Ile wynoszą ukryte koszty kredytu hipotecznego?

Kolejne podwyżki stóp procentowych powodują, że raty kredytów hipotecznych rosną coraz bardziej – wielu kredytobiorców aktualnie płaci obecnie nawet dwa razy więcej niż przy zaciąganiu zobowiązania.

Sytuacji nie poprawia wysoka inflacja oraz rosnące ceny produktów i usług – Polacy wyraźnie odczuwają braki w domowym budżecie. Z tego powodu osoby, które chcą kupić mieszkanie na kredyt, muszą dokładnie weryfikować dostępne oferty.

Warto pamiętać o tym, że koszt kredytu hipotecznego to nie tylko odsetki, ale również dodatkowe opłaty, które podnoszą wysokość miesięcznych rat. Na co należy zwrócić uwagę, zaciągając kredyt hipoteczny?

Czy kredyt hipoteczny wiąże się z dodatkowymi kosztami?

Jakie są koszty wzięcia kredytu hipotecznego? Osoby, które planują zakup nieruchomości pod hipotekę, muszą liczyć się nie tylko z wieloma formalnościami i często długim czasem oczekiwania na decyzję, ale również licznymi opłatami dodatkowymi – związanymi z wyceną nieruchomości, pracą notariusza, obowiązkiem uzyskania wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej czy opłacenia stosownego podatku.

W związku z trudną sytuacją gospodarczą obecnie średni koszt kredytu hipotecznego jest zdecydowanie wyższy niż jeszcze 2-3 lata temu.

O ile wzrosły raty kredytów hipotecznych w 2022 roku?

Co wpływa na rzeczywisty koszt kredytu hipotecznego?

Ostateczny koszt zobowiązania zależy od wielu czynników. Jednym z najważniejszych jest oprocentowanie kredytu, na które składa się marża banku oraz stopa bazowa ustalana na podstawie wskaźnika WIBOR®.

O ile marża nie jest stałym parametrem i w określonych przypadkach można ją negocjować, np. przy wniesieniu wyższego wkładu własnego lub skorzystaniu z dodatkowych usług banku, to już ze stopą bazową nie jesteśmy w stanie nic zrobić – zależy od ustaleń Rady Polityki Pieniężnej.

Rzeczywisty koszt kredytu hipotecznego podnosi także prowizja bankowa oraz tzw. ubezpieczenie pomostowe, które trzeba płacić do momentu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Jest ono doliczane do raty i może podnieść ją nawet o kilkaset złotych.

To jednak nie wszystkie opłaty, na które trzeba się przygotować, zaciągając kredyt na zakup mieszkania lub domu.

Co składa się na ukryte koszty kredytu hipotecznego?

Ukryte koszty kredytu hipotecznego to opłaty, które kredytobiorca ponosi w związku z formalnościami, jakie trzeba wypełnić, żeby transakcja była przeprowadzona zgodnie z przepisami prawa. Tzw. koszty okołokredytowe są obligatoryjne i chociaż niższe niż odsetki kredytowe, to jednak mogą być sporym obciążeniem dla kredytobiorcy. Zalicza się do nich:

• wycena nieruchomości,
• wydanie promesy kredytowej,
• opłaty związane z ubezpieczeniem,
• koszty notarialne,
• opłaty sądowe,
• opłaty w Urzędzie Skarbowym.

W oszacowaniu kosztów okołokredytowych może pomóc kalkulator kredytu hipotecznego – tego typu narzędzia pozwalają obliczyć np. wysokość prowizji dla banku.

Wycena nieruchomości

Przedmiotowa nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu, a zatem bankowi będzie zależało na ustaleniu jej rynkowej wartości. Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który sporządza tzw. operat szacunkowy.

Z reguły jest to specjalista pracujący na zlecenie banku, chociaż możliwe jest również wybranie innego rzeczoznawcy – akceptowanego przez kredytodawcę. Niestety za wycenę płaci kupujący, a jej koszt może wynieść od kilkuset złotych w górę za mieszkanie do 1000-1200 zł w przypadku domu jednorodzinnego.

Wysokość opłaty zależy między innymi od metrażu nieruchomości, a także lokalizacji budynku.

Wydanie promesy kredytowej

Promesa kredytowa to dokument potwierdzający zdolność kredytową klienta starającego się o uzyskanie kredytu hipotecznego. Promesa wydawana jest przez bank, który w ten sposób zobowiązuje się do udzielenia kredytu w określonej kwocie.

To ważny dokument z punktu widzenia sprzedającego nieruchomość – potwierdza gotowość banku do wypłacenia środków niezbędnych do sfinalizowania transakcji. Koszt wydania promesy do 300-400 zł, wiele banków rezygnuje jednak z pobierania opłat z tego tytułu.

Jaki jest maksymalny wiek kredytobiorcy przy kredycie hipotecznym?

Opłaty związane z ubezpieczeniem

Kredyt hipoteczny to także obligatoryjne ubezpieczenia. Jednym z nich jest ubezpieczenie pomostowe, które klient musi opłacać do momentu ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Stanowi to dla banku dodatkową gwarancję.

