Zainteresowanie mieszkaniami TBS zaczęło rosnąć. Obecnie ceny nieruchomości osiągają bardzo wysoki poziom i mało kto może pozwolić sobie na zakup lokalu za gotówkę.
Część osób z korzysta z kredytów hipotecznych, jednak nie każdy ma zdolność kredytową pozwalającą za sfinansowanie w ten sposób zakupu wymarzonej nieruchomości. Do tego dochodzą rosnące stopy procentowe i wysokie raty kredytów, co zniechęca Polaków do zaciągania zobowiązań.
Nic dziwnego, że coraz więcej osób zaczyna zastanawiać się nad lokalem z TBS. Wykup mieszkania na własność – jak to wygląda w 2025 roku?
Czym jest mieszkanie TBS?
Idea wykupienia mieszkania bez konieczności zaciągania kredytu interesuje wiele osób. Taką możliwość od niedawna oferują nowe przepisy o mieszkaniach TBS. Co to takiego? To lokale, które powstały na mocy ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Towarzystwa Budownictwa Społecznego oferowały wykończone pod klucz lokale przeznaczone na wynajem długoterminowy dla osób o niskich dochodach (spełniających określone kryteria dochodowe), których nie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.
Żeby wynająć mieszkanie w TBS, trzeba być zameldowanym i zatrudnionym na terenie danej gminy. Atutem TBS-ów miał być niski czynsz, a wielu lokatorów sądziło, że w przyszłości także wykup nieruchomości na własność. Niestety przez wiele lat mogli oni liczyć jedynie na najem długoterminowy. Przepisy zmieniły się dopiero niedawno.
Jaki jest maksymalny wiek kredytobiorcy przy kredycie hipotecznym? Kliknij i sprawdź!
Czy można wykupić na własność mieszkanie TBS?
W 2020 roku uchwalono nowelizację przepisów wspierających rozwój mieszkalnictwa. Przepisy weszły w życie 19 stycznia 2021 roku, jednak te o możliwości wykupu mieszkań TBS – dopiero 1 stycznia 2022 roku.
Nowe przepisy są odpowiedzią na oczekiwania wielu lokatorów, którzy w końcu będą mogli uzyskać wymarzony akt własności swojego mieszkania. Zmiany w TBS 2022 umożliwiły bowiem wykup w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności lokalu TBS.
Ustawa o wykupie mieszkań reguluje, że kwota wykupu może być spłacana w ratach w ramach podwyższonego czynszu przez okres 10 lat. Wnioskodawca może jednak ustalić krótszy termin i spłacić mieszkanie szybciej. Uchwalone przepisy są dość restrykcyjne, a wykup mieszkania, obwarowany wieloma kryteriami.
Od kiedy można wykupić mieszkanie TBS?
Przepisy obowiązują od tego roku, a więc teoretycznie można już złożyć wniosek o przekształcenie dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności uwzględniającej rozliczenie partycypacji.
W praktyce jednak, żeby wykupić mieszkanie w ramach TBS, Towarzystwo musi w całości spłacić kredyt inwestycyjny zaciągnięty na budowę nieruchomości. Nie w każdym przypadku będzie zatem możliwe wykupienie lokalu. Przed złożeniem wniosku, warto zatem sprawdzić, czy dany TBS umożliwia już wykup mieszkania.
Mieszkanie bez wkładu własnego a maksymalny limit cen za m2.
Jakie warunki należy spełnić, aby wykupić mieszkanie TBS?
Nie każdy lokator może wejść w posiadanie nieruchomości, którą wynajmuje. Okazuje się, że tylko tzw. partycypanci, czyli osoby, które uczestniczyły w kosztach wybudowania nieruchomości, uzyskali taką możliwość. Poniżej przedstawiamy zasady wykupu mieszkań TBS. Lokal może wykupić najemca, który:
- partycypował w kosztach budowy lokalu w wysokości nie niższej niż:
- 20% kosztów budowy – w przypadku lokalu wybudowanego poza obszarem miasta liczącego powyżej 100 tys. mieszkańców,
- 25% kosztów budowy – w przypadku lokalu wybudowanego w obszarze miasta liczącego powyżej 100 tys. mieszkańców.
- wynajmował mieszkanie w ramach TBS przez co najmniej 5 lat,
- w okresie co najmniej 5 lat poprzedzających złożenie wniosku o wykup lokalu nie zalegał z zapłatą czynszu oraz opłatami z tytułu innych kosztów przez okres nie dłuższy niż 3 miesiące.
Niestety okazuje się, że nie wszystkie towarzystwa oferowały możliwość partycypacji w kosztach budowy nieruchomości, a zatem ich lokatorzy nie będą mogli uzyskać prawa własności do lokalu.
