Kredyt hipoteczny, a wkład własny - co może być wkładem, ile, bez wkładu własnego

Opublikowano: 2019-10-17 14:05

Chociaż Polacy nabywają coraz więcej nieruchomości za gotówkę, to nadal masowo wnioskujemy o finansowe wsparcie w celu inwestycji we własne "M". Okazuje się, że kredyt hipoteczny jest jednym z najpopularniejszych zobowiązań kredytowych, jakie oferują banki komercyjne działające na terenie naszego kraju. Jak go zaciągnąć? Z jakimi ograniczeniami muszą zmierzyć się przyszli kredytobiorcy? Na jakie warunki instytucji bankowych trzeba być przygotowanym? Przedstawiamy kompendium wiedzy dla wszystkich tych, którzy w celu posiadania własnych "czterech kątów" muszą ubiegać się o wsparcie ze strony banków.

Kredyt hipoteczny, a wkład własny - co może być wkładem, ile, bez wkładu własnego

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem celowym. Oznacza to, że środki pozyskane z tego tytułu nie mogą być przeznaczone na dowolny cel. Kredyt hipoteczny zaciągany może być tylko i wyłącznie w celu nabycia nieruchomości. Można tutaj mówić o mieszkaniach, lokalach usługowych, domach jednorodzinnych czy tych w zabudowie szeregowej. Kredyt hipoteczny może finansować nabycie nieruchomości na własność z rynku wtórnego albo pierwotnego - dzisiaj większą popularnością cieszą się nieruchomości nowe.

Warto podkreślić, że kredyt hipoteczny zaciągany jest najczęściej na długi okres - to średnio kilkadziesiąt lat, a maksymalnie 35 lat. Do tego zobowiązanie to opiewa na wysokie kwoty - w Polsce średni kredyt hipoteczny ma wartość 300 000 złotych. W tej kwestii banki nie mają jednak limitów. Jeśli tylko kredytobiorca wykazuje odpowiednią zdolność kredytową, może zaciągnąć zobowiązanie warte nawet kilka milionów złotych.

Należy zaznaczyć, że procedura udzielania kredytu hipotecznego jest długa, może trwać nawet kilka miesięcy. W tym czasie instytucja bankowa dokładnie weryfikuje potencjalnego kredytobiorcę. Bank musi zdobyć optymalną wiarygodność względem wypłacalności swojego klienta, dzięki czemu minimalizowane jest ryzyko kredytowe.

Warunki, jakie trzeba spełnić, by otrzymać kredyt hipoteczny

Każdy bank działa na podstawie obowiązujących w Polsce przepisów prawa oraz prawa bankowego. Istotne jest jednak to, że każda instytucja może udzielać kredyt hipoteczny, uwzględniając indywidualnie prowadzoną politykę kredytową. To dlatego warunki takiego zobowiązania mogą się różnić.

Bez względu na rodzaj nabywanej nieruchomości, wartość kredytu czy też okres współpracy z bankiem, wszystkie instytucje weryfikują zdolność kredytową kredytobiorcy. Ta uwzględnia nie tylko generowane dochody potencjalnego klienta, chociaż jest to oczywiście priorytet, biorąc pod uwagę konieczność regularnego spłacania rat. Najlepiej, jeśli zarobki kredytobiorcy pochodzą z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony, chociaż większość banków akceptuje również prowadzenie własnej działalności gospodarczej, a nawet umowę zlecenie czy o dzieło. Te ostatnie muszą jednak być podpisywane regularnie od dłuższego czasu, a zleceniodawca powinien potwierdzić chęć współpracy z klientem banku w przyszłości.

W skład kryteriów, które mają wpływ na zdolność kredytową, ma także historia kredytowa. Analitycy oceniają zachowania kredytobiorcy, patrząc na regulowanie należności z tytułu wcześniej zaciągniętych już zobowiązań. Sami eksperci rynku finansowego potwierdzają, że w o wiele lepszej sytuacji są ci, którzy w przeszłości współpracowali już z jakąś instytucją bankową, aniżeli osoby, dla których kredyt hipoteczny ma być pierwszym zobowiązaniem. Ci są mniej wiarygodni, bo można jedynie prognozować ich zachowania względem regulowania comiesięcznych rat.

