Hipoteka przymusowa - co musisz o niej wiedzieć?

Opublikowano: 2020-03-11 14:28

Cechą charakterystyczną każdej hipoteki przymusowej, jest zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Poprzez ustanowienie hipoteki wierzyciel chce zmotywować swojego dłużnika do tego, aby spłacał swoje zobowiązanie w odpowiednim terminie zapisanym w umowie.

Hipoteka przymusowa - co musisz o niej wiedzieć?

Zakup nieruchomości wiąże się ze spełnieniem ogromnej liczby formalności. Największą uwagę trzeba przywiązywać przede wszystkim do sprawdzenia księgi wieczystej danej nieruchomości. Najistotniejszy jest dział IV księgi, w którym są zapisane informacje odnośnie wpisanych hipotek. Czym jest hipoteka przymusowa? Jakie znaczenie ma wpisanie hipoteki przymusowej dla kupującego nieruchomość.

Kredyty hipoteczne - TOP5

2,14%
RRSO
2,11%
Oprocentowanie
0,00%
Prowizja
859,15 PLN
Rata miesięczna
2,08%
RRSO
2,06%
Oprocentowanie
0,00%
Prowizja
853,56 PLN
Rata miesięczna
2,17%
RRSO
2,15%
Oprocentowanie
0,00%
Prowizja
862,39 PLN
Rata miesięczna
2,18%
RRSO
2,16%
Oprocentowanie
0,00%
Prowizja
863,37 PLN
Rata miesięczna
2,38%
RRSO
2,35%
Oprocentowanie
0,00%
Prowizja
882,20 PLN
Rata miesięczna

Hipoteka a hipoteka przymusowa - czym się różnią?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym do nieruchomości, które ustanawia się na rzecz fizycznej bądź prawnej osoby trzeciej, aby zabezpieczyć pewną wierzytelność wynikającą z określonego stosunku prawnego. Takim stosunkiem prawnym może być np. umowa kredytowa, pożyczkowa lub abonamentowa. Wyjaśniając prościej: hipoteka oznacza, że przepisujemy na osobę trzecią (bądź instytucję) prawo do konkretnej nieruchomości, aby zabezpieczyć nasz dług. W przypadku, gdy uda nam się spłacić swoje zobowiązanie, nieruchomość będzie należała do nas, a hipoteka wygaśnie. Z kolei gdy nie uda nam się wywiązać z umowy kredytowej, wtedy nasza nieruchomość przepadnie na rzecz kredytodawcy.

Rodzajów hipoteki jest naprawdę sporo. Jednym z najpopularniejszych jest hipoteka przymusowa. Jest to zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości, które wyróżnia się tym, iż nie wymaga uzyskania zgody od jej właściciela. Ten rodzaj zabezpieczenia może pojawić się, gdy dochodzi do wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko dłużnikowi. Jeśli zadłużony nie będzie potrafił spłacić swoich zobowiązań pieniężnych, wówczas możliwe jest ustanowienie przez wierzyciela hipoteki przymusowej na należącej do dłużnika nieruchomości.

Uruchomienie hipoteki przymusowej uzyskuje status prawny tylko wtedy, gdy zostanie wydany odpowiedni tytuł wykonawczy przez stosowną instytucję. Tytułem wykonawczym może być:

  • prawomocne orzeczenie sądu,

  • orzeczenie sądu z klauzulą natychmiastowej wykonalności,

  • postanowienie sądu odnośnie udzielenia zabezpieczenia,

  • postanowienie prokuratora.

Nie ma możliwości, aby hipoteka przymusowa na nieruchomości została ustanowiona “od tak”. Aby doszło do wpisania hipoteki przymusowej, decyzję w tej sprawie musi wydać sąd w prawomocnym orzeczeniu lub prokurator. Ustanawianie hipoteki przymusowej zostało dokładnie omówione w Ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Jaka jest skuteczność hipoteki przymusowej?

Nieruchomości w większości przypadków są najbardziej wartościowym elementem majątku każdego dłużnika. Z tego względu wierzyciele najczęściej są zainteresowani właśnie wpisywaniem hipoteki do ksiąg wieczystych. Warto wiedzieć, że wpis hipoteki przymusowej może być dokonany także na określonym udziale w nieruchomości - w takim przypadku hipoteką będzie obciążona tylko ta część nieruchomości, która należy do dłużnika.

