Kredyty hipoteczne 7 min. czytania

Czy można sprzedać dom w trakcie budowy?

Zaktualizowano: 2022-06-13 09:42
Opublikowano: 2022-06-13 09:15
Średnia ocena: 6,00/6 Głosów: 1
Czy można sprzedać dom w trakcie budowy?

Sprzedaż domu w trakcie budowy jest trudną decyzją, jednak niekiedy trzeba ją podjąć ze względów finansowych lub osobistych. Warto więc wiedzieć, czy w ogóle możliwa jest sprzedaż nieruchomości w trakcie budowy, a jeśli tak, to jak ją przeprowadzić i jak rozwiązać problem zaciągniętego kredytu na budowę domu.

Na sprzedaż domu w trakcie budowy decyduje się coraz więcej Polaków. Są to najczęściej osoby, które zaciągnęły tani kredyt hipoteczny na realizację inwestycji i dzisiaj z powodu rosnących stóp procentowych nie radzą sobie ze spłatą zbyt wysokich rat. Dodatkowym problemem jest również inflacja, która wpływa na wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny. W takich warunkach dokończenie prac budowlanych okazuje się za dużym wyzwaniem finansowym i zmusza do rozważenia sprzedaży niedokończonego domu.

Czy można sprzedać nieruchomość w trakcie budowy?

Na początku wyjaśnijmy, czy można sprzedać dom w trakcie budowy. Jest to jak najbardziej możliwe, z tym że z formalnego punktu widzenia będzie to sprzedaż działki z rozpoczętą budową domu. Nieukończony budynek (bez odbioru technicznego) nie stanowi bowiem odrębnej nieruchomości. Z tego punktu widzenia podobnie będzie wyglądało przepisanie domu w trakcie budowy np. na dorosłe dziecko. W takim wypadku przepisać można grunt – jego nowy właściciel przejmie wówczas automatycznie wraz z nim stojący na nim budynek.

Warto zwrócić uwagę, że osoba, która zdecyduje się na kupno domu w trakcie budowy, zrobi to najpewniej z zamiarem jego dokończenia. Będzie zatem trzeba jej przekazać odpowiednie dokumenty, które umożliwią jej kontynuowanie prac zgodnie z przepisami, co szerzej wyjaśnimy niżej.

Zobacz też: O ile spadnie rata kredytów hipotecznych w 2023 roku?

Sprzedaż domu w trakcie budowy a kredyt hipoteczny

Dla wielu osób problemem wydaje się kredyt hipoteczny a sprzedaż niezakończonej budowy domu. Tymczasem podobnie jak można sprzedać mieszkanie z kredytem, można także sprzedać dom, którego budowa była finansowana kredytem. 

Należy jednak zwrócić uwagę, że kredyt na budowę domu jest wypłacany zazwyczaj w transzach wraz z postępem prac budowlanych. Chcąc zatem sprzedać nieukończony budynek, należy udać się do banku i go poinformować o swoich planach, a także złożyć wniosek o zmniejszenie kwoty kredytu o niewypłacone jeszcze transze. Dodatkowo warto uzyskać z banku zaświadczenie o saldzie zadłużenia oraz ewentualnej promesy o wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, jeżeli już została do niej wpisana.

Jeśli uda się znaleźć kupca i nastąpi sprzedaż niezakończonej budowy, uzyskane pieniądze należy wpłacić do banku celem spłaty zadłużenia. Dopiero po spłacie kredytu bank zgodzi się bowiem na wykreślenie hipoteki. Warto więc dobrze oszacować cenę sprzedaży nieruchomości, aby pozyskane środki pozwoliły na pokrycie zobowiązania wobec banku.

Sprzedaż domu w trakcie budowy a wymagane dokumenty

Jak już wspomnieliśmy, potencjalny nabywca niedokończonego domu będzie chciał prawdopodobnie dokończyć jego budowę i w związku z tym będzie oczekiwał nie tylko dokumentów potwierdzających sytuację prawną nieruchomości, ale także stanu zaawansowania inwestycji.

