Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania i kiedy należy go zapłacić?

Mieszkanie w darowiźnie może być prawdziwym wybawieniem dla wszystkich tych, którzy marzą o własnych czterech kątach i nie chcą lub nie mogą zaciągnąć kredytu hipotecznego. Z kwestią darowizny mieszkania wiąże się jednak bardzo wiele spraw.

Chodzi tutaj, chociażby o podatek od darowizny mieszkania – w których sytuacjach trzeba go płacić, a kiedy nie? Sprawdź, ile wynosi podatek od darowizny. Podpowiadamy też, jak uniknąć jego płacenia!

Na czym polega darowizna mieszkania lub domu?

Darowizna to nieodpłatne przekazanie własnych dóbr majątkowych na rzecz osoby obdarowanej. Dobrym takim może być, chociażby mieszkanie czy dom. W przypadku czterech kątów o darowiźnie mówi się także po prostu, jak o przepisaniu nieruchomości na wybraną osobę. Co istotne, możliwa jest także darowizna części mieszkania czy też darowizna działki budowlanej. 

Choć najczęściej to rodzice przepisują swoje mieszkanie na dzieci lub też dziadkowie na wnuki, to darowizna mieszkania może zostać przekazana także na osobę niespokrewnioną. Wiązać się to będzie jednak z koniecznością opłacenia podatku.

Darowizna pieniężna od rodziców a podatek

Darowizna nieruchomości z ustanowieniem dożywotniej służebności

W umowie darowizny może znaleźć się informacja o zabezpieczeniu służebnością mieszkania. W takiej sytuacji podmiot władnący (na rzecz którego została ustanowiona służebność) otrzymuje prawo do korzystania z danej nieruchomości.

Uzyskane prawa są niezbywalne oraz obowiązują aż do jego śmierci. Służebności osobistej się nie dziedziczy, dlatego gdy darczyńca umrze, straci ona swoją ważność. 

Darowizna nieruchomości z ustanowieniem dożywotniej służebności stanowi więc pewne zabezpieczenie. Jeśli rodzice darują mieszkanie swoim dzieciom z ustanowieniem dożywotniej służebności, to do końca życia zachowują prawo do mieszkania w darowanej nieruchomości.

Czym jest cesja i jak przenieść kredyt hipoteczny na inną osobę?

Darowizna mieszkania a zachowek

W niektórych przypadkach darowizna mieszkania wiąże się w sposób bezpośredni z koniecznością wypłacenia zachowku. Zachowek należy się spadkobiercom, którym przysługuje coś po zmarłym w myśl ustawy.

Polskie prawo dokładnie reguluje, kto może ubiegać się o zachowek w przypadku śmierci osoby bliskiej. Gdy dojdzie do śmierci rodziców, darowizna może wejść w skład spadku. Do takiej sytuacji dochodzi wtedy, gdy do śmierci rodzica dochodzi szybciej niż po 10 latach od dnia, w którym doszło do przekazania darowizny.

Notarialne przepisanie domu a spłata rodzeństwa nie musi więc okazać się zawiłą kwestią. Wiele zależy od zapisów, które znajdują się w umowie darowizny.

Czym jest i ile kosztuje umowa o dożywocie? Czym różni się umowa dożywocia od zachowku?

Jak przekazać darowiznę nieruchomości?

Aby darowizna nieruchomości (przepisanie mieszkania) mogła dojść do skutku, trzeba sporządzić stosowną umowę darowizny domu. Jednocześnie trzeba mieć świadomość tego, że w określonych przypadkach wiąże się to z obowiązkiem podatkowym wobec urzędu skarbowego. 

Jakie dokumenty przygotować do darowizny mieszkania? Przede wszystkim należy mieć przy sobie dokument potwierdzający nabycie nieruchomości (np. wypisu aktu notarialnego umowy kupna czy aktu dziedziczenia) oraz odpis z księgi wieczystej.

