Darowizna mieszkania - podatek, opłaty notarialne, koszty, taksa, przepisanie mieszkania

Darowizna mieszkania może być prawdziwym wybawieniem dla wszystkich tych, którzy marzą o własnych czterech kątach. Z kwestią darowizny mieszkania wiąże się jednak bardzo wiele różnorodnych spraw. Chodzi tutaj chociażby o podatek od darowizny mieszkania - w których sytuacjach trzeba go płacić, a kiedy nie? Czy przepisanie mieszkania w formie darowizny to najlepsze z dostępnych rozwiązań? Pytań dotyczących kwestii darowizny mieszkania jest tak naprawdę cała masa. Darowizna nieruchomości to temat rzeka, który jak najdokładniej postaramy się omówić Państwu w niniejszej publikacji. Każdy, kto otrzymał lub na dniach otrzyma darowiznę mieszkania, powinien go przeczytać od deski do deski. Zapraszamy do wnikliwej lektury! 

Darowizna mieszkania - co to takiego?

Sposobów na zakupienie mieszkania jest co najmniej kilka. Jeden z najpopularniejszych to oczywiście otrzymanie kredytu hipotecznego. Niestety, w dzisiejszych czasach nie każdy może sobie pozwolić na takie zobowiązanie lub nawet otrzymać je z banku. Instytucje bankowe nieustannie zwiększają wymagania stawiane potencjalnym klientom. Sporo osób przeraża także olbrzymia liczba formalności do spełnienia. Uzyskanie kredytu hipotecznego w wielu przypadkach to prawdziwa droga przez mękę. 

Zakup mieszkania za gotówkę wśród zdecydowanej większości młodych ludzi również nie wchodzi w grę. Któż z młodych ludzi posiada środki pozwalające na zakupienie mieszkania wartego kilkaset tysięcy złotych? Chyba tylko wygrana na loterii mogłaby coś w tej kwestii pomóc. Okazuje się jednak, że jest jeszcze inne rozwiązanie. O czym mowa? Chodzi tutaj oczywiście o darowiznę nieruchomości. Warto jednak pamiętać o tym, że gdy darowizna jest przekazywana, to w żadnym wypadku nie można nie dopełnić obowiązkowych formalności. Podatek od darowizny mieszkania koniecznie musi zostać zapłacony - w innym wypadku mogą nas czekać bardzo przykre konsekwencje ze strony urzędu skarbowego. 

Zwyczaj obdarowywania najbliższych członków swojej rodziny jest kultywowany od najmłodszych lat, nawet od narodzin. Okazji do dawania prezentów jest sporo: chrzest, urodziny, pierwsza komunia święta, ślub, bierzmowanie, zdana matura, ukończenie studiów. Lista ta jest naprawdę długa. Wręczanie upominków może przyjmować także wiele form. Dla określenia konkretnych rodzajów prezentów używa się sformułowania darowizna. Jest to termin prawny, który ma jasno określoną definicję. Istnieje sporo precyzyjnych przepisów, które wyjaśniają, na jakich zasadach można wręczać oraz otrzymywać darowizny mieszkania w sposób legalny.

Prawna definicja darowizny

Szereg wartościowych informacji na temat tego czym jest darowizna znajdziemy w Kodeksie Cywilnym. Artykuł 888 tego dokumentu mówi, że “Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku”. Jak widzimy, darowizna to rodzaj tak zwanej umowy nazwanej. Zawierają ją ze sobą darczyńca i obdarowany. W ramach darowizny przekazywana jest korzyść majątkowa przez darczyńcę na rzecz osoby obdarowanej. Cały ten proces odbywa się w sposób dobrowolny oraz jest bezpłatny. W darowiźnie wartość dodana przypada tylko jednej ze stron zawieranej transakcji, bez żadnych korzyści dla darczyńcy. Warto pamiętać, że umowa darowizny może być zawarta nie tylko pomiędzy członkami rodziny, ale także z osobami obcymi (niespokrewnionymi). 

