Kredyty hipoteczne 10 min. czytania

Kupno mieszkania bez pośrednika krok po kroku – praktyczny poradnik

Zaktualizowano: 2021-11-25 08:59
Opublikowano: 2021-11-25 08:21
Średnia ocena: 6,00/6 Głosów: 1
Kupno mieszkania bez pośrednika krok po kroku – praktyczny poradnik

Jak kupić mieszkanie bez pośrednika – to pytanie zadaje sobie wiele osób, które chcą zainwestować w nieruchomość, ale niekonieczne płacić dodatkowo agencjom nieruchomości. Kupno mieszkania to jednak duży wydatek oraz szereg formalności. Bez pomocy pośredników musisz dopilnować ich samodzielnie. Sprawdź, jak wygląda kupno mieszkania bez pośrednika krok po kroku!

Kupno mieszkania bez pośredników - najważniejsze informacje

Zakup nieruchomości bez pośredników to wyzwanie dla kogoś, kto wcześniej nie inwestował w mieszkania. Kupno domu od osoby prywatnej wiąże się z ryzykiem, dużą ilością formalności oraz często z kredytem hipotecznym na bardzo wysokie kwoty.

Mimo to wiele osób niechętnie zgadza się na pomoc agencji nieruchomości. To głównie ze względu na wysokie kwoty, jakie naliczają pośrednicy. Może to być na przykład 1-2% od kwoty sprzedaży, co przy kosztach nieruchomości wynosi stosunkowo dużo. Niekiedy łatwiej też dogadać się bezpośrednio z właścicielem niż z pośrednikiem. Na przykład wtedy, gdy bierzesz pod uwagę kupno mieszkania na raty bezpośrednio od właściciela.

Jak się jednak zabrać za inwestowanie w mieszkanie bez niczyjej pomocy?

Kupno mieszkania bez pośrednika krok po kroku – poradnik

Jak kupić mieszkanie bez pośredników? Jeśli podejdziesz do tego z głową, może okazać się, że to wcale nie jest dużo trudniejsze, niż zakup z pomogą agencji. Jak wygląda kupno mieszkania bez pośredników krok po kroku?

Jak wybrać odpowiednie mieszkanie?

Do przeglądania ofert najlepiej podejść metodycznie – krok po kroku. Kupno mieszkania na pewno nie powinno być bowiem robione pod wpływem emocji.

Mieszkania na własną rękę najłatwiej szukać, przeglądając ogłoszenia nieruchomości bez pośredników. Do wyboru masz mieszkania z rynku pierwotnego oraz wtórnego. Które z nich będzie lepsze? To zależy od Twoich preferencji oraz czynników, jakie mają dla Ciebie największe znacznie przy wyborze mieszkania.

Zwróć uwagę na:

  • lokalizację,
  • metraż,
  • przeznaczenie,
  • termin, w którym będzie można w nim zamieszkać,
  • warunki płatności,
  • cenę mieszkania,
  • stan prawny nieruchomości,
  • wiarygodność sprzedawcy,
  • sąsiedztwo,
  • stan utrzymania nieruchomości.

Warto wiedzieć: Umowa rezerwacyjna – wzór. Co to jest i kiedy warto podpisać umowę rezerwacyjną mieszkania?

Kupno mieszkania - rynek pierwotny

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego uważany jest zwykle za łatwiejszy i bezpieczniejszy. W tym przypadku formalnościami zajmuje się deweloper. Udziela on również często wsparcia w procesie pozyskiwania kredytowania. Zaletą takiego rozwiązania jest objęcie mieszkania gwarancją. Oznacza to, że jeśli w zakupionym mieszkaniu znajdziesz jakieś niewielkie usterki, możesz zgłosić je do dewelopera. Mieszkanie od dewelopera ponadto łatwiej zaaranżować według własnych potrzeb. 

Kupno na rynku pierwotnym ma jednak również swoje słabe strony. Pierwszą jest często konieczność oczekiwania na postawienie budynku. Deweloperzy zaczynają wyprzedawać swoje mieszkania zanim jeszcze pojawią się fundamenty. Oznacza to, że na mieszkanie czasem trzeba czekać nawet dwa lata. Oczywiście dostępne są również mieszkania, które pozostały niesprzedane mimo że budynek już stoi, jednak w takich sytuacjach zwykle nie są one aż w tak korzystnej lokalizacji.

Minusem zakupu prosto od dewelopera może być również położenie samego budynku. Nowe bloki zwykle budowane są poza centrum, gdyż nie ma tam już miejsca na kolejne budownictwo. Dalej od miasta masz jednak szansę na więcej ciszy i spokoju.

