko idącą ostrożność. Taka transakcja będzie całkowicie zgodna z obowiązującym prawem i oznacza, że poprzedni właściciel lokalu wynajmował go innej osobie lub osobom. Mieszkanie może pochodzić z licytacji komorniczej, kiedy np. bank udzielający danej osobie kredytu hipotecznego nie uzyskał płatności rat i wystąpił na drogę sądową, aby przejąć przedmiot zabezpieczenia i zlicytować go dla zaspokojenia swoich wierzytelności.

Podpisując umowę kupna mieszkania z lokatorem, wchodzisz w rolę właściciela nieruchomości i masz określone obowiązki wobec najemców. Oni z kolei nie mają żadnych praw własności do nieruchomości, nawet jeśli są zameldowani w domu lub w mieszkaniu. Meldunek, zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o ewidencji ludności, wskazuje, że dana osoba jest zameldowana na pobyt stały lub czasowy. Służy on wyłącznie celom ewidencyjnym oraz potwierdzeniu faktu zamieszkiwania nieruchomości stale lub czasowo.

Sprawdź: Na czym polega i ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

Kto może kupić mieszkanie z lokatorem?

Kto może kupić mieszkanie z lokatorem z licytacji komorniczej? Właściwie każda pełnoletnia osoba, która ma pełną zdolność do czynności prawnych. Udział w licytacji i złożenie oferty zakupu mieszkania lub domu są możliwe po wpłacie rękojmi, inaczej wadium. Wynosi ono 10 proc. oszacowanej ceny nieruchomości.

Ponadto osoba przystępująca do licytacji komorniczej mieszkania musi dysponować środkami pieniężnymi wystarczającymi na zapłatę całej kwoty za kupowaną nieruchomość w możliwie jak najkrótszym czasie. Standardowo przeznaczone są na to dwa tygodnie po licytacji, ale czas ten może ulec wydłużeniu – maksymalnie do jednego miesiąca.

Jako że licytacja komornicza zgodnie z obowiązującym prawem ma charakter czynności publicznej, mogą w niej uczestniczyć niemal wszyscy chętni. Istnieją jednak pewne ograniczenia w tym zakresie. Osoby bezpośrednio związane z dłużnikiem lub osobą prowadzącą egzekucję mają zakaz udziału w aukcji mieszkania z licytacji komorniczej. Zapis ten dotyczy:

• komornika;
• dłużnika;
• małżonków, rodziców, dzieci i rodzeństwa komornika lub dłużnika;
• osób biorących udział w procesie przygotowania i przeprowadzania licytacji.

Do kręgu osób, które nie kupią mieszkania z licytacji komorniczej doliczyć trzeba tych, którzy uczestniczyli w pierwszej licytacji i w przepisanym terminie nie uiścili ceny w całości lub w części, a obecnie organizowana jest powtórna licytacja nieruchomości. Mowa tu o tzw. opieszałych nabywcach.

Jak znaleźć do kupna mieszkanie z lokatorem?

Możesz kupić mieszkanie z lokatorem na licytacji komorniczej – wiele kancelarii publikuje listy sprzedawanych lokali wraz z ceną wywoławczą i określeniem lokalizacji czy istniejących obciążeń. Obowiązkiem komornika wystawiającego na sprzedaż mieszkanie w ramach licytacji jest dokonanie obwieszczenia na co najmniej dwa tygodnie przed terminem w budynku sądowym i w lokalu organu gminy właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Informacje o licytacjach zwykle znajdują się na tablicach ogłoszeń umieszczanych w sądzie i w urzędzie gminy. Komornik powinien dodatkowo ogłosić planowaną licytację mieszkań w dzienniku cieszącym się największą popularnością wśród mieszkańców danej miejscowości.

Niewykluczone też, że sprzedaż mieszkania z lokatorem będzie prowadzona indywidualnie przez właściciela na wolnym rynku lub z udziałem agencji nieruchomości. Na pytanie o to, czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem w świetle obowiązującego prawa, zwłaszcza przywołanej ustawy o ochronie praw lokatorów, należy odpowiedzieć twierdząco.

Sprawdź koniecznie: Najem instytucjonalny – na czym polega i kto może z niego skorzystać?

Na czym polega kupno mieszkania z lokatorem?

Kupno domu czy mieszkania z zameldowanym lokatorem to nie tylko wejście w rolę nowego właściciela, któremu przysługuje prawo własności do nieruchomości. Jednocześnie bowiem nowy właściciel, czyli Ty, wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego posiadacza mieszkania lub domu, w tym również i te wynikające z umowy najmu. W świetle prawa kupno nieruchomości z lokatorem nie powoduje, że musicie podpisywać dodatkowe dokumenty. Dla własnego bezpieczeństwa dopytaj jednak sprzedawcę, jak układała się współpraca z lokatorami i przejrzyj umowę najmu zawartą w związku z kupowanym mieszkaniem, aby mieć pełną świadomość tego, na co właściwie się decydujesz.