Czy darowizna domu to jedyny rodzaj darowizny, który można realizować w Polsce? Absolutnie nie. Darowizna pozwala na przekazywanie dowolnie przez siebie wybranego rodzaju mienia. Mowa tutaj na przykład o pieniądzach, rozmaitych przedmiotach, nieruchomościach oraz przenoszeniu praw. Jednocześnie transakcja przekazania darowizny w jasno określonych przypadkach w ustawach nie może kończyć się wyłącznie przekazaniem osobie obdarowanej danego mienia. Jest bowiem coś takiego jak obowiązek uiszczenia podatku od darowizny na rzecz budżetu państwa. 

Akt darowizny musi mieć charakter aktu notarialnego. Akt notarialny powinien być spisywany w obecności notariusza. Zadaniem notariusza jest dokonanie zgłoszenia do urzędu skarbowego. Urząd skarbowy będący adresatem zgłoszenia jest dobierany pod względem aktualnego miejsca zamieszkania osoby będącej darczyńcą. W umowie darowizny mogą być też zawarte warunki, które obciążają osobę obdarowaną. Dopiero gdy osoba obdarowana je spełni, darowizna nieruchomości (lub innej rzeczy) przechodzi na jej własność. 

Darowizna mieszkania - od czego trzeba zacząć? 

Aby darowizna nieruchomości (przepisanie mieszkania) mogła dojść do skutku, trzeba sporządzić stosowną umowę darowizny domu. Prawo wskazuje, że musi być koniecznie zachowana forma aktu notarialnego. Szereg regulacji dotyczących sporządzania umowy darowizny jest dokładnie omówiony w Kodeksie Cywilnym. Artykuł 888 Kodeksu Cywilnego mówi, że “darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku”. Jednocześnie trzeba mieć świadomość tego, że w określonych przypadkach wiąże się to z obowiązkiem podatkowym wobec urzędu skarbowego. W dalszej części artykułu bardzo dokładnie omawiamy ile wynosi podatek od darowizny mieszkania. 

Podatek od darowizny mieszkania - kiedy trzeba go płacić? Grupy podatkowe dla podatku od darowizny mieszkania

Darowizna mieszkania nie zawsze jest darmowa. W niektórych przypadkach konieczne jest uiszczenie podatku od darowizn do urzędu skarbowego. Warto jednak wiedzieć, że np. darowizna od rodziców może być zwolniona z tego obowiązku. Jest o tym mowa w artykule 4a Ustawy o podatku od spadków i darowizn uchwalonej dnia 28 lipca 1983 roku. 

Istnieje prawny obowiązek uiszczania podatku od darowizny pod warunkiem, gdy należy się do określonej grupy. Ustawodawca w przywołanym wyżej dokumencie bardzo dokładnie określił, kto musi zapłacić podatek, jaka będzie jego wysokość oraz jaką postać przyjmuje dom, który otrzymało się w ramach darowizny. Wysokość podatku oraz to czy w ogóle będzie trzeba go opłacać zależy przede wszystkim od stopnia pokrewieństwa między osobą obdarowaną darczyńcą. 

Oto grupy podatkowe dla darowizn: 

• Grupa zerowa. Do tej grupy zalicza się rodziców. Warto wiedzieć, że darowizna od rodziców jest zwolniona z opłacania podatku. Jednocześnie nie ma tutaj żadnego znaczenia wartość mienia, którą otrzymała osoba obdarowana. 
• Grupa pierwsza. Do tej grupy zalicza się następujące osoby: dzieci, wnuki, prawnuki, mąż, żona, rodzeństwo, synowa, zięć, macocha, ojczym, teściowa, teść. Podatek od darowizny mieszkania dla grupy pierwszej jest naliczany wtedy, gdy mienie posiada wartość większą od 9637 złotych.
• Grupa druga. Do tej grupy zalicza się następujące osoby: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonkowie rodzeństwa, małżonkowie pasierbów, zstępni pasierbów, rodzeństwo małżonków, małżonkowie zstępnych, małżonkowie rodzeństwa małżonków. Podatek od darowizny w tej grupie osób jest naliczany wtedy, gdy wartość mienia podarowanego jest większa niż 7267 złotych. 
• Grupa trzecia. Do tej grupy zaliczane są wszystkie osoby, które nie są w żaden sposób spokrewnione ze sobą. Podatek od darowizny w tej grupie osób jest naliczany wtedy, gdy wartość mienia podarowanego jest większa niż 4902 złote. Eksperci podkreślają, że grupa trzecia jest grupą charakteryzującą się całą masą nieścisłości pod względem prawnym.

