Kredyt hipoteczny 2025 – ranking najlepszych kredytów hipotecznych

Czym jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu bankowego, którego charakterystyczną cechą jest zabezpieczenie w formie hipoteki ustanowionej na rzecz banku na nieruchomości. Co do zasady jest to kredyt celowy, dlatego uzyskane za jego pomocą środki można przeznaczyć na konkretny cel określony w umowie kredytowej i w przypadku konsumentów powinien być to cel mieszkaniowy.

Zasady udzielania kredytów hipotecznych konsumentom reguluje Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 r.

Korzyści z zaciągnięcia kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny wyróżnia się bardzo solidnym zabezpieczeniem, dlatego można go zaciągnąć w wysokiej kwocie (nawet do 10 mln zł) oraz z bardzo długim okresem spłaty (do 35 lat). Jednocześnie jest on także znacznie tańszy od innych kredytów. Właśnie dlatego jest to idealny produkt bankowy do sfinansowania najbardziej kosztownych inwestycji, takich jak zakup lub budowa nieruchomości.

Rodzaje kredytów hipotecznych 2025

W ofertach banków znaleźć można różne rodzaje kredytów hipotecznych. Ich wspólną cechą jest zabezpieczenie w postaci hipoteki, natomiast różnice dotyczą głównie celu zaciągnięcia zobowiązania. Pod tym względem do kredytów hipotecznych zaliczamy zatem:

• kredyt mieszkaniowy – przeznaczony jest przede wszystkim na zakup nieruchomości mieszkalnej, ale w jego ramach można też sfinansować jej remont, wykończenie, przebudowę lub rozbudowę;
• kredyt budowlano-hipoteczny – służy do sfinansowania budowy domu, zarówno metodą gospodarczą, jak i z pomocą profesjonalnego wykonawcy;
• kredyt konsolidacyjny hipoteczny – służy on do konsolidacji innych zobowiązań kredytowych, a więc ich połączenia w jedno, nowe zobowiązanie;
• kredyt refinansowy hipoteczny – zaciąga się go w celu całkowitej spłaty posiadanego już kredytu hipotecznego w innym banku, by w ten sposób zmienić warunki kredytowania;
• pożyczka hipoteczna – można ją przeznaczyć na dowolny cel.

Oprócz tego możemy wyróżnić także kredyty hipoteczne w złotówkach oraz kredyty indeksowane lub denominowane w walucie obcej. Jeśli chodzi o te ostatnie, dostępne są głównie kredyty hipoteczne w euro i oferuje je niewiele banków. Skorzystać z nich mogą też wyłącznie wybrani klienci, ponieważ zgodnie z przepisami kredyt hipoteczny w walucie obcej można dzisiaj zaciągnąć pod warunkiem uzyskiwania w niej dochodów. Jest to zatem głównie oferta dla osób pracujących za granicą.

Osobną kategorią kredytów hipotecznych są też kredyty rządowe. Choć są to typowe kredyty mieszkaniowe, różnią się od swoich standardowych odpowiedników preferencyjnymi warunkami kredytowania.

Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny możesz przeznaczyć przede wszystkim na szeroko rozumiane cele mieszkaniowe, a więc m.in.:

• zakup mieszkania lub domu – nowego od dewelopera lub używanego z rynku wtórnego;
• zakup działki pod budowę domu;
• budowę domu jednorodzinnego;
• rozbudowę, przebudowę, wykończenie lub remont mieszkania lub domu.

Zgodnie z przepisami za pomocą kredytu hipotecznego możesz sfinansować nabycie prawa własności lub współwłasności budynku lub lokalu mieszkalnego, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Warunki wymagane do uzyskania kredytu hipotecznego

Chcąc uzyskać kredyt hipoteczny, należy spełnić wiele warunków, zarówno tych formalnych, jak i tych stricte finansowych. Przyszły kredytobiorca powinien przede wszystkim złożyć wniosek i dołączyć do niego szereg dokumentów, na których podstawie bank podejmie decyzję kredytową. Musi też posiadać wkład własny do kredytu oraz wskazać nieruchomość, na której bank będzie mógł ustanowić zabezpieczenie w postaci hipoteki.

Dokumenty wymagane do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny

Podstawą ubiegania się o kredyt hipoteczny jest złożenie wniosku, który ma postać dość rozbudowanego formularza. Jak go wypełnić, wyjaśnimy niżej. Należy też dołączyć do takiego wniosku o kredyt hipoteczny szereg dokumentów:

• dokumenty osobowe – wypełniony formularz z danymi osobowymi oraz dokument tożsamości;
• dokumenty finansowe do oceny zdolności kredytowej – np. zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach od pracodawcy, decyzja z ZUS o przyznaniu prawa do emerytury, dokumenty rozliczeniowe dotyczące działalności gospodarczej np. książka przychodów i rozchodów, PIT36/36L itp.;
• dokumenty dotyczące nieruchomości – numer księgi wieczystej lub inny dokument potwierdzający własność nieruchomości, dokument opisujący warunki zakupu mieszkania (np. umowa deweloperska lub przedwstępna), dokumenty dotyczące inwestycji budowlanej w przypadku kredytu na budowę domu (np. numer KW działki, pozwolenie na budowę, kosztorys prac budowlanych).

