Kredyty hipoteczne 12 min. czytania

Co składa się na koszt kredytu hipotecznego? Jak obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego w 2022 roku?

Zaktualizowano: 2022-04-27 11:43
Opublikowano: 2020-07-08 14:47
Średnia ocena: 5,74/6 Głosów: 31
Jak obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego w 2022 roku?

Koszt kredytu hipotecznego kształtują odsetki naliczane od udzielonego kapitału zobowiązania według ustalonej stopy oprocentowania. Do tego dochodzi prowizja za udzielenie kredytu, koszty składek ubezpieczeniowych i inne koszty związane z takim produktem. Całkowity koszt kredytu hipotecznego zwykle jest wyższy niż same odsetki. Zobacz, co właściwie się na niego składa.

Kupno mieszkania lub domu, budowa własnego lokum czy remont wymagać mogą zewnętrznego finansowania, jeśli Twoje oszczędności okazują się na to zbyt niskie. W takiej sytuacji pomóc może zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Wybór spośród wielu ofert bankowych jest szeroki, a przy podejmowaniu decyzji o podpisaniu umowy z wybraną instytucją powinieneś dokładnie sprawdzić koszt kredytu hipotecznego i porównać go z kosztem podobnego zobowiązania w innych bankach.

Jest to o tyle ważne, że koszty kredytowania w Polsce wzrastają za sprawą wzrostu głównych stóp procentowych. Warto wiedzieć, co właściwie składa się na całkowity koszt zobowiązania hipotecznego i jakie opłaty możesz obniżyć dzięki podjęciu negocjacji z bankiem.

Czym jest całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Ponoszony koszt zewnętrznego finansowania nabycia domu czy mieszkania lub jego budowy jest zwykle punktem wyjścia przy porównywaniu ze sobą ofert hipotek w bankach. Warto wiedzieć, jakie są koszty zobowiązania.

W ofertach kredytów hipotecznych w polskich bankach znajdziesz informacje o różnych kategoriach kosztów, w tym przede wszystkim o wysokości oprocentowania, według którego naliczane będą odsetki. Nie są one jednak jedynym realnym kosztem kredytu hipotecznego. Należy do nich doliczyć jeszcze koszty uruchomienia zobowiązania, w tym głównie prowizję. Nawet wtedy jednak nie będą to jeszcze wszystkie opłaty wchodzące w skład całkowitego kosztu kredytowania.

Co to jest całkowity koszt kredytu hipotecznego? To wszelkie wydatki, jakie ponosisz jako klient, podpisując umowę z wybranym bankiem. Spłacasz w efekcie kredyty hipoteczne i koszty z nim związane, które mogą Cię obciążać zarówno na początku umowy, jak i przez cały okres kredytowania.

Całkowity koszt kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym składa się z dwóch kategorii kosztowych:

  • składniki kształtujące ratę kapitałowo-odsetkową – oprocentowanie czy prowizja,
  • koszty usług i dodatkowych produktów – ubezpieczenie spłaty kredytu, obsługa konta, koszty związane z wyceną nieruchomości, jaka ma stanowić zabezpieczenie spłaty zobowiązania, koszty cross sellingu.

Jak widać, odsetki to wierzchołek góry lodowej, ponieważ o wiele więcej opłat obciąża Twoją zdolność przy korzystaniu z kredytu hipotecznego.

Jak stopy procentowe NBP i WIBOR wpływają na koszt kredytu hipotecznego?

Zastanawiałeś się, dlaczego kredyty hipoteczne są takie drogie w 2022 roku? Jest to związane niestety z tym, że w Polsce panuje wysoka inflacja, która w lutym 2022 roku przekroczyła próg 10 proc. w skali roku. W takich warunkach Rada Polityki Pieniężnej działająca przy Narodowym Banku Polskim zobowiązana jest do kształtowania swojej polityki tak, aby bronić wartości złotówki oraz doprowadzić do wyhamowania inflacji. Stąd też podwyższa swoje główne stopy procentowe. Jeszcze we wrześniu 2021 roku główna stopa procentowa Narodowego Banku Polskiego wynosiła 0,1 proc. i była rekordowo niska. Natomiast w kwietniu 2022 roku, po 7 podwyżkach, wyniosła 4,5 proc.

