Na czym polega symulacja kredytu hipotecznego? Symulacja rat kredytu hipotecznego w 2022

W maju 2022 roku Rada Polityki Pieniężnej po raz ósmy z kolei zdecydowała o podwyżce głównych stóp procentowych w Polsce. Mają one przełożenie na wysokość kosztów zobowiązań w złotówkach poprzez wpływ na wysokość stawki WIBOR®. Raty spłacanych kredytów hipotecznych rosną, przez co klienci mają problemy z ich spłatą. Warto przed zaciągnięciem zobowiązania czy jego refinansowaniem lub konsolidacją przeprowadzić symulację kredytu hipotecznego, biorąc pod uwagę różne scenariusze rozwoju sytuacji na rynku finansowym. Jak wygląda taka symulacja i czemu właściwie ma służyć?

Czym jest i jak działa symulacja kredytu hipotecznego?

Zanim zdecydujesz się na złożenie wniosku kredytowego wraz ze wszystkimi wymaganymi do niego załącznikami, musisz porównać ze sobą oferty i sprawdzić koszty zobowiązania. Aby ułatwić sobie to zadanie, możesz wykonać symulację kredytu na mieszkanie. Pozwoli ona zorientować się między innymi w tym, jaką masz wysokość zdolności, a więc czy możesz sobie pozwolić na zaciągnięcie pożądanej kwoty kredytu hipotecznego. Symulacja spłaty kredytu hipotecznego pokazuje jednocześnie wysokość raty, jaką przyjdzie Ci spłacać w danym banku.

Pamiętaj, że symulacja nie jest realną ofertą, ponieważ do momentu złożenia wniosku czy podpisania umowy bank nic nie może Ci obiecać i na nic się nie umówi. Dopiero po przeanalizowaniu indywidualnego wniosku instytucja może przedstawić Ci ofertę przygotowaną specjalnie dla Ciebie.

Symulacja kredytu hipotecznego opiera się na wyliczaniu z jednej strony Twojej zdolności, przede wszystkim jednak oblicza się w jej trakcie prognozowaną wysokość rat przez cały okres spłaty. Harmonogram spłaty rat kapitałowo-odsetkowych dołączany do umowy kredytowej podpisywanej z bankiem również jest takim planem spłaty, z tym że całkowicie realnym, a nie jedynie prognozowanym.

Do symulacji kredytu na mieszkanie wykorzystuje się informacje o typie rat kredytowych, wysokości marży i bieżącej stawce zmiennej stopy procentowej WIBOR® w odpowiednim okresie – zwykle to WIBOR® 3M lub WIBOR® 6M. Symulację mogą wykonać pracownik banku lub pośrednik kredytowy, ale można ją również zrobić samemu. Warto się z nią zapoznać jeszcze przed aplikowaniem o zobowiązanie. W trakcie spłaty kredytu hipotecznego można też przeprowadzić symulację nadpłaty zobowiązania, żeby zobaczyć, z jaką wysokością rat przy takiej nadpłacie musiałbyś się mierzyć w przyszłości.

Czy można samodzielnie wykonać symulację kredytu hipotecznego?

Do samodzielnego wykonania symulacji potrzebujesz odpowiednich narzędzi. Trudno ją przeprowadzić bez skorzystania np. z kalkulatora kredytu hipotecznego. To internetowe narzędzie, dostępne bez konieczności ponoszenia kosztów. Jego obsługa jest bardzo prosta, wręcz intuicyjna, ponieważ kalkulator kredytu hipotecznego wymaga jedynie wskazania informacji na temat kupowanej nieruchomości, zwłaszcza jej wartości i rodzaju, a także danych potencjalnego kredytobiorcy lub współkredytobiorców. Na symulację wpływają też założony okres spłaty czy źródło i wysokość dochodów uzyskiwanych co miesiąc przez klienta.

Przy użyciu kalkulatora kredytowego możesz bez wychodzenia z domu, właściwie w kilka minut, przeprowadzić symulację kredytu hipotecznego i dowiedzieć się z niej między innymi o tym, na jak wysokie wsparcie finansowe z banku możesz liczyć, jeśli chcesz je przeznaczyć na nabycie nieruchomości mieszkalnej. Zobaczysz wysokość łącznych kosztów zobowiązania oraz wysokość potencjalnych rat spłacanych miesięcznie w odpowiednim, wybranym przez Ciebie systemie – malejącym lub równym.

