Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego wymagane są przez banki? Sprawdź jakie dokumenty przygotować przed złożeniem wniosku o kredyt na mieszkanie

Jeszcze w 2021 roku panowała hossa na rynku nieruchomości. Obecnie jednak ze względu na inflację oraz wysokie stopy procentowe, prognozowane jest znaczne osłabienie popytu na mieszkania. Banki dopasowując się do warunków rynkowych, zmieniają kryteria i wymogi w procedurach kredytowych. Z tego też powodu istotna jest wiedza dotycząca dokumentów, które okażą się niezbędne do pozyskania środków na zakup wymarzonego mieszkania lub domu.

Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania kredytu hipotecznego?

Nie ma trudnych spraw, jeśli wiesz jak sobie z nimi poradzić. Stwierdzenie to można również odnieść do decyzji, jaką jest zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny. Zaczniemy więc od tego, jak się przygotować do złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy. Oczywiście wniosek to dopiero pierwszy krok, albowiem potrzebne będą dodatkowe dokumenty do banku.

Kredyt hipoteczny jest specyficznym produktem, ponieważ poza zaświadczeniami o sytuacji finansowej kredytobiorcy, niezbędne są także dokumenty do hipoteki, stanowiącej zabezpieczenie dla banku. Powinieneś też wiedzieć, że niektóre dokumenty do banku o kredyt hipoteczny będziesz musiał uzyskać od osoby lub firmy, od której zamierzasz kupić nieruchomość za pożyczone środki. Podsumowując, jako osoba ubiegająca się o kredyt mieszkaniowy, jesteś zobowiązany do złożenia kompletnej dokumentacji. Dlatego też istotne jest to, abyś wiedział, jakie dokumenty są potrzebne do wzięcia kredytu hipotecznego. Dokładna lista będzie zależała od kilku czynników, o których wspomnimy w dalszej części artykułu.

Sprawdź: Czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny? Czy kredyt na mieszkanie w 2022 to dobry pomysł?

Dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego a dokumenty wymagane przy innych zobowiązaniach. Różnice

Kredyt hipoteczny należy do kategorii produktów kredytowych, jednakże jest wiele elementów odróżniających go od innych zobowiązań, np. od kredytu gotówkowego.

Na poniższym przykładzie przedstawimy najistotniejsze różnice między kredytem hipotecznym a kredytem gotówkowym.

Z uwagi na wysokość pożyczanych środków, dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania będą zdecydowanie inne od wymaganych przy kredycie gotówkowym, który można przeznaczyć na dowolny cel. W przypadku mieszkania nabywanego za kredyt hipoteczny formalności będą więc dotyczyć nieruchomości, która stanie się zabezpieczeniem dla kredytodawcy. Takich warunków oczywiście nie będzie w drugim przypadku, ponieważ bank nie zna przeznaczenia środków.

Kredyt hipoteczny czy gotówkowy – jaki kredyt wybrać kupując mieszkanie? Różnice, opinie

Lokal będziesz mógł spłacać przez kilkanaście lat, a kredyt gotówkowy zdecydowanie krócej. Zauważalna różnica w okresie spłaty zobowiązania powoduje, że kredytodawca inaczej będzie weryfikował zdolność kredytową nabywców tych produktów. W przypadku, gdy będzie chodziło o kredyt hipoteczny, dokumenty przedstawiające sytuację finansową będą obejmowały dłuższy czas, albowiem bank musi mieć pewność, że dochody osoby ubiegającej się o kredyt mieszkaniowy, będą stabilne przez cały okres spłaty zobowiązania. Przy kredycie gotówkowym, im niższa jest jego kwota, tym bardziej weryfikacja ograniczona jest do minimum. Procedurę można załatwić nawet drogą elektroniczną, bez wychodzenia z domu. Takie rozwiązanie będzie utrudnione przy kredycie na zakup nieruchomości.

Poza wskazanymi w przykładzie różnicami można wymienić kilka innych, takich jak:

• tryb ubiegania się o kredyt;
• wysokość oprocentowania obu kredytów;
• szybkość oraz sposób zawarcia umowy kredytowej;
• wkład własny;
• dostępność oferty cross-selling w parze z kredytem.

Ogólne dokumenty do kredytu hipotecznego

Przedstawione wcześniej różnice pokazują, jak bardzo od innych zobowiązań odbiega kredyt hipoteczny. Co potrzeba zatem do jego uzyskania? Lista dokumentów do kredytu hipotecznego jest długa. Istnieje jednak kilka kryteriów, które mogą ją znacznie zawęzić. Będą do nich należały:

• rodzaj i źródło dochodów wnioskodawcy;
• rodzaj nabywanej nieruchomości;
• przeznaczenie kredytu.

