Co składa się na koszt kredytu hipotecznego?

Seria podwyżek stóp procentowych z 2021 i 2022, spowodowała, że koszty kredytu hipotecznego wzrosły w niektórych przypadkach nawet o 100%. Na szczęście od kilkunastu miesięcy oprocentowanie kredytów stoi w miejscu, a eksperci przewidują nawet spadki stóp – szacuje się, że pierwsze obniżki nastąpią już jesienią 2023 roku.

Zanim zaciągniemy zobowiązanie, sprawdźmy, co składa się na kredyt hipoteczny i jakie koszty poniesiemy. Przeanalizujmy również aktualny ranking kredytów hipotecznych pod kątem najkorzystniejszej oferty. 

Czym jest całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Ponoszony koszt zewnętrznego finansowania nabycia domu czy mieszkania lub jego budowy jest zwykle punktem wyjścia przy porównywaniu ze sobą ofert hipotek w bankach. Warto wiedzieć, jakie są koszty zobowiązania.

W ofertach kredytów hipotecznych w polskich bankach znajdziesz informacje o różnych kategoriach kosztów, w tym przede wszystkim o wysokości oprocentowania, według którego naliczane będą odsetki. Nie są one jednak jedynym realnym kosztem kredytu hipotecznego. Należy do nich doliczyć jeszcze koszty uruchomienia zobowiązania, w tym głównie prowizję. Nawet wtedy jednak nie będą to jeszcze wszystkie opłaty wchodzące w skład całkowitego kosztu kredytowania.

Co to jest całkowity koszt kredytu hipotecznego? To wszelkie wydatki, jakie ponosisz jako klient, podpisując umowę z wybranym bankiem. Spłacasz w efekcie kredyty hipoteczne i koszty z nim związane, które mogą Cię obciążać zarówno na początku umowy, jak i przez cały okres kredytowania.

Całkowity koszt kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym składa się z dwóch kategorii kosztowych:

• składniki kształtujące ratę kapitałowo-odsetkową – oprocentowanie czy prowizja,
• koszty usług i dodatkowych produktów – ubezpieczenie spłaty kredytu, obsługa konta, koszty związane z wyceną nieruchomości, jaka ma stanowić zabezpieczenie spłaty zobowiązania, koszty cross sellingu.

Jak widać, odsetki to wierzchołek góry lodowej, ponieważ o wiele więcej opłat obciąża Twoją zdolność przy korzystaniu z kredytu hipotecznego.

Jak stopy procentowe NBP i WIBOR wpływają na koszt kredytu hipotecznego?

Co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego? Wyróżniamy dwa składniki:

• WIBOR, czyli stawka bazowa ustalana na podstawie aktualnych stóp procentowych,
• marżę banku.

WIBOR może być aktualizowany cyklicznie co 3 (WIBOR 3M) lub 6 miesięcy (WIBOR 6M). Jak wspomnieliśmy, jest on ustalany na podstawie poziomu stóp procentowych, co w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu, może mieć negatywne skutki dla kredytobiorców – ich wzrost może znacząco podnieść raty kredytów.

Przypomnijmy, że jesienią 2022 roku nastąpiła kulminacja poziomu stóp procentowych w Polsce – główna stopa NBP osiągnęła rekordowy punkt 6,75%. Czarna seria podwyżek rozpoczęła się w październiku 2021 roku, kiedy kredyty były wyjątkowo tanie, a stopy wynosiły 0,10%. Horror, jaki przeżyli kredytobiorcy w ciągu następnych kilkunastu miesięcy, spowodował, że rząd wdrożył wakacje kredytowe – rozwiązanie pozwalające na odroczenie płatności jednej raty kredytu na kwartał.

Warto przy okazji dodać, że WIBOR nie odzwierciedla wysokości stóp procentowych w stosunku 1:1. Jest on indeksem wyprzedzającym, opartym na oczekiwaniach co do ich poziomu i może zawierać prawdopodobne podwyżki lub obniżki stóp. Jeśli rynek przewiduje podniesienie stóp, to banki mogą ująć prognozowane zmiany w aktualnym WIBOR-ze.