Z reguły ubezpieczenie pomostowe oznacza, że przez kilka miesięcy raty kredytu są liczone według podwyższonej marży. Dopiero po uprawomocnieniu się wpisu hipoteki rata wraca do ustalonej wcześniej wysokości. Niestety czas oczekiwania na uzyskanie wpisu często wynosi kilka miesięcy – w zależności od rejonu kraju i obłożenia sądu.

Kolejne obowiązkowe ubezpieczenie to polisa na wypadek ognia i innych zdarzeń losowych. Opłata za ubezpieczenie nieruchomości może wynosić od kilkuset do tysiąca złotych rocznie – jej wysokość jest ustalana indywidualnie na podstawie lokalizacji nieruchomości, metrażu oraz zabezpieczeń, które podnoszą bezpieczeństwo lokalu.

Czasem konieczne jest również wykupienie ubezpieczenia na życie, które – w razie śmierci kredytobiorcy – pozwala na spłacenie kredytu. Z reguły składka ubezpieczeniowa jest doliczana do raty.

Czy warto nadpłacić kredyt hipoteczny w trakcie wakacji kredytowych?

Koszty notarialne

Żeby transakcja była dokonana zgodnie z prawem, umowa sprzedaży nieruchomości musi być podpisana w formie aktu notarialnego. Podstawowa opłata to taksa notarialna, której wartości zostały określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Zgodnie z przepisami za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę sprzedaży nieruchomości notariusz może pobrać maksymalnie połowę obowiązującej stawki – zależnej od wartości lokalu.

W przypadku nieruchomości wartych od 60 tys. do 1 miliona zł maksymalna opłata wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł – z czego taksa może wynosić połowę tej opłaty + 23% VAT. Z kolei za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych płaci się 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Opłaty sądowe

Opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości wynosi 200 zł. Wniosek składa się w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą danej nieruchomości. Z reguły formalnościami zajmuje się notariusz, który pobiera również od klienta opłatę.

Opłaty w Urzędzie Skarbowym

Osoba kupująca nieruchomość na rynku wtórnym musi także zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość wynosi 2% wartości nieruchomości. Dodatkowy koszt to opłaca za ustanowienie hipoteki – 19 zł.

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego

W określonych przypadkach klient musi też uregulować inne, dodatkowe opłaty. Jedną z nich jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, które stanowi dla banku dodatkowe zabezpieczenie w sytuacji, gdy klient wnosi minimalny kapitał.

Banki często wymagają od kredytobiorców skorzystania z dodatkowych usług, np. karty kredytowej czy założenia osobistego rachunku, z którego będzie pobierana rata kredytu.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Zalecaną wysokość wkładu własnego w przypadku kredytów hipotecznych zawiera Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Minimalny wkład własny w 2022 roku wynosi 20%, jednak w niektórych przypadkach możliwe jest wpłacenie jedynie 10% kapitału początkowego.

Osoby, które skorzystają z drugiej opcji, muszą płacić składkę ubezpieczenia niskiego wkładu – z reguły jest doliczana do rat lub uiszczana jednorazowo.

Dodatkowe produkty bankowe

Przy podpisywaniu umowy kredytu hipotecznego banki korzystają z tzw. cross-sellingu, czyli techniki sprzedaży polegającej na oferowaniu dodatkowych, komplementarnych usług.

Z reguły polega to na konieczności założenia w danym banku konta, na które będzie wpływało wynagrodzenie klienta. Często oferowana jest również karta kredytowa. Skorzystanie z dodatkowych usług może obniżać marżę kredytu hipotecznego, jednak wiąże się również z opłatami, np. za prowadzenie rachunku.

Jak poradzić sobie w przypadku problemów ze spłatą kredytu?

Jak opłacić ukryte koszty kredytu hipotecznego?

Widzimy, że rzeczywisty koszt kredytu hipotecznego jest znacznie wyższy, niż początkowo mogłoby się wydawać. Niektórzy klienci decydują się na zaciągnięcie kredytu gotówkowego na pokrycie niektórych kosztów, np. prowizji bankowej czy opłaty do urzędu skarbowego.

Przed podpisaniem umowy kredytowej warto dokładnie przeanalizować koszty zobowiązania, żeby uniknąć niespodzianek.

O czym jeszcze warto pamiętać, decydując się na kredyt hipoteczny?

Każdy kredyt hipoteczny ma określone koszty ukryte – związane z wyceną nieruchomości, pracą notariusza czy koniecznością skorzystania z dodatkowych produktów bankowych.

Decydując się na zakup nieruchomości na kredyt, pamiętajmy o tym, żeby nie zadłużać się „pod korek”, bo w momencie podwyżki stóp procentowych możemy nie mieć środków na spłatę zobowiązania. Zbyt wysokie raty w stosunku do dochodu to duży problem, który może doprowadzić do wpadnięcia w spiralę zadłużenia.