Jakie zatem należy przygotować dokumenty, aby sprzedaż domu w budowie przebiegła prawidłowo? Konieczne będą m.in.:

  • dokument potwierdzający własność działki np. akt notarialny jej zakupu,
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów,
  • odpis z księgi wieczystej działki,
  • zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy działki (WZ),
  • pozwolenie na budowę,
  • projekt budowlany wraz z dokumentacją techniczną,
  • dziennik budowy,
  • ewentualnie kosztorys prezentujący koszty dokończenia inwestycji.

Umowa przedwstępna sprzedaży domu w trakcie budowy powinna zawierać wszystkie informacje dotyczące nieruchomości oraz oświadczenie zbywcy, że:

  • na sprzedawanej działce prowadzi budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego zgodnie z projektem zatwierdzonym pozwoleniem na budowę,
  • przenosi na nabywcę pozwolenie na budowę.

Cena sprzedaży nieruchomości powinna być rozdzielona na część należną za grunt i cenę wzniesionej na nim części budynku. Ponadto do umowy należy dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy potwierdzający stan zaawansowania robót budowlanych.

To ważne!

Warto pamiętać, że zgodnie z przepisami budowa domu powinna się zakończyć w ciągu 3 lat od uzyskania pozwolenia na budowę. Najlepiej więc sprzedać dom w budowie przed tym terminem, ponieważ wówczas nabywca nieruchomości będzie mógł kontynuować prace po dopełnieniu prostych formalności sprowadzających się do złożenia w urzędzie oświadczenia o przejęciu warunków wynikających z pozwolenia na budowę i prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zbytnie zwlekanie ze sprzedażą domu w budowie może skutkować koniecznością ubiegania się o nowe pozwolenie na budowę, co może zniechęcić potencjalnych nabywców do jego zakupu.

Jak sprzedać nieruchomość w trakcie budowy? Poradnik krok po kroku

Sprzedaż nieodebranego domu nie różni się znacząco od sprzedaży każdej innej nieruchomości. Oto jak sprzedać dom w budowie krok po kroku.

  1. Przygotuj wszystkie dokumenty.
  2. Określ cenę nieruchomości – cenę gruntu na podstawie cen podobnych działek w okolicy, natomiast cenę niedokończonego budynku np. na podstawie poniesionych już kosztów budowy.
  3. Wystaw ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości – napisz w nim wyraźnie, że sprzedajesz działkę z niedokończoną budową domu i zaznacz, w jakim stanie jest inwestycja. Ogłoszenie możesz umieścić samodzielnie na popularnych portalach ogłoszeniowych lub skorzystać z pomocy biura nieruchomości.
  4. Po znalezieniu kupca ustal z nim warunki transakcji i podpisz umowę przedwstępną, jeśli jest to konieczne.
  5. Podpisz akt notarialny sprzedaży domu w budowie i przekaż nabywcy wszystkie dokumenty.

Pozostałe formalności związane z nabyciem nieruchomości dopełnia już jej nowy właściciel, który musi m.in. dokonać stosownego wpisu do księgi wieczystej działki czy wystąpić o przeniesienie na siebie pozwolenia na budowę.

Sprzedaż nieruchomości w trakcie budowy a podatek

Warto pamiętać, że w niektórych sytuacjach trzeba zapłacić za sprzedaż domu w budowie podatek. Chodzi tutaj o podatek od sprzedaży nieruchomości, który wynosi 19% od dochodu, czyli od różnicy między ceną nabycia nieruchomości a ceną jej sprzedaży. Taki podatek należy uwzględnić w rocznej deklaracji przy rozliczaniu dochodów za dany rok podatkowy.

Sprzedaż domu w budowie a podatek dochodowy to problem dla wielu osób, ponieważ wysokość takiego obciążenia jest dość wysoka. Warto więc wiedzieć, że można go uniknąć. Wystarczy sprzedać nieruchomość po upływie 5 lat od jej nabycia. Podkreślmy jednak, że chodzi tutaj o termin nabycia gruntu, a nie rozpoczęcia budowy domu. Dodatkowym warunkiem skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Należy to zrobić w ciągu 3 lat od transakcji zbycia nieruchomości, a więc w tym czasie trzeba np. kupić mieszkanie.

Kiedy warto zdecydować się na sprzedaż nieruchomości w trakcie budowy?