Właśnie dlatego postulowano likwidację tego wskaźnika i zastąpienie go innym, opartym na bardziej rzeczywistych przesłankach. Nowy system liczenia oprocentowania – WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), jest już stosowany w ING Banku Śląskim. Od 2025 roku będzie wprowadzony we wszystkich bankach i na stałe zastąpi WIBOR.

Sprawdź: Czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny?

Całkowity koszt kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem

Wiemy już, z czego składa się oprocentowanie kredytu hipotecznego. A co z ofertami kredytów opartych na stałej stopie? Już od połowy 2021 roku większość instytucji ma w ofercie kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem.

W takiej sytuacji koszt zobowiązania nie jest uzależniony od wysokości stóp procentowych, a co za tym idzie – zapewnia kredytobiorcom większą przewidywalność rat i bezpieczeństwo finansowe.

Większość banków oferuje stałe oprocentowanie na okres 5 lat, a po jego upływie bank nalicza koszt według zmiennej stawki. Klient może też wystąpić o kolejny okres stałego oprocentowania. Oczywiście do kosztu kredytu ze stałym oprocentowaniem należy też doliczyć:

• marżę banku,
• prowizję za udzielenie kredytu,
• dodatkowe składki ubezpieczeniowe.

Koniecznie przeczytaj: Ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny?

Co wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Właściwym sposobem przygotowania się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest zdobycie wyczerpujących informacji na temat kosztów uzyskania kredytu hipotecznego i kosztów jego spłaty. Musisz wiedzieć, że istnieją różnice pomiędzy pojęciami „całkowity koszt kredytu” i „całkowita kwota do zapłaty”. Najlepiej dowiedz się, z czego składa się kredyt hipoteczny pod względem kosztowym. To przede wszystkim:

• Odsetki od udzielonego zobowiązania – zdecydowanie największa część tego, co składa się na koszt kredytu hipotecznego. Odsetki naliczane są przez cały okres według zmiennej lub stałej stopy. Ich wysokość uzależniona jest od oprocentowania kredytu, a ono jest wynikiem zsumowania ze sobą marży bankowej oraz najczęściej stałej stawki WIBOR(R) odpowiedniego rodzaju – może być to na przykład WIBOR(R) 3M lub 6M. Im niższe oprocentowanie, tym mniej odsetek do kredytu hipotecznego spłacisz.
• Prowizja od kredytu – to rodzaj wstępnej opłaty przy kredycie hipotecznym, naliczanej przez bank kredytobiorcom za przystąpienie do umowy. Prowizja jest kosztem jednorazowym, który może być opłacony z góry przez kredytobiorcę lub rozłożony na raty (prowizja kredytowana). Zazwyczaj im wyższa kwota zobowiązania, tym wyższa prowizja, która naliczana jest jako pewien procent od całkowitej kwoty kredytu. Banki niejednokrotnie rezygnują z pobierania prowizji w zamian np. za skorzystanie z dodatkowych produktów przez klienta.
• Opłata przygotowawcza – pobierana przez bank za przygotowanie dokumentów, w tym analiz i umowy kredytowej.
• Ubezpieczenie spłaty – koszt uzależniony jest właściwie od tego, z jakich polis korzystasz. Normą jest konieczność ubezpieczenia kredytu hipotecznego w postaci ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, ubezpieczenie pomostowe do czasu ustanowienia hipoteki na nieruchomości, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (jeśli jest on zbyt niski względem wymogu bankowego), ubezpieczenie na życie kredytobiorcy, ubezpieczenie od utraty pracy i zdolności do jej wykonywania.
• Koszt wyceny nieruchomości – podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego jest wpis hipoteki na rzecz banku (wierzyciela hipotecznego) do księgi wieczystej nieruchomości. Zanim dojdzie do tego wpisu, musi zostać oszacowana wartość nieruchomości, aby bank wiedział, jaki maksymalnie kredyt może Ci zostać udzielony. Wyceny dokonuje rzeczoznawca, najczęściej zatrudniany przez dany bank. Wykonuje on operat szacunkowy, który kosztuje od 500 do 700 zł, w zależności też od tego, czy wycenie poddawane są mieszkanie czy dom jednorodzinny.
• Usługi dodatkowe – w ramach ofert wiązanych i promocji możesz otrzymać preferencyjne warunki kredytowania hipotecznego, jeśli zdecydujesz się na przykład na skorzystanie z dodatkowych produktów w banku – np. konta osobistego czy karty kredytowej. Koszty naliczane w związku z nimi można wpisać do puli całkowitych kosztów kredytu hipotecznego.