Kupno mieszkania - rynek wtórny

Mieszkanie z rynku wtórnego można kupić w bardzo atrakcyjnej cenie. Część właścicieli nie do końca jest zorientowana w rynku i jest gotowa sprzedać nieruchomość taniej, jeśli ktoś zapłaci gotówką i zakupi mieszkanie od razu. Zwykle jednak im bardziej atrakcyjna cena, tym gorszy stan samego mieszkania. W przypadku rynku wtórnego musisz się też liczyć z obciążeniami prawnymi.

Mieszkania z rynku wtórnego często są położone w dobrych lokalizacjach. To ważne, jeśli nie chcesz dojeżdżać do pracy samochodem. Powinieneś się też nimi zainteresować, jeśli lubisz kamienice. Pamiętaj jednak o tym, że im starszy budynek, tym większe prawdopodobieństwo, że na przeprowadzenie prac remontowych będzie potrzebna zgoda konserwatora budynku.

W mieszkaniu z rynku wtórnego dużo trudniej jest wprowadzić jakieś zmiany. Część ścian będzie musiała pozostać na swoim miejscu. Wymiana niektórych elementów może też okazać się dużo bardziej kosztowna, niż się na początku wydawało.

Mieszkania z rynku wtórnego są bardzo chętnie wybierane przez inwestorów, których interesuje house fliping.

Czytaj dalej: Czym jest flip i jak na nim zarobić? Sprawdź jak inwestować w mieszkania!

Decyzja o zakupie nieruchomości

Decyzja o zakupie nieruchomości powinna być podjęta po obejrzeniu kilku mieszkań oraz po ocenieniu wszystkich za i przeciw. Często inwestorzy boją się, że ktoś „sprzątnie” im mieszkanie sprzed nosa. W niektórych sytuacjach dobrym wyborem będzie więc podpisanie umowy przedwstępnej, aby zagwarantować sobie wymarzone mieszkanie.

Weryfikacja nieruchomości w księdze wieczystej

Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości, pamiętaj o tym, żeby dokładnie prześledzić jej stan prawny. Wszystkich najważniejszych informacji dowiesz się z księgi wieczystej. Jej numer powinien udostępnić Ci właściciel. Baza ksiąg jest bezpłatna i dostępna online, więc szybko sprawdzisz, czy mieszkanie nie jest zadłużone i czy nie jest przedmiotem zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Dzięki księdze wieczystej upewnisz się również, czy właściciel mieszkania rzeczywiście się zgadza.

Czytaj dalej: Księga wieczysta – czym jest i jak sprawdzić księgi wieczyste przed zakupem nieruchomości?

Cena mieszkania i opłaty wynikające z zakupu nieruchomości

Cena mieszkania zależna jest od jego wielkości, lokalizacji oraz aktualnych warunków na rynku. Często korzystniejsze warunki możesz otrzymać, jeśli zdecydujesz się na zakup mieszkania za gotówkę.

Kupno mieszkania krok po kroku za gotówkę

1. Podpisz umowę przedwstępną i wpłać zadatek.

2. Udaj się do notariusza w celu podpisania wiążącej umowy kredytowej.

3. Przekaż środki za zakup (najlepiej w formie przelewu) na konto sprzedawcy.

W wielu sytuacjach pierwszy krok możesz pominąć. Umowa przedwstępna ma zastosowanie bowiem przede wszystkim przy procesie kredytowania. Zaletą zakupu nieruchomości za gotówkę jest z pewnością możliwość przyspieszenia całej procedury kredytowej.

Kupno mieszkania za gotówkę nie spowoduje, że będziesz mógł pomiąć wszelkie formalności. Konieczne będzie na pewno zapłacenie notariuszowi za przygotowanie odpowiedniej dokumentacji.

Stawka notarialna ustalana jest z notariuszem indywidualnie, jednak prawo narzuca górną granicę kwot, jakie może zażyczyć sobie prawnik. Stawka taka zależna jest od wartości nieruchomości.