Dokumenty wymagane do kredytu hipotecznego w zależności od wyboru różnych opcji w wymienionych kryteriach, mogą sprowadzać się do konieczności zgromadzenia od kilku do kilkudziesięciu wniosków, zaświadczeń, czy decyzji.

Należy dodać również, że każdy bank posiada inne algorytmy przyznawania kredytów. Możliwe jest więc, że składając wnioski w dwóch różnych instytucjach, będziesz zobowiązany do przedłożenia w każdej z nich, innego kompletu dokumentów.

Dokumenty potrzebne do weryfikacji zdolności kredytowej przy kredycie hipotecznym

Co jest potrzebne do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny? Na początku załatwiania formalności, przyszły kredytodawca zażąda od Ciebie dokumentów potwierdzających Twoją tożsamość. Najczęściej będzie to dowód osobisty, paszport, prawo jazdy lub też inny dokument ze zdjęciem. Tak naprawdę te dokumenty spełniają jeszcze inną rolę. Zostaną bowiem wykorzystane do sprawdzenia Twojej historii kredytowej, która pokaże, czy posiadasz inne zadłużenie oraz, czy jest lub było ono przez Ciebie regularnie spłacane.

Następnie zostaniesz poproszony o kolejne dokumenty niezbędne do kredytu hipotecznego, tj. dotyczące Twojej sytuacji zawodowej i finansowej. Są one istotne zarówno dla Ciebie, jak i dla banku. Na ich podstawie wierzyciel dowie się nie tylko, ile wynoszą Twoje zarobki, ale też, na jakich zasadach oraz gdzie pracujesz. Przyszły kredytodawca porówna te dokumenty do kredytu hipotecznego, aby sprawdzić jaką, maksymalną kwotę finansowania będzie mógł Ci przyznać. Miejsce pracy, zajmowane stanowisko oraz źródło dochodów zostaną ocenione przy weryfikacji zdolności kredytowej. 

Dokumenty do kredytu hipotecznego dla osób zatrudnionych na podstawie umowy o pracę

Najczęstszą i zarazem wymagającą najmniejszej ilości przedłożonych przez klienta dokumentów opcją jest umowa o pracę. W takim przypadku będziesz poproszony o przedstawienie:

• oświadczenia o dochodach,
• zaświadczenia o źródle i wysokości miesięcznych zarobków,
• wyciągu z konta bankowego za ostatnie 3,6 lub nawet 12 miesięcy, na które wpływa Twoje wynagrodzenie. Najczęściej dotyczy to rachunku, który jest prowadzony w innym banku, niż ten, w którym ubiegasz się o kredyt;
• świadectwa pracy lub umowy o pracę, które będą potrzebne w przypadku zmiany miejsca zatrudnienia;
• jeśli otrzymujesz zasiłek macierzyński, rodzicielski, chorobowy – zaświadczenia ZUS o wysokości wypłacanego świadczenia;
• PIT-37, w zależności od wymagań banku: za ostatni rok lub dwa lata.

Dokumenty do kredytu hipotecznego dla osób zatrudnionych na podstawie umowy o dzieło lub zlecenie

Przy takiej formie zatrudnienia zobowiązany będziesz do załączenia do wniosku:

• kserokopii umowy o dzieło lub zlecenie, obejmującej okres nawet do dwóch lat wstecz oraz do roku w przód, w zależności od banku;
• pełnego wyciągu z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie z tytułu realizacji umowy o dzieło/zlecenie;
• rachunków z umowy o dzieło lub zlecenie;
• zaświadczenia o zatrudnieniu i dochodach;
• deklaracji podatkowej PIT-37.

Dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego dla osób na emeryturze lub rencie

W tym przypadku będziesz zobowiązany do przedłożenia:

• decyzji o przyznaniu świadczenia oraz — w zależności od banku — decyzji o jego ostatniej waloryzacji;
• dokumentu, potwierdzającego wypłatę świadczenia za ostatni okres, np. ostatniego odcinka renty lub emerytury, wyciągu z konta​.

Dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego dla osób prowadzących działalność gospodarczą

Jeśli jesteś przedsiębiorcą, to kredytodawca uzna ten rodzaj zatrudnienia, w momencie, kiedy okres działalności firmy będzie wynosił bez przerw, minimum rok. Od osoby prowadzącej działalność gospodarczą będą wymagane dwie kategorie dokumentów: ogólne oraz służące do rozliczania się z Urzędem Skarbowym.

