Jak zamienić mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość może być sposobem na wejście w posiadanie lokalu, który spełnia nasze aktualne potrzeby mieszkaniowe, a którego nie moglibyśmy samodzielnie kupić, np. ze względu na niską zdolność kredytową.

Obecnie z powodu wysokich stóp procentowych kredyt hipoteczny może być trudny do uzyskania, zwłaszcza w obliczu trudnej sytuacji gospodarczej – galopującej inflacji, drożyzny i widma recesji. Jak przebiega procedura zamiany mieszkania z kredytem?

Czy można zamienić mieszkanie z kredytem?

Zamiana nieruchomości z kredytem jest możliwa – co więcej, instytucja zamiany została uregulowana prawnie w Kodeksie cywilnym. Według przepisów przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności innej rzeczy.

Mówiąc najprościej, przez transakcję zamiany obie strony umawiają się na przeniesienie prawa własności, np. mieszkania lub innego lokalu. Zamianie może podlegać:

• prawo własności nieruchomości,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Jeśli nieruchomości różnią się wartością, w umowie zamiany można zawrzeć zapisy o konieczności dopłaty. Oczywiście w grę wchodzi również sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego, jednak zamiana wiele ułatwia – pozwala zminimalizować procedury i oszczędzić czas.

Na czym polega zamiana mieszkania z kredytem?

Zamiana mieszkań może obejmować różne sytuacje. Najpopularniejszym rozwiązaniem jest zamiana nieruchomości kupionej na kredyt na większą, a co za tym idzie, również droższą. 

Nie zawsze jesteśmy w stanie uzyskać kredyt na nowe mieszkanie – czasem nie mamy zdolności kredytowej, nasze zarobki są zbyt niskie lub bank ma wygórowane wymagania. Wówczas zamiana mieszkania może okazać się dobrą alternatywą.

Zamiana mieszkania z kredytem na większe mieszkanie

Jak w praktyce wygląda zamiana mieszkania na większe z kredytem? Posłużmy się przykładem.

Anna i Robert Nowakowie od kilku lat są właścicielami mieszkania o powierzchni 35 m2. Kupili je na kredyt. W przyszłym roku zostaną rodzicami i potrzebują nieruchomości, która spełni potrzeby większej rodziny. Na portalu ogłoszeniowym znaleźli ofertę mieszkania o powierzchni 75 m2 za kwotę 450 tys. zł.

Posiadają odłożone środki na wkład własny, ale nie mają wystarczającej zdolności kredytowej. Postanowili skontaktować się ze sprzedającym, który zgodził się na umowę zamiany lokali z dopłatą w wysokości 150 tys. zł.

Zamiana mieszkania z hipoteką na większe pozwoli im oszczędzić czas i uniknąć dodatkowych formalności.

Zamiana mieszkania z kredytem na mniejsze mieszkanie

Nie zawsze zamiana mieszkania z hipoteką wiąże się z wejściem w posiadanie większej nieruchomości. W wielu przypadkach jest dokładnie odwrotnie i to najczęściej seniorzy decydują się na zamianę lokalu na mniejszy.

Samotna emerytka, której dzieci już dawno wyprowadziły się z domu, nie potrzebuje 100-metrowego mieszkania. Lokal o małym metrażu lepiej wpisze się w potrzeby takich osób, jest również tańszy w eksploatacji – oznacza niższy czynsz czy opłaty za prąd i ogrzewanie.

Zamiana mieszkania z kredytem na mniejsze pozwoli też uzyskać środki z dopłaty, które można wykorzystać na spłatę zobowiązania.

To może Cię zainteresować: Czym jest cesja i jak przenieść kredyt hipoteczny na inną osobę?

Zamiana mieszkania z kredytem na dom

Umowa zamiany nieruchomości z dopłatą nie ogranicza się tylko do mieszkań – jeśli znajdziemy odpowiednią ofertę i chętnych właścicieli domu, możemy zaproponować im zamianę.

Zamiana mieszkania na dom z kredytem wymaga dopłaty, ale także zgody banku na przeniesienie hipoteki.

Kiedy warto zdecydować się na zamianę mieszkania z kredytem?

Do zamiany najczęściej motywują nas wydarzenia, które zachodzą w naszym życiu – pojawienie się na świecie dzieci lub ich wyprowadzka na studia. Nieruchomość powinna być dostosowana do aktualnych potrzeb rodziny – wtedy nie generuje kosztów nieadekwatnych do możliwości finansowych.

Zamiana mieszkania z kredytem na inne nie musi być jednak opłacalna. Problemem mogą się okazać rosnące koszty kredytów hipotecznych – ciągłe zmiany stóp procentowych i wysokie oprocentowanie może okazać się wyzwaniem ponad siły domowego budżetu.

Problematyczna może też okazać się zamiana mieszkania z kredytem we frankach – szczególnie gdy kurs waluty znacznie wzrośnie.

Jak zamienić mieszkanie z kredytem hipotecznym? Krok po kroku

1. Złożenie do banku wniosku o przeniesienie hipoteki – pamiętajmy o tym, że bank nie musi wyrazić zgody na zamianę nieruchomości obciążonej kredytem. Instytucja szczegółowo przeanalizuje informacje dotyczące mieszkania, jak i sytuację kredytobiorcy.
2. Wykonanie operatu szacunkowego nieruchomości – ma na celu ustalenie wartości mieszkania zabezpieczonego hipoteką,
3. Sprawdzenie zdolności kredytowej – ponowne wyliczenie zdolności kredytowej pozwoli określić sytuację finansową kredytobiorcy.
4. Akceptacja wniosku o zamianę nieruchomości – tylko wówczas, gdy bank nie będzie widział formalnych ani faktycznych przeszkód.
5. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej i wpisanie zabezpieczenia do księgi wieczystej innej nieruchomości – procedura wymaga złożenia wniosków w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Formalności są takie same, niezależnie od tego, czy jest to umowa zamiany mieszkania na dom, czy transakcja dotyczy mieszkań.

Jakie dokumenty są wymagane przy zamianie mieszkania?

Procedura przeniesienia hipoteki na inną nieruchomość wymaga złożenia w banku następujących dokumentów:

• wniosku o przeniesienie hipoteki,
• umowy przedwstępnej sprzedaży (zamiany) mieszkania,
• odpisu z księgi wieczystej nieruchomości będącej zabezpieczeniem spłaty kredytu.

Oprócz tego bank może zażądać dokumentów weryfikujących zdolność kredytową klienta, takich jak:

• zaświadczenie z zakładu pracy o zatrudnieniu i wysokości dochodów,
• rozliczenie PIT za ubiegły rok podatkowy,
• wyciąg z rachunku bankowego.

Kliknij i sprawdź: Sprawdź ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny w 2022 roku

Zamiana mieszkania z kredytem a bank

Zamiana mieszkania w kredycie wymaga poinformowania banku o swoich zamiarach. Jak wspomnieliśmy wcześniej, instytucja kredytująca nie musi wyrazić zgody na przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość – wszystko zależy od oceny zdolności kredytowej oraz indywidualnej sytuacji kredytobiorcy.

W pierwszej kolejności należy zatem wystąpić do banku z wnioskiem o przeniesienie hipoteki. To, czy bank zaakceptuje wniosek, zależy między innymi od wartości mieszkania, na które kredytobiorca chce się zamienić.

Jeśli nowa nieruchomość będzie tańsza niż lokal będący aktualnie zabezpieczeniem kredytu, to instytucja może wydać decyzję negatywną. Problemem może być wówczas kwota kredytu, która pozostała do spłaty.

Bank może pobrać opłatę za zmianę przedmiotu zabezpieczenia – instytucje żądają z tego tytułu prowizji w wysokości od 500 do 1000 zł. Trzeba też pamiętać o opłatach sądowych związanych z wykreśleniem i ponownym wpisem hipoteki – odpowiednio 100 zł i 200 zł.

Zamiana mieszkania z kredytem Rodzina na Swoim

Zamiana mieszkania z kredytem nie zawsze jest możliwa – nie tylko ze względu na brak zdolności kredytowej czy wartość nieruchomości. Procedurę uniemożliwiają również dopłaty do kredytu hipotecznego, np. otrzymane w ramach programu „Rodzina na swoim”.

Z kolei beneficjenci programu „Mieszkanie dla Młodych” mogą skorzystać z możliwości przeniesienia hipoteki dopiero po 5 latach od zakupu mieszkania.

Zamiana mieszkania z kredytem a podatek

Osoby decydujące się na zamianę mieszkania zamiast sprzedaży nieruchomości i kupna nowej, mogą liczyć na korzyści podatkowe.

Jakie opłaty przy zamianie mieszkania ponosi kredytobiorca? Jeśli chodzi o podatek od czynności cywilnoprawnych, to będzie on liczony od różnicy wartości obu mieszkań, a nie od wartości nabywanej nieruchomości (jak ma to miejsce w przypadku sprzedaży).

Obowiązek zapłaty podatku przy zamianie ciąży też na obu stronach solidarnie, podobnie jak taksa notarialna. Obciążenia fiskalne rozkładają się zatem po równo. Wyjątek to podatek dochodowy, który trzeba uiścić, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu 5 lat od momentu jej nabycia – płacą go obie strony.

Nie przegap: Czy można zmienić współkredytobiorcę? Jak to zrobić?