Nowelizacja Rekomendacji S wydana przez KNF 2023

Ostatnie miesiące to czas stabilizowania się sytuacji na rynku kredytowym. Widmo wzrostu stóp procentowych za nami, wprowadzono również nowy rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%, w związku z czym KNF zdecydowało o poluzowaniu Rekomendacji S w 2023 roku.

Nowa Rekomendacja S – co trzeba wiedzieć na ten temat? Jak nowelizacja zasad związanych z udzielaniem kredytów hipotecznych wpłynęła na zdolność kredytową Polaków? Czy zmienia to aktualny ranking kredytów hipotecznych?

Czym jest Rekomendacja S KNF?

Banki funkcjonujące w Polsce mają swobodę działania, jednak muszą przestrzegać pewnych wytycznych określonych przez organy kontrolne. Jednym z nich jest Komisja Nadzoru Finansowego, która kontroluje rynek finansowy i stoi na straży bezpieczeństwa Polaków m.in. w zakresie zaciągania zobowiązań. Zastanawiasz się, ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Niedawno wszyscy usłyszeliśmy o tym, że KNF poluzowała restrykcyjne kryteria, jakie banki muszą stosować wobec klientów przy zaciąganiu kredytów, zebrane w tzw. Rekomendacji S. O co chodzi?

Rekomendacje KNF dla banków to zbiór zasad stosowanych przy udzielaniu kredytów. Z punktu widzenia klientów jedną z najważniejszych wytycznych jest rekomendacja S i T. Pierwsza to zbiór dobrych praktyk dotyczących ograniczenia ryzyka przyznawania kredytów hipotecznych.

Druga dotyczy zasad w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych, głównie w kwestii oceny zdolności kredytowej (sprawdź nasz kalkulator zdolności kredytowej) rozumianej jako zdolność do spłaty zobowiązania kredytowego wraz z odsetkami w terminach wynikających z umowy kredytowej.

Rekomendacja S została wydana w 2006 roku, jednak od tamtego czasu była wielokrotnie nowelizowana, żeby sprostać zmianom zachodzącym na rynku finansowym w Polsce. Ostatnie kilkanaście miesięcy to zaostrzenie zasad związanych z przyznawaniem kredytów. Dopiero letnia nowelizacja poprawiła sytuację klientów i zezwoliła na stosowanie korzystniejszych zasad przy udzielaniu kredytów.

Przeczytaj też: Kiedy i o ile spadnie rata kredytów hipotecznych w 2023 roku?

Główne założenia Rekomendacji S

Co zaleca Rekomendacja S? W 2013 r. miała miejsce pierwsza poważna nowelizacja, która zrewolucjonizowała zasady przyznawania kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Wprowadziła cztery podstawowe reguły, które banki są zobowiązane stosować. Dotyczą one:

• Wymaganego wkładu własnego – na podstawie Rekomendacji S wkład własny został określony na poziomie 10%, a obecnie 20% wartości nieruchomości. Warto dodać, że przed wprowadzeniem wytycznych KNF, banki nie wymagały posiadania własnego kapitału przez klienta. Obecnie bez wkładu nie będziemy mogli otrzymać kredytu hipotecznego.
• Wprowadzenia tzw. wskaźnika LTV (ang. loan to value) – wskaźnik LTV określa stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (nieruchomość). Obecnie LTV nie powinna być wyższa niż 80%, czyli tyle, ile wynosi wartość kredytu po wpłaceniu wkładu własnego. W niektórych przypadkach możliwe jest stosowanie wskaźnika LTV 90%, jednak wiąże się to z dodatkowym ubezpieczeniem kredytu od niskiego wkładu własnego. Kredyt jest wówczas droższy.
• Udzielania kredytów walutowych – wprowadzono ograniczenia w udzielaniu hipotecznych kredytów walutowych. Teraz zobowiązanie można zaciągać tylko w walucie, w której klient zarabia. Spowodowało to spadek liczby kredytów frankowych.
• Okresu spłaty zobowiązania – pierwotnie Rekomendacja S zakładała, że okres spłaty kredytu nie będzie dłuższy niż 25 lat, a w niektórych przypadkach – 35 lat.

Rekomendacja S wprowadziła również pojęcie wskaźnika DStI (ang. debt service to income), który wyraża stosunek rocznych kosztów kredytów i innych zobowiązań finansowych klienta do jego całkowitego rocznego dochodu. W przypadku DStI na poziomie 40% lub 50% ryzyko banku rośnie, a zatem kredytodawca powinien zachować szczególną ostrożność.

Na fali podwyżek stóp procentowych zdecydowano również o określeniu w Rekomendacji S wytycznych dotyczących stałego oprocentowania. Jedna z ostatnich nowelizacji wprowadziła możliwość zaciągnięcia zobowiązania ze stałym oprocentowaniem na okres minimum 5 lat.

Nowelizacja Rekomendacji S w 2023 roku

Komisja Nadzoru Finansowego co jakiś czas zmienia wytyczne dotyczące udzielania kredytów – dostosowuje je do aktualnej sytuacji na rynku. Przez ostatnie dwa lata byliśmy świadkami gwałtownego podnoszenia stóp procentowych, wzrostu inflacji i rat kredytów, w związku z czym KNF zaostrzyła kryteria przyznawania zobowiązań.

Obecnie jednak wskaźniki WIBOR już od dłuższego czasu maleją, a wraz z nimi raty kredytów. Od lipca 2023 r. można też korzystać z rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc. W czerwcu 2023 r. KNF zdecydowało o rozluźnieniu restrykcyjnych wytycznych. Nowelizacja Rekomendacji S w 2023 roku dotyczy:

• uwzględnienia gwarantowanego kredytu mieszkaniowego objętego programem rządowym oraz kredytu objętego programem dopłat do oprocentowania,
• zmniejszenia bufora na wzrost stóp procentowych, uwzględnianego w procesie obliczania zdolności kredytowej klienta,
• wprowadzenia nowych zasad uwzględniania modeli szacujących ryzyko wcześniejszej spłaty kredytu,
• wprowadzenia nowych zasad przekazywania klientom informacji o ryzykach związanych z kredytem hipotecznym.

Najważniejsza zmiana to korekta bufora bezpieczeństwa stosowanego przez banki przy obliczaniu zdolności kredytowej klientów. Nowelizacja z 2022 r. wprowadziła wyższy bufor – na poziomie 5,00 pp., a nie jak dotychczas – 2,5 pp.

Z kolei poluzowanie restrykcji z czerwca 2023 r. przywróciło bufor na poziomie minimum 2,5 pp. – w przypadku kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowanie, a nawet niższym niż 2,5 pp. – w przypadku niektórych hipotek ze stałym oprocentowaniem.

Zmiany z 2023 r. były również związane z pojawieniem się programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Najnowsza Rekomendacja S zaleca obliczanie zdolności kredytowej na podstawie ratę kredytu pomniejszonego o dopłatę. W ten sposób zdolność kredytowa klientów rośnie, a oni sami mają większą szansę na uzyskanie pozytywnej decyzji ze strony banku.

Dowiedz się więcej: Czy kredyt na mieszkanie w 2023 to dobry pomysł?

Zmiany wprowadzone w Rekomendacji S przez KNF na przestrzeni lat

Przyjrzyjmy się, jakie zmiany wprowadzały kolejne nowelizacje Rekomendacji S.

• Rekomendacja S 2006 – 1 lipca 2006 r. weszła w życie pierwsza odsłona Rekomendacji S. Ważnym zapisem było ograniczenie udzielania kredytów w walutach obcych. KNF rekomendowało, żeby przy wnioskowaniu o kredyt walutowy, kredytobiorca miał zdolność kredytową na kredyt o 20% większy, niż rzeczywiście zaciągał.
• Rekomendacja S 2013 – wprowadzono zasadę, że w przypadku łączenia dochodów klienta w różnych walutach, kredyt jest udzielany w walucie najwyższego dochodu. Zobowiązano banki do określenia minimalnego wkładu własnego, którego środki nie mogły pochodzić z kredytu. Rekomendowano maksymalnie 25-letni okres kredytowania.
• Rekomendacja S KNF 2018 – zobowiązanie banków do wprowadzenia do oferty kredytów hipotecznych ze stałą lub okresowo stałą stopą procentową. Wprowadzenie wskaźnika DStI określającego koszt obsługi zadłużenia w porównaniu do dochodu klienta. Pojawianie się pojęcia buforu dochodowego, oznaczającego nadwyżkę dochodu rozporządzalnego kredytobiorcy nad wydatkami związanymi z obsługą kredytów. Wprowadzenie kredytu z opcją „klucz za dług”.
• Rekomendacja S 2021 – zobowiązanie banków do wprowadzenia kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem na minimum 5 lat. Banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej miały brać pod uwagę maksymalnie 25-letni okres kredytowania. Oznaczało to znaczne obniżenie zdolności wielu klientów.
• Rekomendacja S 2022 – w marcu 2022 roku KNF podniosła bufor stopy procentowej do poziomu 5,00 pp.

Jak nowelizacja Rekomendacji S wpłynęła na zdolność kredytową Polaków?

Komisja Nadzoru Finansowego ogłaszając nową odsłonę Rekomendacji S, pozytywnie wpłynęła na zdolność kredytową tysięcy Polaków. Banki mogą obecnie stosować niższy bufor przy ocenie zdolności potencjalnego klienta. Według niektórych ekspertów oznacza to podwyższenie zdolności kredytowej osób wnioskujących o Bezpieczny Kredyt o około 30% w porównaniu ze standardową ofertą ze stałym oprocentowaniem.

Przypomnijmy, że nowy rządowy program zakłada 10-letnie dopłaty ze skarbu państwa do kredytów hipotecznych, dzięki którym klienci płacą niższe raty. Program jest skierowany do osób w wieku do 45 lat, które nigdy nie posiadały na własność nieruchomości.

Jeśli chcesz dowiedzieć się, jaką ofertę mają obecnie największe banki działające w Polsce, koniecznie sprawdź nasz kalkulator kredytowy.

Nie przegap: Czy opłaca się spłacić wcześniej kredyt hipoteczny?

Co zmieniło się w ofercie kredytów hipotecznych po wprowadzeniu nowelizacji Rekomendacji S KNF?

Nowa Rekomendacja S spowodowała, że więcej Polaków może liczyć na korzystne kredyty hipoteczne – zdolność kredytowa rośnie, a wraz z nią szanse na pozytywną decyzję.

Zainteresowanie rządowym programem Bezpieczny Kredyt 2 proc. jest ogromne – w tym momencie pula środków przewidziana na 2023 r. została wyczerpania. Rząd zapewnia jednak, że – jeśli będzie taka potrzeba – zostaną zwiększone wydatki na finansowanie programu.