Czym jest całkowity koszt kredytu hipotecznego?
Całkowity koszt kredytu hipotecznego to ogół wydatków, jakie ponosisz jako kredytobiorca. Spłacasz w efekcie kredyt hipoteczny i koszty z nim związane, które mogą Cię obciążać zarówno na początku umowy, jak i przez cały okres kredytowania.
W kategorii kosztów całkowitych znajdują się koszty początkowe, np. prowizja za przystąpienie do niego, a także odsetki czy składki ubezpieczeniowe.
Całkowity koszt kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym składa się z dwóch kategorii:
- składniki kształtujące ratę kapitałowo-odsetkową – oprocentowanie czy prowizja,
- koszty usług i dodatkowych produktów – ubezpieczenie spłaty kredytu, obsługa konta, koszty związane z wyceną nieruchomości, jaka ma stanowić zabezpieczenie spłaty zobowiązania, koszty cross sellingu.
Ponoszony koszt jest zwykle punktem wyjścia przy porównywaniu ofert hipotek. Jak mają się do siebie całkowity koszt kredytu a całkowita kwota do zapłaty? Otóż koszt kredytowania zsumowany z pożyczonym kapitałem wskazuje na to, ile środków zwrócisz bankowi.
Jak obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego?
Zastanawiasz się, jak obliczyć koszt kredytu? Trudno jest samodzielnie oszacować całkowity koszt kredytu hipotecznego. Kalkulator kredytowy ułatwi Ci oszacowanie wszystkim opłat.
Koszt kredytu hipotecznego obliczysz szybko i skutecznie na podstawie parametrów zobowiązania. Wykorzystaj do tego kalkulator kredytowy. Podaj w nim:
- rodzaj zaciąganego zobowiązania – w tym wypadku kredyt hipoteczny,
- kwotę kredytu w złotówkach,
- okres spłaty,
- rodzaj rat – stałe lub malejące,
- wysokość oprocentowania,
- stawkę prowizji w procentach.
Kalkulator wylicza na tej podstawie wysokość raty miesięcznej i RRSO oraz prezentuje prawdopodobny harmonogram spłaty. Nie ujmuje niestety dodatkowych kosztów zobowiązania.
Całkowity koszt kredytu możesz w praktyce wyliczyć bez kalkulatora za pomocą poniższego wzoru:
Całkowity koszt kredytu = stopa oprocentowania × kwota kapitału × liczba rat + prowizja + składki ubezpieczeniowe + dodatkowe opłaty
Natomiast wzór na RRSO jest bardziej skomplikowany:
![Obraz zawierający Czcionka, biały, typografia, tekst Opis wygenerowany automatycznie]()
Przykład pozwoli łatwiej zrozumieć, jak kształtują się całkowite koszty kredytowania. Załóżmy, że zaciągasz kredyt hipoteczny w kwocie 400 tys. zł na 25 lat z oprocentowaniem 8 proc. w skali roku i prowizją 2 proc. Spłata w ratach równych spowoduje, że będziesz regulować po 3087,26 zł miesięcznie przez 300 miesięcy, co daje 926 178 zł. Po odjęciu kwoty kapitału w wysokości 400 tys. zł wychodzi, że 526 178 zł to całkowite koszty kredytowania.
Co wpływa na koszt kredytu hipotecznego?
Właściwym sposobem przygotowania się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest zdobycie wyczerpujących informacji na temat kosztów uzyskania kredytu hipotecznego i kosztów jego spłaty. Musisz wiedzieć, że istnieją różnice pomiędzy pojęciami „całkowity koszt kredytu” i „całkowita kwota do zapłaty”. Najlepiej dowiedz się, z czego składa się kredyt hipoteczny pod względem kosztowym. To przede wszystkim:
- Odsetki od udzielonego zobowiązania – zdecydowanie największa część tego, co składa się na koszt kredytu hipotecznego. Odsetki naliczane są przez cały okres według zmiennej lub stałej stopy. Ich wysokość uzależniona jest od oprocentowania kredytu, a ono jest wynikiem zsumowania ze sobą marży bankowej oraz najczęściej stałej stawki WIBOR(R) odpowiedniego rodzaju – może być to na przykład WIBOR(R) 3M lub 6M. Im niższe oprocentowanie, tym mniej odsetek do kredytu hipotecznego spłacisz.
