Czym jest hipoteka kaucyjna? Czym różni się hipoteka kaucyjna od zwykłej?

Ubiegasz się o kredyt na zakup mieszkania lub budowę domu? Wiesz zapewne, że zabezpieczenie banku stanowić będzie hipoteka. Dawniej wyglądało to nieco inaczej. Banki zgadzały się bowiem na zabezpieczenie w postaci hipoteki kaucyjnej. Czego dotyczyła i czemu została zniesiona?

Hipoteka kaucyjna – co to? Najważniejsze informacje

O hipotece kaucyjnej mogłeś nawet nie słyszeć, zwłaszcza gdy o kredyt hipoteczny występujesz dopiero teraz i robisz to po raz pierwszy. Wszystko dlatego, że została wycofana w 2011 roku. Czym jednak była? 

Hipoteka kaucyjna to zabezpieczenie wierzytelności w kwocie, która jest nieoznaczona. W praktyce oznaczało to, że ustanawiana była do wybranej, maksymalnej sumy. Banki starały się, aby ustanowiona kwota była odpowiednio wysoka. Wszystko po to, aby zabezpieczyć spłatę kredytu, zarówno odsetek, jak i prowizji. Co istotne, pojęcie hipoteki kaucyjnej funkcjonowało niezależnie od standardowej hipoteki.

A co to jest hipoteka umowna kaucyjna? To ten sam instrument bankowy. Słowo umowa odnosi się do faktu, że zabezpieczenie nie było ustalane na konkretną kwotę, a jedynie do konkretnej wysokości.

To może Cię zainteresować: Na czym polega i ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

Na czym polegała hipoteka kaucyjna?

Aby lepiej zrozumieć, na czym polegała hipoteka kaucyjna, warto zestawić ją ze zwykłą hipoteką. Ta druga była stosowana jedynie w przypadku wierzytelności, która już istniała i której kwota była znana. A więc na takich zasadach, jak odbywa się to teraz. Koszt zakupu nieruchomości oraz kwota kredytu są znane podczas podpisywania umowy. 

Hipoteka kaucyjna odnosiła się zaś wyłącznie do wierzytelności przyszłych. Ich kwota w momencie ustanawiania zabezpieczenia nie była jeszcze do końca znana. Można zatem powiedzieć, że ustanawiało się ja niejako na wyrost, ponieważ miała zabezpieczać koszty poboczne kredytu, a więc przede wszystkim odsetki.

Hipoteka kaucyjna znajdowała się w księdze wieczystej, podobnie jak zwykła hipoteka. Ta forma zabezpieczenia wciąż jest spotykana, gdyż hipoteki kaucyjne ustanowione przed zmianą przepisów zachowują ważność do czasu wygaśnięcia zobowiązań. Osoby, które zaciągnęły kredyt przed 2011 rokiem i które nadal go spłacają, mogą zatem nadal posiadać zabezpieczenie w postaci hipoteki kaucyjnej. 

Co można było zabezpieczyć hipoteką kaucyjną?

Co zabezpieczała hipoteka kaucyjna? Wiesz już, że odnosiła się wierzytelności przyszłych, ale i tych, które już istnieją, jednak ich wartość  nie jest możliwa do ustalenia w momencie ustanawiania zabezpieczenia. Przykładem takich wierzytelności mogą być, chociażby odszkodowania czy alimenty. Hipoteką kaucyjną można było zabezpieczyć również gwarancje bankowe, poręczenia kredytów, a także kredyty.

Warunki ustanowienia hipoteki kaucyjnej

Warunkiem ustanowienia hipoteki kaucyjnej było określenie maksymalnej sumy pieniężnej, która mogła obciążyć nieruchomość. Co jednak ważna, nie była to jednocześnie suma, którą w każdym przypadku mógł egzekwować wierzyciel. Dlaczego? Dłużnik hipoteczny miał obowiązek uiścić kwotę, która wynikała z umowy i stanowiła podstawę wierzytelności. Hipoteka kaucyjna występowała jako przymusowa lub umowa.

Hipoteka kaucyjna – wykreślenie hipoteki

Obowiązek złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki kaucyjnej, podobnie jak w przypadku zwykłej hipoteki, ma kredytobiorca. Bank ma w tej kwestii z nim współpracować. Wniosek taki można złożyć po całkowitej spłacie kredytu. Za wykreślenie hipoteki trzeba zapłacić 100 złotych opłaty.