Do pierwszej kategorii zaliczymy:

• zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, umowę Spółki lub zgodę na prowadzenie działalności koncesjonowanej;
• poświadczenie nadania numeru REGON i NIP;
• oryginał zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu z tytułu składek, ważny trzydzieści dni od dnia wydania;
• oryginał zaświadczenia z Urzędu Skarbowego z tytułu zobowiązań podatkowych, ważny trzydzieści dni od dnia wydania;
• wyciąg z firmowego konta bankowego za okres jednego roku ewentualnie oświadczenie o nieposiadaniu konta firmowego, jeśli konto takie jest równoważne z prywatnym.

Dokumenty służące do rozliczania się z Urzędem Skarbowym w zależności od sposobu rozliczania się z fiskusem:

1. Pełna księgowość:
   1. deklaracja podatkowa PIT lub CIT za poprzedni rok, lub dwa ostatnie lata;
   2. bilans zysków i strat za poprzedni rok lub dwa lata obrachunkowe;
   3. zestawienie ewidencji środków trwałych i stawek amortyzacyjnych, w zależności od banku.
2. Księga przychodów i rozchodów (KPiR):
   1. Księga przychodów i rozchodów za rok bieżący i ubiegły w podsumowaniu poszczególnych miesięcy;
   2. ewidencja środków trwałych i stawek amortyzacyjnych za rok poprzedni lub za dwa ostatnie lata, w zależności od banku. 
3. Ryczałt (nie wszystkie banki udzielają kredytów hipotecznych tym podatnikom):
   1. deklaracja podatkowa PIT 28;
   2. ewidencja przychodów za rok bieżący.
4. Karta podatkowa (nie wszystkie banki udzielają kredytów hipotecznych tym podatnikom):
   1. kopia decyzji Urzędu Skarbowego o wysokości stałego podatku w danym roku;
   2. oświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu uzyskanych w ciągu ostatnich sześciu miesięcy.

Dokumenty powinny być potwierdzone przez właściciela, księgową lub biuro rachunkowe, które prowadzi rachunkowość firmy.

Dokumenty dotyczące nieruchomości

W dalszej kolejności kredytodawca pochyli się nad dokumentacją dotyczącą nieruchomości, którą zamierza zakupić przyszły kredytobiorca. Choć kredyt hipoteczny kojarzy się głównie z zakupem domu lub mieszkania, to jednak może być on przeznaczony, co już wcześniej zostało podkreślone, również na inne cele. Środki z kredytu mieszkaniowego możemy więc wykorzystać również na budowę domu, remont nieruchomości lub zakup działki budowlanej.

W zależności od rodzaju inwestycji oraz tego, czy zakupisz ją na rynku pierwotnym, czy wtórnym, będziesz zobowiązany do zgromadzenia mniej lub bardziej obszernej dokumentacji. Elementem, który będzie występował we wszystkich czterech przypadkach, jest odpis z księgi wieczystej nieruchomości.

Dokumenty do kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym oznacza nabycie jej bezpośrednio od inwestora. Może to być deweloper lub spółdzielnia mieszkaniowa. Sprzedający jest pierwszym właścicielem lokalu. Przy takim zakupie bank będzie żądał:

• podpisanej umowy przedwstępnej (z deweloperem, spółdzielnią mieszkaniową) w formie aktu notarialnego lub umowy rezerwacyjnej;

• promesy banku o bezciężarowym wyodrębnieniu nieruchomości — jeśli nieruchomość dewelopera/ spółdzielni mieszkaniowej jest obciążona hipoteką;
• dokumentacji potwierdzającej dotychczasowe wpłaty na rzecz dewelopera lub spółdzielni;

• decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub potwierdzenia przyjęcia zgłoszenia do użytkowania dla budynku, w którym znajduje się lokal (w przypadku zakupu mieszkania);

• potwierdzenia przyjęcia bez zastrzeżeń, przez właściwy urząd, zgłoszenia o zakończeniu robót budowlanych (w przypadku zakupu domu).

Dokumenty do kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z rynku wtórnego

O rynku wtórnym mówimy wówczas, gdy kupujemy nieruchomość od poprzedniego użytkownika, najczęściej jest nim osoba fizyczna. Ten rodzaj zakupu wymaga mniejszej ilości dokumentów. W tym przypadku przyszły kredytodawca będzie oczekiwał:

• umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości zawartej ze sprzedającym;
• dokumentu potwierdzającego posiadanie przez sprzedającego prawo własności do nieruchomości;
• w przypadku prawa spółdzielczego bez księgi wieczystej zaświadczenia ze Spółdzielni Mieszkaniowej o przysługującym zbywcy prawie do lokalu oraz numeru księgi wieczystej gruntowej dla budynku, w którym mieści się lokal;
• jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką — informacji z banku kredytującego o wysokości salda do spłaty zobowiązania.