Sprzedaż nieruchomości w trakcie budowy jest trudną decyzją, choćby ze względu na dotychczasowy wysiłek włożony w realizację inwestycji. Niekiedy jednak jej podjęcie jest konieczne np. z powodu rozwodu, choroby czy problemów finansowych.

Należy jednak pamiętać, że ceny nieruchomości ciągle rosną, dlatego zbyt pochopna decyzja o sprzedaży gruntu z rozpoczętą inwestycją może być zwyczajnie nieopłacalna. Jeśli więc jej powodem jest brak środków na dokończenie budowy, być może warto rozważyć inne rozwiązania np. zwiększenie kwoty kredytu lub wstrzymanie prac budowlanych na pewien czas.

Z kolei jeśli przyczyną problemów finansowych są zbyt wysokie raty kredytowe, warto zastanowić się nad skorzystaniem z wakacji kredytowych lub pomocy oferowanej przez Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Rozwiązania te pozwalają na zmniejszenie obciążeń finansowych wobec banku, a więc mogą pomóc w uporaniu się z kosztami dokończenia inwestycji budowlanej.

Komentarze

Powiązane artykuły

Jak sprawdzić ile rat zostało do spłacenia kredytu?
21.11.2022

Jak sprawdzić ile rat zostało do spłacenia kredytu?

...lub elektronicznej, jako załącznik do podpisywanej umowy np. kredytu gotówkowego. W przypadku gdy proces wnioskowania odbywa się zdalnie...

...spłaty, może on ulegać zmianom, niezależnie od tego, czy to kredyt hipoteczny, czy gotówkowy. Przykładem konieczności wprowadzenia modyfikacji...

Zobacz więcej
5 min. czytania
Koniec Getin Noble Bank
10.11.2022

Koniec Getin Noble Bank. Co z klientami Getin Banku?

...przymusową restrukturyzację Getin Noble Banku. Działalność przejęło osiem banków, które utworzyły System Ochrony Banków Komercyjnych. Osoby, które posiadały w Getin konto osobiste lub inny produkt finansowy, nie muszą się martwić – środki są chronione przez BFG. Czy wszyscy klienci otrzymają zwrot swoich pieniędzy? Jak będzie się nazywać nowy...

Zobacz więcej
6 min. czytania
Stopy procentowe NBP − czym są?
09.11.2022

Stopy procentowe NBP − czym są? Jak wyższe stopy procentowe wpływają na koszt kredytu?

...banku Polskiego przez Radę Polityki Pieniężnej powoduje, że kredyt gotówkowy czy kredyt hipoteczny mogą być coraz droższe, z drugiej strony...

...radę Polityki Pieniężnej powoduje, że kredyt gotówkowy czy kredyt hipoteczny mogą być coraz droższe, z drugiej strony może to doprowadzić do...

Zobacz więcej
13 min. czytania
Jak obniżyć ratę kredytu w banku?

Jak obniżyć ratę kredytu w banku?

...jeśli zastanawiasz się z kolei, czy można zmniejszyć ratę kredytu gotówkowego, mamy dobrą wiadomość - niezależnie od tego, jakiego rodzaju...

...finansowe dla zadłużonych mogą liczyć osoby spłacające kredyt hipoteczny? Kredyt konsolidacyjny to nic innego jak połączenie kilku...

Zobacz więcej
12 min. czytania
Jak zamienić mieszkanie z kredytem hipotecznym?
26.10.2022

Jak zamienić mieszkanie z kredytem hipotecznym?

...aktualne potrzeby mieszkaniowe, a którego nie moglibyśmy samodzielnie kupić, np. ze względu na niską zdolność kredytową. Obecnie z powodu wysokich stóp procentowych kredyt hipoteczny może być trudny do uzyskania, zwłaszcza w obliczu trudnej sytuacji gospodarczej – galopującej inflacji, drożyzny i widma recesji. Jak przebiega procedura zamiany...

Zobacz więcej
8 min. czytania
Kiedy żyrant nie musi spłacać długu?
11.10.2022

Kiedy żyrant nie musi spłacać długu?

...– można wówczas liczyć na pokrycie całości zobowiązania lub jego części. Więcej informacji: Na czym polega i ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego? Żyrant nie musi też spłacać całości zadłużenia – wystarczy, że w umowie poręczenia zostanie określone, że odpowiada tylko za spłatę...

Zobacz więcej
7 min. czytania