Przepisanie mieszkania w formie darowizny musi zostać sporządzone aktem notarialnym. Za notarialne przepisanie domu należy uiścić także tzw. taksę notarialną. 

Czy darowiznę nieruchomości należy zgłosić do urzędu skarbowego?

Tak, zadaniem notariusza jest dokonanie zgłoszenia do urzędu skarbowego. Urząd skarbowy będący adresatem zgłoszenia jest dobierany pod względem aktualnego miejsca zamieszkania osoby będącej darczyńcą.

Ile kosztuje opłata notarialna przy darowiźnie mieszkania lub domu?

ile kosztuje notariusz przy przepisaniu mieszkania? Koszt maksymalny taksy notarialnej uzależniony jest przede wszystkim od wartości przedmiotu, czyli mieszkania, które otrzymujemy w ramach darowizny. Oto dokładne koszty maksymalne taksy notarialnej: 

• wartość przedmiotu od 60 000 złotych do 1 000 000 złotych – opłata 1010 złotych + 0,4% nadwyżki powyżej kwoty 60 000 złotych,
• wartość przedmiotu od 1 000 000 złotych do 2 000 000 złotych – opłata 4770 złotych + 0,2% od nadwyżki powyżej kwoty 1 000 000 złotych, 
• wartość przedmiotu powyżej 2 000 000 złotych – opłata 6770 złotych + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 złotych. Opłata nie może być jednak większa niż 10 000 złotych. Jeśli darowizna jest dokonywana pomiędzy osobami zaliczanymi do grona pierwszej grupy podatkowej, wtedy zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn opłata może wynieść maksymalnie 7500 złotych. 

Notariusz nie jest zobowiązany do tego, aby pobierać opłatę w wysokości maksymalnej – może na przykład cenę obniżyć wedle swojego uznania. Warto zatem negocjować wysokość taksy notarialnej darowizny.

Podatek od darowizny mieszkania a grupy podatkowe

Jaki podatek od darowizny mieszkania trzeba zapłacić? To zależy od grupy podatkowej. Wyróżnia się 4 takie grupy.

• Grupa zerowa. Do tej grupy zalicza się rodziców. Warto wiedzieć, że darowizna od rodziców jest zwolniona z opłacania podatku. Jednocześnie nie ma tutaj żadnego znaczenia wartość mienia, którą otrzymała osoba obdarowana. 
• Grupa pierwsza. Do tej grupy zalicza się następujące osoby: dzieci, wnuki, prawnuki, mąż, żona, rodzeństwo, synowa, zięć, macocha, ojczym, teściowa, teść. Podatek od darowizny mieszkania dla grupy pierwszej jest naliczany wtedy, gdy mienie posiada wartość większą od 9637 złotych.
• Grupa druga. Do tej grupy zalicza się następujące osoby: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonkowie rodzeństwa, małżonkowie pasierbów, zstępni pasierbów, rodzeństwo małżonków, małżonkowie zstępnych, małżonkowie rodzeństwa małżonków. Podatek od darowizny w tej grupie osób jest naliczany wtedy, gdy wartość mienia podarowanego jest większa niż 7267 złotych. 
• Grupa trzecia. Do tej grupy zaliczane są wszystkie osoby, które nie są w żaden sposób spokrewnione ze sobą. Podatek od darowizny w tej grupie osób jest naliczany wtedy, gdy wartość mienia podarowanego jest większa niż 4902 złote. Eksperci podkreślają, że grupa trzecia jest grupą charakteryzującą się całą masą nieścisłości pod względem prawnym.

Koszty przepisania mieszkania na dziecko mogą być więc wyłącznie symbolicznie i wiązać się z zapłatą taksy notarialnej. Podatek od darowizny nieruchomości w rodzinie trzeba będzie jednak zapłacić, gdy mieszkanie zostanie sprzedane w ciągu 5 lat od jego darowania.

Progi podatkowe w Polsce

Czy można uniknąć podatku od darowizny nieruchomości?