Jak wygląda umowa kupna mieszkania z lokatorem?

Chcesz wiedzieć, jak kupić mieszkanie z lokatorem? Wszystko zależy od tego, czy sprzedaje je osoba fizyczna, która chce zbyć własny lokal, czy też sprzedaż przeprowadzana jest na bazie licytacji komorniczej.

Przy sprzedaży mieszkania z lokatorem prywatnie, w umowie przedwstępnej i w akcie notarialnym musi zostać wskazane, że takie obciążenie prawne istnieje. Jeśli chodzi o zamieszkujących nieruchomość z tytułu jego najmu, nie ma potrzeby ich eksmitowania i wymeldowywania, jeśli nie chce tego kupujący. Być może mieszkanie jest kupowane przez niego w celach inwestycyjnych, dlatego obecność lokatora z oficjalnie zawartą umową najmu, który regularnie wywiązuje się ze wszystkich płatności jest pożądana.

Przy umowie dożywocia, gdy lokator korzysta z takiego prawa wpisanego do księgi wieczystej nieruchomości, koniecznie informacja o nim musi znaleźć swoje odzwierciedlenie w akcie notarialnym. Inaczej jako kupujący nie wiesz, jakie obowiązki są z nim związane. Nowy właściciel nie może eksmitować takiej osoby, ponieważ chroni ją prawo dożywocia. Jedynym rozwiązaniem jest samodzielne i dobrowolne wyprowadzenie się niej z zajmowanego lokalu lub zamiana dożywotniego zamieszkania na rentę dożywotnią, którą w takim przypadku musisz płacić z własnej kieszeni w umówionej kwocie.

W drugim przypadku, gdy dochodzi do licytacji mieszkania z lokatorem, sprzedaży dokonuje komornik. Najczęściej dzieje się tak, gdy osoba zamieszkująca lokal nie wywiązała się ze swoich zobowiązań. W związku z powstałym zadłużeniem wierzyciel zgłasza sprawę do sądu, ten wydaje nakaz zapłaty, a egzekucją długu na polecenie wierzyciela zajmuje się komornik. Wierzycielem może być przy tym bank udzielający kredytu hipotecznego – nazywany jest on wówczas wierzycielem hipotecznym. Środki uzyskane z licytacji mieszkania przez komornika są przeznaczane na spłatę zaległych należności oraz uregulowanie kosztów postępowania komorniczego.

Zanim rzeczywiście dojdzie do zlicytowania nieruchomości mieszkalnej, komornik ustala cenę mieszkania lub domu i ogłasza termin licytacji. Udział w niej, przypomnijmy, bierze każdy, kto wpłacił rękojmię i nie jest bezpośrednio związany z dłużnikiem lub komornikiem.

Kupno mieszkania z lokatorem – co dalej?

Kupno mieszkania z lokatorem nie zawsze jest kłopotliwą sytuacją. Jeśli kupujesz lokal z myślą o inwestycji i uzyskaniu pasywnego dochodu, to zawarta przez zakwaterowanego z byłym właścicielem nieruchomości umowa najmu może okazać się dla Ciebie bardzo korzystna. Wówczas masz o jeden problem mniej – nie musisz na własną rękę szukać kogoś, kto byłby skłonny wynająć Twoje mieszkanie.

Co zrobić z zameldowanym lokatorem, jeśli jednak kupiłeś nieruchomość, aby spełnić własne potrzeby mieszkaniowe? Możesz doprowadzić do eksmisji albo rozwiązać umowę najmu. Zanim jednak do tego dojdzie, przejrzyj dokładnie zapisy tej umowy, która wiąże Cię z takim lokatorem. Zwróć szczególną uwagę na termin obowiązywania, ponieważ jeśli jest on określony, to rozwiązanie umowy najmu mieszkania będzie możliwe wyłącznie we wskazanych przypadkach ustalonych pomiędzy wynajmującym a najemcą.

Z inną sytuacją masz do czynienia, jeśli były właściciel mieszkania czy domu, który kupiłeś, zawarł z najemcą umowę na czas nieokreślony. Wówczas obowiązują Cię ustawowe terminy wypowiedzenia, które wynoszą:

• Miesiąc – jeśli lokator zalega z czynszem lub pozostałymi opłatami za użytkowanie lokalu przez co najmniej trzy pełne miesiące lub pomimo pisemnego upomnienia używa w dalszym ciągu lokalu w sposób sprzeczny z umową. Miesięczne wypowiedzenie stosowane jest też wtedy, gdy lokator swoim działaniem doprowadza do niszczenia mieszkania lub części wspólnych nieruchomości, dopuszcza się czynów zakłócających porządek lub podnajął płatnie czy bezpłatnie lokal, ale bez uzyskania Twojej zgody i powiadomienia Cię o tym fakcie.
• Sześć miesięcy – obowiązuje, jeśli lokator nie mieszka w wynajmowanym domu czy mieszkaniu już ponad rok lub przysługuje mu prawo do lokalu zamiennego.
• Trzy lata – tyle wynosi ochrona dla najemcy, który nie ma prawa do lokalu zastępczego.