Warto pamiętać, że o kredyt hipoteczny mogą ubiegać się także single. Zwróć uwagę na kredyt mieszkaniowy dla singla i przekonaj się, czy oferta tego typu jest w zasięgu twoich możliwości.

W skład zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego wchodzi również wkład własny. Okazuje się, że to jedno z nielicznych zobowiązań kredytowych, które wymaga dodatkowego zabezpieczenia właśnie w tej postaci. Minęły już czasy, w których banki oferowały 100% finansowania nabycia wskazanej nieruchomości. O konieczności wpłaty wkładu własnego mówi Rekomendacja S, której każda instytucja bankowa musi przestrzegać.

Rekomendacja S

Zgodnie z Rekomendacją S, kredytobiorcy, którzy potrzebują finansowego wsparcia na nabycie nieruchomości, powinni uiścić dodatkowe zabezpieczenie kredytowe w postaci wkładu własnego, a jego sugerowana wartość w 2019 roku to minimum 20%. Maksymalna wysokość własnych środków nie została uwzględniona w Rekomendacji, ponieważ w tej kwestii liczy się indywidualna sytuacja finansowa kredytobiorca. Banki nie stawiają jednak żadnych ograniczeń - im wyższy wkład własny, tym kredyt o niższej wartości zostaje zaciągnięty.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego - czy to możliwe?

Jeszcze do niedawna rzeczywiście banki udzielały kredyty hipoteczne bez wkładu własnego. Co więcej, oferowały dodatkowe środki na tzw. remontówkę. Kredytobiorca mógł więc liczyć na finansowanie nieruchomości w całości oraz pieniądze, dzięki którym mógł wykończyć mieszkanie czy przeprowadzić w nim remont.

Dzisiaj nie ma co liczyć na takie rozwiązania. Żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, chociaż nie wszystkie instytucje wymagają zabezpieczenia w wysokości aż 20% wartości nieruchomości, zgodnie z wytycznymi Rekomendacji S.

Nie uda się nabyć mieszkania czy wybudować domu na kredyt bez wkładu własnego, ale porównując oferty różnych banków, z łatwością udaje się wybrać te oferty, zgodnie z którymi wartość wkładu własnego może zostać skutecznie obniżona albo nie musi być w postaci środków pieniężnych.

Tzw. niski wkład własny - jak z niego skorzystać?

Nie ma wątpliwości, że największym powodzeniem cieszą się dzisiaj oferty tych instytucji, które proponują elastyczne warunki kredytów hipotecznych i to właśnie w zakresie wpłaty wkładu własnego. Okazuje się, że instytucje bankowe mogą oferować swoim klientom opcję tzw. niskiego wkładu własnego. Trzeba przy tym zaznaczyć, że takie zobowiązania kredytowe charakteryzują się nieco gorszymi warunkach, w tym wyższym oprocentowaniem czy wyższymi kosztami dodatkowymi, natomiast ich ogromnym walorem jest to, że przyszły nabywca nieruchomości nie musi posiadać zabezpieczenia w postaci 20% wartości mieszkania czy domu.

Niski wkład własny obniża wartość tego obowiązkowego, natomiast nakłada na klienta banku dodatkowe warunki, które ten musi spełnić. Obniżenie wkładu własnego następuje najczęściej poprzez nabycie innych produktów bankowych, takich jak konto bankowe, polisa ubezpieczeniowa czy instrumenty inwestycyjny, w tym konta oszczędnościowe czy lokaty terminowe. Z zamian za rozpoczętą współpracę z uwzględnieniem innych usług banku, dzięki którym instytucja będzie mogła czerpać zyski, kredytobiorca może mieć pewność obniżenia wkładu własnego i to nawet o połowę. Należy przy tym pamiętać, że warunki kredytowe mogą być inne w zależności od indywidualnej polityki kredytowej każdego banku oraz sytuacji poszczególnego kredytobiorcy.