Oprócz tego banki wymagają operatu szacunkowego nieruchomości wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. W niektórych instytucjach można go dostarczyć we własnym zakresie, w innych natomiast musi być on wykonany przez rzeczoznawcę bankowego.

Proces weryfikacji tożsamości przy kredycie hipotecznym

Weryfikacja tożsamości kredytobiorcy przy kredycie hipotecznym wymaga okazania w banku ważnego dokumentu tożsamości ze zdjęciem, którym powinien być dowód osobisty lub opcjonalnie paszport. Najczęściej taki dokument należy okazać osobiście w placówce banku przy składaniu wniosku. Jeśli wniosek składa się online, można przesłać skan dowodu drogą elektroniczną wraz z innymi załącznikami. Potem jednak dodatkowo trzeba go okazać pracownikowi banku już przy podpisywaniu umowy.

Określenie zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego

Do otrzymania kredytu hipotecznego niezbędna jest zdolność kredytowa, czyli inaczej zdolność kredytobiorcy do spłaty zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami w określonym terminie. Bank ocenia ją z uwzględnieniem wielu czynników, jednak największe znaczenie mają dochody i zobowiązania kredytobiorcy. To na ich podstawie ustala maksymalną kwotę kredytu, jaką może przyznać danej osobie. Samodzielnie możesz ją obliczyć za pomocą kalkulatora zdolności kredytowej dostępnego na naszej stronie.

Warto pamiętać, że m.in. wskutek decyzji KNF w sprawie obniżenia buforu bezpieczeństwa na poczet wzrostu stóp procentowych zwiększyła się zdolność kredytowa w 2023 i hipoteka przez to stała się bardziej przystępna.

Historia kredytowa przy kredycie hipotecznym

Dużym znaczeniem przy weryfikacji wniosku o kredyt hipoteczny ma historia kredytowa przyszłego kredytobiorcy, jaka widnieje w BIK. Bank sprawdza w niej m.in. wysokość obecnego zadłużenia wnioskodawcy, a także dotychczasowy sposób spłacania przez niego zobowiązań kredytowych. Warto tu mieć świadomość, że zbyt częste korzystanie z kredytów i pożyczek, a także występujące opóźnienia w ich spłacie mogą być powodem negatywnej decyzji w sprawie przyznania kredytu hipotecznego.

Wkład własny do kredytu hipotecznego

Zgodnie z rekomendacją KNF kredytobiorca powinien mieć wkład własny do kredytu hipotecznego, a więc środki na pokrycie części wydatków związanych z finansowaną za pomocą banku inwestycją mieszkaniową.

Taki wkład własny powinien wynieść minimum 20% wartości nieruchomości. Istnieje jednak możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym 10% lub nawet o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. W pierwszym przypadku zaciągnięcie zobowiązania wiąże się z koniecznością dodatkowego zabezpieczenia kredytu, a w drugim spełnienia warunków programu Mieszkanie bez wkładu własnego.

Wkład własny obniża kwotę kredytu, a więc i raty kredytowe. Możesz się o tym przekonać, sięgając po kalkulator kredytu hipotecznego z wkładem własnym. Za jego pomocą wyliczysz bowiem, ile wyniesie kredyt i jego rata w zależności od ceny nieruchomości oraz posiadanych oszczędności na wkład własny.

Ustanowienie hipoteki

Hipoteka jest najważniejszym i obligatoryjnym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Ustanowienie hipoteki jest obowiązkiem kredytobiorcy, który związane z tym formalności musi dopełnić na etapie podpisywania umowy kredytowej. Wiążą się one z koniecznością złożenia w wydziale wieczystoksięgowym sądu wniosku o wpis takiej hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Należy też uiścić opłatę sądową za taki wpis oraz podatek PCC.

Okres kredytowania przy kredycie hipotecznym

Maksymalny okres kredytowania przy kredycie hipotecznym w zależności od banku wynosi 30 lub 35 lat. Oprócz tego jednak zależy on od wieku kredytobiorcy. Banki wymagają bowiem, aby spłacił on zobowiązanie do maksymalnie swoich 70-80 urodzin.

Minimalny okres spłaty kredytu hipotecznego banki określają natomiast najczęściej na 12 miesięcy. Wyjątkiem są kredyty oferowane w ramach programów mieszkaniowych, ponieważ np. przy Bezpiecznym kredycie 2% wynosi on 15 lat.

Okres kredytowania a rata kredytu hipotecznego

Okres kredytowania wpływa na ratę kredytu hipotecznego. Co do zasady im jest on dłuższy, tym niższa jest opłata miesięczna związana ze spłatą zobowiązania. Właśnie z tego względu okres kredytowania w dużej mierze zależy od zdolności kredytowej. Osoby o niższych dochodach zwykle muszą spłacać zobowiązanie dłużej, aby móc je regulować w niższych ratach, dopasowanych do możliwości finansowych.

