Czy opłaca się wziąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?

Dla wielu ludzi aktualna sytuacja gospodarcza, związana z inflacją i niedawnym wzrostem stóp procentowych, stawia pod znakiem zapytania sens utrzymania zmiennej stopy procentowej w kredycie hipotecznym. Rosnące raty kredytowe stają się dla wielu kredytobiorców ciężarem, nierzadko prowadząc do trudności finansowych.

W takim kontekście, rozważenie opcji stałego oprocentowania może być rozwiązaniem. Dzięki temu rata kredytowa pozostaje niezmienna, niezależnie od potencjalnych dalszych zmian stóp procentowych w przyszłości.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – najważniejsze informacje

Kwota, którą musisz spłacić w ramach zobowiązania, jest kształtowana przez różne elementy. Do tych najistotniejszych należą prowizja za przyznanie pożyczki, marża banku oraz stawka WIBOR®, która jest kształtowana przez czynniki takie jak poziom stóp procentowych.

Z tego powodu, jeśli zdecydujesz się na kredyt z oprocentowaniem zmiennym, kwota Twoich rat może się różnić w zależności od sytuacji rynkowej. Wahań stóp procentowych bezpośrednio odbija się na koszcie kredytu, który musisz ponosić.

Jeśli zdecydujesz się na kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym:

• Twoje raty pozostaną niezmienne bez względu na to, co dzieje się na rynku finansowym.
• Daje Ci to możliwość lepszego zarządzania Twoim budżetem domowym, ponieważ dokładnie wiesz, ile będziesz musiał zapłacić każdego miesiąca na spłatę kredytu przez określony czas (na przykład przez kolejne 5 lat).
• Warto jednak mieć na uwadze, że całkowity koszt kredytu ze stałym oprocentowaniem może okazać się wyższy w porównaniu z kredytem o oprocentowaniu zmiennym. Dzieje się tak, ponieważ bank, udzielając kredytu ze stałym oprocentowaniem, przyjmuje na siebie ryzyko nieprzewidzianych wahań na rynku. Gdy stopy procentowe rosną, jest to korzystne dla Ciebie, ale kiedy spadają, korzysta na tym bank. Wybierając tę opcję, minimalizujesz ryzyko związane ze zmianą stopy procentowej. Chociaż zabezpieczasz się przed tym ryzykiem, nie jesteś całkowicie od niego wolny. Po upływie określonego czasu, na przykład 5 lat, Twoje oprocentowanie może przejść na zmienną stawkę, opartą na aktualnej stawce WIBOR® (lub innym wskaźniku, który go zastąpi). Istnieje również możliwość przedłużenia okresu ze stałym oprocentowaniem, ale odsetki będą wówczas naliczane według stawki stałej obowiązującej w tym czasie.

W obliczu zmieniającego się rynku kredytowego, banki poszukują alternatyw dla tradycyjnych wskaźników oprocentowania kredytów, takich jak WIBOR. ING Bank Śląski jest pionierem w tym zakresie, wprowadzając kredyty oparte na wskaźniku WIRON dla klientów indywidualnych od czerwca bieżącego roku. Tymczasem inne instytucje finansowe wydają się być bardziej ostrożne w tej kwestii. Według przeprowadzonej przez nas ankiety, wiele banków jest w trakcie analizy tej kwestii, co odzwierciedla się w ich odpowiedziach wskazujących na "trwające prace".

Niektóre z banków wskazują na potencjalne wprowadzenie tego typu kredytów do końca bieżącego roku, ale nie jest jasne, czy odnoszą się one do kredytów hipotecznych dla konsumentów. Tymczasem mBank wyraźnie stwierdza, że planuje wprowadzenie kredytów opartych na wskaźniku WIRON nie wcześniej niż w pierwszym kwartale 2024 roku.

Wprowadzenie wskaźnika WIRON do oferty banków niewątpliwie stanowi wyzwanie, wymagające znacznych przygotowań oraz dostosowań systemowych i proceduralnych. Od kilku miesięcy banki mogą być również pochłonięte nowym produktem skierowanym do klientów indywidualnych, którym jest "Bezpieczny kredyt 2 proc.".

Ten produkt, z niskim oprocentowaniem, mógł przyciągnąć wielu klientów i stać się priorytetem dla banków w kontekście dostosowania oferty oraz zasobów do jego obsługi. Dlatego też niektóre banki mogą opóźniać lub przesuwać terminy wprowadzenia kredytów opartych na WIRON, skupiając się przede wszystkim na promowaniu i wdrażaniu "Bezpiecznego kredytu 2 proc.".

Kto może skorzystać z kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem?

W ramach Rekomendacji S dotyczącej metodologii obliczania zdolności kredytowej, banki uczestniczące w rządowym programie (lub te, które zamierzają do niego dołączyć) muszą dostosować swoje procedury do specyfiki tego programu.

To oznacza, że podczas oceny zdolności kredytowej kandydata na kredytobiorcę, banki mogą brać pod uwagę niższą ratę, uwzględniającą dopłaty rządowe, oraz stosować bardziej elastyczne podejście do buforów zabezpieczających przed ewentualnym wzrostem stóp procentowych. Mimo tych ułatwień, ostateczna decyzja o przyznaniu kredytu zawsze spoczywa w gestii danego banku i jest wynikiem indywidualnej oceny sytuacji finansowej wnioskodawcy.

Sprawdź: O ile wzrosły raty kredytów hipotecznych?

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem a wkład własny

Podobnie jak w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, również w przypadku stałego konieczne jest wniesienie odpowiedniego wkładu własnego. Obecnie KNF rekomenduje bankom stosowanie wymogu minimum 20% wkładu własnego – tak jest między innymi w ING Banku Śląskim czy BNP Paribas.

Są też oferty, które umożliwiają wniesienie 10% kapitału, jednak wówczas trzeba wykupić dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, którego składka jest doliczana do raty zobowiązania. Na uwagę zasługuje również program „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” (odświeżona wersja „Mieszkania bez wkładu własnego”), w ramach którego środki na wkład własny pokrywa Bank Gospodarstwa Krajowego.

Niestety klienci muszą spełnić wiele warunków, między innych tych dotyczących limitów cen mieszkań, a gwarancja nie może przekraczać 200 tys. zł i 20% lub 30% wartości całkowitych wydatków.

Warunki kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem

Na rynku finansowym znajduje się kilka banków oferujących kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem:

• BNP Paribas – klienci mają do wyboru 2 opcje – kredyt z pięcioletnią stałą stopą procentową – w tej opcji kredytobiorca płaci stałe raty przez pierwsze 5 lat spłaty kredytu. Oznacza to, że w ciągu tego okresu oprocentowanie nie ulega zmianie, niezależnie od fluktuacji stóp procentowych na rynku. Po zakończeniu 5 lat, oprocentowanie przechodzi na zmienną stopę, która jest uzależniona od dwóch składników: stopy referencyjnej WIBOR 3M oraz marży ustalonej przez bank.
• Kredyt z dziesięcioletnią stałą stopą procentową – tym wariancie kredytobiorca korzysta z oprocentowania stałego przez pierwsze 10 lat kredytu, co daje mu większą pewność w planowaniu wydatków w dłuższym okresie. Po upływie 10 lat, podobnie jak w pierwszej opcji, oprocentowanie zmienia się na zmienną stopę, która jest kalkulowana na podstawie WIBOR 3M oraz marży banku. Oprocentowanie stałe wynosi od 6,6% w skali roku.
• Alior Bank – oferuje kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową przez 5 lat. Oprocentowanie wynosi 8,26%. Stopa procentowa pozostaje niezmienna przez 5 lat.
• ING Bank Śląski – oprocentowanie stałe obowiązuje przez 5 lat. W przypadku oferty standardowej wynosi 7,9%, oferty specjalnej Łatwy Start 7,03% i Lekka Rata 7%.
• Bank PKO BP – stała stopa procentowa przez 5 lat wynosi 8,23%. W przypadku chęci zaciągnięcia kredytu hipotecznego w PKO Banku Hipotecznym, stopa procentowa wyniesie 8,21%.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – wymagane dokumenty

Każdy bank ma nieco odmienne procedury, co powoduje różnice w sposobie rozpatrywania wniosków oraz ilości i rodzaju wymaganych dokumentów. Kredytodawca może zażądać również innych dokumentów od osoby zatrudnionej na umowę o pracę, a innych od przedsiębiorcy. Poniżej jednak wymienimy dokumenty, których przedłożenia może spodziewać się przyszły kredytobiorca tj.:

• dokumentu tożsamości. Najczęściej będzie to dowód osobisty lub paszport. Bank może zażądać dodatkowego dokumentu, potwierdzającego tożsamość;
• zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach. Pamiętaj, że dokument ten musi być aktualny. Najczęściej okres ważności dla takiego zaświadczenia to 30 dni, ale nie jest to regułą;
• wyciągu z rachunku bankowego wnioskodawcy za okres 12 miesięcy. Bank w ten sposób sprawdzi, jak kształtowały się w tym czasie Twoje dochody. Z uwagi na różne procedury okres ten może być krótszy lub dłuższy;
• kserokopii umowy o pracę. W ten sposób kredytobiorca zweryfikuje warunki zatrudnienia. W przypadku zmiany pracodawcy może on też dodatkowo zobowiązać klienta do przedłożenia świadectwa pracy.

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej wnioskodawca będzie musiał okazać się dodatkowymi dokumentami w postaci:

• zaświadczenia o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
• poświadczenia nadania numeru NIP oraz REGON;
• oryginału zaświadczeń z Urzędu Skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o niezaleganiu z tytułu podatku, oraz składek społecznych. Dokumenty są ważne 30 dni od daty wystawienia;
• wyciągu z konta bankowego firmy. Może dotyczyć różnego okresu w zależności od procedur przyszłego kredytodawcy;
• deklaracji podatkowej PIT 36 lub CIT za okres jednego, lub dwóch lat wstecz;
• dodatkowych dokumentów, takich jak np. umowa spółki, koncesja, ewidencja faktur, księga przychodów i rozchodów itp.

Z uwagi na fakt, że kredyt hipoteczny dotyczy nieruchomości, potrzebne też będą dokumenty związane z jej budową lub zakupem na rynku pierwotnym czy też wtórnym. Do podstawowych dokumentów, o które zapyta Cię bank, będą należeć:

• umowa przedwstępna zawarta z deweloperem (rynek pierwotny) lub z właścicielem nieruchomości (rynek wtórny);
• odpis księgi wieczystej. Niektóre mieszkania w blokach wielorodzinnych mogą nie posiadać takiej księgi;
• dokumenty dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej, w zależności kto jest sprzedającym;
• dokumenty potwierdzające nabycie praw do nieruchomości przez sprzedawcę;
• inne dokumenty np. pozwolenie na budowę, dziennik budowy, projekt itd.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem? Kalkulator

Zwykle kredyty z ustalonym oprocentowaniem wiążą się z wyższymi kosztami w porównaniu do tych, których stawki zależą od decyzji RPP. Wybierając stałe oprocentowanie, kredytobiorca musi również być świadomym, że w przypadku spadku stóp procentowych, jego miesięczne zobowiązania mogą być wyższe w stosunku do tych z kredytem o zmiennym oprocentowaniu.

Ponadto, ogólny koszt kredytu jest kształtowany przez wiele elementów. Nie chodzi tu tylko o samą stopę procentową, ale również o prowizje, koszty ubezpieczeń, marże bankowe oraz różnego rodzaju opłaty dodatkowe. Aby pomóc w wyborze najbardziej opłacalnej oferty, przedstawiamy poniżej ranking kredytów hipotecznych z ustalonym oprocentowaniem.

W poniżej tabeli, możesz zapoznać się z warunkami kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem w poszczególnych bankach. Dla przykładu wzięliśmy pod uwagę kredyt na 250 tys. zł na 20 lat z 20% wkładem własnym.

Koniecznie przeczytaj: Ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem w ofercie banków w Polsce

Większość instytucji finansowych w Polsce oferuje kredyty z oprocentowaniem ustalonym na stałe. Prezentujemy poniżej porównanie tych propozycji, zaczynając od tych z najniższym oprocentowaniem. W naszym przykładzie wzięliśmy pod uwagę następujące założenia:

• wartość nieruchomości – 350 tys. zł,
• wkład własny – 105 tys. zł,
• czas trwania kredytu – 25 lat,
• wysokość pożyczonej kwoty – 245 tys. zł.

mBank – kredyt ze stałym oprocentowaniem przez 5 lat

• oprocentowanie – 8,17%,
• rata – 1 918,62 zł,
• marża po okresie stałego oprocentowania – 1,86%,
• prowizja – 0%,
• RRSO – 8,12%,
• całkowity koszt kredytu 309 380,47zł.

