Czy opłaca się wziąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – najważniejsze informacje

Raty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem są uzależnione od wysokości stóp procentowych, a zatem każda decyzja Rady Polityki Pieniężnej może powodować ich wahanie. Z kolei kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym: 

• nie są uzależnione od wysokości stóp procentowych i stawek WIBOR, 
• zapewniają stałą wysokość raty przez określony czas, 
• są uznawane za bezpieczniejsze w czasach kryzysu, np. wysokiej inflacji i rosnących stóp procentowych, 
• dają możliwość lepszego zarządzania budżetem domowym. 

Pamiętaj o tym, że: 

• stałe oprocentowanie w większości banków jest dostępne jedynie przez 5 lat, 
• później oprocentowanie może przejść na zmienną stawkę, uzależnioną od aktualnego WIBOR-u (lub innego wskaźnika), 
• istnieje również możliwość przedłużenia okresu ze stałym oprocentowaniem, 
• jeśli zastanawiasz się jak obliczyć koszt kredytu na stałych warunkach, to pamiętaj, że wysokość raty może być okresowo wyższa niż w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. 

W obliczu zmieniającego się rynku kredytowego banki poszukują alternatyw dla tradycyjnych wskaźników oprocentowania kredytów, takich jak WIBOR. ING Bank Śląski jako pierwszy wprowadził do oferty kredyty oparte na wskaźniku WIRON , jednak w czerwcu 2024 r. wycofał się z tego pomysłu. W tej chwili trwają prace Komitetu Sterującego NGR nad ustaleniem alternatywy dla WIBOR.  

Kto może skorzystać z kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem?

Niezależnie od tego, czy wnioskujesz o kredyt ze zmienną, czy stałą stopą oprocentowania, banki zawsze zaczynają od sprawdzenia Twojej zdolności kredytowej. Pod uwagę biorą: 

• wysokość dochodów, 
• stałe wydatki gospodarstwa domowego, 
• inne zobowiązania, 
• wiek i stan cywilny, 
• liczbę osób na utrzymaniu. 

Ponadto powinieneś mieć: 

• stałe dochody, 
• ukończone 18 lat i pełną zdolność do czynności prawnych, 
• brak zadłużeń na koncie, 
• pozytywną historię w BIK. 

Sprawdź: O ile wzrosły raty kredytów hipotecznych?

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem a wkład własny

Podobnie jak w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, również w przypadku stałego konieczne jest wniesienie odpowiedniego wkładu własnego.

Obecnie KNF rekomenduje bankom stosowanie wymogu minimum 20% wkładu własnego – tak jest między innymi w ING Banku Śląskim czy BNP Paribas. 

Są też oferty, które umożliwiają wniesienie 10% kapitału, jednak wówczas trzeba wykupić dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, którego składka jest doliczana do raty zobowiązania.  

Na uwagę zasługuje również program „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” (odświeżona wersja „Mieszkania bez wkładu własnego”), w ramach którego środki na wkład własny pokrywa Bank Gospodarstwa Krajowego. 

Czy warto wziąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?

Tak, ponieważ eksperci na razie nie przewidują znaczących obniżek stóp procentowych. Obecnie oferty kredytów ze stałym oprocentowaniem są zbliżone pod względem odsetek, a często nawet nieco tańsze niż kredyty na zmiennych warunkach (oparte o WIBOR®).

Aktualnie od jesieni 2023 r. stopy procentowe utrzymują się na takim samym poziomie. Główna stopa referencyjna NBP wynosi 5,75%. Ekonomiści prognozują, że spadków możemy spodziewać się dopiero w drugiej połowie 2025 r. Na niekorzyść działa też aktualna sytuacja na rynku nieruchomości – wysokie ceny mieszkań, wywindowane między innymi przez programu "Bezpieczny kredyt 2%", mogą odstraszać kredytobiorców.

Czy warto przejść na oprocentowanie stałe? 

Tak, jeśli chcesz uniknąć ryzyka związanego z wahaniami wysokości raty, możesz wystąpić do banku o zmianę sposobu naliczania oprocentowania. Pamiętaj, że będzie ono okresowo stałe, np. przez 5 lat. Później bank będzie mógł ustalać odsetki według zmiennej stawki.

Aktualnie nie ma ryzyka, że raty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem wzrosną. Oferty ze stałym oprocentowaniem są jednak nieco korzystniejsze. Ile wynosi oprocentowanie stałe i zmienne w 2024 roku? Jak wyliczają eksperci, w czerwcu średnia stawka oprocentowania kredytów na stałych warunkach wynosiła 7,72%, a na zmiennych – 8,15%.  

Sprawdź także: Jak zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego na stałe? 

Wady i zalety kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem czy zmiennym – co wybrać?  

Jaka rata lepsza stała czy zmienna? Obecnie nadal bardziej popularnym wyborem jest stałe oprocentowanie. Niektóre banki w ogóle nie oferują kredytów o zmiennej stawce. Taką politykę przyjął ING Bank Śląski oraz Bank Millennium.  

Przed dokonaniem wyboru, czy lepsze będzie oprocentowanie stałe, czy zmienne skonsultuj się z doradcą kredytowym, sprawdź forum i grupy dla kredytobiorców. Cenna wskazówka – przeanalizuj swoją zdolność kredytową oraz to, jaką część miesięcznych dochodów pochłania rata.

Jeśli znaczną, to lepiej nie ryzykuj i wybierz ofertę ze stałym oprocentowaniem. Przy wysokich zarobkach, np. gdy rata stanowi mniej niż 20% dochodów, możesz wybrać oprocentowanie zmienne. W takiej sytuacji ewentualna podwyżka stóp procentowych nie wpłynie aż tak bardzo na twój domowy budżet. 

Sprawdź również: Ile wynosi inflacja w Polsce w 2024 roku? Prognozy 

Aktualna oferta kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem 

Obecnie większość banków w Polsce oferuje kredyty ze stałym oprocentowaniem. Sprawdziłam aktualne propozycje w największych bankach.  

• BNP Paribas – oprocentowanie okresowo stałe od 7,45% w skali roku. Warunki obowiązują przez pierwszych 5 lub 10 lat od wypłaty kredytu. Po tym okresie oprocentowanie jest ustalane według stawek WIBORR 3M (+ marża banku). Wysokość oprocentowania i marży jest uzależniona od posiadania innych produktów banku, np. osobistego konta z kartą debetową i wpływem min. 2500 zł miesięcznie. Obowiązują również dodatkowe warunki. 
• Alior Bank – oferuje kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową przez 5 lat. Przed upływem tego okresu bank proponuje nowe warunki umowy – stopę stałą lub zmienną. Oprocentowanie wynosi 7,04%, RRSO 8,53%.  
• ING Bank Śląski – oprocentowanie stałe obowiązuje przez 5 lat. W przypadku oferty standardowej wynosi 7,63%, oferty specjalnej Łatwy Start 6,93% i Lekka Rata 6,88%. Warunki obowiązują do 1.09.2024. 
• Bank PKO BP – teraz oprocentowanie stałe jest niższe o 0,5% przez 5 lat. Stała stopa procentowa przez 5 lat wynosi 7,49%. W przypadku zaciągnięcia kredytu hipotecznego w PKO Banku Hipotecznym stopa procentowa wyniesie 7,54%. 

Sprawdziłam kalkulator kredytowy i przeanalizowałam aktualne propozycje kredytów hipotecznych dla następujących parametrów: 

• wartość nieruchomości – 350 tys. zł, 
• wkład własny – 105 tys. zł, 
• czas trwania kredytu – 25 lat, 
• wysokość pożyczonej kwoty – 245 tys. zł. 

mBank – kredyt ze stałym oprocentowaniem przez 5 lat (mBank kredyt hipoteczny - oferta "Mieszkanie na stałe edycja 2" w promocji z segmentem Intensive dla obecnego klienta banku ze stałym oprocentowaniem). 

• oprocentowanie – 7,07%, 
• rata – 1 742,56 zł, 
• marża po okresie stałego oprocentowania – 1,95%, 
• prowizja – 0%, 
• RRSO – 7,81%, 
• całkowity koszt kredytu 297 062,02 zł. 

Bank Pekao S.A – kredyt ze stałym oprocentowaniem przez 5 lat 

• oprocentowanie – 7,67%, 
• rata – 1 874,28 zł, 
• marża po okresie stałego oprocentowania – 1,79%, 
• prowizja – 1,99%, 
• RRSO – 8,17%, 
• całkowity koszt kredytu 316 266,20 zł. 

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem Santander przez 5 lat (Santander Bank Polska kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem - klient wewnętrzny Select) 

• oprocentowanie – 7,61%, 
• rata – 1 864,66 zł, 
• marża po okresie stałego oprocentowania – 2,70%, 
• prowizja – 2%, 
• RRSO – 8,77%, 
• całkowity koszt kredytu 338 832,71 zł. 

Millennium kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem przez 5 lat 

• oprocentowanie – 8%, 
• rata – 1 890,95 zł, 
• marża po okresie stałego oprocentowania – 2,50%, 
• prowizja – 0%, 
• RRSO – 8,55%, 
• całkowity koszt kredytu 331 823,28 zł. 

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem ING Bank Śląski przez 5 lat 

• oprocentowanie – 6,81%, 
• rata – 1 702,03 zł, 
• marża po okresie stałego oprocentowania – 1,65%, 
• prowizja – 0%, 
• RRSO – 7,51%, 
• całkowity koszt kredytu 283 448,17 zł. 

Alior Bank kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem przez 7 lat 

• oprocentowanie – 8,26%, 
• rata – 1 933,34 zł, 
• marża po okresie stałego oprocentowania – 2,60%, 
• prowizja – 0%, 
• RRSO – 8,69%, 
• całkowity koszt kredytu 339 114,32 zł. 

Kredyt hipoteczny stałe oprocentowanie PKO BP 

• oprocentowanie – 7,53%, 
• rata – 1 815,31 zł, 
• marża po okresie stałego oprocentowania – 2,36%, 
• prowizja – 0%, 
• RRSO – 8,26%, 
• całkowity koszt kredytu 317 296,19 zł. 

Ile kosztuje kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem? Kalkulator  

Całkowity koszt kredytu zależy od wielu czynników. W grę wchodzi nie tylko oprocentowanie, ale również prowizja, ubezpieczenie, marże bankowe i inne opłaty dodatkowe.  

Poniżej przedstawiam ranking kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem dla następujących parametrów: kredyt na 250 tys. zł na 20 lat z 20% wkładem własnym. 

Porównałam oferty ze zmiennym oprocentowaniem dla analogicznych parametrów. Wyniki przedstawiłam w tabeli: 

Jak widzimy, obecnie korzystniejsze są oferty ze stałym oprocentowaniem – mają niższe odsetki i RRSO.  

Sprawdź również: Co składa się na koszt kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – wymagane dokumenty

Każdy bank może żądać innych dokumentów – w zależności od Twojej sytuacji finansowej czy zawodowej. Poniżej wymieniam podstawowe dokumenty, jakich wymagają banki: 

• dokument tożsamości – dowód osobisty lub paszport, 
• aktualne zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach – z reguły ważne przez 30 dni, 
• wyciąg z rachunku bankowego, np. za okres 6 lub 12 miesięcy, 
• potwierdzenie zatrudnienia, np. kserokopię umowy o pracę 

Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, bank może zażądać: 

• zaświadczenia o wpisie do CEIDG, 
• poświadczenia nadania numeru NIP oraz REGON; 
• zaświadczeń z Urzędu Skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o niezaleganiu ze składkami i podatkami, 
• wyciągu z konta bankowego firmy, 
• deklaracji podatkowej PIT 36 lub CIT, np. za okres jednego lub dwóch lat wstecz, 
• dodatkowych dokumentów, takich jak np. umowa spółki, koncesja, ewidencja faktur, księga przychodów i rozchodów itp. 

W procesie kredytowym potrzebne też będą dokumenty związane z nieruchomością będącą przedmiotem kredytu, np. 

• umowa przedwstępna zawarta z deweloperem (rynek pierwotny) lub z właścicielem nieruchomości (rynek wtórny), 
• odpis księgi wieczystej, 
• dokumenty dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej, 
• dokumenty potwierdzające nabycie praw do nieruchomości przez sprzedawcę; 
• inne dokumenty np. pozwolenie na budowę, dziennik budowy, projekt itd. 

Jeśli chcesz wystąpić o zmianę oprocentowania na stałe, wystarczy, że dostarczysz do banku oświadczenie o źródle i wysokości dochodów. Takie wymogi ma większość banków, np. w ING czy PKO BP. 

Nie przegap: 

Czy możliwe jest zwiększenie kwoty kredytu hipotecznego lub gotówkowego?

PKO Bank Polski kredyt hipoteczny 2022 – analiza oferty

Jak zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego na stałe?

Dodatkowe źródła:

https://www.money.pl/banki/czy-hipoteki-ze-stala-stopa-wciaz-sie-oplacaja-6903004144462496a.html

https://subiektywnieofinansach.pl/obnizka-stop-procentowych-wybrac-stala-stope-czy-zmienna/

https://www.kancelaria-olc.pl/blog/post/czy-warto-przechodzic-na-stale-oprocentowanie-w-kredytach-hipotecznych-pln