Kiedy stosowano hipotekę kaucyjną? Przykłady

W jakich sytuacjach najczęściej stosowano hipotekę kaucyjną? Przede wszystkim stanowiła ona zabezpieczenie wierzytelności odsetkowej związanej z kredytem mieszkaniowym. Sięgano więc po nią głównie przy kredytach hipotecznych. To nie jedna sytuacja. Nieco rzadziej, ale także odnajdywała zastosowanie przy zabezpieczaniu wierzytelności zbywanych indos, a więc m.in. czeków i weksli. 

Hipotekę kaucyjną stosowano również do zabezpieczenia kredytów denominowanych w walucie obcej, gwarancji bankowych, alimentów, a także innych wierzytelności, których wartość nie była znana w momencie ustanawiania zabezpieczenia.

Hipoteka kaucyjna a kredyt hipoteczny

Hipoteka umowna kaucyjna przy zakupie mieszkania była ustanawiana bardzo często. To ze względu na fakt, że stanowiła zabezpieczenie kredytu, a dokładniej mówiąc kosztów pobocznych kredytu hipotecznego, a więc odsetek.

Hipoteka kaucyjna a hipoteka zwykła

O tym, co odróżnia hipotekę kaucyjną od zwykłej, już nieco napisaliśmy wyżej. Musisz jednocześnie wiedzieć, że o ile hipoteka kaucyjna miała zabezpieczać koszty poboczne kredytu, o tyle hipoteka zwykła zabezpieczała głównie kapitał. W tym przypadku nie było mowy o kwocie umownej. Musiała ona być znana i dokładna. Hipoteka umowna zwykła, a kaucyjna nie były stosowane zamiennie. Często funkcjonowały obok siebie. Z czasem jednak hipoteka kaucyjna została całkowicie wyeliminowana i dzisiaj mamy już do czynienia tylko z hipoteką zwykłą.

Hipoteka kaucyjna a umowna

Hipoteka kaucyjna już nie funkcjonuje. Miała jedynie wskazywać górną granicę, do jakiej kwoty można było z niej egzekwować należności. Hipoteka umowna nadal jest obecna w instytucjach bankowych. Na czym polega? To dobrowolne oświadczenie o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego, które jest obecnie wymagane, aby móc otrzymać kredyt hipotecznych. Oświadczenie to ma formę aktu notarialnego.

Hipoteka kaucyjna a przymusowa

Hipoteka przymusowa kaucyjna także aktualnie nie jest już dostępna. Zastąpiła ją po prostu hipoteka przymusowa. Kiedy o niej mowa? Tego rodzaju hipotekę ustanawia się bez zgody właściciela nieruchomości. Przeważnie jest to skutek odgórnej decyzji sądy i wiąże się z niespłaconymi wierzytelnościami. Warto także wiedzieć, że hipoteka przymusowa utrudnia sprzedaż nieruchomości.

Hipoteka kaucyjna a hipoteka łączna

Hipoteka kaucyjna niewiele miała wspólnego z hipoteką łączną. Ta druga nadal funkcjonuje w prawie bankowym i dotyczy ustanowienia zabezpieczenia na kilku nieruchomościach. W razie problemów ze spłatą kredytu to wierzyciel może określić, z której nieruchomości ma zostać wyegzekwowana spłata należności w pierwszej kolejności. 

Sprawdź: Czy rezygnacja z ubezpieczenia kredytu jest możliwa? Wzór rezygnacji z ubezpieczenia kredytu

Co jeszcze warto wiedzieć o hipotece kaucyjnej?

Choć hipoteka kaucyjna została już zlikwidowana, to regulacje odnoszące się do niej, można znaleźć w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Co istotne, zastosowanie miały do niej regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym i to do nich należało się zastosować w przypadku wypowiedzenia hipoteki kaucyjnej. 

Najczęściej poruszana kwestia dotyczyła hipoteka umownej kaucyjnej a sprzedaży mieszkania. Warto wiedzieć, że podobnie jak i teraz, hipoteka nie stanowi przeszkody w sprzedaży mieszkania.  Należy mieć jednak na uwadze, że wierzyciel, na którego rzecz obciążona jest nieruchomość, ma prawo do zaspokojenia swojej wierzytelności i to bez względu na to, kto w danym momencie jest jej właścicielem. 

Hipotekę kaucyjną zniesiono 20 lutego 2011 w związku z nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Obecnie banki nie mogą już z niej korzystać. Nadal może jednak funkcjonować w umowach kredytowych zaciągniętych przed 2011 rokiem.

Nie przegap:

Wcześniejsza spłata kredytu − hipotecznego, gotówkowego. Kalkulator

Stopy procentowe NBP − czym są? Jak wyższe stopy procentowe wpływają na koszt kredytu?

Jak kupić lub sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej? Sprawdź jak zdobyć kredyt na mieszkanie bez księgi wieczystej