Czym jest i ile kosztuje umowa o dożywocie? Czym różni się umowa dożywocia od zachowku?

Zakup mieszkania na kredyt hipoteczny jest jedną z najczęściej wybieranych przez Polaków opcji. Wystarczy, że spełnisz wymagania dotyczące wysokości zdolności kredytowej, masz dobrą historię w BIK-u, a przy tym możesz udowodnić posiadanie wkładu własnego na zakup mieszkania rzędu 20 proc. Wówczas nie będziesz mieć większego problemu z finansowaniem nabycia nieruchomości mieszkalnej z użyciem kredytu hipotecznego. Możesz też uzyskać własny lokal w drodze dziedziczenia i nie musisz czekać na to, aż bliska osoba odejdzie z tego świata. Mieszkanie może być na Ciebie przepisane za życia np. babci, dziadka, mamy czy taty. Takiej procedurze może towarzyszyć podpisanie umowy dożywocia. Z czym się ona wiąże i jakie skutki prawne przynosi?

Na czym polega umowa dożywocia? Definicja

Umowa dożywocia jest rodzajem umowy cywilnoprawnej uregulowanej w przepisach Kodeksu cywilnego. W art. 908-916 Kodeksu ustanowiono wszelkie kwestie dotyczące przeniesienia prawa własności do mieszkania za dożywocie. Art. 908. § 1. określa, że jeśli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, co w istocie jest zawarciem umowy o dożywocie, to bierze on na siebie obowiązek przyjęcia zbywcy jako domownika. Musi dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał oraz zapewnić odpowiednią pomoc i opiekę w chorobie, a także sprawić mu własny pogrzeb, odpowiadający miejscowym zwyczajom. W praktyce sprowadza się to do tego, że nabywca mieszkania wraz z pierwotnym właścicielem razem zapewniają mu niezbędne do utrzymania środki.

Dożywocie można zastrzec na rzecz osoby lub osób bliskich zbywcy nieruchomości, ale nie jest to absolutnie wymagane. Zbywcą może być wyłącznie osoba fizyczna, ponieważ tylko do niej odnoszą się postanowienia o dożywotnim utrzymywaniu i stosunku bliskości w umowie dożywocia. Obowiązki nabywcy nieruchomości muszą być kształtowane zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego. Nabywcą w umowie dożywocia może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna.

Zawarta pomiędzy stronami umowa o dożywocie może zakładać ustanowienie:

• użytkowania na rzecz dożywotnika,
• służebność osobistą,
• rentę dożywotnią.

Niewykluczone, że w miarę upływu czasu strony umowy o dożywocie będą chciały zmienić treść stosunku dożywocia. Będzie to możliwe jedynie w kilku przypadkach, tj. gdy:

• z określonego powodu pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym stosunki się popsują tak, że nie można będzie wymagać od stron, aby nadal pozostawały ze sobą w bezpośredniej styczności – zmiana treści umowy polegać będzie na modyfikacji wszystkich lub wyłącznie niektórych uprawnień związanych z prawem dożywocia na dożywotnią rentę, a każda ze stron może tego zażądać;
• zobowiązany z tytułu umowy dożywocia, tj. osoba która dostała mieszkanie za dożywocie, doprowadzi do jego zbycia – wówczas dożywotnik może domagać się zmiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę.

Przedmiotem umowy dożywocia wcale nie musi być mieszkanie, ale również nieruchomość budynkowa lub gruntowa. Mogą to być udział we współwłasności nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, udział w takim prawie bądź też gospodarstwo rolne.

To może Cię zainteresować: Na co uważać zaciągając kredyt hipoteczny i na co zwrócić uwagę podpisując umowę?

Umowa dożywocia a zachowek

Jeśli w testamencie właściciel nieruchomości ustalił kilku spadkobierców, którzy po jego śmierci będą mieli pewne udziały w mieszkaniu czy domu, to podpisanie umowy dożywocia wszystko zmienia. Jak mają się do siebie testament i umowa dożywocia?

Otóż zapisy z testamentu po jej podpisaniu zostają unieważnione. Wszystko dlatego, że w przeciwieństwie do darowizny mieszkania umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem. Spadkobiercy nie mogą sobie zatem rościć praw do zachowku od wartości nieruchomości, jeśli podpisana została umowa o dożywocie. A zachowek dla rodzeństwa nie będzie się automatycznie należał. Dożywocie nie podlega zaliczeniu na zachowek.

Czasami rodzice czy dziadkowie albo inne osoby chcą przekazać swoje mieszkanie lub dom konkretnej osobie. Mogą to zrobić poprzez umowę darowizny nieruchomości lub umowę o dożywocie. Umowy te niosą za sobą inne skutki prawne i często można ustrzec się ewentualnych sporów w rodzinie, jeśli wybierze się umowę dożywocia, a spłata rodzeństwa w takim przypadku, tj. gdy rodzice przekazują jednemu z dzieci nieruchomość, w ogóle nie ma miejsca. Te same osoby dzięki umowie dożywocia mają zapewniony dach nad głową i należytą opiekę do swojej śmierci.

Umowa dożywocia a darowizna ze służebnością – różnice

Umowa dożywocia nie jest tym samym co służebność. Czym różnią się te dwie konstrukcje prawne? Otóż możesz spotkać się z umową darowizny ze służebnością dożywotniego mieszkania. Darowizna jest rodzajem umowy cywilnoprawnej, jednostronnie zobowiązującej właściciela np. mieszkania do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na nabywcę. W takiej sytuacji, gdy ustanowi łącznie z umową darowizny i wpisze w jej treść służebność dożywotniego mieszkania, darczyńca będzie mieć prawo zamieszkiwania w części lub w całej nieruchomości do końca swoich dni. Nabywca nie będzie mieć jednak obowiązku utrzymywania dotychczasowego właściciela, opieki w chorobie czy wyprawienia pogrzebu, jak to się dzieje w przypadku zawarcia umowy dożywocia.

Umowa dożywocia – wzór

Chcesz wiedzieć, jak sporządzić umowę dożywocia? Musi mieć ona formę aktu notarialnego, który przygotowywany jest w kancelarii notarialnej. W takiej umowie znaleźć powinny się najważniejsze informacje o stronach – dożywotniku oraz osobie zobowiązanej. Wśród nich są:

• imię lub imiona oraz nazwisko;
• imiona rodziców;
• numer PESEL;
• data urodzenia;
• miejscowość urodzenia;
• stan cywilny;
• adres;
• adres korespondencyjny;
• rodzaj dokumentu tożsamości, z serią i numerem oraz terminem ważności;
• obywatelstwo.

W treści umowy powinny znaleźć się jej warunki, a więc wskazanie przedmiotu dożywocia, wraz z oszacowaniem jego wartości. Należy ustalić też, kiedy nastąpi wydanie przedmiotu umowy osobie zobowiązanej. Jakie dokumenty będą wymagane do podpisania aktu notarialnego? Należą do nich:

• dokument tożsamości, najczęściej dowód osobisty;
• podstawa nabycia nieruchomości objętej umową dożywocia, a więc np. umowa sprzedaży, darowizny, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia i tym podobne;
• zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, w którym stwierdzi on, że podatek od spadków i darowizn został uiszczony lub że nabycie było zwolnione od podatku lub zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.
• Wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową, jeśli w ogóle została zawarta.

Jeśli umowa dożywocia dotyczy lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, z założoną dla niej księgą wieczystą, to wówczas będzie potrzebny jej numer oraz aktualne zaświadczenie wydane przez administratora budynku o braku zaległości w uiszczaniu odpowiednich opłat, np. za czynsz.

Sprawdź: Darowizna od rodziców a podatek – kiedy należy go zapłacić? Jak rozliczyć się z darowizny pieniężnej od rodziców?

Umowa dożywocia – koszty

Ile kosztuje umowa dożywocia? Kalkulator taksy notarialnej nie określi jej w sposób zgodny z prawdą, ponieważ jest ona ustalana indywidualnie, a wartość nieruchomości na nią wpływa. Koszty w 2022 roku będą obejmowały taksę za wypisy aktu notarialnego. Warto wiedzieć, że opłata sądowa ustalana jest każdorazowo w odniesieniu do przedmiotowego stanu faktycznego na podstawie Ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Ile kosztuje zawarcie umowy dożywocia u notariusza?

Umowa o dożywocie musi mieć zachowaną formę aktu notarialnego, dlatego konieczne jest jej podpisanie u notariusza. Ile kosztuje taki dokument? Wszystko zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej, co jest zgodne z przepisami Ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie. Ponadto ważne są wysokości maksymalnych stawek taksy notarialnej określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. Dodatkowo ten prawnik pobierze stałą opłatę sądową w kwocie 200 zł od wniosku o wpis do księgi wieczystej prawa własności. Kwota ta powinna zostać niezwłocznie przekazana na rzecz Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Jeśli w księdze wieczystej ma być ujawnione prawo dożywocia zbywcy, tj. dożywotnika, notariusz pobierze stałą opłatę sądową w kwocie 150 zł – od wniosku o wpis praw osobistych.

Koszty notarialne obejmują przy tym ustalaną indywidualnie taksę notarialną, a także taksę w wysokości 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę plus obowiązującą stawkę podatku VAT. Zwykle potrzebne jest od 4 do 6 egzemplarzy umowy dożywocia, ponieważ każdy taki egzemplarz powinien trafić do:

• dożywotnika,
• nabywcy nieruchomości,
• wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego prowadzącego księgę danej nieruchomości,
• urzędu gminy lub miasta,
• urzędu skarbowego.

Co ciekawe, notariusz może pobrać też dodatkową opłatę z tytułu przesłania do sądu drogą teleinformatyczną wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej – opłata wynosi 246 zł.

Umowa dożywocia a podatek

Musisz liczyć się z poniesieniem kosztów wynikających z podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości rynkowej przedmiotu umowy dożywocia. Podatek ten opłaca nabywca prawa własności nieruchomości. Można powiedzieć, że PCC jest daniną od dożywocia, a raczej od podpisania takiej umowy. A podatek od sprzedaży nieruchomości? Czy jest on pobierany, jeśli prawo własności przechodzi z dożywotnika na osobę zobowiązaną? Nie, taki podatek nie jest naliczany.

Kliknij i dowiedz się: Drugi kredyt hipoteczny - czy to możliwe? Gdzie złożyć wniosek o drugi kredyt hipoteczny?

Umowy dożywocia – plusy i minusy

Czy warto posłużyć się umową dożywocia, aby przenieść prawo własności nieruchomości, ale jednocześnie zabezpieczyć swoje interesy na stare lata? Zobacz, z czym dokładnie wiąże się umowa dożywocia. Jej wady i zalety z perspektywy dożywotnika i nabywcy nieruchomości zostały zgromadzone w poniższej tabeli:

Kupno nieruchomości a umowa dożywocia

Umowa dożywocia nie jest czynnikiem, który nie pozwala na sprzedaż nieruchomości. Czy jednak dobrym pomysłem będzie zakup nieruchomości w przypadku, gdy jest w niej lokator z umową dożywocia? Najczęściej takie mieszkania z wadami prawnymi czy z obciążeniami są tańsze od innych, dlatego interesuje się nimi wiele osób. Miej jednak świadomość tego, że przy kupnie nieruchomości z lokatorem dożywotnikiem będziesz zobowiązany dzielić ją z nim, a przy tym zapewnić mu wyżywienie, opiekę lekarską, dostęp do mediów, a nawet wyprawić godny pogrzeb.

Kredyt hipoteczny a umowa dożywocia – czy bank udzieli zgody na kredyt?

Czy bank przyzna Ci kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z umową dożywocia? Niestety nie. Umowa tego rodzaju dyskwalifikuje Cię jako kredytobiorcę i nie będziesz miał możliwości zaciągnięcia zobowiązania z zabezpieczeniem na nieruchomości. Pierwszeństwo w księdze wieczystej ma wpisane już do niej prawo dożywocia.

Zdarza się jednak, że kredyt hipoteczny ciążący na nieruchomości nie będzie przeszkodą w ustanowieniu dożywocia. Jeśli hipoteka została wpisana do księgi wieczystej wcześniej niż prawo dożywocia, to będzie miało ono pierwszeństwo przed prawem dożywotnika.

Warto sprawdzić: Kredyt pod hipotekę – kto może z niego skorzystać? Czy kredyt pod hipotekę się opłaca?

Umowa dożywocia – FAQ

Masz dodatkowe pytania dotyczące umowy dożywocia? Być może chcesz zawrzeć taką umowę jako przyszły dożywotnik albo wręcz przeciwnie – masz zostać osobą zobowiązaną wobec dożywotnika? Zobacz odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania związane z omawianą umową.

Umowa dożywocia czy trzeba mieszkać razem?

Właściwie obowiązki nabywcy mieszkania wynikające z zawartej umowy dożywocia powodują, że powinien on utrzymywać bliskie stosunki osobiste z dożywotnikiem. Jeśli doszłoby do poważnych zakłóceń w tym zakresie, może to prowadzić do zmiany lub rozwiązania umowy.

Umowa dożywocia a śmierć dożywotnika – co dalej?

W razie śmierci dożywotnika umowa dożywocia ulega wygaśnięciu. Jeśli natomiast takie prawo zostało ustanowione na rzecz kilku osób, ulegnie ono odpowiedniemu uszczupleniu, jeśli umrze jedna z nich.

Po śmierci dożywotnika ostatnią powinnością osoby zobowiązanej będzie wyprawienie mu pogrzebu, zgodnego z miejscowymi zwyczajami. Na względzie trzeba mieć, że umowa dożywocia wiąże się po śmierci dożywotnika wyłącznie z przeniesieniem własności nieruchomości. Co z ruchomościami, jakie znajdują się np. w mieszkaniu? Wchodzą one w skład masy spadkowej, a rozporządzanie nimi w takim przypadku przez nabywcę nieruchomości jest niezgodne z prawem. Trzeba poczekać na postanowienie sądu o nabyciu spadku.

Umowa dożywocia a długi dożywotnika

W stosunku do umowy o dożywocie powinno się stosować przepisy o ochronie wierzycieli w razie niewypłacalności dłużnika, wskazane w art. 527 i kolejnych Kodeksu cywilnego. Art. 916 kodeksu przewiduje łagodniejsze przesłanki, kiedy w przypadku długów dożywotnika umowa o dożywocie może zostać uznana za bezskuteczną.

Otóż osoba zobowiązana z umowy dożywocia, mająca ustawowy obowiązek alimentacyjny, może zażądać uznania dożywocia za umowę bezskuteczną w stosunku do niej, jeśli wskutek niej dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje nawet wtedy, gdy dożywotnik nie działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli i bez względu na czas zawarcia umowy. Umowa o dożywocie może być uznana za bezskuteczną jedynie w terminie 5 lat od jej zawarcia.

Jeśli masz mieszkanie uzyskane w ramach umowy dożywocia, a dożywotnik zmarł i okazało się, że miał długi, to nie musisz martwić się o to, że Twoja nieruchomość zostanie zlicytowana. Jeśli nie jesteś krewnym zmarłego i po nim nie dziedziczysz, na pewno nie będziesz musiał spłacać jego zobowiązań. W przeciwnym przypadku możesz odrzucić spadek, co oznacza, że nie przejdą na Ciebie takie długi. Masz 6 miesięcy od dnia powzięcia wiedzy o powołaniu do spadku na to, by dokonać jego odrzucenia.

Czy można sprzedać mieszkanie po umowie dożywocia?

Jak mają się do siebie umowa dożywocia i sprzedaż mieszkania? Otóż po zawarciu takiej umowy nabywca nieruchomości ma do niej prawo. Dlatego może zdecydować się na sprzedaż mieszkania. Nowi potencjalni nabywcy powinni mieć jednak świadomość, jaki jest dokładny stan prawny nieruchomości, którą być może będą chcieli kupić. W ogłoszeniu sprzedaży powinna znaleźć się informacja o dożywotniku. On sam może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę, której wysokość powinna odpowiadać wartości ustanowionego prawa.

Czy można rozwiązać umowę dożywocia?

Umowa dożywocia może zostać rozwiązana jedynie w wyjątkowych sytuacjach. Nie można tego jednak zrobić u notariusza, tylko w sądzie. Aby możliwe było rozwiązanie, konieczne jest przy tym spełnienie przesłanek wskazanych w art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego. Mianowicie:

• Pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym powstały takie stosunki, że nie można wymagać od nich dalszego pozostawania ze sobą w bezpośredniej styczności.
• Z żądaniem rozwiązania umowy o dożywocie powinna wystąpić osoba zobowiązana z tytułu dożywocia lub dożywotnik pozostający zbywcą nieruchomości.

Sąd może uwzględnić argumenty podniesione przez strony umowy o dożywocie. Jeśli tak się stanie, to prawo dożywocia wygasa i prawo do nieruchomości powraca do dożywotnika.

Pamiętać jednak należy, że dożywocie jest prawem majątkowym osobistym o charakterze niezbywalnym. Nie podlega dziedziczeniu.

Czy możliwe jest podważenie umowy dożywocia? Nie można odwołać takiej umowy, ale możliwe jest jej unieważnienie. Jak unieważnić umowę dożywocia? Można powołać się na instytucję tak zwanego wyzysku ujętą w art. 338 Kodeksu cywilnego. Wskazuje on, że jeśli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego świadczenia. W przypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może żądać unieważnienia umowy.

Do tego wszelkie umowy, łącznie z umową dożywocia, które są obarczone wadami oświadczenia woli, przeczą ustawie lub służą jej obejściu, a także te, które są niezgodne z zasadami współżycia społecznego, obarczone będą niezmiennie wadą nieważności. Sąd przy ustalaniu, że umowa o dożywocie jest nieważna, bierze pod uwagę z urzędu bezwzględną nieważność.   

Nie przegap: 

Na czym polega ustanowienie hipoteki? Jak przebiega proces ustanowienia hipoteki na rzecz banku?

Co lepsze: dom czy mieszkanie? Koszty utrzymania domu i mieszkania w bloku

Jak otrzymać potwierdzenie spłaty kredytu? Wzór wniosku