- Prowizja od kredytu – to rodzaj wstępnej opłaty przy kredycie hipotecznym, naliczanej przez bank kredytobiorcom za przystąpienie do umowy. Prowizja jest kosztem jednorazowym, który może być opłacony z góry przez kredytobiorcę lub rozłożony na raty (prowizja kredytowana). Zazwyczaj im wyższa kwota zobowiązania, tym wyższa prowizja, która naliczana jest jako pewien procent od całkowitej kwoty kredytu. Banki niejednokrotnie rezygnują z pobierania prowizji w zamian np. za skorzystanie z dodatkowych produktów przez klienta.
- Opłata przygotowawcza – pobierana przez bank za przygotowanie dokumentów, w tym analiz i umowy kredytowej.
- Ubezpieczenie spłaty – koszt uzależniony jest właściwie od tego, z jakich polis korzystasz. Normą jest konieczność ubezpieczenia kredytu hipotecznego w postaci ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, ubezpieczenie pomostowe do czasu ustanowienia hipoteki na nieruchomości, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (jeśli jest on zbyt niski względem wymogu bankowego), ubezpieczenie na życie kredytobiorcy, ubezpieczenie od utraty pracy i zdolności do jej wykonywania.
- Koszt wyceny nieruchomości – podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego jest wpis hipoteki na rzecz banku (wierzyciela hipotecznego) do księgi wieczystej nieruchomości. Zanim dojdzie do tego wpisu, musi zostać oszacowana wartość nieruchomości, aby bank wiedział, jaki maksymalnie kredyt może Ci zostać udzielony. Wyceny dokonuje rzeczoznawca, najczęściej zatrudniany przez dany bank. Wykonuje on operat szacunkowy, który kosztuje od 500 do 700 zł, w zależności też od tego, czy wycenie poddawane są mieszkanie czy dom jednorodzinny.
- Usługi dodatkowe – w ramach ofert wiązanych i promocji możesz otrzymać preferencyjne warunki kredytowania hipotecznego, jeśli zdecydujesz się na przykład na skorzystanie z dodatkowych produktów w banku – np. konta osobistego czy karty kredytowej. Koszty naliczane w związku z nimi można wpisać do puli całkowitych kosztów kredytu hipotecznego.
Różne kategorie kosztów decydują o tym, ile kosztują wzięcie kredytu hipotecznego i jego późniejsza spłata zgodnie z przedstawionym przez bank harmonogramem.
Jak stopy procentowe NBP i WIBOR wpływają na koszt kredytu hipotecznego?
Co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego? Wyróżniamy dwa składniki:
- WIBOR, czyli stawka bazowa ustalana na podstawie aktualnych stóp procentowych,
- marżę banku.
WIBOR może być aktualizowany cyklicznie co 3 (WIBOR 3M) lub 6 miesięcy (WIBOR 6M). Jak wspomnieliśmy, jest on ustalany na podstawie poziomu stóp procentowych, co w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu, może mieć negatywne skutki dla kredytobiorców – ich wzrost może znacząco podnieść raty kredytów.
Przypomnijmy, że jesienią 2022 roku nastąpiła kulminacja poziomu stóp procentowych w Polsce – główna stopa NBP osiągnęła rekordowy punkt 6,75%. Czarna seria podwyżek rozpoczęła się w październiku 2021 roku, kiedy kredyty były wyjątkowo tanie, a stopy wynosiły 0,10%. Horror, jaki przeżyli kredytobiorcy w ciągu następnych kilkunastu miesięcy, spowodował, że rząd wdrożył wakacje kredytowe – rozwiązanie pozwalające na odroczenie płatności jednej raty kredytu na kwartał.
Warto przy okazji dodać, że WIBOR nie odzwierciedla wysokości stóp procentowych w stosunku 1:1. Jest on indeksem wyprzedzającym, opartym na oczekiwaniach co do ich poziomu i może zawierać prawdopodobne podwyżki lub obniżki stóp. Jeśli rynek przewiduje podniesienie stóp, to banki mogą ująć prognozowane zmiany w aktualnym WIBOR-ze.
Właśnie dlatego postulowano likwidację tego wskaźnika i zastąpienie go innym, opartym na bardziej rzeczywistych przesłankach. Nowy system liczenia oprocentowania – WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), jest już stosowany w ING Banku Śląskim. Od 2025 roku będzie wprowadzony we wszystkich bankach i na stałe zastąpi WIBOR.
