Zamiana kredytu gotówkowego na hipoteczny: co warto o tym wiedzieć?

Zamiana kredytu hipotecznego na gotówkowy czy też według innego określenia konsolidacja kredytów gotówkowych do hipotecznego to jedna z mniej znanych klientom a jednocześnie niewątpliwie atrakcyjnych możliwości.Jak doskonale wiadomo, kredyty hipoteczne co do zasady odznaczają się znacznie dłuższym okresem spłaty a tym samym niższą ratą miesięczną, niż ma to miejsce w odniesieniu do kredytów gotówkowych. Jednocześnie jednak proces weryfikacji zdolności kredytowej potencjalnego klienta w przypadku kredytów hipotecznych jest co do zasady znacznie bardziej rygorystyczny. To właśnie z tego powodu całkiem sporo klientów decyduje się na zakup mieszkania poprzez finansowanie z tytułu kredytu gotówkowego. Przypomnijmy, że aktualnie banki oferują pożyczki gotówkowe na kwoty sięgające często nawet do pułapu 200 tysięcy złotych oraz z maksymalnym okresem spłaty kształtującym się na poziomie 84-96 miesięcy.

W ten sposób, kredyt gotówkowy pod pewnymi warunkami może zostać wykorzystany przez klienta w celu nabycia mieszkania, ergo pożyczka gotówkowa będzie spełniać funkcję teoretycznie zarezerwowaną dla kredytów hipotecznych. Z perspektywy finansów klienta tego rodzaju "prowizoryczne" rozwiązanie nie jest jednak absolutnie korzystnie. Często okazuje się, że dla wymienione kwoty np. 200 tysięcy złotych miesięczna rata kredytu gotówkowego może wynosić nawet 3-4 tysiące złotych. To rzecz jasna o wiele więcej, niż obciążenie w skali miesiąca jakie dla analogicznej kwoty klient ponosiłby w przypadku kredytu hipotecznego.

W innym z dostępny wariantach zamiana kredytu gotówkowego będzie przebiegać według odmiennego modelu. W tym wypadku klient uzyskuje kredyt hipoteczny "włączając" do niego już spłacane kredyty gotówkowe. W tym wypadku mówimy więc o specyficznej formie konsolidacji kredytów gotówkowych w jeden większy kredyt udzielony na odmiennych warunkach oraz cechujący się odmiennym przeznaczeniem.

Co więc przede wszystkim warto wiedzieć na temat zamiany kredytu lub kredytów gotówkowych w kredyt hipoteczny? Jakie podstawowe warianty w tym zakresie są dostępne na rynku? Kiedy warto dokonać zmiany kredytu gotówkowego na kredyt hipoteczny oraz z jakimi opłatami może wiązać się tego rodzaju operacja? Przyjrzyjmy się tej kwestii nieco dokładniej i postarajmy się udzielić odpowiedzi na zasygnalizowane powyżej pytania.

Zamiana kredytu gotówkowego na hipoteczny: czym jest i jak działa?

Jak już wspomniano, zmiana kredytu gotówkowego w hipoteczny może przebiegać w dwóch różnych wariantach. W pierwszym wypadku mamy do czynienia z sytuacją, kiedy z określonych względów klient zaciągnął kredyt gotówkowy w celu sfinansowania zakupu nieruchomości. W takim wypadku cały proces nie będzie polegał na konsolidacji, lecz zmianie formy oraz warunków kredytu. Najważniejsze faktory owego procesu, jakie należy tutaj wymienić to z pewnością:

• Zmiana warunków finansowych kredytu(kredyty hipoteczne co do zasady cechują się niższym oprocentowaniem, niż ma to miejsce w przypadku kredytów gotówkowych).

• Wydłużenie okresu spłaty zobowiązania. Jak wiadomo, w przypadku kredytów hipotecznych maksymalny dostępny czas trwania umowy co do zasady będzie kształtował się w granicach 96 miesięcy. W odniesieniu natomiast do kredytów hipotecznych okres kredytowania może wynosić nawet 25-30 lat.