Okres kredytowania a całkowity koszt kredytu hipotecznego

Okres kredytowania wpływa też na całkowity koszt kredytu hipotecznego. Im dłużej spłacane jest zobowiązanie, tym dłużej bank nalicza odsetki, co powoduje większy całkowity koszt kredytu. Różnice w takich kosztach okazują się dość wysokie. Przykładowy kredyt hipoteczny na 300 tys. zł z okresem spłaty 25 lat i oprocentowaniem 8% generuje w sumie 394 tys. zł odsetek. Z kolei ten sam kredyt z okresem spłaty 30 lat wiąże się z kosztem 492 tys. zł z tytułu odsetek.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Zgodnie z przepisami w każdym momencie trwania umowy możliwa jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – w części lub całości. Prawo do tego zapewniła kredytobiorcom Ustawa o kredycie hipotecznym z dn. 23 marca 2017 r., które weszły w życie 22 lipca 2023 r.

Zarówno nadpłata kredytu hipotecznego, jak i jego uregulowanie w całości przed terminem obowiązywania umowy zapewnia szereg korzyści dla kredytobiorcy. Generuje przede wszystkim znaczne oszczędności na odsetkach. Przy całkowitej wcześniejszej spłacie zobowiązania bank powinien także zwrócić kredytobiorcy inne koszty za okres skrócenia umowy i chodzi tutaj m.in. o zwrot prowizji czy ubezpieczenia.

Z drugiej strony należy pamiętać, że w niektórych przypadkach bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

Formalności związane z kredytem hipotecznym

Proces zaciągnięcia kredytu hipotecznego składa się z kilku etapów i wiąże się z koniecznością dopełnienia różnych formalności przez kredytobiorcę. Do najważniejszych z nich należą:

1. Złożenie wniosku kredytowego wraz z wymaganymi dokumentami.
2. Zaczekanie na decyzję kredytową i ofertę kredytu. Bank powinien je przekazać w ciągu 21 dni od złożenia kompletnego wniosku. Od momentu jej otrzymania kredytobiorca ma określony czas na podjęcie decyzji o podpisaniu umowy.
3. Podpisanie umowy kredytowej.
4. Dokonanie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku.
5. Spełnienie dodatkowych warunków uruchomienia kredytu – np. wykupienie wymaganych ubezpieczeń lub produktów dodatkowych.

Jak zwiększyć szanse na zgodę kredytową przy kredycie hipotecznym?

Swoje szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego możesz zwiększyć na kilka sposobów:

• pozbądź się innych zobowiązań kredytowych – np. pospłacaj i zamknij karty kredytowe, bo nawet jeśli ich nie używasz, obniżają one Twoją zdolność kredytową;
• postaraj się o stałe źródło dochodu – banki najchętniej dają kredyty osobom pracującym na podstawie stałej umowy o pracę;
• uzbieraj jak największy wkład własny;
• ubiegaj się o kredyt hipoteczny ze współkredytobiorcą o dobrej zdolności kredytowej;
• wybierz najtańszy kredyt mieszkaniowy – niższe koszty oznaczają bowiem wyższą zdolność kredytową;
• odpowiednio ustal parametry kredytu – jeśli masz niskie dochody lub ubiegasz się o kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym, wybierz dłuższy okres kredytowania oraz raty równe zamiast malejących.

Jeśli nie masz wystarczającego wkładu własnego, sprawdź, czy możesz skorzystać z programu Mieszkanie bez wkładu własnego. Jeśli tak, brakujący wkład własny zagwarantuje wówczas Bank Gospodarstwa Krajowego.

Dlaczego warto skorzystać z porównywarki kredytów hipotecznych?

Przed ubieganiem się o kredyt mieszkaniowy warto dokładnie porównać jego oferty w poszczególnych bankach. Najlepszym do tego narzędziem jest porównywarka kredytów hipotecznych, ponieważ:

• znajdziesz w niej wszystkie aktualne oferty kredytów hipotecznych w jednym miejscu;
• sprawdzisz, w którym banku oprocentowanie kredytu hipotecznego jest zmienne, a w którym stałe;
• obliczysz koszt zaciągnięcia zobowiązania i wysokość raty w każdym banku;

• wytypujesz najlepsze oferty wg różnych kryteriów – miesięcznej raty, oprocentowania, całkowitej kwoty do spłaty i RRSO;
• dowiesz się, gdzie jest najtańszy kredyt hipoteczny.

Porównywarka pomoże Ci zatem znaleźć najlepszy kredyt hipoteczny. Dzięki niej możesz bowiem dokładnie przeanalizować warunki kredytowania w różnych bankach i przez to zdecydować, jaki kredyt hipoteczny będzie dla Ciebie najkorzystniejszy. Powinien być to bowiem w miarę tani kredyt hipoteczny, ale też taki, który spełnia Twoje oczekiwania pod względem innych parametrów np. maksymalnego okresu kredytowania, czy minimalnego wkładu własnego.

Nasza porównywarka działa jednak nie tylko jak ranking i wyszukiwarka kredytów hipotecznych, ale też jak kalkulator rat kredytowych. Warto z niej skorzystać także po to, aby ustalić takie raty na poziomie dopasowanym do możliwości finansowych i w ten sposób zwiększyć swoje szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej.