Kredyty hipoteczne 7 min. czytania

Czy można sprzedać dom w trakcie budowy?

Zaktualizowano: 2022-06-13 09:42
Opublikowano: 2022-06-13 09:15
Średnia ocena: 6,00/6 Głosów: 1
Czy można sprzedać dom w trakcie budowy?

Sprzedaż domu w trakcie budowy jest trudną decyzją, jednak niekiedy trzeba ją podjąć ze względów finansowych lub osobistych. Warto więc wiedzieć, czy w ogóle możliwa jest sprzedaż nieruchomości w trakcie budowy, a jeśli tak, to jak ją przeprowadzić i jak rozwiązać problem zaciągniętego kredytu na budowę domu.

Na sprzedaż domu w trakcie budowy decyduje się coraz więcej Polaków. Są to najczęściej osoby, które zaciągnęły tani kredyt hipoteczny na realizację inwestycji i dzisiaj z powodu rosnących stóp procentowych nie radzą sobie ze spłatą zbyt wysokich rat. Dodatkowym problemem jest również inflacja, która wpływa na wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny. W takich warunkach dokończenie prac budowlanych okazuje się za dużym wyzwaniem finansowym i zmusza do rozważenia sprzedaży niedokończonego domu.

Czy można sprzedać nieruchomość w trakcie budowy?

Na początku wyjaśnijmy, czy można sprzedać dom w trakcie budowy. Jest to jak najbardziej możliwe, z tym że z formalnego punktu widzenia będzie to sprzedaż działki z rozpoczętą budową domu. Nieukończony budynek (bez odbioru technicznego) nie stanowi bowiem odrębnej nieruchomości. Z tego punktu widzenia podobnie będzie wyglądało przepisanie domu w trakcie budowy np. na dorosłe dziecko. W takim wypadku przepisać można grunt – jego nowy właściciel przejmie wówczas automatycznie wraz z nim stojący na nim budynek.

Warto zwrócić uwagę, że osoba, która zdecyduje się na kupno domu w trakcie budowy, zrobi to najpewniej z zamiarem jego dokończenia. Będzie zatem trzeba jej przekazać odpowiednie dokumenty, które umożliwią jej kontynuowanie prac zgodnie z przepisami, co szerzej wyjaśnimy niżej.

Zobacz też: O ile spadnie rata kredytów hipotecznych w 2023 roku?

Sprzedaż domu w trakcie budowy a kredyt hipoteczny

Dla wielu osób problemem wydaje się kredyt hipoteczny a sprzedaż niezakończonej budowy domu. Tymczasem podobnie jak można sprzedać mieszkanie z kredytem, można także sprzedać dom, którego budowa była finansowana kredytem. 

Należy jednak zwrócić uwagę, że kredyt na budowę domu jest wypłacany zazwyczaj w transzach wraz z postępem prac budowlanych. Chcąc zatem sprzedać nieukończony budynek, należy udać się do banku i go poinformować o swoich planach, a także złożyć wniosek o zmniejszenie kwoty kredytu o niewypłacone jeszcze transze. Dodatkowo warto uzyskać z banku zaświadczenie o saldzie zadłużenia oraz ewentualnej promesy o wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, jeżeli już została do niej wpisana.

Jeśli uda się znaleźć kupca i nastąpi sprzedaż niezakończonej budowy, uzyskane pieniądze należy wpłacić do banku celem spłaty zadłużenia. Dopiero po spłacie kredytu bank zgodzi się bowiem na wykreślenie hipoteki. Warto więc dobrze oszacować cenę sprzedaży nieruchomości, aby pozyskane środki pozwoliły na pokrycie zobowiązania wobec banku.

Sprzedaż domu w trakcie budowy a wymagane dokumenty

Jak już wspomnieliśmy, potencjalny nabywca niedokończonego domu będzie chciał prawdopodobnie dokończyć jego budowę i w związku z tym będzie oczekiwał nie tylko dokumentów potwierdzających sytuację prawną nieruchomości, ale także stanu zaawansowania inwestycji.

Jakie zatem należy przygotować dokumenty, aby sprzedaż domu w budowie przebiegła prawidłowo? Konieczne będą m.in.:

  • dokument potwierdzający własność działki np. akt notarialny jej zakupu,
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  • odpis z księgi wieczystej działki,
  • zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy działki (WZ),
  • pozwolenie na budowę,
  • projekt budowlany wraz z dokumentacją techniczną,
  • dziennik budowy,
  • ewentualnie kosztorys prezentujący koszty dokończenia inwestycji.