Ile dokładnie wynosi podatek od darowizny?

Podatek od darowizny może wynieść od 3 do 20% wartości darowizny. Jego konkretna wysokość zależy także od przynależności darczyńcy i obdarowanego do konkretnej grupy podatkowej. 

Podatek od darowizny każdorazowo obliczany jest od nadwyżki podstawy opodatkowania, czyli wartości, która wykracza ponad kwotę wolną od podatku. Kwota wolna od podatku zależy z kolei od grupy podatkowej: 

• Grupa pierwsza - 9637 złotych, 
• Grupa druga - 7276 złotych,
• Grupa trzecia - 4902 złote. 

W ustawie o spadkach i darowiznach jest także mowa o progach podatkowych. Są one następujące:

1. do 10 278 złotych,
2. od 10278 złotych do 20556 złotych,
3. więcej niż 20556 złotych. 

Gdy dojdzie do przekroczenia progów, wzrasta kwota należna do opłacenia na rzecz urzędu skarbowego.  Każda z grup ma do opłacenia nieco inny podatek, ponieważ stawki różnią się dość znacząco. 

• Grupa pierwsza - przy pierwszym progu podatkowym podatek wyniesie 3 procent wartości darowizny, drugim 5 procent, a przy trzecim 7 procent.
• Grupa druga - przy pierwszym progu podatkowym podatek wyniesie 7 procent wartości darowizny, drugim 9 procent, a przy trzecim 12 procent.
• Grupa trzecia - przy pierwszym progu podatkowym podatek wyniesie 12 procent wartości darowizny, drugim 16 procent, a przy trzecim 20 procent. 

Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania? Podatek od darowizny nieruchomości

Największy wpływ na podatek od darowizny mieszkania ma stopień pokrewieństwa pomiędzy osobą obdarowaną a darczyńcą. Gdy stopień powinowactwa jest bardzo wysoki, wówczas podatek od darowizny mieszkania może wynieść nawet 0 złotych. Im mniejsze mamy więzy krwi, tym większy będzie podatek od darowizny mieszkania. 

Podstawą opodatkowania jest wartość przekazanych rzeczy oraz praw majątkowych po potrąceniu rozmaitych długów i ciężarów. Wartość tę ustala się zawsze według stanu rzeczy oraz praw majątkowych na dzień nabycia i cen rynkowych, które były notowane w dniu, w którym powstał obowiązek podatkowy. Obowiązek podatkowy powstaje wtedy, gdy darczyńca złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego. Z racji tego, iż darowizna nieruchomości wymaga sporządzenia aktu notarialnego, notariusz samodzielnie naliczy należny podatek oraz przekaże go do właściwego urzędu skarbowego.

Gdy darowizna mieszkania zostanie przekazana najbliższemu członkowi naszej rodziny, czyli małżonkowi, dziecku, wnukowi, prawnukowi, rodzicom, dziadkom, pradziadkom, pasierbowi, bratu, siostrze, macosze, ojczymowi, to co do zasady jest ona zwolniona z opłacania podatku bez względu na to, jaka będzie wartość przekazanej rzeczy. Z kolei gdy wartość darowizny przekroczy kwotę wolną określoną dla pierwszej grupy podatkowej, wtedy warunkiem otrzymania zwolnienia jest zgłoszenie uzyskania darowizny od urzędu skarbowego. Jeśli chodzi o darowiznę mieszkania, wtedy zrobi to za nas notariusz. 

Zwolnienie z podatku od darowizny mieszkania dla dalszej rodziny - jakie warunki trzeba spełnić?

Osoby, które nie są zaliczane do grona najbliższej rodziny darczyńcy, także mogą pod pewnymi warunkami wnioskować o zwolnienie od podatku od darowizny mieszkania. Są one dokładnie określone przez polskiego ustawodawcę. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa, podatek od darowizny mieszkania dla dalszej rodziny nie zostanie naliczony wtedy, gdy: 

• Osoba obdarowana jest obywatelem Polski. 
• Osoba obdarowana nie może być współwłaścicielem bądź właścicielem innego budynku mieszkalnego. Jedynym wyjątkiem są sytuacje, w których obdarowany zdecyduje się na przekazanie własności nieruchomości na zstępnych, gminę lub skarb państwa  (do podpisania umowy darowizny może dojść dopiero wtedy, gdy zrealizowane zostało przeniesienie własności).
• Powierzchnia użytkowa w przekazanym lokalu nie jest większa niż 110 metrów kwadratowych. 
• Obdarowany jest zobowiązany do zamieszkiwania w lokalu, który otrzymał w ramach darowizny przez następne pięć lat. Jeśli dojdzie do przedwczesnej sprzedaży takiej nieruchomości, urząd skarbowy może wszcząć postępowanie i naliczyć zaległy podatek. Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat komuś innemu jest wtedy niemożliwa - chyba, że chcemy zapłacić podatek. 
• Obdarowany nie może wynajmować innego budynku mieszkalnego lub mieszkania. 
• Osoba obdarowana nie może posiadać spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Ponadto, nie może być również właścicielem spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego. Wyjątkiem od tej reguły jest przekazanie takiego lokalu zstępnym, skarbowi państwa lub gminie. 

Powyżej opisane warunki dotyczą wyłącznie takich obdarowanych, którzy nie są najbliższymi członkami rodziny. Takim członkiem dalszej rodziny może być na przykład zięć lub synowa. Warto pamiętać o tym, aby darowizna mieszkania od rodziców była zawsze sporządzana na dziecko przy ominięciu małżonka. W ten sposób podatek od darowizny nieruchomości nie zostanie naliczony. Z kolei gdy darczyńca podejmie decyzję o przekazaniu mieszkania na dziecko i jego małżonka, wtedy małżonek będzie zobowiązany do spełnienia powyżej opisanych warunków. Jeżeli okaże się, że małżonek nie spełnia wymogów, wtedy urząd skarbowy naliczy podatek od spadków i darowizn według grupy podatkowej (informacje na temat grup podatkowych znajdują się powyżej).

Darowizna mieszkania dla małoletniego dziecka

Jeśli mamy małoletnie dziecko, przepisanie mieszkania od rodziców to jedno z najlepszych dostępnych rozwiązań. Sporo osób chcących kupić mieszkanie dla swojego dziecka wpada w swego rodzaju pułapkę. Chodzi o to, że przekazują dziecku pieniądze potrzebne do zakupu mieszkania, a później realizują zakup w jego imieniu. Jednocześnie rodzic nie ma prawo do zarządzania finansami małoletniego dziecka. Aby rozporządzanie finansami małoletniego dziecka było możliwe, konieczne jest uzyskanie orzeczenia od Sądu Rodzinnego. 

O wiele lepszym rozwiązaniem, które jest stosowane bardzo chętnie ze względu na bezpieczeństwo, jest zakupienie mieszkania przez rodziców. Później można zdecydować się na przepisanie mieszkania na nieletnie dziecko. Darowizna nieruchomości będzie znacznie korzystniejszym rozwiązaniem na obdarowanie swojego ukochanego dziecka mieszkaniem. Oczywiście, umowę darowizny trzeba podpisać w formie stosownego aktu notarialnego, jednak cała transakcja będzie zwolniona z podatku, ponieważ dziecko należy do grupy zerowej.

Darowizna mieszkania - ile kosztuje notariusz? 

Polskie prawo wymaga, aby przepisanie mieszkania w ramach darowizny przybierało formę umowy darowizny (aktu notarialnego). W związku z tym konieczne jest złożenie wizyty u notariusza. Jak wiadomo,  wizyta u notariusza wiąże się z dodatkowymi kosztami. Maksymalne stawki taksy notarialnej zostały uregulowane przez rozporządzeniem ministra sprawiedliwości  z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Jakie są opłaty notarialne przy darowiźnie?.Jak konkretnie wyglądają regulacje prawne w tym zakresie? 

Notariusz nie jest zobowiązany do tego, aby pobierać opłatę w wysokości maksymalnej - może na przykład cenę obniżyć wedle swojego uznania. Z tego względu zachęcamy, aby przy wybieraniu notariusza kierować się przede wszystkim ceną. Im mniej zapłacimy za opłaty notarialne przy darowiźnie, tym więcej zaoszczędzimy już pieniędzy na zakup jakiś nowych mebli lub gadżetów do mieszkania. Porównanie stawek proponowanych przez kilka kancelarii notarialnych będzie rewelacyjnym pomysłem. 

Koszt maksymalny taksy notarialnej uzależniony jest przede wszystkim od wartości przedmiotu, czyli mieszkania, które otrzymujemy w ramach darowizny. Oto dokładne koszty maksymalne taksy notarialnej: 

• wartość przedmiotu do 3000 złotych - opłata 100 złotych, 
• wartość przedmiotu od 3000 złotych do maksymalnie 10 000 złotych - opłata 100 złotych + 3% naliczane od nadwyżki powyżej 3000 złotych, 
• wartość przedmiotu od 10 000 złotych do 30 000 złotych - opłata 310 złotych + 2% naliczane od nadwyżki powyżej kwoty 10 000 złotych,
• wartość przedmiotu od 30 000 złotych do 60 000 złotych - opłata 710 złotych + 1% nadwyżki powyżej kwoty 30 000 złotych,
• wartość przedmiotu od 60 000 złotych do 1 000 000 złotych - opłata 1010 złotych + 0,4% nadwyżki powyżej kwoty 60 000 złotych,
• wartość przedmiotu od 1 000 000 złotych do 2 000 000 złotych - opłata 4770 złotych + 0,2% od nadwyżki powyżej kwoty 1 000 000 złotych, 
• wartość przedmiotu powyżej 2 000 000 złotych - opłata 6770 złotych + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 złotych. Opłata nie może być jednak większa niż 10 000 złotych. Jeśli darowizna jest dokonywana między osobami zaliczanymi do grona pierwszej grupy podatkowej, wtedy zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn opłata może wynieść maksymalnie 7500 złotych. 

Zabezpieczenie prawa do przekazywanej nieruchomości przez darczyńcę - czy to możliwe?

Zabezpieczenie prawa do przekazywanej nieruchomości przez darczyńcę w wielu przypadkach jest absolutną koniecznością. Darowizna od rodziców dla dziecka sprawia, że dziecko otrzymuje wszelkie prawa własnościowe. Wraz z datą zawarcia umowy aktu notarialnego, w świetle prawa rodzic przebywa na terenie nieruchomości w trybie bezumownym. W niektórych przypadkach dochodzi do sytuacji, w których obdarowane dziecko każe się wyprowadzić rodzicowi.  Groźba eksmisji jest spora, dlatego warto się skutecznie zabezpieczyć na tę okoliczność. 

W umowie darowizny powinna znaleźć się informacja o zabezpieczeniu służebnością mieszkania. W takiej sytuacji podmiot władnący (na rzecz którego została ustanowiona służebność) otrzymuje prawo do korzystania z danej nieruchomości. Uzyskane prawa są niezbywalne oraz obowiązują aż do jego śmierci. Służebności osobistej się nie dziedziczy, dlatego gdy darczyńca umrze, straci ona swoją ważność. Omawiana służebność osobista jest niezwykle skutecznym sposobem na zabezpieczenie interesów darczyńcy, który będzie mógł aż do swojej śmierci mieszkać w mieszkaniu, które podarował dziecku. Aby służebność osobista była legalna, konieczne jest podpisanie aktu notarialnego. Kwestie związane ze służebnością osobistą można załatwić przy okazji podpisywania umowy darowizny. 

Zachowek a darowizna od rodziców

W niektórych przypadkach darowizna mieszkania wiąże się w sposób bezpośredni z koniecznością wypłacenia zachowku. Zachowek należy się spadkobiercom, którym przysługuje coś po zmarłym w myśl ustawy. Polskie prawo dokładnie reguluje, kto może ubiegać się o zachowek w przypadku śmierci osoby bliskiej. Gdy dojdzie do śmierci rodziców, darowizna może wejść w skład spadku. Do takiej sytuacji dochodzi wtedy, gdy do śmierci rodzica dochodzi szybciej niż po 10 latach od dnia, w którym doszło do przekazania darowizny. 