• Zmniejszenie wysokości rat miesięcznych, wynikające zarówno z niższego oprocentowania kredytu hipotecznego w porównaniu z gotówkowym, jak też ze znacznego wydłużenie okresu trwania umowy(całość zobowiązania zostaje rozłożona na znacznie większą liczbę rat miesięcznych).

Co bardzo ważne, w niektórych przypadkach zamiana kredytu gotówkowego na hipoteczny będzie możliwa bez konieczności zmiany banku. Warto pamiętać, że udzielenie zgody na zmianę formy oraz warunków spłaty kredytu jest dla banku opcją bardziej opłacalną, niż utrata całego zobowiązania na rzecz konkurencji. W celu negocjowania warunków nowego zobowiązania z bankiem najlepiej jednak będzie skorzystać z pomocy doświadczonego doradcy kredytowego, który może podjąć się negocjacji w naszym imieniu. W ten sposób w oczywisty sposób znacząco zwiększamy nasze szanse na uzyskanie kredytu według atrakcyjnych warunków.

Drugi wariant

W przypadku drugiego z zasygnalizowanych wariantów mamy do czynienia nie tyle z zamianą kredytu gotówkowego w hipoteczny w sensie ścisłym, lecz z włączeniem istniejących zobowiązań z tytułu kredytów gotówkowych w nowy kredyt hipoteczny.

Załóżmy, że posiadamy 4 kredyty gotówkowego na łączną kwotę 20 tysięcy złotych. Jednocześnie jesteśmy zainteresowani uzyskaniem kredytu hipotecznego na sumę 250 tysięcy złotych. W takiej sytuacji w wielu wypadkach korzystniejszą opcją od dalszego spłacania kredytów gotówkowych na dotychczasowych warunkach będzie włączenie ich w kredyt hipoteczny. Oczywiście jednak, w ten sposób zwiększymy zarówno całościową ostateczną sumę kredytu, jak też wysokość raty miesięcznej.

Istotną kwestię stanowią również różnego rodzaju opłaty, jakie w niektórych sytuacjach klient może być zmuszony uiścić w przypadku wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu gotówkowego. Ten aspekt omówimy w następnej części tekstu.

Kiedy opłaca się zamienić kredyt gotówkowy na hipoteczny i z jakimi opłatami może wiązać się ten proces?

Zaciągając kredyt gotówkowy najczęściej zwracamy uwagę przede wszystkim na jego oprocentowanie, całkowity koszt, okres trwania umowy oraz wysokość raty miesięcznej. Opcjonalnie czasami interesują nas również takie parametry, jak na przykład możliwość czasowego zawieszenia spłaty kredytu, czyli tak zwane "wakacje kredytowe". Bardzo często jednak w podpisywanej umowie znajduje się również szereg innych klauzul, które okazują się szczególnie istotne w sytuacji, kiedy klient zamierza przenieść kredyt lub kredyty do innego banku, na przykład w ramach zamiany zobowiązania na kredyt hipoteczny lub też włączenia kredytów gotówkowych w większy kredyt hipoteczny.

Na jakie konkretnie zapisy należy zwrócić uwagę w takim wypadku? Przede wszystkim, umowa może zawierać zapis o wysokości prowizji za częściową całkowitą spłatę kredytu gotówkowego. Kolejna możliwa opłata będzie wiązać się z koniecznością przedstawienia nowemu bankowi zaświadczenia o saldzie kredytu. Taki dokument możemy pobrać w banku, w którym aktualnie spłacamy kredyt gotówkowy, jednak w przeważającej większości wypadków będzie wiązać się to z koniecznością uiszczenia dodatkowej opłaty.

Potrzebna nam będzie również umowa dotychczas spłacanego kredytu lub kredytów gotówkowych. W przypadku, kiedy dysponujemy taką umową, aspekt ten nie będzie stanowił problemu. Gorzej jeżeli gdzieś zgubiliśmy dokument. W takiej sytuacji bank będący naszym dotychczasowym kredytodawcą może zażądać opłaty za wykonanie duplikatu, co przeważnie również wiąże się z określonymi kosztami.