Wartość nieruchomości

Stawka notariusza

Do 3000 zł

100 zł

Od 3000 zł do 10 000 zł

100 zł
+ 3% od nadwyżki
powyżej 3 000 zł

Od 10 000 zł do 30 000 zł

310 zł
+ 2% od nadwyżki
powyżej 10 000 zł

Od 30 000 zł do 60 000 zł

710 zł
+ 1% od nadwyżki
powyżej 30 000 zł

Od 60 000 zł do 1 000 000 zł

1010 zł
+ 0,4% od nadwyżki
powyżej 60 000 zł

Od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł

4770 zł
+ 0,2% od nadwyżki
powyżej 1 000 000 zł

Powyżej 2 000 000 zł

6770 zł
+ 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł,
ale nie więcej niż 10 000 zł


Poza opłatą notarialną musisz doliczyć jeszcze:

  • podatek PCC z tytułu nabycia nieruchomości w wysokości  – 2% ceny nieruchomości
  • podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu wpisu do hipoteki – 19 zł
  • opłaty sądowe – 200 zł
  • opłaty za odpis aktu notarialnego – kilka złotych za stronę

Kliknij i sprawdź: Mieszkanie bez wkładu własnego - jakie zmiany wprowadza Nowy Ład?

Formalności związane z kupnem mieszkania bez pośrednika

Zakup nieruchomości bezpośrednio od właściciela oznacza, że:

  • powinieneś znaleźć odpowiedniego notariusza,
  • musisz dopełnić formalności związanych z zapisem w księgach wieczystych,
  • musisz zadbać o sprawdzenie stanu technicznego mieszkania,
  • powinieneś zapoznać się z aktualnym stanem prawnym związanym z podatkami oraz obrotem nieruchomości.

Czy kupno mieszkania bez pośrednika jest bezpieczne?

Wbrew temu, co może się wydawać, kupno mieszkania bez pośrednika jest procedurą bezpieczną. Jako kupujący na pewno dokładnie sprawdzisz stan techniczny oraz prawny mieszkania. Jako że planujesz wydać własne pieniądze, z pewnością upewnisz się, czy taka inwestycja jest w pełni opłacalna. 

Sprzedaż mieszkań bez pośredników w zakresie aspektów prawnych zabezpieczona jest natomiast przez procedury notarialne. Warto więc w przypadku takiej transakcji zadbać o udział prawnika z polecenia.

Na co uważać kupując mieszkanie bez pośrednika?

Sprzedaż mieszkań bez pośredników wymaga tego, abyś samodzielnie zwrócił uwagę na wszelkie kwestie związane z formalnościami oraz stanem mieszkania. Niestety jak na każdym rynku, również i na rynku nieruchomości możesz trafić na nieuczciwego sprzedawcę. Najlepiej więc wybrać się do mieszkania z zaufanym fachowcem, który mógłby ocenić stan techniczny mieszkania. Szczególnie warto zwrócić uwagę na stan instalacji oraz elementów, które trudniej wymienić: ścian, parkietów, mebli kuchennych oraz zabudowy w łazience. 

Do oceny stanu prawnego mieszkania najlepiej natomiast zatrudnić prawnika. On oceni czy mieszkanie nie jest obciążone wadami prawnymi. Dzięki temu nie dowiesz się potem, że musisz dopłacać za wyprostowanie kwestii prawnych w księdze wieczystej.

Jeśli kupujesz mieszkanie dla siebie, a nie na wynajem, powinieneś dodatkowo przyjrzeć się sąsiedztwu, lokalizacji oraz ocenić koszty utrzymania mieszkania.

To może Cię zainteresować: Elektroniczne księgi wieczyste – jak sprawdzić elektroniczny numer księgi wieczystej?

Kupno mieszkania bez pośrednika a kredyt hipoteczny

To, czy skorzystasz z pomocy agencji nieruchomości przy kupowaniu mieszkania, nie ma wpływu na  to, czy otrzymasz kredyt czy nie. Agencja może jednak mieć kontakty z bankami i podpowiedzieć Ci, jakie aktualne oferty są warte uwagi. Poza pośrednikiem w obrocie nieruchomości możesz mieć jeszcze do czynienia z pośrednikiem kredytowym.

Czy kupując mieszkanie z pomocą pośrednika łatwiej będzie uzyskać kredyt hipoteczny?

Pośrednicy przy kredytach hipotecznych współpracują bezpośrednio z bankami. Nie płaci się za ich doradztwo, jednak dostają oni prowizję od banku. Doradcy tacy pomagają w wyborze oferty, podpowiadają, jakie będą koszty kredytowania oraz wspierają w wypełnieniu dokumentacji. Taka opcja jest znaczącym ułatwieniem, jeśli nie jesteś biegły w kwestiach finansowych. 

Kliknij i dowiedz się: Kredyt hipoteczny czy gotówkowy - jaki kredyt wybrać kupując mieszkanie? Różnice, opinie

Czy warto zdecydować się na kupno mieszkania bez pośrednika?

