Hipoteka przymusowa. Kiedy możemy być nią obciążeni i jak ją wykreślić?

Osoby zaciągające kredyt hipoteczny ustalają z kredytodawcą w drodze umowy, że wierzytelność zostanie potwierdzona wpisem hipoteki do księgi wieczystej. Jeśli klient stanie się niewypłacalny, bank może zająć przedmiotową nieruchomość. Rzadziej spotykana jest hipoteka przymusowa, która jest wpisywana wbrew woli dłużnika – najczęściej wtedy, gdy przestaje spłacać zobowiązanie. Co to dokładnie jest hipoteka przymusowa? Kto może ją ustanowić? Jak przebiega wykreślenie hipoteki przymusowej?

Czym jest hipoteka przymusowa? Czym różni się od innych rodzajów hipotek?

Co powinieneś wiedzieć o hipotece? To pojęcie regulowane przez przepisy Kodeksu cywilnego – oznacza ograniczone prawo rzeczowe służące do zabezpieczenia wierzytelności oraz dochodzenia roszczeń w trybie postępowania egzekucyjnego.

W przypadku hipoteki umownej dłużnik składa oświadczenie, w którym wyraża zgodę na obciążenie swojej nieruchomości – wpis do księgi wieczystej. Oświadczenie na formę aktu notarialnego.

Drugim rodzajem jest hipoteka przymusowa, ustanawiana bez zgody właściciela nieruchomości. Wpis hipoteki przymusowej to skuteczny sposób na dochodzenie należności i zmotywowania dłużnika do uregulowania długu. Samo ustanowienie hipoteki przymusowej nie jest jednak równoznaczne ze zlicytowaniem nieruchomości – wszczęcie egzekucji wymaga osobnego postępowania. Zasady, na jakich jest wpisywana, wysokość hipoteki przymusowej oraz inne aspekty są regulowane przez przepisy Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Oprócz tego wyróżniamy kilka rodzajów hipotek szczególnych:

• hipoteka łączna – dotyczy wielu nieruchomości, a wierzyciel sam wybiera, która posłuży do zaspokojenia wierzytelności.
• hipoteka kaucyjna – o tym szerzej w następnym akapicie.
• hipoteka odwrócona – ustanawiana w zamian za okresowo wypłacane świadczenie.

Hipoteka przymusowa zwykła i kaucyjna

Czym różnią się od siebie hipoteka przymusowa zwykła i kaucyjna? Przepisy regulujące drugi rodzaj zabezpieczenia przestały obowiązywać 20 lutego 2011 roku, wobec czego obecnie nie można już ustanawiać hipoteki kaucyjnej. Jest ona jednak nadal stosowana w przypadku umów podpisywanych przed 2011 rokiem i zachowuje ważność do momentu wygaśnięcia zobowiązania, czyli spłacenia kredytu.

Hipoteka przymusowa kaucyjna dotyczy wierzytelności przyszłych, których wysokość nie jest znana w momencie ustanawiania zabezpieczenia. Tak było w przypadku kredytów zaciąganych w obcych walutach, np. franku szwajcarskim. Wysokość zadłużenia zależała wtedy od kursu danej waluty, a zatem mogła się zmieniać. Z kolei przymusowa hipoteka zwykła była stosowana wobec wierzytelności już istniejących.

Kiedy może zostać na nas ustanowiona hipoteka przymusowa? Kto może to zrobić?

Wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej nie następuje zaraz po tym, jak dłużnik przestanie regulować raty kredytu. Zanim dojdzie do ustanowienia hipoteki przymusowej, może minąć wiele miesięcy, a nawet lat. Z reguły wierzyciel musi najpierw wyczerpać wszystkie środki polubownego załatwienia sprawy – np. wysyła wezwania do zapłaty, a następnie wstępuje na drogę postępowania sądowego. Nie zawsze to skutkuje – często dopiero wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej staje się odpowiednią motywacją do spłaty długu. Dłużnik ma zatem wiele okazji do tego, żeby spłacić zobowiązanie.

Podstawę wpisu hipoteki przymusowej stanowi tytuł wykonawczy dla danej wierzytelności, czyli np. prawomocne orzeczenie sądu. W ten sposób wierzyciel może w ten sposób uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Oprócz tego podstawą wpisu hipoteki przymusowej jest:

• postanowienie prokuratora,
• postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia,
• decyzja administracyjna,
• dokument zabezpieczenia i zarządzenie zabezpieczenia.

Wpis do księgi wieczystej dłużnika jest dokonywany bez jego zgody – na podstawie jednostronnego wniosku wierzyciela złożonego w sądzie.

Jaka może być wysokość hipoteki przymusowej?

Zgodnie z przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece suma hipoteki przymusowej nie może być wyższa niż kwota wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Okazuje się zatem, że jeśli w prawomocnym orzeczeniu sądowym została wskazana konkretna suma, to wierzyciel nie może żądać kwoty wyższej. Wpis może też dotyczyć ułamkowej części nieruchomości. Hipoteka przymusowa na udziale w nieruchomości polega na tym, że obciążana jest tylko ta część, która należy do dłużnika.