Osoby, które nie są zaliczane do grona najbliższej rodziny darczyńcy, także mogą pod pewnymi warunkami wnioskować o zwolnienie od podatku od darowizny mieszkania. Są one dokładnie określone przez polskiego ustawodawcę. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa, podatek od darowizny mieszkania dla dalszej rodziny nie zostanie naliczony wtedy, gdy: 

• Osoba obdarowana jest obywatelem Polski. 
• Osoba obdarowana nie może być współwłaścicielem bądź właścicielem innego budynku mieszkalnego.
• Powierzchnia użytkowa w przekazanym lokalu nie jest większa niż 110 metrów kwadratowych. 
• Obdarowany jest zobowiązany do zamieszkiwania w lokalu, który otrzymał w ramach darowizny przez następne pięć lat. 
• Obdarowany nie może wynajmować innego budynku mieszkalnego lub mieszkania. 
• Osoba obdarowana nie może posiadać spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Ponadto nie może być również właścicielem spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego. 

Powyżej opisane warunki dotyczą wyłącznie takich obdarowanych, którzy nie są najbliższymi członkami rodziny. Takim członkiem dalszej rodziny może być na przykład zięć lub synowa. 

Zwolnienie z podatku od darowizny nieruchomości z automatu przysługuje najbliższej rodzinie (grupa 0).

Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania? Przykłady

Podatek od darowizny każdorazowo obliczany jest od nadwyżki podstawy opodatkowania, czyli wartości, która wykracza ponad kwotę wolną od podatku. Kwota wolna od podatku zależy z kolei od grupy podatkowej: 

• Grupa pierwsza – 9637 złotych, 
• Grupa druga – 7276 złotych,
• Grupa trzecia – 4902 złote. 

W ustawie o spadkach i darowiznach jest także mowa o progach podatkowych. Są one następujące:

• do 10 278 złotych,
• od 10278 złotych do 20556 złotych,
• więcej niż 20556 złotych. 

Gdy dojdzie do przekroczenia progów, wzrasta kwota należna do opłacenia na rzecz urzędu skarbowego.  Każda z grup ma do opłacenia nieco inny podatek, ponieważ stawki różnią się dość znacząco. Koszt przepisania mieszkanie będzie więc zupełnie inny.

• Grupa pierwsza – przy pierwszym progu podatkowym podatek wyniesie 3 procent wartości darowizny, drugim 5 procent, a przy trzecim 7 procent.
• Grupa druga – przy pierwszym progu podatkowym podatek wyniesie 7 procent wartości darowizny, drugim 9 procent, a przy trzecim 12 procent.
• Grupa trzecia – przy pierwszym progu podatkowym podatek wyniesie 12 procent wartości darowizny, drugim 16 procent, a przy trzecim 20 procent.

Darowizna mieszkania z kredytem hipotecznym a podatek

Darowizna mieszkania z kredytem hipotecznym jest jak najbardziej możliwa, należy jedynie o tym zamiarze poinformować bank. A po jakim czasie od kupna mieszkania można zrobić darowiznę?

Nie ma pod tym względem żadnych ograniczeń prawnych. Odpowiedź na pytanie, czy można darować mieszkanie przed upływem 5 lat od zakupu, brzmi zatem: tak.

Darowizna mieszkania z hipoteką jest opodatkowana tak samo, jak bez hipoteki.

Sprzedaż darowanego mieszkania przed upływem 5 lat

Darowizna a sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat to kwestia zazwyczaj mało opłacalna. Obdarowany jest zobowiązany do zamieszkiwania w lokalu, który otrzymał w ramach darowizny przez następne pięć lat. Jeśli dojdzie do przedwczesnej sprzedaży takiej nieruchomości, urząd skarbowy może wszcząć postępowanie i naliczyć zaległy podatek. Darowizna mieszkania przed upływem 5 lat komuś innemu jest wtedy niemożliwa – chyba że chcemy zapłacić podatek. 

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?