Mieszkania bez pośredników to coraz chętniej wybierany sposób sprzedaży nieruchomości. Czy rzeczywiście warto się na niego decydować? Podsumujmy wady i zalety takiego rozwiązania!

Zakup mieszkania bez pośrednika

Zalety

Wady

  • możliwość zaoszczędzenia na prowizji pośrednika (maksymalna prowizja pośrednika nieruchomości wynosi nawet 3%)
  • szansa na przeprowadzenie negocjacji bezpośrednio ze sprzedawcą
  • możliwość ustanowienia zadatku według potrzeb obu stron
  • przyspieszenie całej transakcji
  • konieczność samodzielnego dopilnowania stanu prawnego
  • konieczność sprawdzenia stanu technicznego mieszkania
  • czasochłonność przeglądania ofert
  • możliwe trudności w kontaktach z właścicielem

Sprawdź koniecznie: Stopy procentowe NBP − czym są? Jak wyższe stopy procentowe wpływają na koszt kredytu?

Komentarze

Powiązane artykuły

Co zapewnia bon mieszkaniowy w ramach Nowego Ładu?
01.12.2021

Co zapewnia bon mieszkaniowy w ramach Nowego Ładu? Sprawdź warunki społecznego i rodzinnego bonu mieszkaniowego

...państwo ma pomóc m.in. zgromadzić wymagany wkład własny na kredyt hipoteczny czy później spłacić zobowiązanie. Bon mieszkaniowy z kolei ma...

...głównie do osób, które mają ograniczone możliwości uzyskania kredytu hipotecznego, z kolei drugi przeznaczony będzie dla rodzin wielodzietnych. Warto...

Zobacz więcej
9 min. czytania
Ile kosztuje i gdzie złożyć wniosek o kredyt na 5 lat?
30.11.2021

Symulacja kredytu na 5 lat. Ile kosztuje i gdzie złożyć wniosek o kredyt na 5 lat?

...wypłatę pieniędzy w bankach? Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt gotówkowy? Symulacja kredytu...

...który pokryje cały koszt pojazdu. Trzecia propozycja banków to kredyt hipoteczny. W tym przypadku 5 lat to bardzo niewiele. Zwykle kredyty hipoteczne...

Zobacz więcej
7 min. czytania
Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny lub kredyt gotówkowy?
29.11.2021

Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny lub kredyt gotówkowy? Kiedy zdecydować się na kredyt w banku?

...było wnieść wyższy wkład własny niż normalnie, z kolei o kredyt gotówkowy można było wnioskować wyłącznie online, a wcześniej klient...

...w pewnym stopniu ograniczyły swoją działalność. By wziąć kredyt hipoteczny, w niektórych instytucjach trzeba było wnieść wyższy wkład...

Zobacz więcej
12 min. czytania
Czym jest program Mieszkanie za remont i czy warto z niego skorzystać?
26.11.2021

Czym jest program Mieszkanie za remont i czy warto z niego skorzystać?

...z dofinansowania, a pozostałą część kosztów pokryć np. kredytem gotówkowym. Decydując się na wynajem lokalu w ramach programu, możesz...

...lub nie posiadasz odpowiedniej zdolności kredytowej, aby otrzymać kredyt hipoteczny, musisz pomyśleć o wynajęciu mieszkania. Na szczęście, rynek...

Zobacz więcej
8 min. czytania
Ile trzeba mieć punktów w BIK, aby otrzymać kredyt?
24.11.2021

Ile trzeba mieć punktów w BIK aby otrzymać kredyt? Jak zdobyć kredyt z niskim scoringiem?

...się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, czy nawet zwykły kredyt gotówkowy, jest sprawdzany przez bank w BIK-u.  Ocena BIK przedstawiona w...

...w tym kredyty i pożyczki. Każdy klient starający się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, czy nawet zwykły kredyt gotówkowy, jest...

Zobacz więcej
11 min. czytania
Kredyt hipoteczny w Banku Spółdzielczym − kalkulator, opinie, warunki
22.11.2021

Kredyt hipoteczny w Banku Spółdzielczym − kalkulator, opinie, warunki kredytu hipotecznego w BPS

...a okazuje się, że bez problemu można w niej znaleźć kredyt hipoteczny. Dane statystyczne wskazują, że z każdym rokiem Polacy coraz...

...m.in. w kontekście warunków kredytowania obowiązujących przy kredycie hipotecznym. Banki spółdzielcze dysponują znacznie mniejszymi zasobami...

Zobacz więcej
10 min. czytania