Możliwe formy wkładu własnego

Ta informacja zapewne ucieszy wszystkich, którzy marzą o własnym "M", ale nie mają oszczędności finansowych, które mogłyby zostać przeznaczone na wkład własny. Biorąc pod uwagę, że "zaskórniaki" ma tylko co drugi Polak, a ich wartość nie przekracza najczęściej dwukrotnej pensji, nie ma w tym zresztą nic dziwnego.

Okazuje się jednak, że banki wspierają potencjalnych klientów i proponują korzystne zamienniki formy pieniężnej wkładu własnego. Tym samym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, innym niż wkład własny w postaci gotówki może być:

- wpis do hipoteki nieruchomości, która jest własnością przyszłego kredytobiorcy,

- koszt już poniesiony na realizację nabycia nieruchomości, w tym koszt z tytułu kupna działki czy rozpoczęcia budowy domu,

- koszt związany z procedurami zaciągania kredytu hipotecznego, na przykład prowizja dla banku za udzielenie zobowiązania kredytowego,

- środki zgromadzone na IKE lub IKZE,

- dodatkowy kredyt gotówkowy, o ile kredytobiorca wykazuje właściwą zdolność kredytową, bądź pożyczka z innego źródła.

Warto podkreślić, że takie formy zabezpieczeń kredytowych nie tylko stają się alternatywą dla tradycyjnego wkładu własnego w formie gotówki. Mogą też skutecznie obniżać jego wartość i mogą być łączone, by tylko spełnić wszystkie warunki banku i zminimalizować ryzyko kredytowe.

UWAGA! Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto poznać propozycje co najmniej kilku banków. Każda instytucja oferuje takie zobowiązanie, stawiając inne warunki i ograniczenia. Odmowa jednego banki wcale nie oznacza, że szansa na kredyt hipoteczny już nie istnieje. Lepiej jednak zwrócić się o finansowe wsparcie do tej instytucji, w której warunki takiego zobowiązania jesteśmy w stanie spełnić. Trzeba mieć na uwadze, że odmowa udzielenia kredytu przez jeden bank może negatywnie wpłynąć na wiarygodność klienta, jaka jest oceniana przez inne. Lepiej nie ryzykować i składać wniosek o kredyt dopiero wtedy, gdy mamy pewność posiadania zdolności kredytowej oraz kiedy akceptujemy warunki, jakie dyktuje bank. Sprawdź oferty kredytów hipotecznych i wybierz ofertę, najlepszą dla ciebie.

Kredyty hipoteczne - TOP5

2,93%
RRSO
2,89%
Oprocentowanie
0,00%
Prowizja
937,02 PLN
Rata miesięczna
3,04%
RRSO
3,00%
Oprocentowanie
0,00%
Prowizja
948,42 PLN
Rata miesięczna
3,44%
RRSO
3,39%
Oprocentowanie
0,00%
Prowizja
989,49 PLN
Rata miesięczna
3,51%
RRSO
3,45%
Oprocentowanie
0,00%
Prowizja
995,89 PLN
Rata miesięczna
3,56%
RRSO
3,50%
Oprocentowanie
0,00%
Prowizja
1.001,25 PLN
Rata miesięczna

W tym celu pomocne stają się kalkulatory kredytowe, dzięki którym można obliczyć całkowite koszty kredytowe (wskaźnik RRSO), ale również rankingi, które porównują najważniejsze kryteria zobowiązania kredytowego, oferowane przez różne instytucje bankowe.

Komentarze i opinie

wojciech
2019-12-07, 7 dni temu

Im większe miasto tym ceny wyższe. Taka jest zasada. Mieszkania kupują głownie młodzi, wiec kompletnie nie rozumiem skąd te ceny? Skąd niby mają wziąć kasę choćby i na wklad własny? Na pieniądze z PPK musza chwilkę zaczekać nim cokolwiek się uzbiera na koncie. Ceny nieruchomości ewidentnie są za wysokie