Różne kategorie kosztów decydują o tym, ile kosztują wzięcie kredytu hipotecznego i jego późniejsza spłata zgodnie z przedstawionym przez bank harmonogramem.

Całkowity koszt kredytu na mieszkanie a koszty okołokredytowe

Prócz opłat związanych stricte z kredytem hipotecznym dodatkowe koszty określane mianem okołokredytowych również obciążają Twój budżet domowy i sprawiają, że więcej wydajesz na takie zobowiązanie. Do kosztów tych zaliczyć można:

• Opłaty notarialne – przeniesienie prawa własności do nieruchomości wiąże się z koniecznością zawarcia umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Notariusz za swoją pracę przy przygotowywaniu aktu pobiera stosowne wynagrodzenie w postaci taksy notarialnej. Niestety kupujący najczęściej płaci za to z własnej kieszeni. W przypadku nieruchomości o wartości od 60 tys. do 1 mln zł taksa wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł.
• Odpis aktu notarialnego – maksymalnie 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.
• Opłaty sądowe – założenie księgi wieczystej – 100 zł, wpis prawa własności w księgę wieczystą – 200 zł, wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej - 200 zł.
• Opłaty dla agencji nieruchomości – naliczane, jeśli w procesie kupowania mieszkania korzysta się z usług pośrednika.
• Opłata uiszczana w urzędzie skarbowym – stawka podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi 2% wartości nieruchomości. W przypadku mieszkania wartego 400 tys. zł trzeba zapłacić 8000 zł.

Z kredytem hipotecznym wiążą się nie tylko odsetki czy prowizja za udzielenie kredytu, lecz także opłaty okołokredytowe.

Kolejnym okołokredytowym kosztem kredytu hipotecznego może być wydanie promesy przez bank. To przyrzeczenie lub zobowiązanie się tej instytucji do udzielenia danej osobie kredytu na określoną we wniosku kwotę. Jest ona bardzo ważna, ponieważ w praktyce ułatwia kupno mieszkania czy domu i zawarcie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości w związku z zaplanowaną transakcją. Potwierdza zdolność kredytową potencjalnego kupca, ale w wielu bankach za wydanie promesy trzeba dodatkowo zapłacić – nawet kilkaset złotych.

Opłaty u notariusza to taksa notarialna, która nie jest ustalana przez kancelarię indywidualnie i w sposób wolnorynkowy. Taksa nie może przekraczać kwot, jakie zostały określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z 28 czerwca 2004 roku. To od wartości kupowanej nieruchomości zależy, jakie wynagrodzenie pobierze notariusz. Obecnie gdy mieszkanie warte jest 300 000 zł, taksa notarialna wynosić będzie 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł. W sumie to kwota 1970 zł (maksymalna taksa notarialna). Za dom wart 1 000 000 zł taksa wyniesie 4770 zł (maksymalnie).

Jeśli umowa przedwstępna jest zawierana w formie aktu notarialnego, to nie ominie Cię wizyta w kancelarii i będziesz musiał zapłacić taksę. Maksymalny koszt naliczany za sporządzenie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości u notariusza równy jest połowie stawki za podpisanie aktu notarialnego przeniesienia prawa własności do nieruchomości. Za wpis do księgi wieczystej płaci się z kolei 200 zł.