Istotne jest to, że jeśli lokator nie płaci Ci czynszu, powinieneś najpierw w formie pisemnej poinformować go o zamiarze wypowiedzenia umowy. Wraz z taką informacją wyznaczasz też dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie przez niego istniejących należności. Regularne płacenie czynszu powoduje, że nie rozwiążesz umowy najmu poza przypadkami wskazanymi w ustawie o ochronie praw lokatorów. Pozostaje Ci doprowadzenie do rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron. Co ciekawe, najemca może wypowiedzieć taki kontrakt w każdej chwili.

Kupno mieszkania z lokatorem a eksmisja

Wiele osób jest przekonanych o tym, że po kupieniu mieszkania wymeldowanie lokatorów, którzy dotychczas je zajmowali, to tylko czysta formalność. Musisz mieć jednak świadomość, że eksmisja niechcianych lokatorów nie jest tak prosta, jak mogłoby się wydawać. Zmiana osoby właściciela mieszkania nie powoduje, że osoba wynajmująca lokal z miejsca będzie się musiała z niego wyprowadzić.

Poza tym istnieją pewne grupy osób, którym przysługują specjalne przywileje i ochrona przed eksmisją. Nawet jeśli lokator nie płaci czynszu i unika właściciela mieszkania, a ten uzyska sądowy wyrok nakazujący eksmisję, sąd musi orzec o obowiązku przyznania mieszkania socjalnego takiej osobie. Eksmisji na bruk nie można dokonać zgodnie z prawem w przypadku:

• kobiet w ciąży;
• osób małoletnich;
• osób niepełnosprawnych;
• osób ubezwłasnowolnionych;
• osób sprawujących opiekę nad osobą małoletnią, niepełnosprawną lub ubezwłasnowolnioną, wspólnie z nią zamieszkałą;
• obłożnie chorych;
• emerytów i rencistów, o ile spełniają oni kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;
• osób ze statusem bezrobotnego;
• osób spełniających przesłanki określone w drodze uchwały przez radę gminy, z wyłączeniem tych, które mogą zamieszkać w innym lokalu od dotychczas używanego.

W razie eksmisji z mieszkania dotychczasowy lokator dysponuje uprawnieniami do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, ale nie w każdym przypadku, Jeśli nakazane opróżnienie mieszkania następuje, gdy zakwaterowany w sposób rażący lub uporczywy występuje przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, może spotkać się z odmową zawarcia umowy najmu socjalnego.

Jeśli jednak ma możliwość jej podpisania, może otrzymać lokal socjalny znajdujący się w zasobach gmin.

Eksmisja nie może być dokonana, czyli sąd nie może nakazać opróżnienia mieszkania przez niechcianych lokatorów w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeśli osobie eksmitowanej nie wskazano nieruchomości, do której ma się przenieść. Oznacza to, że eksmisja na bruk może być dokonywana tylko wiosną i latem, kiedy warunki atmosferyczne nie zagrażają zdrowiu i życiu eksmitowanego, gdyby pozostał on bez dachu nad głową. Przepis ten nie znajduje zastosowania, jeśli zajęcie lokalu przez lokatora nastąpiło bez tytułu prawnego.

Kliknij i sprawdź: Najem okazjonalny – co to? Jakie informacje zawiera umowa najmu okazjonalnego?

Jak zabezpieczyć się przed kupnem mieszkania z lokatorem?

Zdarza się, że ktoś kupuje mieszkanie z lokatorem, nie mając świadomości tego, że mieszkanie nie jest sprzedawane „puste”. Najczęściej jednak można bronić się przed taką sytuacją. Zanim dojdzie do zawarcia aktu notarialnego kupna-sprzedaży nieruchomości, sięgnij do księgi wieczystej mieszkania i przejrzyj wszystkie informacje, m.in. o służebnościach, czyli ograniczonych prawach rzeczowych. To roszczenia osób trzecich w stosunku do nieruchomości, które mogą dotyczyć ustanowienia służebności mieszkania lub dożywocia.