Sprawdź: Czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny?
Całkowity koszt kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem
Wiemy już, z czego składa się oprocentowanie kredytu hipotecznego. A co z ofertami kredytów opartych na stałej stopie? Już od połowy 2021 roku większość instytucji ma w ofercie kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem.
W takiej sytuacji koszt zobowiązania nie jest uzależniony od wysokości stóp procentowych, a co za tym idzie – zapewnia kredytobiorcom większą przewidywalność rat i bezpieczeństwo finansowe. Sprawdź, czy opłaca się wziąć kredyt ze stałym oprocentowaniem.
Większość banków oferuje stałe oprocentowanie na okres 5 lat, a po jego upływie nalicza koszt według zmiennej stawki. Są i takie banki, które dają możliwość utrzymania stałej stopy oprocentowania nawet przez 10 lat. Klient może też wystąpić o kolejny okres stałego oprocentowania po upływie takiego czasu. Oczywiście do kosztu kredytu ze stałym oprocentowaniem należy też doliczyć:
- marżę banku,
- prowizję za udzielenie kredytu,
- dodatkowe składki ubezpieczeniowe.
Koszt kredytów hipotecznych w Polsce. Obliczenia
Na podstawie naszego kalkulatora kredytów hipotecznych możesz dowiedzieć się, jakie są rzeczywiste koszty kredytu hipotecznego. W poniższej tabeli zgromadziliśmy oferty kredytów zaciąganych na 400 tys. zł z okresem spłaty wynoszącym25 lat. Zobacz, z jakich propozycji możesz skorzystać:
|
Bank |
Rata kredytu |
Całkowita kwota do spłaty |
RRSO |
Oprocentowanie |
Prowizja |
|
PKO Bank Polski |
2 638,68 zł |
855 879,69 zł |
7,56% |
6,25% |
0,00% |
|
ING Bank Śląski |
2 778,82 zł |
862 772,52 zł |
7,51% |
6,81% |
0,00% |
|
BNP Paribas |
2 801,65 zł |
868 056,38 zł |
7,58% |
6,90% |
0,00% |
|
ING Bank Śląski |
2 805,87 zł |
870 033,94 zł |
7,61% |
6,78% |
1,25% |
|
mBank |
2 845,00 zł |
884 999,22 zł |
7,81% |
7,07% |
0,00% |
|
VeloBank |
2 935,18 zł |
886 919,37 zł |
7,78% |
7,42% |
0,00% |
|
BOŚ Bank |
2 960,10 zł |
888 031,20 zł |
7,78% |
7,27% |
2,20% |
Źródło: Ranking kredytów hipotecznych 17bankow.com – dane w tabeli aktualne na dzień pisania artykułu 28.05.2024.
Jak stopy procentowe NBP i WIBOR/WIRON wpływają na koszt kredytu hipotecznego?
Co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego? Dwa składniki:
- WIBOR, czyli stawka bazowa ustalana na podstawie aktualnych stóp procentowych;
- marża banku.
WIBOR może być aktualizowany cyklicznie co 3 (WIBOR 3M) lub 6 miesięcy (WIBOR 6M). Jak wspomniałam, jest on ustalany na podstawie poziomu stóp procentowych. W przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu może to mieć negatywne skutki dla kredytobiorców – ich wzrost może znacząco podnieść raty.
W maju 2024 roku istniało niewielkie prawdopodobieństwo wzrostu wysokości głównych stóp procentowych NBP. Po serii podwyżek jesienią 2022 roku główna stopa osiągnęła rekordowy poziom 6,75%. Następnie do września 2023 roku była utrzymywana na niezmienionym poziomie. RPP zdecydowała się wówczas na dwie następujące po sobie obniżki ceny pieniądza, a stopa referencyjna NBP zmalała o 1 punkt procentowy, do 5,75%.
Warto przy okazji dodać, że WIBOR nie odzwierciedla wysokości stóp procentowych w stosunku 1:1. Jest on indeksem wyprzedzającym, opartym na oczekiwaniach co do ich poziomu i może zawierać prawdopodobne podwyżki lub obniżki. Jeśli rynek przewiduje podniesienie stóp, to banki mogą ująć prognozowane zmiany w aktualnym WIBOR-ze.