Bank Pekao S.A – kredyt ze stałym oprocentowaniem przez 5 lat

• oprocentowanie – 7,21%,
• rata – 1 799,68zł,
• marża po okresie stałego oprocentowania – 1,84%,
• prowizja – 1,99%,
• RRSO – 7,90%,
• całkowity koszt kredytu 303 024,49zł.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem Santander przez 5 lat

• oprocentowanie – 6,95%,
• rata – 1 758,28zł,
• marża po okresie stałego oprocentowania – 2,40%,
• prowizja – 2%,
• RRSO – 8,18%,
• całkowity koszt kredytu 310 892,20zł.

Millennium kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem przez 5 lat

• oprocentowanie – 8%,
• rata – 1 890,95 zł,
• marża po okresie stałego oprocentowania – 2,50%,
• prowizja – 0%,
• RRSO – 8,35%,
• całkowity koszt kredytu 324 375,62zł.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem ING Bank Śląski przez 5 lat

• oprocentowanie – 7,41%,
• rata – 1 796,21zł,
• marża po okresie stałego oprocentowania – 1,65%,
• prowizja – 0%,
• RRSO – 7,56%,
• całkowity koszt kredytu 287 971,66zł.

Alior Bank kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem przez 7 lat

• oprocentowanie – 8,26%,
• rata – 1 933,34zł,
• marża po okresie stałego oprocentowania – 3,29%,
• prowizja – 0%,
• RRSO – 8,96%,
• całkowity koszt kredytu 348 355,26zł.

Kredyt hipoteczny stałe oprocentowanie PKO BP

• oprocentowanie – 6,44% (w 1. roku), 7,47% (od 2. do 5. roku)
• rata – 1 616,19 zł,
• marża po okresie stałego oprocentowania – 2,02%,
• prowizja – 0%,
• RRSO – 7,36%,
• całkowity koszt kredytu 272 579,48 zł.

Analizując dostępne oferty, możemy zauważyć, że najkorzystniejsza jest propozycja PKO BP, gdzie oprocentowanie stałe w 1. Roku wynosi 6,44%, a RRSO 7,36%. Na uwagę zasługuje również kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem przez 5 lat dostępny w ING Banku Śląskim.

Czy warto wziąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?

Zgodnie z wytycznymi ustalonymi przez Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej odpowiedzialnej za reformę wskaźników referencyjnych, od początku 2023 roku banki mają możliwość proponowania kredytów z oprocentowaniem zmiennym, które jest bazowane na wskaźniku WIRON® 1M Stopa Składana. To odbywa się równocześnie z oferowaniem kredytów, których oprocentowanie jest oparte na WIBOR®. Jednak wymóg proponowania kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem wyznaczanym według wskaźnika WIRON® zostanie nałożony na banki dopiero w 2024 roku.

Tak więc WIBOR® 3M, WIBOR® 6M oraz WIRON 1M Stopa Składana aktualnie znajdują się poniżej stopy referencyjnej ustalonej przez Narodowy Bank Polski. Podczas gdy wskaźniki WIBOR® 3M i WIBOR® 6M obserwują spadki od pewnego czasu, WIRON 1M Stopa Składana stopniowo się zwiększa. Mimo to, nadal jest niższy o 0,42% w porównaniu do WIBORU® 6M oraz o 0,29% w stosunku do WIBORU® 3M. W chwili obecnej tylko ING Bank Śląski oferuje kredyty ze zmiennym oprocentowaniem opartym na wskaźniku WIRON 1M Stopa Składana.

Inne instytucje bankowe w Polsce wciąż korzystają z wskaźników WIBOR® 3M i 6M jako podstawy dla kredytów o zmiennej stopie procentowej. Dwa wyjątki to Bank Millennium i BNP Paribas, które tymczasowo wstrzymały oferowanie kredytów o zmiennej stopie. Obie te instytucje podkreślają, że trwają prace nad wprowadzeniem ofert kredytowych opartych na nowym wskaźniku referencyjnym, czyli WIRON.