Warto wiedzieć: Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny – różnice, wady i zalety, co wybrać?

Jak wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej? Kiedy to możliwe?

Kiedy wygasa hipoteka przymusowa? Zgodnie z obowiązującymi przepisami samo spłacenie zobowiązania, czyli wygaśnięcie wierzytelności, jest równoznaczne z wygaśnięciem hipoteki. Niestety nie ma to bezpośredniego przełożenia na wpis w księdze.

Wykreślenie hipoteki przymusowej nie odbywa się automatycznie, a jest dokonywane na wniosek dłużnika. Sprawdźmy, jak przebiega proces usuwania hipoteki przymusowej. Jak wykreślić wpis? Najpierw należy wniosek złożyć w sądzie, w którym prowadzona jest księga wieczysta przedmiotowej nieruchomości. Składa się do na formularzu KW-WPIS. We wniosku powinny znaleźć się następujące informacje:

• numer księgi wieczystej,
• dane dłużnika,
• informacja o spłaceniu zadłużenia,
• zgoda na wykreślenie hipoteki przymusowej – oświadczenie wierzyciela.

Zniesienie wpisu na rzecz wierzyciela hipotecznego w księdze wieczystej może trwać nawet kilka miesięcy – wszystko zależy od sądu, który zajmuje się wnioskiem.

Hipoteka przymusowa i licytacja komornicza

Wiele osób zastanawia się, czy hipoteki umowna i przymusowa wygasają po licytacji komorniczej. Hipoteka przymusowa po licytacji komorniczej nie ulega wykreśleniu – może się tak stać jedynie po wygaśnięciu zobowiązania, czyli uregulowaniu długu. Sprzedaż lub licytacja komornicza nie spowoduje, że hipoteka przymusowa ulegnie przedawnieniu, a zatem nie jest to sposób na pozbycie się kłopotliwego wpisu w księgach wieczystych.

Licytacja komornicza jest natomiast korzystna dla wierzyciela, na rzecz którego jest ustanowiona hipoteka przymusowa. Okazuje się bowiem, że może skutecznie dochodzić wierzytelności nawet gdy to nie on złożył wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej. Po licytacji komorniczej spłacane są w pierwszej kolejności koszty egzekucyjne, następnie należności alimentacyjne, należności za pracę, a potem należności zabezpieczone hipoteką.

Hipoteka przymusowa i ZUS

Nie każdy wie, że Zakład Ubezpieczeń Społecznych może nałożyć na nieruchomość dłużnika hipotekę przymusową. Rzecz jasna w przypadku ZUS nie dotyczy to kredytu hipotecznego, a zaległości w płaceniu składek, np. przez osoby prowadzące działalność gospodarczą. Hipotekę przymusową ZUS może zastosować wobec osób, które uporczywie nie regulują zobowiązań i unikają kontaktu z Zakładem.

Hipoteka przymusowa jest wpisywana na podstawie wniosku ZUS do sądu, a podstawą do jej zastosowania jest decyzja stwierdzająca istnienie długu z tytułu składek. Sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest oczywiście możliwa, jednak jak wspomnieliśmy – nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania.

Hipoteka przymusowa w pytaniach o odpowiedziach

Kwestie związane z wpisem hipoteki do ksiąg wieczystych budzą wiele wątpliwości. Sprawdźmy najczęściej zadawane pytania o hipotekę przymusową.

Hipoteka przymusowa do kwoty czy w kwocie

Wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu. Jeśli nie podano wysokości hipoteki, jej suma nie może przekraczać 150% wartości wierzytelności. 

Zakup nieruchomości z hipoteką przymusową

Hipoteka przymusowa a sprzedaż lub zakup nieruchomości – czy to możliwe? Jak najbardziej, nie ma żadnych przepisów, które zabraniałyby dokonywania takich transakcji. Warto jednak pamiętać, że po sprzedaży hipoteka nie znika – obciąża nowego właściciela. Problematyczna jest także sytuacja, kiedy hipoteka ciąży na udziale w nieruchomości.

Czy hipoteka przymusową zabezpiecza odsetki?

Hipoteka przymusowa zabezpiecza roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, a także inne roszczenia o świadczenia uboczne, które zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki.

Hipoteka przymusowa a nowy właściciel

Czy nowy właściciel nieruchomości może w jakiś sposób pozbyć się kłopotliwego wpisu? Kiedy wygasa hipoteka przymusowa? Jak wspomnieliśmy już wcześniej, wykreślenie hipoteki przymusowej jest możliwe dopiero po uregulowaniu długu. Z racji tego, że hipoteka jest niejako przypisana do nieruchomości, a nie do osoby, nowy właściciel jest zobowiązany do spłaty zadłużenia.

Darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką przymusowa

Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową może ją nie tylko sprzedać, ale także przekazać w formie darowizny. Dług obciąża jednak wtedy nowego właściciela nieruchomości – co oczywiście nie jest korzystne dla osoby obdarowanej. Żeby wykreślić hipotekę przymusową, należy uregulować zadłużenie.