Cechą charakterystyczną każdej hipoteki - umownej i przymusowej, jest zabezpieczenie spłaty konkretnego zobowiązania. Poprzez ustanowienie hipoteki wierzyciel chce zmotywować swojego dłużnika do tego, aby spłacał swoje zobowiązanie w odpowiednim terminie zapisanym w umowie. Hipoteka może wiązać się z kredytem hipotecznym, a także pożyczką hiopoteczną.

Jak ustanowić hipotekę przymusową?

Aby w sposób skuteczny ustanowić hipotekę przymusową, trzeba w pierwszej kolejności otrzymać prawny tytuł wykonawczy. Jeżeli dłużnik nie jest w stanie spłacić swojego zobowiązania, to sąd bądź prokurator może zasądzić na nieruchomości należącej do dłużnika hipotekę przymusową przez wydanie prawomocnego tytułu wykonawczego.

Gdy wierzyciel uzyska już tytuł wykonawczy, musi jeszcze wypełnić wniosek o ustanowienie hipoteki przymusowej. Oba dokumenty trzeba złożyć w biurze podawczym wydziału ksiąg wieczystych w sądzie, który właściwy jest dla lokalizacji danej nieruchomości. Uwaga: zgodnie z polskim prawem ustalenie prawidłowego numeru księgi wieczystej danej nieruchomości należącej do dłużnika jest obowiązkiem wierzyciela.

Jaka może być wysokość hipoteki?

Przepisy polskiego prawa w sposób bardzo dokładny określają, jak duża może być wartość ustanowionej hipoteki przymusowej. Zgodnie z przepisami Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wierzycielowi przysługuje prawo do ustanowienia hipoteki wieczystej na sumę nie większą, niż wynika to z dokumentu będącego tytułem wykonawczym.

Co to oznacza w praktyce? Oznacza to, że gdy sąd pozwoli na ustanowienie hipoteki przymusowej na naszej nieruchomości, wartość całego lokalu nie przejdzie na rzecz wierzyciela. Zabezpieczona zostanie tylko ta suma, o której jest mowa w tytule wykonawczym.

W sytuacji, gdy w tytule wykonawczym nie ma informacji o wysokości hipoteki, wówczas jej suma nie może być większa niż 150% wartości nieruchomości dłużnika. Warto wiedzieć, że na pełną sumę zadłużenia, która zostanie zabezpieczona przez hipotekę, składa się nie tylko dług dłużnika, ale także odsetki oraz wszelkie koszty związane z prowadzeniem postępowania przez odpowiednie instytucje państwowe.

Czy da się sprzedać nieruchomość z hipoteką przymusową?

Wiele osób zastanawia się nad tym, czy da się sprzedać nieruchomość, która posiada hipotekę przymusową. Warto wiedzieć, iż hipoteka przymusowa z reguły skutecznie uniemożliwia sprzedaż nieruchomości. Jeśli chcemy sprzedać swój dom lub mieszkanie obciążone taką hipoteką, w pierwszej kolejności powinniśmy spłacić cały dług oraz zwrócić się do wierzyciela z prośbą o wykreślenie hipoteki przymusowej. Jeśli tego nie zrobimy, szanse na to, iż ktokolwiek zdecyduje się zakupić od nas taką nieruchomość, są znikome.

Z czego to wynika? Z zasad działania hipoteki. Ustanowienie jakiejkolwiek hipoteki sprawia, że wierzyciel posiada uprawnienia do przejęcia nieruchomości w przypadku, gdy wierzyciel zaprzestanie spłacać swój dług. Zmiana właściciela nieruchomości nie spowoduje, że hipoteka przymusowa przestanie obowiązywać. Z tego względu każdy, kto ma w planach zakup jakiejkolwiek nieruchomości, powinien z wielką dokładnością przeglądać księgi wieczyste. Tylko wtedy ma się pewność, iż razem z zakupem nieruchomości na nasze barki nie spadną długi poprzedniego właściciela danej nieruchomości. Nabywanie nieruchomości obciążonych hipoteką jest bardzo nierozsądne i może mieć dla nas poważne skutki finansowe. Dłużnik ma jednak całkiem sporo możliwości, aby w sposób skuteczny wykreślić hipotekę przymusową ze swojego mieszkania lub domu.

Jak wykreślić hipotekę przymusową z nieruchomości?