Sprawdź koniecznie: Czym jest Fundusz Wsparcia Kredytobiorców? Kto i na jakich warunkach może skorzystać z pomocy Funduszu Wsparcia Kredytobiorców?

Jakie informacje są potrzebne do wykonania symulacji kredytu hipotecznego?

Aby wykorzystać symulator rat kredytu hipotecznego, czyli po prostu kalkulator, powinieneś mieć przygotowane informacje dotyczące całej inwestycji i swoich zarobków. Wymaga on przeprowadzenia symulacji takich danych, jak:

• liczba wnioskodawców,
• wiek poszczególnych współkredytobiorców,
• łączne miesięczne dochody oraz kwota zobowiązań współkredytobiorców,
• okres kredytowania.

Do oszacowania wysokości raty kapitałowo-odsetkowej kredytu hipotecznego ponadto potrzebne są następujące dane:

• wysokość kwoty kredytu hipotecznego, o którą chcemy się starać;
• cel kredytowania;
• wartość kupowanej lub budowanej nieruchomości;
• rodzaj zabezpieczenia spłaty kredytu oprócz hipoteki;
• wysokość wkładu własnego na kredyt;
• wysokość oprocentowania kredytu;
• wysokość prowizji kredytowej – pobieranej z tytułu przystąpienia do zobowiązania;
• okres kredytowania;
• wiek potencjalnego kredytobiorcy lub kredytobiorców.

Po podaniu w kalkulatorze online wszystkich wymaganych w nim informacji otrzymasz wyliczenia dotyczące Twojej zdolności kredytowej oraz tego, ile wyniesie rata kredytu hipotecznego, który zamierzasz zaciągnąć. Pamiętaj, że symulacja zobowiązania dotycząca przyszłej wysokości rat czy Twojej indywidualnej zdolności kredytowej zawsze ma jedynie wartość orientacyjną. Nie jest to równoznaczne z warunkami zobowiązania, jakie może Ci zaoferować konkretny bank, w którym zdecydujesz się na złożenie swojego wniosku.

Jak typ rat wpływa na symulację kredytu?

Właściwie w każdym banku kredytobiorcy otrzymują do wyboru jeden z dwóch systemów spłaty rat. Może on dotyczyć systemu z ratami równymi lub ratami malejącymi. Ich typ wpływa na to, ile będą wynosiły część odsetkowa oraz część kapitałowa w każdej pojedynczej płatności. Raty malejące mają to do siebie, że zmniejszają się wraz z upływem okresu spłaty. Najwyższą płatność klient uiszcza w momencie podpisania umowy. Pierwsza rata jest wysoka z uwagi na doliczenie do niej wysokich odsetek od całkowitej kwoty pożyczonego kapitału. Część kapitałowa w racie malejącej pozostaje zawsze taka sama, ale w miarę jej spłaty zmienia się baza do wyliczania części odsetkowej raty malejącej, dlatego raty te zmieniają się wraz z upływem czasu.

Natomiast raty równe mają w okresie kredytowania, jak nazwa wskazuje, podobną wartość. Łatwiej więc będzie Ci zaplanować swój budżet domowy, jeśli zawsze będziesz odprowadzać do banku taką samą płatność tytułem spłaty kredytu hipotecznego. Niemniej proporcje pomiędzy częścią kapitałową a odsetkową w racie są różne. Na początku okresu kredytowania większą część kwoty raty zajmować będą odsetki. Dopiero po pewnym czasie proporcje pomiędzy częścią kapitałową i odsetkową zaczną się zmniejszać, aż część spłacanego kapitału w końcu przewyższy odsetki. Będzie to doskonale widoczne w symulacji kredytu hipotecznego wykonanej samodzielnie, z użyciem kalkulatora lub z wykorzystaniem narzędzi bankowych.

Warto wiedzieć: Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego wymagane są przez banki? Sprawdź jakie dokumenty przygotować przed złożeniem wniosku o kredyt na mieszkanie

Symulacja kredytu ze zmiennym oprocentowaniem

Zmienna stopa procentowa powoduje, że dochodzi do zmiany wysokości spłacanych rat. Ma to związek nie tylko ze spłatą części kapitałowej i długu wobec banku, lecz także ze zmianą wysokości głównych stóp procentowych. W symulacji kredytu hipotecznego WIBOR® 3M i 6M odgrywa bardzo dużą rolę, ponieważ to do jego wartości dodawana jest ustalana z bankiem stawka marży, która podlega negocjacji. Warto więc wiedzieć, ile taka marża wynosi w poszczególnych bankach:

• PKO BP – w przypadku dokonywania symulacji kredytu hipotecznego w PKO w pierwszym roku może wynosić 1,10 proc., a w kolejnych latach 1,67 proc. Jeśli więc WIBOR® 3M jeszcze we wrześniu 2021 roku wynosił 0,21 proc., a obecnie powyżej 6 proc., oprocentowanie kredytu hipotecznego w PKO BP zmieniło się z poziomu 1,31 proc. do ponad 7 proc. w skali roku, co musiało wywołać skutek w postaci zmiany wysokości spłacanych rat.
• Santander – kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem jest udzielany z marżą w wysokości 2,20 proc.
• mBank – symulacja kredytu hipotecznego w mBanku z oprocentowaniem zmiennym zakłada zastosowanie standardowej marży bankowej w wysokości od 3,91 proc. przy LtV kredytu poniżej 80 proc. lub 4,41 proc. powyżej 80 proc. LtV. Natomiast w promocji marża jest obniżana do poziomu 1,91 i 2,41 proc.
• ING Bank Śląski – symulacja kredytu hipotecznego w ING uwzględnia marżę w wysokości 1,59 i 1,65 proc.

Jak zostało to przedstawione w przypadku kredytu hipotecznego w PKO BP, zmiana wysokości stawki WIBOR® powoduje niestety duże zmiany w wysokości spłacanych rat, do czego nie dochodzi, jeśli zaciągasz zobowiązanie ze stałym oprocentowaniem.

Symulacja kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem

W przeciwieństwie do kredytów ze zmiennym oprocentowaniem kredyty hipoteczne ze stałą stawką oprocentowania opierają się podwyżkom głównych stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Jeśli sprawdzisz symulację kredytu hipotecznego ze stałą stopą, zobaczysz jednak, że podstawowa stawka jest wyższa niż w przypadku kredytów obciążonych zmiennym oprocentowaniem. W związku ze spłatą rat takiego kredytu nie ponosisz ryzyka zmiany stopy.

W zależności od oferty bankowej inaczej będzie wyglądała symulacja kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem:

• symulacja kredytu hipotecznego PKO BP wskazuje, że oprocentowanie kredytu będzie wynosiło 7,86 lub 7,88 proc. (w przypadku PKO Banku Hipotecznego);
• symulacja kredytu hipotecznego w mBanku – oprocentowanie stałe oferowane na 5 lat w wysokości standardowej 10,39 lub 10,89 proc. w zależności od tego, czy LtV jest równe lub niższe niż 80 proc. albo wyższe od tej wartości. W promocji wynosiło ono odpowiednio 8,39 lub 8,89 proc.;
• symulacja kredytu hipotecznego w ING Banku Śląskim będzie bazowała na oprocentowaniu w wysokości od 7,93 proc. do 8,84 proc. (oferta standardowa), obowiązuje ono na 5 kolejnych lat;
• Santander – symulacja kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem bazować będzie na stawce oprocentowania w wysokości 7,59 proc. (RRSO) w skali roku na 5 kolejnych lat.

To warto wiedzieć: Co składa się na koszt kredytu hipotecznego? Jak obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego w 2022 roku?

Czy warto wykonać symulację kredytu hipotecznego?

Możesz zastanawiać się nad tym, czy poświęcenie swojego cennego czasu na symulację rat kredytu hipotecznego to krok w dobrym kierunku. W żadnym razie nie można rozpatrywać takiego działania w kategoriach straty czasu. Dbasz w ten sposób o swoje finanse, a jako że kredyt hipoteczny zaciąga się na wiele lat, często nawet na 30, lepiej przemyśleć sobie wcześniej wszystkie za i przeciw. Symulacja hipoteki z pewnością w tym pomoże.

Każdorazowo przed podpisaniem umowy o kredyt hipoteczny należy zapoznać się dokładnie z ofertą bankową. Można samemu wykonać symulację kredytu hipotecznego lub zdać się w tym względzie na pracę doradców. Banki są zobowiązane, tak jak i pośrednicy kredytu hipotecznego, zgodnie z polskimi przepisami, do wykonywania symulacji oraz okazywania ich swoim potencjalnym klientom. To właściwie formularz informacyjny, który przekazuje w ustandaryzowanej formie wszystkie najważniejsze dane o potencjalnym kredycie. Wskazana w nim zostaną dokładna wysokość, termin i zasady spłaty rat kapitałowo-odsetkowych.