Dokumenty do kredytu hipotecznego na zakup działki budowlanej

Jeśli planujesz kupno działki, na której w przyszłości zamierzasz wybudować dom, to musisz przedłożyć:

• akt własności działki;
• wypis z ewidencji gruntów;
• wypis z aktualnego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego potwierdzający, że teren jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową,
• decyzję o warunkach zabudowy działki, w zależności od banku;
• w przypadku działki obciążonej hipoteką informację z banku kredytującego o wysokości kwoty do spłaty;
• jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką — informację z banku kredytującego o wysokości salda do spłaty.

Dokumenty do kredytu hipotecznego na budowę domu

Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu hipotecznego na budowę domu, będzie zależało od tego, na jakim etapie budowy zaczniesz ubiegać się o kredyt. Może też się zdarzyć, że po prostu zakupisz rozpoczętą budowę nieruchomości i będziesz chciał ją kontynuować.

W przypadku budowy domu postaraj się o:

• akt notarialny działki, na której dom jest budowany;
• decyzję o pozwoleniu na budowę z klauzulą ostateczności;
• projekt budowlany (do wglądu);
• dziennik budowy (do wglądu);
• oryginał kosztorysu oraz harmonogramu prac (sporządzony maksymalnie trzydzieści dni wcześniej);
• dokumentację sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego;
• umowy z wykonawcami, w zależności od konkretnego banku.

Poza budową domu, środki z kredytu hipotecznego możesz także wykorzystać na remont, rozbudowę (powiększenie powierzchni mieszkalnej), czy przebudowę (zmiana częściowa parametrów użytkowych) nieruchomości. W takich przypadkach musisz w banku okazać:

• notarialny akt własności domu;
• kosztorys i harmonogram prac remontowych;
• program użytkowy budynku, w zależności od banku;
• wycenę nieruchomości, w zależności od banku;
• decyzję o pozwoleniu na budowę lub potwierdzenie zgłoszenia prac (jeśli planowane do wykonania roboty budowlane tego wymagają).

To może Cię zainteresować: Kredyt hipoteczny na 200 tys. zł. Jaka będzie wysokość raty i ile trzeba oddać?

Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego dla obcokrajowców?

Mając na uwadze fakt, iż w ostatnim czasie do Polski przybyło wielu obcokrajowców, sprawdźmy jakie dokumenty do wniosku o kredyt hipoteczny są od nich wymagane. Obowiązujące prawo nie zakazuje zakupu nieruchomości przez takie osoby.

Kredyt hipoteczny dla obywateli Ukrainy jest więc jak najbardziej możliwy do uzyskania w przypadku złożenia:

• karty pobytu lub zezwolenia na pobyt stały, lub pracę w Polsce;
• paszportu (do wglądu);
• zaświadczenia o zameldowaniu w Polsce;
• zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach;
• kopii umowy o pracę;
• wyciągu z konta bankowego z ostatnich 12 miesięcy, na które wpływa wynagrodzenie wnioskodawcy;

• informacji związanych z zadłużeniami finansowymi z kraju pochodzenia wnioskodawcy, w zależności od banku.

Dokumenty z instytucji zagranicznych powinny być przetłumaczone na język polski. Obcokrajowiec ubiegający się o kredyt musi posiadać również numer PESEL. Numer ten jest automatycznie nadawany w przypadku zameldowania w Polsce na okres powyżej 30 dni.

Dodatkowe dokumenty wymagane przy kredycie hipotecznym przez wybrane banki w Polsce

Przedstawiony w artykule wykaz dokumentów do kredytu hipotecznego dla każdego przypadku, może w części odbiegać od listy dokumentów wymaganych w różnych bankach. Największe różnice występują w przypadku dokumentów żądanych od firm. Pokażemy to na przykładzie dwóch banków:

Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego PKO BP będzie dodatkowo wymagało od wnioskodawców? W przypadku działalności gospodarczej opartej na Księdze Przychodów i Rozchodów takim dokumentem będzie szczegółowa KPiR za ostatni rozliczony miesiąc.

Dla tego samego sposobu opodatkowania za zbędne dokumenty do kredytu hipotecznego mBank uznaje zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu lub potwierdzeniu płatności podatku za okres trzech, lub sześciu ostatnich miesięcy.

Jak widzisz, różnorodność rozwiązań oraz opcji, mogących występować podczas procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny, jest spora. Bank nie będzie żądał od Ciebie dużej liczby dokumentów jedynie w przypadku gdy:

• jesteś zatrudniony na podstawie umowy o pracę, na czas nieokreślony;
• ubiegasz się o dofinansowanie w banku, w którym posiadasz konto, na które wpływa Twoje wynagrodzenie;
• kupujesz mieszkanie lub dom na rynku wtórnym.

Nie przegap:

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego

Co to jest restrukturyzacja kredytu i kiedy warto się na nią zdecydować?