Jak mają się jednak do siebie stopy procentowe banku centralnego i koszt kredytu mieszkaniowego? Niestety zależność jest spora, co wpływa na wysokość stawki WIBOR(R), która po dodaniu do marży bankowej jest stopą oprocentowania kredytu hipotecznego w złotówkach. W 2022 roku wzrósł WIBOR(R) 3M czy 6M, czyli najpopularniejsze stawki stosowane do wyliczania oprocentowania kredytów wyrażonych w PLN. Wzrost WIBOR(R) powoduje wzrost zmiennego oprocentowania i przekłada się na wzrost wysokości spłacanych rat.

Sprawdź: Czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny? Czy kredyt na mieszkanie w 2022 to dobry pomysł?

Całkowity koszt kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego obowiązuje dziś w bankach jako alternatywa dla zmiennego oprocentowania. Gwarantowane jest ono przez banki zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego na co najmniej 5 lat, choć jest i taka oferta, w której stała stopa obowiązuje przez kolejne 10 lat od chwili podpisania umowy. Oprocentowanie stałe ustalane jest na podstawie stałej stopy bazowej i marży. Daje ono niezmienność rat kredytu przez cały okres obowiązywania takiej stałej stopy.

Takie kredyty hipoteczne nie są obarczone ryzykiem stopy procentowej, czyli zmienności wartości wskaźnika referencyjnego wpływającego na oprocentowanie. Stąd też wysokość całkowitego kosztu kredytowania jest z góry znana, choć tylko w okresie obowiązywania stałej stopy. Podobnie jak w przypadku innych zobowiązań, do kosztów trzeba doliczyć nie tylko odsetki, lecz także składki ubezpieczeniowe czy prowizję naliczaną za przystąpienie do takiego produktu finansowego.

Co wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Właściwym sposobem przygotowania się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest zdobycie wyczerpujących informacji na temat kosztów uzyskania kredytu hipotecznego i kosztów jego spłaty. Musisz wiedzieć, że istnieją różnice pomiędzy pojęciami „całkowity koszt kredytu” i „całkowita kwota do zapłaty”. Najlepiej dowiedz się, z czego składa się kredyt hipoteczny pod względem kosztowym. To przede wszystkim:

  • Odsetki od udzielonego zobowiązania – zdecydowanie największa część tego, co składa się na koszt kredytu hipotecznego. Odsetki naliczane są przez cały okres według zmiennej lub stałej stopy. Ich wysokość uzależniona jest od oprocentowania kredytu, a ono jest wynikiem zsumowania ze sobą marży bankowej oraz najczęściej stałej stawki WIBOR(R) odpowiedniego rodzaju – może być to na przykład WIBOR(R) 3M lub 6M. Im niższe oprocentowanie, tym mniej odsetek do kredytu hipotecznego spłacisz.
  • Prowizja od kredytu – to rodzaj wstępnej opłaty przy kredycie hipotecznym, naliczanej przez bank kredytobiorcom za przystąpienie do umowy. Prowizja jest kosztem jednorazowym, który może być opłacony z góry przez kredytobiorcę lub rozłożony na raty (prowizja kredytowana). Zazwyczaj im wyższa kwota zobowiązania, tym wyższa prowizja, która naliczana jest jako pewien procent od całkowitej kwoty kredytu. Banki niejednokrotnie rezygnują z pobierania prowizji w zamian np. za skorzystanie z dodatkowych produktów przez klienta.
  • Opłata przygotowawcza – pobierana przez bank za przygotowanie dokumentów, w tym analiz i umowy kredytowej.
  • Ubezpieczenie spłaty – koszt uzależniony jest właściwie od tego, z jakich polis korzystasz. Normą jest konieczność ubezpieczenia kredytu hipotecznego w postaci ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, ubezpieczenie pomostowe do czasu ustanowienia hipoteki na nieruchomości, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (jeśli jest on zbyt niski względem wymogu bankowego), ubezpieczenie na życie kredytobiorcy, ubezpieczenie od utraty pracy i zdolności do jej wykonywania.
  • Koszt wyceny nieruchomości – podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego jest wpis hipoteki na rzecz banku (wierzyciela hipotecznego) do księgi wieczystej nieruchomości. Zanim dojdzie do tego wpisu, musi zostać oszacowana wartość nieruchomości, aby bank wiedział, jaki maksymalnie kredyt może Ci zostać udzielony. Wyceny dokonuje rzeczoznawca, najczęściej zatrudniany przez dany bank. Wykonuje on operat szacunkowy, który kosztuje od 500 do 700 zł, w zależności też od tego, czy wycenie poddawane są mieszkanie czy dom jednorodzinny.
  • Usługi dodatkowe – w ramach ofert wiązanych i promocji możesz otrzymać preferencyjne warunki kredytowania hipotecznego, jeśli zdecydujesz się na przykład na skorzystanie z dodatkowych produktów w banku – np. konta osobistego czy karty kredytowej. Koszty naliczane w związku z nimi można wpisać do puli całkowitych kosztów kredytu hipotecznego.

Różne kategorie kosztów decydują o tym, ile kosztują wzięcie kredytu hipotecznego i jego późniejsza spłata zgodnie z przedstawionym przez bank harmonogramem.

Całkowity koszt kredytu na mieszkanie a koszty okołokredytowe

Prócz opłat związanych stricte z kredytem hipotecznym dodatkowe koszty określane mianem okołokredytowych również obciążają Twój budżet domowy i sprawiają, że więcej wydajesz na takie zobowiązanie. Do kosztów tych zaliczyć można:

  • Opłaty notarialne – przeniesienie prawa własności do nieruchomości wiąże się z koniecznością zawarcia umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Notariusz za swoją pracę przy przygotowywaniu aktu pobiera stosowne wynagrodzenie w postaci taksy notarialnej. Niestety kupujący najczęściej płaci za to z własnej kieszeni.
  • Opłaty sądowe – to między innymi opłata za wykreślenie wcześniej ustanowionego zabezpieczenia hipotecznego oraz opłata za wpis do księgi wieczystej nowej hipoteki nieruchomości. Jeśli taka nieruchomość nie miała wcześniej księgi wieczystej, będzie trzeba ją założyć, co również pociąga za sobą pewne koszty.
  • Opłaty dla agencji nieruchomości – naliczane, jeśli w procesie kupowania mieszkania korzystasz z usług pośrednika.
  • Opłata u ubezpieczyciela – jeśli nie w banku, ale w zewnętrznym towarzystwie ubezpieczeniowym decydujesz się na ubezpieczenie nieruchomości i ruchomości, jakie się w niej znajdują.
  • Opłata uiszczana w urzędzie skarbowym – chodzi tu o konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Z kredytem hipotecznym wiążą się nie tylko odsetki czy prowizja za udzielenie kredytu, lecz także opłaty okołokredytowe.

Kolejnym okołokredytowym kosztem kredytu hipotecznego może być wydanie promesy przez bank. To przyrzeczenie lub zobowiązanie się tej instytucji do udzielenia danej osobie kredytu na określoną we wniosku kwotę. Jest ona bardzo ważna, ponieważ w praktyce ułatwia kupno mieszkania czy domu i zawarcie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości w związku z zaplanowaną transakcją. Potwierdza zdolność kredytową potencjalnego kupca, ale w wielu bankach za wydanie promesy trzeba dodatkowo zapłacić – nawet kilkaset złotych.