Do niedawna obawy przed potencjalnym wzrostem stóp procentowych skutkowały wahaniem wielu osób przed zdecydowaniem się na kredyt hipoteczny.

Jednakże, w 2023 roku sytuacja na rynku finansowym zmieniła się diametralnie. Rynek przewiduje raczej spadek stóp procentowych niż ich wzrost. Na korzyść potencjalnych kredytobiorców działa także możliwość zabezpieczenia się przed niekorzystnymi zmianami stóp poprzez wybór kredytu z okresowo stałą stopą oprocentowania.

Rok 2023 przyniósł także inne korzystne dla kredytobiorców zmiany, takie jak wprowadzenie wskaźnika WIRON oraz programu "Bezpieczny kredyt 2%", co zdecydowanie czyni zaciągnięcie kredytu bardziej atrakcyjnym.

Ponadto, patrząc na rynkowe tendencje, ceny nieruchomości nadal są w trendzie wzrostowym. Inflacja wpłynęła na koszty budowy, co sprawia, że deweloperzy są niechętni do obniżania cen, mając na uwadze wyższe koszty inwestycji.

Biorąc pod uwagę aktualną sytuację rynkową oraz dostępne ułatwienia dla kredytobiorców, wydaje się, że 2023 rok jest odpowiednim momentem do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Dlatego osoby spełniające warunki kredytowe powinny poważnie rozważyć podjęcie takiej decyzji, korzystając z dostępnych narzędzi wspierających spłatę zobowiązań.

Wady i zalety kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem czy zmiennym – co wybrać? Opinie

Ze względu na rosnącą inflację oraz podwyżki stóp procentowych, banki w Polsce zaczęły coraz częściej oferować kredyty z opcją stałego oprocentowania. Dzięki temu wiele osób zyskało większe zainteresowanie zaciągnięciem kredytu hipotecznego.

Wcześniejsze obawy związane z rosnącymi kosztami oraz możliwością trudności w spłacie zmiennych rat teraz znikają, kiedy kredytobiorcy mają możliwość wyboru pomiędzy stałym a zmiennym oprocentowaniem.

Jeżeli zwrócimy uwagę na opinie konsumentów, wydaje się, że obecnie stała stopa procentowa jest bardziej korzystna. Użytkownicy forów i portali finansowych często podkreślają zalety stałego oprocentowania, takie jak pewność i stabilność rat przez określony czas oraz brak wpływu zmienności rynkowej na koszty kredytu, szczególnie w kontekście fluktuacji stóp WIBOR®.

Z drugiej strony, kredyty z zmiennym oprocentowaniem niosą ze sobą większe ryzyko niewiadomej, gdyż nie wiadomo, jakie będą stopy procentowe w przyszłości. Niemniej jednak, wiele banków oferuje możliwość zmiany typu oprocentowania w trakcie trwania umowy kredytowej. W przypadku kredytu ze stałym oprocentowaniem, jest to zwykle możliwe po upływie okresu stałego oprocentowania.

Podsumowując, wybór między stałym a zmiennym oprocentowaniem w dużej mierze zależy od indywidualnych preferencji kredytobiorcy oraz jego oceny ryzyka związanego z przyszłymi ruchami na rynku finansowym. W 2023 roku, biorąc pod uwagę sytuację ekonomiczną i opinie konsumentów, wydaje się, że kredyt ze stałym oprocentowaniem jest bardziej atrakcyjny dla większości kredytobiorców.

Nie przegap: 

Czy możliwe jest zwiększenie kwoty kredytu hipotecznego lub gotówkowego?

PKO Bank Polski kredyt hipoteczny 2022 – analiza oferty

Jak zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego na stałe?

Dodatkowe źródła:

https://www.money.pl/banki/czy-hipoteki-ze-stala-stopa-wciaz-sie-oplacaja-6903004144462496a.html

https://subiektywnieofinansach.pl/obnizka-stop-procentowych-wybrac-stala-stope-czy-zmienna/

https://www.kancelaria-olc.pl/blog/post/czy-warto-przechodzic-na-stale-oprocentowanie-w-kredytach-hipotecznych-pln