Istnieje kilka skutecznych sposobów na wykreślenie hipoteki przymusowej z nieruchomości. Najlepiej, gdy właściciel konkretnej nieruchomości przed zawarciem transakcji sprzedaży złoży stosowny wniosek do sądu z prośbą o wykreślenie hipoteki przymusowej. W ten sposób do czasu podpisania aktu notarialnego o sprzedaży nieruchomości, hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej.

Drugą możliwością na wykreślenie hipoteki przymusowej jest okazanie przez sprzedającego notariuszowi dokumentów, które będą potwierdzały, iż możliwe jest wykreślenie hipoteki z nieruchomości. Dokumenty te będą potrzebne dla sądu wieczystoksięgowego. Notariusz w specjalnie przygotowanym akcie notarialnym na podstawie uzyskanych dokumentów będzie mógł złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z nieruchomości.

Wykreślenie hipoteki może mieć miejsce tylko wtedy, gdy uzyskamy zgodę od wierzyciela. Aby taką zgodę otrzymać, w pierwszej kolejności trzeba oczywiście spłacić całe swoje zobowiązanie wraz z ewentualnymi odsetkami. W ten sam sposób przebiega procedura wykreślania hipoteki przymusowej nałożonej przez instytucje publiczne takie jak ZUS.

Ile kosztuje wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej? Warto wiedzieć, iż taki wniosek zawsze podlega stosownej opłacie sądowej. Nie ma tutaj znaczenia, czy składa się go przez notariusza w umowie notarialnej czy w sądzie wieczysto-księgowym.

W niektórych przypadkach zdarza się, iż kupujący nieruchomość chce ją nabyć wraz z hipoteką i samodzielnie spłacić zadłużenie poprzedniego właściciela. Kupujący i sprzedający mogą umówić się, że cena za nieruchomość zostanie obniżona o wartość zadłużenia. Każdy, kto decyduje się na zakup nieruchomości, powinien zawsze pamiętać o tym, aby żądać od sprzedającego okazania dokumentów wystawionych przez wierzyciela, które potwierdzą rzeczywistą wysokość zadłużenia.

Hipoteka przymusowa za zaległości w ZUS-ie - to możliwe?

Nie wszyscy zdają sobie sprawę z tego, że hipoteka przymusowa może być ustanowiona również ze względu na zaległości wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Dzieje się tak, gdy od odpowiednio długiego czasu nie opłacamy swoich składek oraz w żaden sposób nie odpowiadamy na pisma kierowane do nas od ZUS-u. Cała procedura przeciwko dłużnikom ZUS-u rozpoczyna się zazwyczaj od wydania Płatnikowi decyzji, która określa łączną sumę należności wynikającą z nieopłaconych składek. W sumie łącznej uwzględnione są także stosowne odsetki karne. W przypadku, gdy po przesłaniu wezwania Płatnik nie opłaci swoich długów, wówczas ZUS kieruje sprawę do odpowiedniego sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania dłużnika.

Aby sąd wydał tytuł wykonawczy dla ustanowienia hipoteki przymusowej na nieruchomości należącej do dłużnika, urzędnicy ZUS-u muszą złożyć odpowiedni wniosek wraz z decyzją odnośnie zaległości w spłacie dłużnika. ZUS jest również zobowiązany do tego, aby dostarczyć dowód na to, iż decyzja została dostarczona do dłużnika. Jeśli wszystkie te wytyczne zostaną spełnione, wtedy sąd ustanawia na nieruchomości hipotekę przymusową.

Hipoteka przymusowa za zaległości w urzędzie skarbowym

Zakład Ubezpieczeń Społecznych to nie jedyna instytucja publiczna, której przysługuje prawo do wnioskowania o ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika. Hipotekę przymusową mogą także wpisywać jednostki samorządu terytorialnego oraz urzędy skarbowe działające na podstawie Ordynacji podatkowej.

Aby doszło do skutecznego wpisania hipoteki przymusowej na nieruchomości, instytucja publiczna w pierwszej kolejności musi doręczyć dłużnikowi decyzję podatkową bądź tytuł wykonawczy. W decyzji, która jest podstawą do wydania wpisu, określa się wysokość długu razem z karnymi odsetkami za opóźnienie w spłacie. Hipoteka przymusowa na podstawie Ordynacji podatkowej pozwala na obciążanie wszystkich nieruchomości należących do dłużnika.

Komentarze i opinie

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Badź pierwszy!