Opłaty u notariusza to taksa notarialna, która nie jest ustalana przez kancelarię indywidualnie i w sposób wolnorynkowy. Taksa nie może przekraczać kwot, jakie zostały określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z 28 czerwca 2004 roku. To od wartości kupowanej nieruchomości zależy, jakie wynagrodzenie pobierze notariusz. Obecnie gdy mieszkanie warte jest 300 000 zł, taksa notarialna wynosić będzie 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł. W sumie to kwota 1970 zł (maksymalna taksa notarialna). Za dom wart 1 000 000 zł taksa wyniesie 4770 zł (maksymalnie).

Jeśli umowa przedwstępna jest zawierana w formie aktu notarialnego, to nie ominie Cię wizyta w kancelarii i będziesz musiał zapłacić taksę. Maksymalny koszt naliczany za sporządzenie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości u notariusza równy jest połowie stawki za podpisanie aktu notarialnego przeniesienia prawa własności do nieruchomości. Za wpis do księgi wieczystej płaci się z kolei 200 zł.

Jak obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Trudno jest samodzielnie oszacować całkowity koszt kredytu hipotecznego. Kalkulator kredytowy ułatwi Ci oszacowanie wszystkim opłat. Koszt kredytu hipotecznego obliczysz szybko i skutecznie na podstawie znanych Ci parametrów zobowiązania. Jakie są całkowite koszty kredytu hipotecznego? Aby je poznać, wpisujesz do kalkulatora:

  • rodzaj zaciąganego zobowiązania – w tym wypadku kredyt hipoteczny,
  • kwotę kredytu w złotówkach,
  • okres spłaty,
  • rodzaj rat – stałe lub malejące,
  • wysokość oprocentowania,
  • stawkę prowizji w procentach.

Kalkulator wylicza na tej podstawie wysokość raty miesięcznej i RRSO kredytu oraz prezentuje prawdopodobny harmonogram spłaty.

Całkowity koszt kredytu hipotecznego a RRSO

Rzeczywisty koszt kredytu hipotecznego i jego całkowita kwota mają wiele wspólnego z poziomem RRSO. Stawka RRSO to inaczej rzeczywista roczna stopa oprocentowania kredytu, która została zdefiniowana w art. 4 Ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Przepisy wskazują, że RRSO to w istocie całkowity koszt zobowiązania ponoszony przez kredytobiorcę, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku rocznym. O wysokości RRSO, podobnie jak o wysokości całkowitych kosztów, decydują odsetki, opłaty, prowizje, składki ubezpieczeniowe, podatki, marże i inne koszty niezbędne do uzyskania zobowiązania. Do RRSO nie wlicza się kosztów opłat notarialnych i sądowych, jakie ponosi klient.

O czym należy pamiętać podczas sprawdzania kosztu kredytu hipotecznego?

Dużym błędem popełnianym przez wielu klientów jest sięganie po kredyt hipoteczny w pierwszym lepszym banku, nawet i tym, w którym masz otwarte konto osobiste. Wcale nie jest powiedziane, że jego oferta będzie dla Ciebie najatrakcyjniejsza, jeśli chodzi o kredyt hipoteczny. Koszty związane z zobowiązaniem – zarówno odsetkowe, jak i pozaodsetkowe – powinny być dla Ciebie punktem wyjścia przy porównywaniu ze sobą ofert. Łączny koszt kredytu hipotecznego to kwota całkowita do spłaty pomniejszona o kapitał kredytowy. Tak najłatwiej z oferty wywnioskować, ile będzie wynosił koszt kredytu hipotecznego. Forum dyskusyjne dla osób przygotowujących się do zaciągnięcia zobowiązania pod hipotekę domu czy mieszkania będzie źródłem cennych informacji o błędach popełnionych przez innych. Najlepiej właśnie na nich się uczyć.