Właśnie dlatego postulowano likwidację tego wskaźnika i zastąpienie go innym, opartym na bardziej rzeczywistych przesłankach. Nowy system liczenia oprocentowania – WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), jest już stosowany w ING Banku Śląskim. Nie wiadomo jednak, czy rzeczywiście WIRON zastąpi WIBOR w umowach kredytów hipotecznych w Polsce. Być może będzie to inny wskaźnik, mniej podatny na zmiany na rynkach finansowych i na wysokość głównych stóp procentowych.
W 2024 roku może dojść do kolejnej obniżki głównych stóp procentowych. Dzięki temu wysokość spłacanych rat powinna się obniżyć. Większość ekonomistów zaznacza jednak, że na taką zmianę przyjdzie nam poczekać aż do 2025 roku.
Koniecznie przeczytaj: Ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny?
Całkowity koszt kredytu hipotecznego a RRSO
Rzeczywisty koszt kredytu hipotecznego i jego całkowita kwota mają wiele wspólnego z poziomem RRSO. Stawka RRSO to inaczej rzeczywista roczna stopa oprocentowania kredytu, która została zdefiniowana w art. 4 Ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.
Przepisy wskazują, że RRSO to w istocie całkowity koszt zobowiązania ponoszony przez kredytobiorcę, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku rocznym.
O wysokości RRSO, podobnie jak o wysokości całkowitych kosztów, decydują odsetki, opłaty, prowizje, składki ubezpieczeniowe, podatki, marże i inne koszty niezbędne do uzyskania zobowiązania. Do RRSO nie wlicza się kosztów opłat notarialnych i sądowych, jakie ponosi klient.
RRSO kredytów hipotecznych w Polsce
Sprawdziliśmy aktualny ranking kredytów hipotecznych – zweryfikowaliśmy rzeczywisty koszt zobowiązania w wysokości 400 tys. zł z okresem kredytowania na 30 lat. Szczegóły przedstawiliśmy w tabeli.
|
Bank |
RRSO |
Rata |
Całkowity koszt kredytu |
|
PKO BP |
8,79% |
3 061,49 zł |
1 102 136,76 zł |
|
Alior Bank |
8,85% |
3 078,49 zł |
1 108 256,12 zł |
|
mBank |
9,35% |
3 209,86 zł |
1 155 549,55 zł |
|
BOŚ Bank |
9,61% |
3 278,32 zł |
1 180 196,36 zł |
|
Bank BPS |
9,80% |
3 331,14 zł |
1 199 209,55 zł |
|
Santander Bank Polska |
9,84% |
3 341,74 zł |
1 203 027,45 zł |
|
Pekao S.A. |
10,47% |
3 509,16 zł |
1 263 296,83 zł |
Jak widać, najkorzystniejsze warunki oferuje bank PKO BP, w którym RRSO wynosi 8,79%. Oferta „Własny kąt” ma prowizję 0,00%, a oprocentowanie – 8,45%. Całkowity koszt zobowiązania to 702 136,76 zł. Klient powinien zgromadzić minimalny wkład własny na poziomie 20% lub niższy, jednak z ubezpieczeniem w wysokości 0,25%.
O czym należy pamiętać podczas sprawdzania kosztu kredytu hipotecznego?
Dużym błędem popełnianym przez wielu klientów jest sięganie po kredyt hipoteczny bez weryfikacji innych ofert. Nie musimy korzystać z kredytu w banku, w którym posiadamy konto osobiste – to wcale nie jest najkorzystniejsze rozwiązanie. Sprawdzając koszt kredytu hipotecznego, warto uwzględnić:
- koszty początkowe kredytu hipotecznego – związane z wkładem własnym, prowizją dla banku czy wyceną nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
- koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego – koszty zakupu nieruchomości, opłaty notarialne i sądowe,
- wszelkie dodatkowe opłaty, zarówno odsetkowe, jak i pozaodsetkowe.
- łączny koszt kredytu hipotecznego - kwotę całkowitą do spłaty pomniejszoną o kapitał kredytowy. Tak najłatwiej z oferty wywnioskować, ile będzie wynosił koszt kredytu hipotecznego.
Warto przy okazji podkreślić, że przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny nie wystarczy minimalny wkład własny – bez dodatkowych oszczędności nie będziemy w stanie pokryć kosztów okołokredytowych.
Nie przegap: Czy można zaciągnąć kredyt hipoteczny zarabiając najniższą krajową?