Umowa przedwstępna sprzedaży domu w trakcie budowy powinna zawierać wszystkie informacje dotyczące nieruchomości oraz oświadczenie zbywcy, że:

  • na sprzedawanej działce prowadzi budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego zgodnie z projektem zatwierdzonym pozwoleniem na budowę,
  • przenosi na nabywcę pozwolenie na budowę.

Cena sprzedaży nieruchomości powinna być rozdzielona na część należną za grunt i cenę wzniesionej na nim części budynku. Ponadto do umowy należy dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy potwierdzający stan zaawansowania robót budowlanych.

To ważne!

Warto pamiętać, że zgodnie z przepisami budowa domu powinna się zakończyć w ciągu 3 lat od uzyskania pozwolenia na budowę. Najlepiej więc sprzedać dom w budowie przed tym terminem, ponieważ wówczas nabywca nieruchomości będzie mógł kontynuować prace po dopełnieniu prostych formalności sprowadzających się do złożenia w urzędzie oświadczenia o przejęciu warunków wynikających z pozwolenia na budowę i prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zbytnie zwlekanie ze sprzedażą domu w budowie może skutkować koniecznością ubiegania się o nowe pozwolenie na budowę, co może zniechęcić potencjalnych nabywców do jego zakupu.

Jak sprzedać nieruchomość w trakcie budowy? Poradnik krok po kroku

Sprzedaż nieodebranego domu nie różni się znacząco od sprzedaży każdej innej nieruchomości. Oto jak sprzedać dom w budowie krok po kroku.

  1. Przygotuj wszystkie dokumenty.
  2. Określ cenę nieruchomości – cenę gruntu na podstawie cen podobnych działek w okolicy, natomiast cenę niedokończonego budynku np. na podstawie poniesionych już kosztów budowy.
  3. Wystaw ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości – napisz w nim wyraźnie, że sprzedajesz działkę z niedokończoną budową domu i zaznacz, w jakim stanie jest inwestycja. Ogłoszenie możesz umieścić samodzielnie na popularnych portalach ogłoszeniowych lub skorzystać z pomocy biura nieruchomości.
  4. Po znalezieniu kupca ustal z nim warunki transakcji i podpisz umowę przedwstępną, jeśli jest to konieczne.
  5. Podpisz akt notarialny sprzedaży domu w budowie i przekaż nabywcy wszystkie dokumenty.

Pozostałe formalności związane z nabyciem nieruchomości dopełnia już jej nowy właściciel, który musi m.in. dokonać stosownego wpisu do księgi wieczystej działki czy wystąpić o przeniesienie na siebie pozwolenia na budowę.

Sprzedaż nieruchomości w trakcie budowy a podatek

Warto pamiętać, że w niektórych sytuacjach trzeba zapłacić za sprzedaż domu w budowie podatek. Chodzi tutaj o podatek od sprzedaży nieruchomości, który wynosi 19% od dochodu, czyli od różnicy między ceną nabycia nieruchomości a ceną jej sprzedaży. Taki podatek należy uwzględnić w rocznej deklaracji przy rozliczaniu dochodów za dany rok podatkowy.

Sprzedaż domu w budowie a podatek dochodowy to problem dla wielu osób, ponieważ wysokość takiego obciążenia jest dość wysoka. Warto więc wiedzieć, że można go uniknąć. Wystarczy sprzedać nieruchomość po upływie 5 lat od jej nabycia. Podkreślmy jednak, że chodzi tutaj o termin nabycia gruntu, a nie rozpoczęcia budowy domu. Dodatkowym warunkiem skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Należy to zrobić w ciągu 3 lat od transakcji zbycia nieruchomości, a więc w tym czasie trzeba np. kupić mieszkanie.

Kiedy warto zdecydować się na sprzedaż nieruchomości w trakcie budowy?

Sprzedaż nieruchomości w trakcie budowy jest trudną decyzją, choćby ze względu na dotychczasowy wysiłek włożony w realizację inwestycji. Niekiedy jednak jej podjęcie jest konieczne np. z powodu rozwodu, choroby czy problemów finansowych.