Musisz wiedzieć, że do starania się o kredyt hipoteczny nie wystarczy minimalny wkład własny, ponieważ bez dodatkowych oszczędności nie będziesz w stanie pokryć kosztów okołokredytowych.

Nie przegap: Czy można zaciągnąć kredyt hipoteczny zarabiając najniższą krajową? Kredyt hipoteczny a najniższa krajowa w 2022 roku

Komentarze

Powiązane artykuły

Hipoteka przymusowa - co musisz o niej wiedzieć?
16.05.2022

Hipoteka przymusowa. Kiedy możemy być nią obciążeni i jak ją wykreślić?

...zaciągające kredyt hipoteczny ustalają z kredytodawcą w drodze umowy, że wierzytelność...

...hipotekę przymusową. Rzecz jasna w przypadku ZUS nie dotyczy to kredytu hipotecznego, a zaległości w płaceniu składek, np. przez osoby prowadzące...

Zobacz więcej
8 min. czytania
Karencja w spłacie kredytu. Co to jest i jak o nią wnioskować?
13.05.2022

Karencja w spłacie kredytu. Co to jest i jak o nią wnioskować?

...kto spłaca kredyt hipoteczny, wie, jak duże jest to obciążeniem dla domowego budżetu...

...pomocą przychodzi karencja w spłacie. Co oznacza okres karencji w kredycie hipotecznym? Po zaciągnięciu kredytu hipotecznego okres karencji może być...

Zobacz więcej
11 min. czytania
Nowa tarcza dla kredytobiorców w 2022
10.05.2022

Nowa tarcza dla kredytobiorców. Kto będzie mógł skorzystać z dofinansowania do kredytów hipotecznych w 2022?

...spłacających coraz większe zobowiązania, w tym przede wszystkim kredyt hipoteczny. Ze wsparcia będzie można skorzystać już w 2022 roku, a od...

...być oparty na czterech filarach wsparcia dla rodzin posiadających kredyty hipoteczne w złotówkach. Będą to: Rząd proponuje 4 miesiące „wakacji...

Zobacz więcej
9 min. czytania
Czy stawka referencyjna POLONIA zastąpi WIBOR®?
10.05.2022

Czy stawka referencyjna POLONIA zastąpi WIBOR®? Aktualna wartość stawki POLONIA

Stawka POLONIA już niedługo może stać się nowym wskaźnikiem referencyjnym, zgodnym z unijnymi przepisami BMR. Dzięki temu ma szansę zostać zastosowana w kredytach hipotecznych jako element stopy procentowej. Czy jednak zmiana — POLONIA zamiast WIBOR® okaże się łaskawsza dla obecnych kredytobiorców? Sprawdźmy.
Zobacz więcej
5 min. czytania
Na czym polega symulacja kredytu hipotecznego?
09.05.2022

Na czym polega symulacja kredytu hipotecznego? Symulacja rat kredytu hipotecznego w 2022

...straty czasu. Dbasz w ten sposób o swoje finanse, a jako że kredyt hipoteczny zaciąga się na wiele lat, często nawet na 30, lepiej przemyśleć...

...w przeciwieństwie do kredytów ze zmiennym oprocentowaniem kredyty hipoteczne ze stałą stawką oprocentowania opierają się podwyżkom...

Zobacz więcej
10 min. czytania
Likwidacja stawki WIBOR w Polsce
09.05.2022

Likwidacja stawki WIBOR® w Polsce. Co dla kredytobiorców oznacza likwidacja WIBOR®-u?

...może Cię zainteresować: Pomoc finansowa dla zadłużonych w bankach. Na jakie wsparcie finansowe dla zadłużonych mogą liczyć osoby spłacające kredyt hipoteczny? Według danych opublikowanych przez Narodowy Bank Polski stawka POLONIA wyznaczana jest jako średnia ważona wolumenem poszczególnych transakcji...

Zobacz więcej
7 min. czytania