Jak obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Zastanawiasz się, jak obliczyć koszt kredytu? Trudno jest samodzielnie oszacować całkowity koszt kredytu hipotecznego. Kalkulator kredytowy ułatwi Ci oszacowanie wszystkim opłat. Koszt kredytu hipotecznego obliczysz szybko i skutecznie na podstawie znanych Ci parametrów zobowiązania. Jakie są całkowite koszty kredytu hipotecznego? Aby je poznać, wpisujesz do kalkulatora:

• rodzaj zaciąganego zobowiązania – w tym wypadku kredyt hipoteczny,
• kwotę kredytu w złotówkach,
• okres spłaty,
• rodzaj rat – stałe lub malejące,
• wysokość oprocentowania,
• stawkę prowizji w procentach.

Kalkulator wylicza na tej podstawie wysokość raty miesięcznej i RRSO kredytu oraz prezentuje prawdopodobny harmonogram spłaty.

Całkowity koszt kredytu hipotecznego a RRSO

Rzeczywisty koszt kredytu hipotecznego i jego całkowita kwota mają wiele wspólnego z poziomem RRSO. Stawka RRSO to inaczej rzeczywista roczna stopa oprocentowania kredytu, która została zdefiniowana w art. 4 Ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Przepisy wskazują, że RRSO to w istocie całkowity koszt zobowiązania ponoszony przez kredytobiorcę, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku rocznym.

O wysokości RRSO, podobnie jak o wysokości całkowitych kosztów, decydują odsetki, opłaty, prowizje, składki ubezpieczeniowe, podatki, marże i inne koszty niezbędne do uzyskania zobowiązania. Do RRSO nie wlicza się kosztów opłat notarialnych i sądowych, jakie ponosi klient.

RRSO kredytów hipotecznych w Polsce

Sprawdziliśmy aktualny ranking kredytów hipotecznych – zweryfikowaliśmy rzeczywisty koszt zobowiązania w wysokości 400 tys. zł z okresem kredytowania na 30 lat. Szczegóły przedstawiliśmy w tabeli.

Jak widać, najkorzystniejsze warunki oferuje bank PKO BP, w którym RRSO wynosi 8,79%. Oferta „Własny kąt” ma prowizję 0,00%, a oprocentowanie – 8,45%. Całkowity koszt zobowiązania to 702 136,76 zł. Klient powinien zgromadzić minimalny wkład własny na poziomie 20% lub niższy, jednak z ubezpieczeniem w wysokości 0,25%.

Kliknij i sprawdź: Wystartował program Bezpieczny kredyt 2 proc. Kto może z niego skorzystać?

O czym należy pamiętać podczas sprawdzania kosztu kredytu hipotecznego?

Dużym błędem popełnianym przez wielu klientów jest sięganie po kredyt hipoteczny bez weryfikacji innych ofert. Nie musimy korzystać z kredytu w banku, w którym posiadamy konto osobiste – to wcale nie jest najkorzystniejsze rozwiązanie. Sprawdzając koszt kredytu hipotecznego, warto uwzględnić:

• koszty początkowe kredytu hipotecznego – związane z wkładem własnym, prowizją dla banku czy wyceną nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego – koszty zakupu nieruchomości, opłaty notarialne i sądowe,
• wszelkie dodatkowe opłaty, zarówno odsetkowe, jak i pozaodsetkowe.
• łączny koszt kredytu hipotecznego - kwotę całkowitą do spłaty pomniejszoną o kapitał kredytowy. Tak najłatwiej z oferty wywnioskować, ile będzie wynosił koszt kredytu hipotecznego. 

Warto przy okazji podkreślić, że przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny nie wystarczy minimalny wkład własny – bez dodatkowych oszczędności nie będziemy w stanie pokryć kosztów okołokredytowych.

Nie przegap: Czy można zaciągnąć kredyt hipoteczny zarabiając najniższą krajową?