Należy jednak pamiętać, że ceny nieruchomości ciągle rosną, dlatego zbyt pochopna decyzja o sprzedaży gruntu z rozpoczętą inwestycją może być zwyczajnie nieopłacalna. Jeśli więc jej powodem jest brak środków na dokończenie budowy, być może warto rozważyć inne rozwiązania np. zwiększenie kwoty kredytu lub wstrzymanie prac budowlanych na pewien czas.

Z kolei jeśli przyczyną problemów finansowych są zbyt wysokie raty kredytowe, warto zastanowić się nad skorzystaniem z wakacji kredytowych lub pomocy oferowanej przez Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Rozwiązania te pozwalają na zmniejszenie obciążeń finansowych wobec banku, a więc mogą pomóc w uporaniu się z kosztami dokończenia inwestycji budowlanej.

Komentarze

Powiązane artykuły

Kiedy i o ile spadnie rata kredytów hipotecznych w 2023 roku?

Kiedy i o ile spadnie rata kredytów hipotecznych w 2023 roku?

...w niższej skali – o 0,25 pp. Decyzja RPP wpłynie nie tylko na kredyty hipoteczne. Oznacza ona również niższe raty kredytów gotówkowych...

...spadek oprocentowania kredytów, co przełoży się na niższy koszt kredytu hipotecznego. Wprowadzono również nowy program rządowy Bezpieczny Kredyt 2%...

Zobacz więcej
7 min. czytania
Kredyt 90 tys. złotych. Jaka rata? Warunki i oferta

Kredyt 90 tys. złotych. Jaka rata? Warunki i oferta

...udzielony kredyt 90 tys. zł. Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt gotówkowy w tej kwocie? Kredyty hipoteczne mają ściśle określony cel – z...

...gospodarczą i zamierzasz ubiegać się w wybranym banku o uzyskanie kredytu gotówkowego na kwotę 90 tys. zł, powinieneś przygotować dokumenty...

Zobacz więcej
14 min. czytania
Kredyt 300 tys. złotych

Kredyt 300 tys. złotych. złotych. Jaka rata? Warunki i oferta banków

...pożyczone od banku środki. Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny? Zapoznaj się z dalszą częścią artykułu. Jeśli planujesz...

...hipotecznych lub zaświadczeń o dochodach w takim stopniu, jak kredyty hipoteczne. Jednak, jak zauważyłeś, maksymalna kwota takich pożyczek jest...

Zobacz więcej
14 min. czytania
Ile wynosi premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej? Kalkulator

Ile wynosi premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej? Kalkulator

...z książeczki mieszkaniowej, oszczędzając na zakup mieszkania. Często zakładano je dla dzieci, myśląc o ich przyszłości, aby w późniejszym czasie nie musiały one sięgać po kredyt hipoteczny lub by zredukować kwotę takiego kredytu. Czym jest książeczka mieszkaniowa? Czy w roku 2023 również można otrzymać premię gwarancyjną? Co zrobić ze starą książeczka mieszkaniowa?...

Zobacz więcej
15 min. czytania
Co to jest WIBOR(R)? Aktualne stawki WIBOR(R) 1M, 3M, 6M

Co to jest WIBOR(R)? Aktualne stawki WIBOR(R) 1M, 3M, 6M

...będzie dla kredytobiorcy korzystniejszy? Czy lepiej wybrać kredyt hipoteczny z WIBOR(R) 3M czy 6M? WIBOR(R) 3M zmienia się co trzy miesiące, a...

...wyższa jest stopa WIBOR(R). Kredytobiorcy, którzy spłacają kredyty hipoteczne oprocentowane według stawki WIBOR(R), mogą mieć pewność, że...

Zobacz więcej
13 min. czytania
Koszty zakupu nieruchomości
Porady
18.09.2023

Poznaj wszystkie dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości

Koszt zakupu nieruchomości to nie tylko kwota, jaką uiszczasz jej dotychczasowemu właścicielowi. Należy do niej doliczyć również taksę notarialną, koszt odpisu z aktu notarialnego, podatek PCC lub VAT. Musisz liczyć się również z dodatkowymi kosztami zakupu mieszkania na kredyt, jeśli nie możesz sfinansować go za gotówkę.
Zobacz więcej
11 min. czytania