Dopłaty do kredytów hipotecznych. Z jakich rozwiązań możesz skorzystać?
Ile kosztuje wykup mieszkania TBS na własność?
Wykup mieszkania od TBS powinien nastąpić po cenie rynkowej z uwzględnieniem partycypacji. Cena będzie obliczana zgodnie z przepisami stosowanymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Cena mieszkania uwzględnia pokrycie wszystkich zobowiązań ciążących na lokalu, w tym spłatę części zadłużenia kredytowego TBS oraz koszty wyceny nieruchomości. Znowelizowane przepisy regulują także maksymalną wysokość ceny mieszkania z TBS. Według ustawy nie może przekraczać kwoty obliczanej według następującego wzoru:
C = Pz/u
C – cena lokalu mieszkalnego,
Pz – kwota zwracanej partycypacji,
u – udział kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego.
Wielu najemców nie zgadza się z zapisem mówiącym o tym, że mieszkania w ramach TBS mają być wykupowane po cenie rynkowej. Z reguły są to lokale utrzymane w niskim standardzie, a zatem ich cena również powinna być niższa.
Niektórzy decydują się nawet na wycofanie swojego wkładu partycypacyjnego i wniesienie go jako wkład własny do kredytu hipotecznego na zakup innej nieruchomości – o wyższym standardzie.
Wykup mieszkania TBS a kredyt hipoteczny
Ze względu na to, że lokale w ramach TBS można wykupować po cenie rynkowej, wiele osób potrzebuje kredytu na ten cel, zwłaszcza gdy chcą spłacić nieruchomość w terminie krótszym niż ustawowe 10 lat.
Banki oferują kredyty hipoteczne na wykup mieszkania TBS. Oferty takie ma między innymi Alior Bank, Bank Pekao czy BNP Paribas. Środki uzyskane z kredytu hipotecznego mogą być jednak przeznaczone tylko na wykup lokalu, a nie na koszty partycypacji w TBS.
Po spłacie kredytu możemy już cieszyć się własnym mieszkaniem bez dodatkowych obciążeń.
Kredyt hipoteczny jako inwestycja. Czy warto kupić nieruchomość na kredyt? Kliknij i sprawdź!
Jak wykupić mieszkanie TBS?
Sprawdźmy, co trzeba zrobić, żeby wykupić lokal w ramach TBS.
- Najpierw należy się zorientować, czy dane towarzystwo budownictwa społecznego umożliwia wykup mieszkań. Bardzo ważne jest, czy TBS spłacił już kredyt inwestycyjny zaciągnięty w Banku Gospodarstwa Krajowego. Jeśli nie, to wykup lokalu nie będzie możliwy.
- Drugi krok to sprawdzenie, czy najemca spełnia wszystkie kryteria niezbędne do złożenia wniosku o wykup mieszkania. Przypomnijmy, że może to zrobić tylko osoba partycypująca w kosztach budowy nieruchomości.
- Następny etap to złożenie do TBS wniosku o wykup mieszkania.
- Po złożeniu dokumentów należy czekać na decyzję. Każdy wniosek jest rozpatrywany indywidualnie, organ musi m.in. sprawdzić, czy najemca nie miał zaległości w opłacaniu czynszu. Weryfikacji podlegają również inne kryteria. Decyzję podejmuje zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy lub walne zgromadzenie.
- Po otrzymaniu pozytywnej decyzji można podpisać umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.
- Ostatni etap to podpisanie aktu notarialnego sprzedaży mieszkania. Przeniesienie własności lokalu może nastąpić dopiero po wpłaceniu całej kwoty.
Dom bez pozwolenia do 70m2. Co warto wiedzieć o domach bez pozwolenia na budowę?
Wzór wniosku o wykupienie mieszkania TBS
Wniosek o wykup mieszkania TBS powinien zawierać następujące informacje:
- dane najemcy (imię, nazwisko, numer PESEL, dane kontaktowe, np. numer telefonu, adres e-mail),
- dane lokalu będącego przedmiotem wniosku (powierzchnia, liczba pokoi, lokalizacja),
- numer i datę zawarcia umowy o najem lokalu mieszkalnego TBS.
- oświadczenie o chęci zakupu lokalu.
Z reguły TBS-y udostępniają najemcom wzory wniosków o wykup mieszkania – można je otrzymać w siedzibie towarzystwa lub znaleźć na stronach internetowych.
Dodatkowe źródła:
Mieszkania z TBS na własność? Trwają prace nad ustawą www.portalsamorzadowy.pl
Kto może otrzymać mieszkanie z TBS i na jakich warunkach? www.najlepszekonto.pl