Służebność powinieneś interpretować w ten sposób, że wskazana w księdze osoba ma pełne prawo zamieszkiwać nieruchomość i dożywotnio z niej korzystać. Ograniczone prawa rzeczowe przechodzą z jednego właściciela na drugiego, ponieważ obciążają one nie jego samego, ale nieruchomość jako taką. Wygasają zaś tylko wtedy, gdy dana osoba umrze lub sama zrezygnuje z istniejącego prawa służebności.

Dodatkowo przed podpisaniem umowy notarialnej kupna sprzedaży mieszkania musisz poprosić właściciela o przedstawienie zaświadczenia o zameldowaniu. Na jego podstawie ustalisz, czy ktoś w mieszkaniu jest zameldowany. Powinieneś żądać wymeldowania wszystkich osób, chyba że masz świadomość tego, że kupujesz mieszkanie z lokatorami.

Ile kosztuje kupno mieszkania z lokatorem?

Kupno mieszkania z licytacji komorniczej z lokatorem z pewnością będzie opcją tańszą niż zakup nieruchomości bez takiego obciążenia. Cena wywoławcza w dniu pierwszej licytacji nie może być mniejsza niż ¾ oszacowanej wartości domu czy mieszkania. Natomiast jeśli w takim przypadku nieruchomość nie zostanie sprzedana albo kupujący nie wpłaci w określonym terminie określonej kwoty na rzecz komornika, to w drugim terminie cena wywoławcza będzie niższa – 2/3 oszacowanej wartości mieszkania z lokatorem.

Na wolnym rynku szacuje się, że kupno mieszkania z lokatorem może pozwolić na wypracowanie daleko idących oszczędności. Takie mieszkanie może kosztować nawet 35 proc. mniej niż inne.

Czy mieszkanie z lokatorem można kupić za pomocą kredytu?

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Jeśli kupujesz mieszkanie z lokatorem z rynku wtórnego, ale prywatnie, czyli nie w ramach licytacji komorniczej, jak najbardziej możesz zaciągnąć kredyt hipoteczny. Musisz liczyć się z tym, że powinieneś mieć wkład własny w wysokości co najmniej 20 proc. wartości nieruchomości, chyba że bank przychyli się do tego, abyś wniósł 10 proc. wkładu, a pozostałą część zabezpieczył w inny sposób, np. poprzez ubezpieczenie wkładu własnego.

Inaczej będzie w przypadku kupna mieszkania z lokatorem na kredyt hipoteczny. Zgodnie z prawem nie ma przeszkód formalnych w Polsce, aby kupić w ten sposób nieruchomość z wpisem komorniczym. Czy bank udzieli jednak kredytu hipotecznego na taki lokal? Tylko w przypadku niektórych banków będzie istniała taka możliwość, a wynika to z nieprzekraczalnych terminów, jakich musisz dotrzymać przy wylicytowaniu mieszkania na licytacji. Całość kwoty należy wpłacić komornikowi w ciągu dwóch tygodni od dnia zakupu, choć w uzasadnionych przypadkach czas ten można przedłużyć do 1 miesiąca, zgodę na taką operację musi zaś wyrazić sąd.

Trzeba też zaznaczyć, że samo przystąpienie do licytacji komorniczej będzie wymagało od Ciebie wniesienia 10 proc. ceny wywoławczej nieruchomości, czego nie pokryjesz z kredytu hipotecznego.

Czy warto kupić mieszkanie z lokatorem?

Na koniec zastanówmy się, czy kupno mieszkania z lokatorem jest dobrą decyzją? Czy warto to zrobić? Forum dyskusyjne dotyczące zakupu mieszkania z lokatorami może dostarczyć Ci informacji na ten temat. Swoim doświadczeniem dzielą się tam inni kupujący, wskazując na wady i zalety kupna mieszkania z lokatorami.

Dzięki zakupowi mieszkania, w którym są lokatorzy – zameldowani lub zamieszkujący je bez meldunku – można sporo zaoszczędzić. Najczęściej takie mieszkania są nawet o 33 proc. tańsze w porównaniu z wartością rynkową. Niemniej musisz mieć na uwadze również to, że taka transakcja wiąże się ze sporym ryzykiem. Trzeba wiedzieć, że jeśli kupisz mieszkanie z lokatorem, to w dalszym ciągu może on mieszkać w nieruchomości. Po przeniesieniu prawa własności problem ewentualnej eksmisji niechcianych lokatorów spadnie na Ciebie. Przy kupnie mieszkania z lokatorami z licytacji komorniczej musisz szybko uiścić wylicytowaną kwotę, co może być trudne, jeśli transakcję chciałbyś zrealizować z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. W zaledwie 30 dni trudno jest załatwić wszystkie wymagane przez bank formalności.

Nie przegap: 

Na czym polega mieszkanie w abonamencie? Czy warto zdecydować się na taką formę najmu?

Jak rozliczyć wynajem mieszkania – jaki PIT za wynajem mieszkania w rozliczeniu rocznym?