Darczyńcy przysługuje jednak prawo do uchronienia osób obdarowanych w ramach darowizny od konieczności przekazywania zachowku dla spadkobierców ustawowych. Wystarczy, że w umowie darowizny znajdzie się specjalny zapis mówiący o tym, że przekazywane mieszkanie będzie zwolnione z przechodzenia na schedę spadkową po darczyńcy. W takim przypadku darowizna od rodziców mieszkania nie będzie żadnym problemem. Takie zastrzeżenie o zwolnieniu przejścia nieruchomości na spadek można załatwić już przy podpisywaniu umowy darowizny, ale także w późniejszym, dowolnym czasie. 

Gdy darowizna mieszkania dla dziecka zostanie wyłączona ze schedy spadkowej, wtedy nie będzie mogła nigdy być objęta zachowkiem. Na schedę spadkową będę składały się wówczas wszelkie inne dobra, które za swojego życia zgromadził zmarły. Obdarowanemu w ramach darowizny również będą mogły przysługiwać ustawowe prawa do części spadku. Przepisanie mieszkania w formie darowizny nie będzie w tym procesie w ogóle brana pod uwagę, dlatego udział obdarowanego w spadku po zmarłym nie ulegnie zmniejszeniu.

Darowizna domu od rodziców czy przepisanie domu w formie testamentu? Które rozwiązanie jest korzystniejsze?

Darowiznę wyróżnia cała masa niezwykle interesujących zalet. Przede wszystkim, działa ona w sposób automatyczny wraz z podpisaniem aktu notarialnego. Osoba obdarowana nie musi otwierać sprawy w sądzie, jak ma to miejsce przy testamencie. To z kolei powoduje, że widmo rodzinnego konfliktu nam nie grozi. 

Następna zaleta darowizny domu od rodziców to wyłączenie darowizny z tzw. schedy spadkowej. Dzięki temu rozwiązaniu interesy osoby obdarowanej są bardzo dobrze zabezpieczone. Ewentualne koszty przepisania mieszkania w formie darowizny zostaną w pełni zrekompensowane przez to, iż obdarowany nie utraci żadnych praw do udziału w dziedziczeniu pozostałych elementów majątku darczyńcy. Po śmierci darczyńcy nikt z ustawowych spadkobierców nie ma żadnego prawa do tego, aby żadać od obdarowanego zachowku od darowanego mieszkania w ramach darowizny.

Cofnięcie darowizny mieszkania - czy jest to w ogóle możliwe?

Z racji tego, iż pomiędzy stronami umowy darowizny są zazwyczaj szczególne więzy szczególne rodzinne jak również z powodu jej nieodpłatnego charakteru, Kodeks Cywilny dość dokładnie określa, w jakich przypadkach jest możliwe cofnięcie darowizny mieszkania. Najprościej rzecz ujmując odwołanie darowizny jest możliwe wtedy, gdy zachowanie obdarowanego względem darczyńcy będzie budziło jakieś wątpliwości lub gdy darczyńca znajdzie się nagle w bardzo trudnej sytuacji materialnej. 

Zdecydowanie najczęstszym przypadkiem, gdy ma miejsce cofnięcie darowizny mieszkania, jest rażąca niewdzięczność obdarowanego względem darczyńcy. To pojęcie oznacza cały szereg bardzo nagannych zachowań, takich jak agresja, nieudzielenie pomocy darczyńcy z uwagi na ciężką chorobę itd. Odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego może zostać zrealizowane bez względu na to, czy umowa darowizny już została wykonana czy wręcz przeciwnie. 

Cofnięcie darowizny mieszkania powinno mieć formę pisemnego oświadczenia darczyńcy. Co ważne, moc prawną taki dokument uzyskuje wtedy, gdy zostanie on doręczony do obdarowanego. Prawo do odwołania darowizny posiada wyłącznie darczyńca, a gdy dojdzie do jego śmierci, także spadkobiercy.