Przed podjęciem decyzji o zamianie kredytów gotówkowych w kredyt hipoteczny w innym banku należy więc dokładnie policzyć, ile będzie kosztować nas sama wcześniejsza spłata już istniejących zobowiązań a także ewentualne koszty dodatkowe, które zostały wymienione powyżej.

Na co natomiast należy zwracać uwagę jeżeli chodzi o sam wybór kredytu hipotecznego? Przede wszystkim powinna nas interesować wysokość marży oraz oczywiście kwota raty miesięcznej. W tym pierwszym wypadku oferty najbardziej konkurencyjnych na rynku banków są w stanie zaoferować klientowi marżę nawet na poziomie jedynie 1.5 procent.

Klienci bardzo często składają wniosek o kredyt hipoteczny w celu "sprawdzenia" jak będzie przedstawiać się finalna oferta banku. Należy zaznaczyć, że nie jest to do końca korzystna metoda. Złożenie zbyt dużej liczby zapytań kredytowych w krótkim czasie będzie bowiem widoczne w bazie Biura Informacji Kredytowej oraz może negatywnie zaważyć na ocenie naszej zdolności kredytowej. Ta ostatnia zaś ma wpływ zarówno na pozytywną lub też odmowną decyzję banku w sprawie naszego wniosku, jak też warunki zaoferowanego nam kredytu hipotecznego. Zanim złożysz wniosek o kredyt koniecznie oblicz swoją zdolność kredytową. Zapewniamy, że z naszą pomocą będzie to wyjątkowo proste. Na naszej stronie znajdziesz praktyczy i intuicyjny kalkulator zdolności kredytowej. 

Jak więc znaleźć wyjście w tej sytuacji? W niektórych sytuacjach będziemy mogli poprosić bank o wykonanie symulacji warunków kredytu hipotecznego. Najczęściej jednak banki udostępniają jedynie tzw. kalkulatory kredytowe, które w bardzo dużym przybliżeniu pozwalają na oszacowanie możliwych kosztów kredytu, raty miesięcznej itd. Znacznie lepszym rozwiązaniem wydaje się skorzystanie z porady dobrego doradcy kredytowego. Specjalista taki posiada szczegółową wiedzę na temat modeli scoringu kredytowego stosowanych przez konkretne banki, dzięki czemu będzie w stanie wskazać nam ofertę, w przypadku której mamy największe szanse na uzyskanie korzystnej oceny naszej zdolności kredytowej a tym samym atrakcyjnych warunków kredytu.

Co może przeszkodzić w zamianie kredytu gotówkowego na hipoteczny?

Należy pamiętać, że zamieniając jeden lub kilka kredytów gotówkowych w kredyt hipoteczny zawsze dokonujemy zaciągnięcia nowego zobowiązania. Oznacza to dokładną weryfikację naszej historii oraz zdolności kredytowej przez bank. Jeżeli więc w okresie spłacania dotychczasowych zobowiązań zdarzyło się nam na przykład spóźniać ze spłatą rat i fakt ten został odnotowany chociażby w bazie Biura Informacji Kredytowej, będziemy musieli liczyć się z odmowną decyzją banku w sprawie naszego wniosku.

Przeszkodą mogą być również zaległości w spłacie zakupów ratalnych, kart kredytowych lub pożyczek pozabankowych, o ile rzecz jasna pozostawiły one po sobie ślad w postaci negatywnego wpisu w bazach. Jednocześnie warto zdawać sobie sprawę z faktu, że standardowo sprawdzany przez banki BIK ściśle współpracuje z Biurem Informacji Gospodarczej Info Monitor. Do bazy tego ostatniego wpis na nasz temat może z kolei trafić również z tytułu zaległości w spłacie zobowiązań innych niż kredytowe lub pożyczkowe, jak na przykład rachunki za prąd, wodę czy internet.

Jeżeli chcemy upewnić się, jak wygląda nasza historia w bazach, warto dokonać rejestracji na profilach BIK, BIG Info Monitor, KRD oraz ERIF a następnie pobrać raporty na nasz temat. Co do zasady, pobranie raportu jest bezpłatne raz na 6 miesięcy.